中国茶城整体营销策划方案

第0页共103页中国茶城整体营销策划方案重庆万合行营销策划有限公司第1页共103页前言通过科学运作，商业地产的利润预期十倍、甚至数十倍于住宅项目，为了让项目价值得到最大的实现，结合本项目地块具体情况，我司项目组确定了本案以“商业运营为主，住宅开发为辅”的总体指导思路。本案运作的最大盈利点在商业地产部分，住宅部分用于为商业开发运营提供消费基础和资金保障支持。经过我司细致的前期市场调研和策划准备，中国茶城地块未来将立足湄潭城市新核心，打造一个贵州茶产业的超大综合体；借力湄潭城镇化进程加快的利好因素，引领湄潭商业结构的升级换代；为湄潭打造一张靓丽的城市名片，带动区域经济发展腾飞。本策划案的最终目的是通过科学运作，让地块经济和社会价值得到最大体现。第2页共103页目录第一部分：项目整体认知.............................................4一、项目认知.......................................................4（一）、项目概况............................................4（二）、项目规模与指标......................................4二、项目土地整体价值判研...........................................5（一）、湄潭城市发展规划....................................5（二）项目区域价值解读.....................................6（三）、项目营销板块划分....................................7（四）项目开发中的问题与思考...............................8第二部分：中国茶城茶叶专业市场....................................10一、中国茶城营销宏观市场因素分析..................................10（一）、贵州当前产茶地区分布...............................10（二）、贵州茶产业发展规划.................................12（三）、茶叶专业市场发展状况...............................13（四）、贵州省产业结构现状及品牌发展现状...................14（五）、宏观市场前景分析...................................15（六）、湄潭及项目周边交通环境.............................16（七）、市场宏观分析.......................................18二、茶叶专业市场SWOT分析.........................................18（一）、茶叶专业市场SWOT分析..............................18（二）、中国茶城营销分析...................................20（三）、中国茶城整体营销思路...............................20三、中国茶城市场定位体系..........................................22（一）、项目定位发展方向思路...............................22（二）、中国茶城市场定位...................................24四、业态规划及产品规划建议........................................26（一）、业态规划目的.......................................26（二）、项目主力业态（茶叶）经营面积测算...................27（三）、项目经营业态规划配比...............................29（四）、中国茶城业态布局规划...............................32五、中国茶城运营模式..............................................35（一）、中国茶城运营目标...................................36（二）、中国茶城运营构架...................................36第3页共103页六、项目招商策划..................................................41（一）、项目招商策略.......................................41（二）、项目招商执行.......................................43七、项目品牌整合传播...........................................44（一）、品牌整合传播的目的及意义...........................44（二）、品牌整合传播的任务.................................44（三）、品牌整合传播策略...................................45（四）、阶段性整合推广目的.................................46（五）、阶段性推广内容.....................................46（六）、项目宣传推广.......................................50（七）、公关活动...........................................52八、项目资金运营方案及收益预估....................................56（一）、项目招商及运营成本投入.............................56（二）、项目收入及前期需回收资金预算.......................57（三）、项目资金回笼计划...................................59第三部分：项目住宅................................................61一、湄潭房地产市场现状分析及未来走势预期..........................61（一）、新政策对于湄潭的影响...............................61（二）、湄潭宏观经济环境分析...............................66（三）、城市规划对于地产市场的影响.........................71（四）、湄潭房地产市场分析.................................72二、住宅营销分析..................................................76（一）、项目区域价值解读...................................76（二）项目SWOT分析.......................................77（三）住宅营销难点及解决思路..............................78三、住宅项目产品定位..............................................81（一）、消费人群定位.......................................81（二）、产品品质定位.......................................81（三）、产品形象定位.......................................81（四）、产品建议...........................................81四、住宅产品价值分析和品牌形象包装................................82（一）、产品价值分析.......................................82（二）、产品卖点梳理.......................................83（三）、品牌形象包装.......................................84五、项目一期销售及项目整体收益预估................................84（一）、销售体量...........................................84（二）、产品组合建议.......................................85（三）、销售周期...........................................86（四）、广告投放计划.......................................86第4页共103页第四部分:项目三、四号板块市场价值判断.............................88（一）、城市经济规划对商业发展影响分析.....................88（二）、经济发展对商业发展影响分析.........................90（三）、湄潭商业现状分析...................................94（四）、湄潭城市发展规划及项目地块商业价值.................99（五）、项目商业价值判断..................................100（六）、项目价值预估与开发意义............................101第一部分：项目整体认知一、项目认知（一）、项目概况本项目位于天文大道与茶城大道之间，西侧为南北一号线，东南方向为湄潭行政中心。贵州湄潭·中国茶城项目总体规划用地345亩，项目将建成集批发交易、电子商务、冷链物流、茶文化展示为一体的茶叶专业化市场，形成年茶叶交易量2万吨，预计交易额12亿元，并力求打造集高端居住物业、餐饮购物、休闲娱乐等多元业态为一体的公园化复合型示范小区。其中一期茶叶专业市场部分规划用地95亩，辅助综合设施规划用地105亩，剩余部分待规划开发。（二）、项目规模与指标1、项目建设规模总建筑面积433000m²，其中一期市场建筑面积为59860m²，住宅面积301536m²，中国茶城大酒店建筑面积29200m²,其他综合辅助设施42404㎡。项目主要建设内容为：总体规划建设茶叶交易市场99020m²，其中地上94720m²，形成4个交易组第5页共103页团，独立商铺2146间和散户交易区11668m²，（半）地下室配套设置40m³组装式的保鲜库150个，为销售商提供茶叶储藏设施。建设物流及市场服务中心21500m²，其中地上17200m²，地下4300m²，配套信息发布、物流电子交易汇兑等电子商务系统；建设综合楼15000m²，配套质量检测、安全、服务监控系统和办公现代化系统，为各地销售商等设置办事处提供办公场所；建设茶艺表演区2100m²，作为茶叶、茶文化等的宣传场地；建设物流广场6000m²，地下停车场（半地下室）6000m²，作为运输、装卸、停车场地；建设入口广场10000m²，为茶产业推广提供的大型活动场所。2、一期项目主要建设内容为：一期商业部分建