云南昆明五甲塘项目规划设计及前期营销策划案_174页_XXXX年

昆明五甲塘项目前期营销策划案2五甲塘项目思考的主要问题企业如何在当地进入一线品牌？项目以何种核心优势和发展模式才能达成目标？锁定哪些客户获得最大价值？如何启动才能配合到整体战略？3思考逻辑目标市场分析基地研究品牌目标利润目标速度目标城市经济发展城市人文价值城市规划及发展趋势市场板块分析战略项目发展定位项目发展模式策略产品定位客户价值点经济测算启动模式项目开发次序、规模用地概况区域环境用地分析项目开发方向4汇报内容项目背景市场分析项目定位项目规划设计建议用地概况区域环境用地分析项目开发方向城市经济发展城市人文价值城市规划及发展趋势市场板块分析别墅市场研究案例研究项目发展定位项目发展模式目标客户定位产品定位关于案名建议整体规划建议单体设计建议景观设计建议配套设施建议开发节奏及定价建议开发节奏定价建议销售预估启动模式5项目发展目标的理解利润目标速度目标企业品牌项目品牌实现利润价值最大化规模性的年度回款品牌目标打造云南的“龙湖地产”品牌——“志存高远、坚韧踏实”打造昆明高尚人居典范，开创版块价值6项目背景7一、用地概况用地规划条件用地范围周边环境8用地规划条件占地：937.848亩总用地：625232㎡容积率：≤1.0建筑密度：≤30％绿化率：≥45％限高：12m北区：441亩（含9班幼儿园）南区：491亩（含9班幼儿园）配建：1个24班小学60米规划道路（昌宏路）将地块分为南北2个地块、邻昌宏路退让50m50/90政策：90平米的户型占50％北南9用地规划范围项目自北向南呈不规则的长条形，南北长约2250米，东西宽约550米，用地中间被正在修建的昌宏路隔断，分为南、北两个地块。用地开阔、平整，地块内东侧有少量民宅，其余大部分为农田和鱼塘。10周边环境项目周边大多为城中村和农田、鱼塘，项目西侧紧邻五甲塘国家湿地公园，远处为滇池，自然环境优美，气候宜人。五甲塘湿地公园是云南省人工与自然相结合的最大一块湿地，也是昆明市第一个湿地公园。目前二期工程建设已经完成95%，年内有望向市民开放。一期、二期工程已建成了接待中心、停车场、公厕、游客观景通道、入园的60米道路、湿地博物馆、人工湿地、浮桥等设施。同时，湿地公园中的三期工程正处于招商阶段。三期工程主要是公园配套服务设施、儿童游乐城、茶城、古玩城、小吃街等设施和一些安全防范设施。五甲塘湿地公园不仅是一个生态景点，更是滇池流域的一项截污工程，它是昆明市创园、创卫、环湖生态建设成功的案例。“11二、区域环境区域位置四至关系交通环境区域配套12区域位置项目位于昆明主城南部五甲塘片区，隶属官渡区。本案13四至关系东至60米宽规划道路珥季路；南邻环湖东路；西邻五甲塘湿地公园；北邻南绕城高速公路。本案五甲塘湿地公园14交通环境项目周边交通现状较差，到达地块的主要通道目前尚处于施工阶段，暂无公交线路，如附近村民要进入市区购物，需花1元钱乘坐摩托到永胜村或广福路上乘坐公交。距离火车站约10公里距离巫家坝机场约9公里距离市中心约15公里火车站市中心项目被60米规划道路昌宏路一分为二东邻道路60米宽南邻道路55米宽西邻道路60米宽北邻高速公路昌宏路南段起于广福路，朝着西南方向一直延伸到与环湖东路交界处，中间将穿过规划中的绕城高速南连接线。目前，此路段还在修建中，今年下半年将完工。全线通车后，昌宏路南北段全长7.92公里，宽60米，双向6车道，设计时速60公里/小时。它不但连通了彩云路（曾用名“新昆洛路”）和广福路，还将是三环闭合工程的重要组成部分。15区域配套项目周边生活、教育、医疗等配套均较缺乏，距离最近的是项目北边约3.7公里处的世纪城商贸中心；而距离新亚洲体育城星天地商业广场约6公里；距离新螺蛳湾国际商贸城约7公里。世纪城新亚洲体育城16三、用地分析项目用地优劣势分析17项目用地优劣势分析优势1.自然条件好，紧邻湿地公园2.用地范围大，容易树立大盘形象3.低密度，低容积率，物业形态稀缺劣势1.有一定的城市跳空地带，配套设施不足，生活氛围缺乏2.暂无公交车通达18四、项目发展方向建议项目发展方向初步判断19项目发展方向初步判断容积率：≤1.0限高：12m区位：南三环外，距离市区较远周边环境：紧邻湿地公园，远眺滇池城市低密度大盘总用地：937.848亩建筑密度：≤30％20市场分析21一、城市经济发展22城市经济发展城市经济发展迅速，年均经济增长率维持在12%以上。城市经济总量于2009年突破1800亿元。若按09年增速测算，2010年昆明经济规模将突破2000亿元大关。与周边城市比较，昆明经济发展处在西南三省省会城市中游。但与成都4500亿的经济总量相比，仍差距较大。若在近年大量投资拉动经济增长，维持2009年13%的增长速度，参照成都GDP2005年突破2000亿，2009年达到4500亿元，预计昆明经济总量将在2015年前后突破4000亿元。城市经济前景看好。昆明近年来经济增长情况05001000150020002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年10%11%11%12%12%13%13%14%昆明城市经济发展与周边城市比较010002000300040005000成都昆明贵阳0%5%10%15%20%23城市经济发展二三产业维持同步的快速增长。第二产业的快速增长带动第三产业的快速增长。二三产业比重相当，第三产业经济占比近50%。城市经济结构与周边城市差别不大，都属于较为典型的消费型城市。城市经济结构比较050010001500200025000%10%20%30%40%50%60%第一产业111267.850.07第二产业9282001.8402.24第三产业8722233450.3占比6.17%5.90%5.50%占比51.56%44.50%44.60%占比48.44%49.60%49.88%昆明成都贵阳02004006008001000第一产业57.5258.160.7765.0473.1577.3181.5593.95104.9114.09第二产业275.81297.37317.35354.37424.22476.75557.21641.2740.26824.59第三产业302.8320.91355.48398.77448.7507.5568.52658.54760.23869.972000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年24城市经济发展自2006年以来，昆明城市固定资产投资迅速提速，尤其是2009年，昆明实施大投资方略，强化大项目支撑，加大基础设施建设力度，全年全社会固定资产投资完成1600.66亿元，比上年增长51.9%。固定资产投资的快速增长，在促进经济快速增长的同时，也带动居民收入的快速增长。自2006年以来，居民收入增长都速度都维持在11%以上，并在2009年达到16496亿元。在居民收入增长预期的带动下，社会消费力将进一步得到释放。239.11263.91291.9361.65435.08523.01654.0281810501600.6663.9166.1568.3470.07107.68149.35183.29221.99259.29369.432000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）756377907381797090109616107661208314482164964.48%3.00%-5.25%8.10%6.73%11.96%13.90%19.85%12.23%12.92%0200040006000800010000120001400016000180002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%居民可支配收入（元）同比增长25二、城市人文价值26城市自然人文价值民族村大观楼翠湖西山世博金殿27城市自然人文价值山水自然、历史人文。是这座城市不可或缺的两个要素。龟蛇相交是一座城市的地理相成暨筑城迄始。伺山滨湖，攘就昆明的山水灵性。2500年的建城史，500年后胜江南的堪舆谶语。和煦的阳光，是高原城市雍容步履的岁月收藏。山水相随，亲水而居，人文与自然辉映，是这座城市最大的特色。而昆明高尚住宅的三个板块——滇池、翠湖和世博，正是以上城市特色的最好注脚。五百里滇池，奔来眼底，披襟岸帻，喜茫茫空阔无边。看：东骧神骏，西翥灵仪，北走蜿蜒，南翔缟素。高人韵士何妨选胜登临。趁蟹屿螺洲，梳裹就风鬟雾鬓；更苹天苇地，点缀些翠羽丹霞，莫孤负：四围香稻，万顷晴沙，九夏芙蓉，三春杨柳。—摘自《大观楼长联》占地约218公顷，水面占10%～15%，植被覆盖率达76.7%，其中有120公顷灌木丛茂密的缓坡。共有9个国家和国际组织分别在这里建起了自己的专题展示园。—昆明世博园城东约7公里的鸣凤山上，因吴三桂太和宫的大殿用250吨黄铜铸成，在阳光照耀下，光芒四射，映得翠谷幽林金光灿烂，故而得名“金殿”。—金殿公园市中心，两道长堤相互绵亘，分湖为四，堤畔遍植柳树，湖内多种荷花，“翠堤春晓”为昆明一景。园内碧波涟漪，杨柳拖青，雕梁画栋，姹紫嫣红，给人以清新秀丽、怡静幽雅之感。翠湖面积21.6公顷，其中水面15公顷，是一个以水体为主的古典建筑园林。—翠湖公园森林茂密，花草繁盛，清幽秀美，景致极佳，“滇中第一佳境”之誉。从昆明城东南一眺望，宛如美女卧在滇池两岸，青丝飘洒在滇池的波光浪影之中，显得丰姿绰约，妩媚动人。—西山公园28三、城市规划及发展趋势29城市发展规划城市空间结构为“核心——网络、两轴、两带”核心——网络：由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心，依托绕城公路和快速道路系统构成的交通网络，连接中心城与海口、昆阳、晋宁新城等城市组团。两轴：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亚铁路等形成的南北向发展主轴；依托昆安公路、昆石高速公路形成的东西向发展次轴。两带：与城市建设用地平行的西部生态控制带和东部生态景观控制带。30城市发展规划“一湖四片”——四大城市构建未来新昆明北城:即现在的主城，形成金融商贸旅游服务中心、昆明城市的核心区。规划人220万人，用地220平方千米。东城:即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流中心。规划人口95万人，用地100平方千米。南城:即晋城——新街新城，形成组团式发展的新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方千米。西城:即昆阳——海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方千米。两城：安宁和昆明航空新城主城呈贡新城晋宁新城海口新城安宁航空新城31城市发展规划——交通四环二环，09年全线贯通三环路全程共计约45.94公里。昆明绕城高速系统内环线（由西北绕城线一期、东连接线、南连接线及昆安高速构成，全长113公里），力争全线在2010年12月30日前同步建成通车。昆明绕城高速系统外环线（由西北绕城线二期、东南绕城线及西南绕城线构成，全长250公里）应在2011年12月30日前建成通车。十七射昆曲、昆玉、昆石、昆安高速公路和高海公路、老昆安公路、昆禄公路、老贵昆公路、王筇公路、龙泉线已建成投入使用。机场高速、老昆石公路、老昆洛公路、昆肖线、金浑公路，预计2011年建成或改造完成。昆嵩高速公路正在对路线方案进行论证，昆武高速公路预计2009年初开工，2012年建成。城市外环城市内环城市三环城市二环项目区位32城市特征•由于良好的消费环境和文化特质，昆明人的消费意识强烈，消费支出与可支配收入比例高于北京等大城市，私家车比例位列全国三甲。消费者敢于消费，且