亚泰商城策划营销方案

亚泰商业项目整体营销方案金宸经纪想要对您说首先感谢亚泰中心发展商给予金宸经纪参与贵司的亚泰中心底商项目策划销售、招商代理服务的机会。金宸经纪通过实地踏勘及与贵司沟通后，我们非常愿意参与贵司亚泰中心底商项目，并希望与贵司建立长期战略合作伙伴关系，从而能为贵司提供全方位优质的策划、销售、招商服务。我们的愿景从为客户急需解决的疑难问题入手，建立长期互信战略合作关系通过完善的服务，成为值得客户信赖的智囊团队打造卓越全面的地产顾问服务机构我们的价值观停止空谈，渠道为赢，销售为先。多方客户满意+项目盈利=金宸成功全新思维、专业服务，地产策划代理策动者金宸顾问核心业务商业房地产投资顾问商业地产前期策划商业地产招商引资商业物业招商代理商业经营管理顾问企业形象策划设计金宸顾问主要业务金宸顾问商业伙伴金宸顾问经过多年的实践工作，积累了3000家以上的优秀品牌企业档案，随时随地联络各品牌拓展负责人，并成功为其中著名品牌进行选址拓展服务。金宸顾问紧密合作商业伙伴金宸顾问经过多年的实践操盘后成功为其中著名品牌进行选址拓展服务，在此合作基础上，与500个行业内优秀品牌有着紧密的合作关系，例如：汉拿山、权金城、呷哺呷哺、吉野家、味千拉面、亮视点、等等各业态中优秀的品牌商家。这些是金宸经纪的宝贵财富，也是金宸顾问对商地产策划是否具有执行力的有效参照。金宸顾问战略合作商业伙伴金宸顾问通过多年的合作与现今各业态中经营情况最好的品牌商家达成战略合作伙伴关系，双方本着共同发展，互惠互利的角度实现双赢。金宸顾问多年的商业积累，对于每位委托金宸顾问选址的客户，金宸顾问是用专业的市场定位选择给客户提供最有价值的选址调研。对于金宸顾问的客户，金宸是怀揣着炽热与诚实对待每一位客户。金宸经纪核心业务金宸经纪主要业务房地产营销策划服务房地产销售代理服务房地产前期定位规划服务天鸿置业房地产开发有限责任公司北京金隅嘉业房地产开发有限责任公司北京思源房地产经纪有限公司金宸经纪紧密的合作伙伴北京大成开发集团有限公司青岛建设集团公司金隅国际（CityOne）住宅写字楼商业业主：北京金隅嘉业房地产开发公司模式：全案委托内容：金隅国际位于北京东北四环，身处亚洲第一大社区—望京。金隅国际占地约3.3万平方米，总建筑面积约19万平方米。由4栋塔楼和5栋板楼组合而成，外立面采用玻璃幕墙和石材，雄伟壮观，成为了望京档次最高的标志性建筑之一。金宸经纪以往项目威尔夏国际公寓住宅商业酒店业主：北京盛达兴业房地产开发有限公司模式：策划定位内容：威尔夏国际公寓地处西客站、CPD、丽泽商圈三大经济商圈围合之核心地段。总建筑面积22万平米。金宸经纪以往项目天作万瑞国际公寓住宅商业业主：东方家园房地产开发有限公司模式：策划定位内容：天作万瑞购物中心地处北三环中关村商圈黄金地带，海淀区白颐路南大街(中关村南大街).总占地面积17000平方米，总建筑面积95490平方米，其中商业建筑面积20000平方米。联结中国规模最大的IT产品终端销售集群--中关村，是中关村区域和中央政务区两大版块交接处的高端建筑集合体。金宸经纪以往项目中睿葡京酒店式公寓住宅写字楼商业业主：北京中冀乐业房地产开发公司模式：全案委托内容：项目位于北京经济技术开发区工业区核心地带，其占地面积13088平方米；总建筑面积65922平方米。是集酒店、办公与商业为一体的高层综合性民用建筑。金宸经纪以往项目商业地产投资客户资源住宅项目积累客户资源合作伙伴共享客户资源金宸经纪客户资源金宸经纪客户资源金宸经纪客户资源库截止2009年3月以达到12万个，其中与金宸保持紧密置业联络的达2000于个。通过金宸的专业服务及借助资源库，已经成功为天作国际、三溪塘、瞰都、郦城、原乡美利坚等项目完成了近20个亿的销售回款。金宸所拥有的商户资源雅宝路小商品客户名录中关村小商品客户名录天雅、红桥、百荣小商品大客户名录保证项目成功热销的条件准确的策划定位成功营销优秀的主题定位合理的价格定位精准的推广手段及项目包装准确的把握入市时机丰富的客户资源优秀的销售团队具有经验商业运营管理团队方案向导项目概况区域介绍、项目位置项目现况、优劣式分析项目区域商业分析商业业态分析、竞品调项目营销策略策划定位、主题定位、价格定位、销售排期推广方式正常推广手段、金宸推广手段销售团团队架构、团队成员简介第一章项目概况1、区域介2、项目位3、项目现4、优劣式分项目位于宣武区。陶然亭、天桥地区，两广大街、菜市口大街、国际传媒大道，菜市口二三环之间。亚泰中心，位于宣武区的核心地段，政府着力打造的国际传媒大道与白纸坊东街的交汇处。北望繁华的西单、sogo商圈，西临成熟的广安门、菜百商务圈。距长安街约为1500米，商务氛围浓厚，核心区域优势十分明显。1、项目区域介绍2、项目位置3.项目现况建筑结构：框架结构商铺类型市场类商铺占地面积：7200平方米层数地上三层地下一层（车库）总建筑面积：13400平方米建筑形式框架装修毛坯项目形态无划分地上一层平面图项目现属于空置状态，主体良好还未装修。周边环境完善，地处高档写字楼边缘；周边大型住宅区环绕。项目数据总销售面积9329.34平米使用率88%层高南段首层1425.53平米北段首层1107.88平米一层4.8米南段二层1817.15平米北段二层1581.02平米二层4.5米南段三层1831.53平米北段三层1566.23平米三层5.70/4.50米北段首南段二项目各层面积数据优势优优势势劣势劣劣势势1、紧邻迪特站出入口，未来客流量巨大，对商业成功有良好的客群保证。2、项目位于南二环内，地理位置优越，购买客群地段认可度高。3、项目现为现房状态，购买客群可直接感受项目品质。4、项目硬件条件良好，使用率较高。1.项目区域居住人群消费能力较弱，商铺购买力不强；2.周边竞争项目销售价格不稳定，价差较大对项目合理定价产生影响；3.内部格局受住宅产品影响，格局浪费面积较多。亚泰中心商业优劣势明显，优势突出，劣势也是显而易见，为达到快速销售，快速销售回款的目标任务，最核心的工作就是通过准确的市场定位进行合理包装从而达到快速销售回款的首要目标。4.项目优劣式分析第二章项目区域商业分析1、区域商业业态分析2、区域竞品调研3、区域商业结论1、区域商业业态分析北望繁华的西单、sogo商圈，西临成熟的广安门、菜百商务圈。距长安街约为1500米，商务氛围浓厚，核心区域优势十分明显。项目周边配套完善，紧邻地铁1号、2号、4号线人流动向优越。项目位于二三环之间车次流量非常客观。由于项目位于两大商圈内，商业竞争对手非常多，但对手都以自持出租形式存在，本项目定位出售可以减少开发商的运营成本。菜百商圈菜百商场、中侨汇丰商城业态组合足金饰品、千足金饰品、千足金摆件、铂金饰品金银币章、戴比尔斯钻石、精品克拉钻、银饰品金条、红蓝宝石、珍珠饰品、水晶、翡翠镶嵌饰品翡翠摆件、白玉饰品、钟表菜百商圈是已黄金市场集结地享誉市场，这里主要是已黄金交易为主，菜百每天的黄金价格可以直接影响黄金市场价格的变动。西单SOGO商圈西单商场、中友百货、国华商场君太百货、西单大悦城业态组合珠宝名表、化妆品、眼镜、箱包皮具、休闲装流行配饰、高级女装、时尚配饰、男士服装地方特产、数码产品、照相器材、家用电器音像制品、流行配饰、户外运动系列西单商圈集结了众多商场，业态组合繁多。主要是已服装、饰品、流行配饰为主。外地人来北京购物多数会选择西单购物，西单已有百年历史所铸就的形象在社会上已被人群认可。这里是年轻人的购物天堂，人流每天超百万。西单已经形成它特有的购物方式，另消费者享受购物所带来的乐趣。2、区域竞品调研中信项目位于骡马市大街（两广路）与菜市口南大街相接的黄金板块。中信城是二环内百万平米建筑综合体，投资商中信集团将对产品深入规划，打造具有时代感的综合性社区。但因规划条件及硬件标准限制无法达到最佳效果，当前销售出现滞销局面。商业有两部分，一部分是商铺街，另一部分是集中商业。位置面积售价运作方式菜市口南大街22万平方米2.5万—4万出售位置面积售价运作方式宣武门外大街12.4万㎡2.8-3.2万㎡出售环球财讯中位于北京前三门大街金街金角之地，紧邻地铁二号线、四号线，总体占地面积12443.22平米，总建筑面积124535.2平米，地上建筑面积95912.2平米，地下建筑面积28623平米，建筑总高度为85.2米。区域竞品调研位置面积售价运作方式陶然桥北35000㎡3.5万元出售富力摩根中心富力摩根中心地处菜市口大街，两广路，相邻太平街和南纬路丁字黄金路口。项目紧邻地铁4、5、8号线紧邻项目，数十条公交线路，交通环境优越。占地面积80000.00平方米，总建筑面积250000.00平方米，停车位总数超过1000个区域竞品调研3、区域商业分位置优越、交通便利项目已完工，铺位划分完毕可以立即装修出售区域规模已形成良好的形象，配套完善项目小面积划分面对群体广泛项目适合投资者自持使用或出租，升值空间大项目位于地铁站出入口，未来升值潜力巨大区域内无同类型产品产生竞争项目所处商圈主要是以百货、住宅底商为主。周边商圈业态多以专业市场为主，菜百黄金市场、西单购物商场更是年轻人购物的天堂。项目所处区域还无同类型商业竞争。主要竞争对手“中信城”又是以住宅带动底商面积大总价高，“富力摩根中心”利用高档写字楼带动商业部分，定位过于高端。我项目应在产品定位上与对手寻求差异化，利用自身特有的条件与资源合理定位，制造销售卖点；达到快速销售回款的首要目标。分利好条项目销售策第三章1、项目定2、主题定3、价格定4、销售排1.策划定位项目地理位置优越交通便利，紧邻二三环主路。项目辐射半径5公里区域内没有小商品市场。项目南侧地铁口将为本项目商业带来巨大客流，为项目后期运营成功增加成功几率。金宸经纪通过调研及以往经验得出结论：对本项目面积进行重新规划，“化整为零”小面积产权商铺出售，可达到快速销售回款的目标任务。1、项目定位区域内竞品调研项目商业面积过大，总价过高，面对当前市场环境，销售不理想基本属于滞销状态。1、项目定产权式商铺正是最受中小投资者欢迎的商铺投资方式。产权式商铺的特点是面积小、总价低，最小的不过四五平方米，投资门槛不到10万元，这为中小投资者降低了投资门槛；再加上多年的投资回报保证，又降低了风险。产权式商铺普遍受到中小投资者的欢迎。产权式商铺产权式商铺产权式商铺的特点1、操作模式务实第一种：将所有面积不计分摊面积分为众多小块，以类似于股权方式进行出让。在后续经营方面由物业公司统一招商经营，前几年按固定比例向投资者返还收益，这种方式实际上是发展商在销售完成后，将经营行为完全委托给商业运营管理公司，其短期行为色彩浓厚第二种：发展商在销售前即开展招商工作，通过引入品牌商家作为主力经营来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这种模式比较成熟，也比较务实。产权式商铺在实际操作模式上一般为投资者提供固定的租金收益，及一个较长的租约期限，经过统一进行经营管理，将投资风险降至较低。目前其具体操作一般有以下两种模式。与股票、储蓄、住宅相比，商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。对于投资者来说，产权式商铺是一种风险小，回报稳定可观的投资方式。产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为了大部分投资者都可选择的一种投资方式。2、投资回报稳产权式商铺的特点权式商铺还可以集中社会的闲散资金，为投资者提供了一条良好的投资渠道。优秀的商业运营管理公司其专业性的东西主要体现在：商业物业的市场定位、业态业种规划、卖场设计规划、招商、卖场的市场推广、协助进场商户的促销行动、消费者投诉处理等一系列商业运营管理的内容，这些内容都不是一个普通物业管理公司能够随便胜任的。专业商业管理机构对一个新建的商业物业的管理，最根本的措施就是在市场宣传推广以及协助商户促销方面进行大规模投入。3、后期商业管理是关键产权式商铺的特点超群商业顾问尼尔森商业运营庄胜崇光百货项目位于宣