中海_上海闸北项目营销策划报告_88PPT

《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！如何实现这样的转变，是我们本次提报的目的……现在的地块未来可能的面貌《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！地处“市中心价格洼地”的闸北板块如何释放超越区域市场的价值能量同时确保安全、高效的营销成果实现成为我们需要认真思考的问题跳出区域市场、站在“上海市中心”创造又一个能打动整个上海的中海品牌将是本项目脱胎换骨，实现高额、高速、高效回报的最佳路径现在，就让我们一起跳脱闸北束缚,打造城市精品……时势分析产品塑造营销决胜营销思考之路时势解析从上海楼市近期成交情况看，市场特征为：新政之下，价格高位运行，需求明显萎缩，市场观望情绪浓重！第一眼看宏观市场上海商品住宅供求走势07.1-08.40.050.0100.0150.0200.0250.0300.007.0107.0207.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1208.0108.0208.0308.0405000100001500020000供应量成交量成交价统计数据至08.4.23通过市场供求关系的比对，我们可以看到：目前走势与当年似曾相识，市场多变难测!04年8月至08年2月上海成交量与供求比走势05000001000000150000020000002500000300000035000004000000450000004080410041205020504050605080510051206020604060606080610061207020704070607080710071208020.000.501.001.502.002.50推案量(㎡)成交量(㎡)供求比第一眼看宏观市场内环内商品住宅供求走势07.1-08.405101520253035404507.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.40500010000150002000025000300003500040000供应量成交量成交价第一眼看宏观市场但从内环近期成交情况，我们发现：市区住宅市场需求强劲，新政之下，供求矛盾依然突出！统计数据至08.4.23《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！主要的价格调整案例日期项目名称区域调整内容效果评估07年11月14日海上国际花园内中环二期以低于周边相邻项目4000元水平开盘开盘后一周销售率60%，较周边的同期项目高出57个百分点07年12月16日中房金谊河畔中外环将11月下旬的推案房源价格下调2000元/m2调整后一周销售率73%08年1月19日浦发博园中外环以低于周边最高价格（万科新里程）6500元/m2，以单价12500元/m2开盘开盘一周销售率80%08年1月绿洲康桥亲水湾中外环VIP卡购房享受98折销售率有所回升08年2月21日万科特卖会中外环/外环针对万科在沪10个项目的购买意愿，以即时入会的方式可取得95折优惠当天回笼资金2.57亿，但事后有退订现象08年2月27日锦绣华城内中环推出16000元房源，较原价低2000元一周销售率回升到30%08年3月8日中海瀛台中外环当天购房96折，现场有抽奖可抵房款或车位款5万元的抵用券有待观察08年3月奥林匹克花园外环3月新推房源，9.7—9.8折优惠有待观察08年3月沿海丽水馨庭外环每平米价格下调400元，3月底结束有待观察从近期的营销事件，我们可以看到：价格虽有松动，但主要出现于中、外环！市区价格依然坚挺第一眼看宏观市场营销事件——《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！市中心区域各区价格分布虹口四川北路沿线24000-28000长宁中山公园25000-33000徐汇淮海西路34000–40000卢湾打浦桥30000-34000普陀苏河沿线24000-32000黄浦老西门32000-39000闸北内环20000-24000上下波动受区域环境限制及市场被忽视，闸北内环价格正出现明显被低估的现象第二眼看中观市场目前闸北内环项目开发特征主要表现为两方面：1、受制于区域环境的脏乱差；2、区域供应量明显偏少上海市场虽然似乎正处于多变期，然而市中心版图的优势依然明显，本项目作为闸北区内位于市中心版图的地块正处于市中心优势与闸北现象的矛盾中，如何应对未来多变的市场格局我们需要勇敢地走出闸北，站到市中心版图上。B2地块商办用地总建：47471M2B3地块住宅用地总建：81675M290M2以下户型：28586M2B1地块28#商住用地总建：40088M2商业：4088M2住宅：36000M290M2以下户型：18000M2B1地块27#商办用地总建：37096M2第三眼看微观——项目规划经济指标从经济指标，我们可以看出本案是集合住宅、办公、商业为一体的都市综合型地产项目相比普通住宅功能的功能单一来说，它具备更多的生活、工作、娱乐等多种生活形态的都市特征。规划经济指标《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！第三眼看微观——项目交通属性本案MMM两条城市快速干道四条轨道线数十条公交++突显都市的便捷性《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！TBD规划、北广场改造，创造重塑区域价值机会，大量高级白领、一站式办公、购物休闲、行政管理、企业物流的汇集，将为本案带来充裕的高端客源和高消费能力的商业人流。苏州河现代服务业集聚区共和新路综合服务业集聚区不夜城核心区本案TBD规划——“一核两带”北广场和项目基地关系第三眼看微观——规划机遇《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！第三眼看微观——中海品牌中海东湖观邸（宁波）中海花城湾（广州）中海瀛台（上海）全国战略下的金质品牌！《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！规划经济指标交通属性规划机遇中海品牌都市特性便捷地位TBD规划助力优质品牌衔接具备成为市中心版图的都市地产，在各有利特征的支持下，我们可以做得更好！本项目定位“市中心版图内，中海城市地标”产品塑造《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！【城市经典】给予我们的启示……周边环境缺乏规划前景，表面似乎缺乏价格提升驱动力但是建筑足以改变形象好像华丽家族改变古北、仁恒河滨改变天山一样我们需要创造这样一个项目重塑内闸北的地段内涵如何跳出“闸北”，重塑内闸北的地段内涵？《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！仁恒河滨花园的成功之道启示----建筑足以改变区域形象项目入市初期，周边大面积动迁、城市改造，以及天山路固有的脏、乱、嘈，与豪宅氛围格格不入。唯一能提升信心的，只是地铁二号线和其作为虹桥、古北、中山公园三大商住圈辐射区的地段概念。然而，仁恒抓住当时仅有的价值利好机会，为潜在高端群体打造一个堪称经典的住宅小区。事实证明，仁恒河滨花园以自身品质优势，超脱了当年天山路地段劣势取得营销成功。它的成功，推动了天山路作为高档聚居区地标概念的生成。因此，可以看出，在身处混沌低迷的区域市场中，“经典住宅”往往成为“杀出一片天地”的最佳选择。项目档案占地12.98万M2，总建35万M2，容积率2.69，绿化率68.5%。小区分两期开发，共14栋高层。总体规划布局力求大部分住宅单体拥有最佳的景观视野，良好的通风条件，小区以绿化、水景、庭院、小品相结合，随空间形成多层次景观。《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！【经典】的营销优势分析碧云板块12646元/平天山板块16730元/平古北板块14945元/平晓园15606元/平仁恒河滨花园20023元/平华丽家族古北花园17918元/平类型名称成交均价价格幅度月去化套数（各案均去化）备注经典标杆晓园1560623.4%122005年所属板块碧云板块1264632(5)经典标杆华丽家族古北花园1791819.9%122004年所属板块古北板块1494598(8)经典标杆仁恒河滨花园2002319.7%202005年所属板块天山板块1673036(6)从抽样表看，经典标杆的成交均价比同属板块的成交均价高出20%左右；销售速度也表现良好，月均去化套数约为同区域板块楼盘平均月去化套数的1.5-3倍。——上海经典住宅往往在所在地段中创造出成交价格和销售速度的奇迹经典项目的塑造，将不可避免地增加开发投入，也将直接导致成本和售价的提升。这看似风险，然而经典项目的实际营销表现大大超越区域市场的平均水平，大都创造了所在地段的销售奇迹。在（售价）高度、（价增）幅度、（成交）速度等方面都有惊人的表现。《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！每一块土地都是不可复制的，都是宝贵的，特别是对于已进入开发倒计数的市中心土地来说，把握土地的潜在价值更是开发、营销的重中之重。“经典住宅”将是我们的最佳选择对于本项目来说，想顺利完成销售并不困难。但是，简单地遵循市场价格、随行就市地开发、营销，实在无法发挥这块土地的潜在价值。换句话说——我们变相扼杀了这块珍宝级的土地。因此，我们想到了“经典住宅”。在大地段价值尚未被充分重视、在周围环境并不理想的情况下，充分挖掘价值，以产品为导向，做“精品”，做“经典”，将是挖掘、还原土地价值的最佳选择方案，也将是实现开发效益最大化的最优选择。住宅类产品塑造经典经典传承中海品牌产品建议办公类商业类ARTDECO经典名宅《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！住宅——ArtDeco建筑风格设计建议特点：外墙几何的挺拔竖向线条、强调对称、干净利落、大块渐成；线脚丰富细腻，讲究形体变化的韵律，讲究建筑构件组合的比例关系；在凹凸、转折、进退、高低错落中，不知不觉增强了本身的层次感、动感和光影变化。《2011年房地产营销策划大全》320G移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款！QQ:5445708701014899638电话：[phone]加QQ免费索取精华资料！住宅