九龙仓国宾1号独栋别墅项目楼王策略提案_72p_营销推

【九龙仓•国宾1号】楼王策略提案序【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案2今天圈子里都知道【出入皆人物】今天【核心低密度】也有些腻烦2012年，如何持续发酵国宾效应?2012年，如何对抗竞品林立的置业现状？2012年，如何邀约楼王产品带动国宾纯独栋？我们构思国宾1号无论是楼王或者核心独栋群，绝对不是肤浅的做大了的别墅，而应该是【创新了的家族独栋】3研判【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案竞争中的非竞争姿态非竞争姿态苏州园区豪宅研判竞品研判市场研判——竞争中的非竞争姿态竞争——苏州园区市场观察4【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园神秘策略九龙仓•国宾1号领先策略脚步PK新鲜度成熟度期待感品牌力口碑度领先策略新鸿基湖滨四季-2011.10.18开盘仁恒双湖湾-2011.9月开盘绿城苏州御园-2010.12月底开盘2011.9月，国宾1号在苏州园区双拼已所剩不多、独栋也已是成熟产品人们期待新鸿基、仁恒、绿城的神秘面纱纯独栋已是园区有口皆碑的项目新鸿基、仁恒、绿城品牌力园区发酵苏城享有一定号召力始终领先于市场步调市场研判——竞争中的非竞争姿态步步领先的国宾一号5【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园九龙仓•国宾1号PK相地土地土地产品产品核心产品新鸿基-2007年拿地仁恒-2005年拿地，一直未动绿城-2009.9月拿地2006年看地新鸿基：临湖别墅、大型综合项目仁恒：公寓、联排、叠墅、独栋绿城：平层、合院、少量独栋核心产品楼王核心产品未出双拼、独栋产品2010年墅冠军2006年九龙仓已在苏州储备100万平方米土地核心区、低密度、纯度栋楼王——中央独栋市场研判——竞争中的非竞争姿态不仅领先双湖，更领先全苏州6【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案准石材别墅区全石材别墅区独栋单层地下室会所泳池独栋双层地下室私家精装恒温泳池双湖别墅类产品九龙仓•国宾1号PK苏州第一座，全石材立面别墅市场研判——竞争中的非竞争姿态产品精神的领先7【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案整案出入皆人物身份核心独栋群国墅藏家风家族楼王家族生活再升级家族诉求落位市场研判——非竞争姿态形象上跳脱现实竞争，进入中国富人居所的价值维度8【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案富人的价值维度北东南西颐和原著封建文化符号的现代认同汇景新城南欧风格，生态型住宅世茂佘山庄园顶级高尔夫圈层海珀•香庭百年海派定制式服务馆邸苏州园区豪宅研判【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案9楼市低迷•调控限制持续升温，住宅市场已入隆冬，长三角豪宅市场同样未见曙光。竞品频出•苏州园区新品崛起，双湖板块高端置业面临白热化竞争趋势。需求分化•豪宅置业需求人群，一部分在观望市场，一部分在等待新品竞品研判【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案10项目名称容积率风格建筑样式配套国宾1号中央岛容积率：0.34意大利风格纯粹古典建筑内涵中央岛楼王大独栋（700平左右）纯独栋、双地下室、5-6车库位、前庭后院、恒温泳池、私人会所绿城苏州御园容积率：0.68（近0.7）法式风格合院、大平层为主、4-5幢独栋/新鸿基湖滨四季/未出现代风格小独栋（280平）临湖大独栋（500-600平，最大1100平方米）四季酒店仁恒双湖湾容积率：0.89江南水镇格局联排、精装小高层、酒店式公寓为主，主推高端住宅/11项目解析【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案项目研判——楼王项目SLOGAN楼王推广策略关于楼王的十二项目研判——楼王【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案12究竟中国富豪缺什么？缺的是不动产？还是一种全新的家族生活？购买别墅的客群不是炫富，而是硬性家族生活需求，是财富圈层的家族刚性需求。何为全新的家族生活？住宅舒适度、宜居度+幸福诉求，这里，家族需求身份彰显项目分析——楼王优势【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案13原有优势核心区1.5亩纯独栋0.34低密度前庭后院双享配套优势私人会所高端绿化园区高端设施林立交通便捷新增优势中央岛绝对中心700平大独栋环水而居双地下室5-6车库位精装恒温泳池项目——SLOGAN创新了的家族独栋是对于中国财富圈层家族式生活方式的具现化实现，在欧洲古典建筑的礼序豪宅内，依旧不能否认，装下得依然是中式家族三代同堂甚至四代、五代同堂的大家族情怀。今天在苏州这块渗透着古典情怀的稀缺土地上，豪宅项目林立。可是，能够充分掌握世界建筑风向，以建筑彰显人物身份，以内涵收纳人物中式家族生活情怀的建筑，在苏州除了【国宾1号•中央岛】，再无其它！所以，才会有这句：“苏州之大，十二栋而已”14【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案楼王推广策略【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案15楼王推广方向：产品面做足优势文章，与中国富人的家族式需求发生共鸣600平独栋----家族聚居双层地下室精装恒温泳池5-6个阔绰停车位中央区域环水而居……仰泳庭训复盘鉴宝品茗私藏写意搭建芭比派对爆炒曲奇宽屏关于楼王的十二个故事仰泳：这是一个不错的下午，气候刚刚，水温刚刚好。他们正为海边远行作一场预习。仰卧在碧波的水里，双腿打出漂亮的蓝色水花。他听见父亲的鼓励声和拍水生揉捏在一起，他看见水珠里参天的古树和一片蔚蓝天空，他的头在父亲托起的双掌里感到前所未有的安全。庭训：古代孔子庭训儿子孔鲤的故事流传至今，父亲对儿子的谆谆教导犹在耳际。罗马柱下，也有一位威严的父亲，将自己事业累计的历程传诵于子嗣，将自己的基业历史，向子嗣娓娓道来。复盘：后院里风吹得正好，几多云飘过，在棋盘上隐出若有若无的影子。年迈的父亲已一头银发，他的对面是事业有成的儿子。他们对坐在后院里，对着刚下完的一局象棋“复局”，演算。儿子忽然记起，事业刚起步的时候，他也是这样与父亲对坐，反复推演业务的优劣与关键。“再来一局！”儿子提议。父亲欣然接受。16【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案关于楼王的十二个故事鉴宝：前些天收到的宋代变釉钧瓷碗又为地下室博古架增加了一位常驻客，在暖色灯光的映衬下，博古架上的宝贝熠熠生辉，每一件宝物都带着一个美丽的故事，等着获得的人去探索。放大镜下得瓷碗釉色漂亮，纹路美妙，它曾经是哪一位高官厚爵的心爱之物呢？品茗：在二层地下室他藏了很多好酒，那是独属这个家族的私人酒窖。这个地方湿度、温度正好适宜存酒，恒温使这里的酒永远保持第一滴的淳厚。当贵客坐在客厅柔软沙发里，他便会从酒柜里取出珍藏的好酒，与他们一起分享。无论是桥牌时光或高谈阔论之时，美酒，永远是完美调剂，气氛里的香。私藏：兰博基尼、保时捷、法拉利、宾利、宝马、玛莎拉蒂这些车都是心头爱？让他们露天停放经受风雨，或者摆在公共车库独自孤独，实在非他所愿。5-6个停车位，真是太完美了，家族每个人的爱车都有了自己停靠的港湾，亦如他们的心，停靠在国宾1号的私人庄园里一样安宁。17【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案关于楼王的十二个故事写意：阔绰书房，远观一片湖光水色，绿意盎然，心境为之开阔豁达。铺纸、研磨、落笔，一气呵成。山水彷若近在咫尺，花鸟仿若要飞脱纸墨，若是工笔仕女，那眉眼腮红，栩栩如生，仿若要从画里走出。搭建：上次小男孩用戴高乐搭建了一个一人高的机器人，今天，他的邻居小朋友也来帮忙，他们打算搭一座航空母舰，载着他们去冲刺小小的航海梦想。芭比：小姑娘有10个芭比娃娃，她们每个人有16套衣服，从休闲装到职业装，还有晚宴礼服，蓬蓬裙。小姑娘经常在自己的房间里为芭比们开派对，为她们编写各种女孩子们的梦想故事。小姑娘长大以后，也要像芭比娃娃一样幸福。派对：万圣节派对、时尚生日派对、家族宴客晚宴，从偌大客厅蔓延到后院阔绰花园，彩带装点每一个宴客细节，彩灯勾出欢愉轮廓，偌大建筑装着您所有的亲朋好友，也装载着祝福和美好。18【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案19推广策略【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案媒体排布项目软文竞品软文微博网络论剑短信、彩信媒体铺排20【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案【九龙仓•国宾1号】2012媒体铺排报广：每月一次软文内容：主攻楼王项目，带动双拼、独栋产品硬广内容：楼王信息释放软文：每周保持1-2篇系列软文：以一个主题，如《创新了的家族独栋》展开新品释放：楼王信息释放竞品软文：周边竞品PK活动软文：各活动跟踪报道DM手册：1本《楼王手册》：一本针对楼王的解读书或故事绘本短信彩信：按销售需要发放新品信息制造话题开设专栏客户跟进节庆祝福微博：每日2篇楼王信息持续播报公关活动持续播报开设专题相关栏目更多生活资讯播报竞品PK网络论剑：根据关键词持续保持网络关注。重点户外投放户外大牌平面媒体报纸传媒网络传播微博网络软文网络论剑直效投放短信平台DM实际体验样板房公关活动辅助广播交通台地产杂志软广硬广媒体排布21【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案22【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案媒体规划软文DM手册微博网络论剑短信、彩信圈层活动关怀活动第一季度（1-3月）第二季度（4-6月）第三季度（7-9月）第四季度（10-12月）推广软文——项目软文软文策略：以楼王之名，深入挖掘国宾1号潜在价值，打造创新了家族独栋生活以楼王项目特质，打造关于楼王的十二个故事。以楼王SLOGAN“苏州之大，十二栋而已”，细致描摹23【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案推广软文——项目软文软文思路：1、家族说：熔铸三代的家族生活。欧式外立面，也无法掩盖中式三代同堂的家族欢乐。关于楼王的12个故事这样的国墅，会被载入史册，会被家族名册记载。2、空间说：超大空间，两层地下室，无生活死角，5-6个停车位，满足奢享生活更开阔视野，豪宅庄园世代来临。3、地段说：潜隐于世，看繁华，享私有静谧。房前见水，旺财，利于经商4、身份说：王者最好的功勋，就是封官封宅5、事实说：以后如此优质的别墅项目，可能再也找不到了24【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案25【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案【国宾1号】2012项目软文计划1季度（1月-3月）2季度（4月-6月）3季度（7月-9月）4季度（10月-12月）打造【全新的家族生活】全新来自于：生活空间、配套设施、以及精神诉求同时微博持续跟进，扩大网络影响力软文主题：软文主题：软文主题：软文主题：关键字：空间关键词：地段关键词：家族生活关键词：身份认可《宽松生活360度无死角》《环城运河，守护国宾生活》《传世之作打磨全新家族生活》《加冕给王者的功勋》《一层空间，一种奢享》《这边风景独好》《熔铸三代的情怀》《刻入史册的荣耀》《一池温柔水一家好生活》《房子有多精彩，生活就有多精彩》《每个时代的生活志》《庄园时代来临，人物官邸终极梦想》《不愁没车位，看你有几辆》《宽景阔居豪取生活》《给您的爱车安个窝》《百年筑国宅一墅中央岛》内容：楼王大空间PK竞品，显出不仅空间大，更体现出一种全新的几代同堂，家族体系生活。内容：项目立地，可守繁华，也可享受静谧。项目环楼王水系，可理解为：房前见水，旺财，利于经商事业。内容：足够的空间尺度，涵养出一种新的家族生活。12个家族故事。内容：如题，封官加爵封宅，从来都是家族无上的荣耀。项目所透露处的气质内涵，除了是一种身份彰显，也是一种风云人物、生活领袖、圈层王者的功勋印记。推广软文——竞品软文软文策略：PK式，持续关注度双湖板块高端圈层、共同享受这块区域的高端配套设施PK的不仅是房子的大小、地段的优劣还有关于家族精神特质的诉说还有关于真正意义的创新了家族独栋生活26【出入皆人物】【九龙仓•国宾1号】企划推广案推广软文——竞品软文软文思路占地大小：面积大小、容积率（PK小独栋）地段差异：临湖和临水的差异靠金鸡湖的烦恼置业态度：全新的家族生活，绝非肤浅的塞满房间恒温游泳池、双层地下室、车库优势拒绝HOUSE：刚性需求下，花别墅钱，就该买到买纯别墅纯独栋PK合院、联排、大平层：29【出入皆人