云南柳州顺泰花园项目前期整合营销策略案_69p_销售推广

专心专注专业服务顺泰花园2011年12月呈献20111230柳州顺泰花园前期整合营销策略案专心专注专业服务顺泰花园Part1宏观环境解读专心专注专业服务顺泰花园中央经济工作会议关于房地产政策的分析专心专注专业服务顺泰花园◎抓保障房建设，坚持房地产调控不放松•要抓好保障性住房投融资建设运营管理工作，逐步解决城镇低收入群众住房困难；要坚持地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展坚持调控【消息点评】•加强住房保障，尤其是完善四个环节的运作体制明年原计划1000万套新开工量，将有所下调，重点由追求规模，转向健全制度；•重申了政治局会议对楼市调控的政策口径，明年政策不可能重现2008年四季度的放松力度，因为房价尚未调整到位，但随着经济和房价持续下滑，预期明年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整；•“价合理回归”，与“回归合理”之间内涵略有差异，前者指代房价需要下跌一些；后者指代要回到合理水平，而对普通民众来说，合理水平就意味着房价应下跌50%左右,加快普通商品住房建设，这是近几年一贯方针，主要是更好的满足这类需求，同时也供应量增加之后，有利于普通商品住宅价格的稳定和合理回落。专心专注专业服务顺泰花园◎房产税扩容势在必行，房产税顶替限购令成为可能•在第四项重点任务深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平中，提到要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。普及房产税【消息点评】•去年１月上海和重庆率先进行试点，这就意味着，年底前后，在对上海和重庆的试点经验进行总结的基础上，极有可能增加试点城市！试点城市范围，估计应在直辖市省会计划单列市之内！房产税扩容势在必行，只是节奏快慢而已，明年扩容的额外好处：给相关城市限购退出一个台阶下：房产税顶替限购令专心专注专业服务顺泰花园市场资讯专心专注专业服务顺泰花园◎市场形势：重点城市住宅价格继续下跌，成交量环比、同比出现双下降•根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5900元/平方米，与10月基本持平。总体来看，年末100个城市的住宅平均价格连续第三个月环比下降，且降幅有所扩大。•今年以来，首次出现一线城市和典型二三线城市成交量环比和同比同时下降的局面。环比来看，一线及二三线城市均由上月的环比增加变为环比下降，北京、上海、深圳、广州分别下降14.2%、4.0%、25.2%和23.9%，而二三线城市环比降幅也达15%；同比除广州之外其他城市降幅普遍大于上个月，北京、上海、深圳分别下降39.5%、44.5%和38.3%，降幅都在40%左右，广州下降12.8%，降幅较小，二三线城市下降48.2%，比上月降幅扩大4个百分点。房地产调控效果逐渐显现。房地产市场总体运行情况0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%2011M12011M22011M32011M42011M52011M62011M72011M82011M92011M102011M11环比涨幅（左轴）同比涨幅（右轴）图：2011年1-11月百城价格指数051015202530354045501357911131517192123252729313335373941434547北京上海深圳广州0501001502002503001357911131517192123252729313335373941434547图：2011年1月-11月27日（第1-48周）图：2011年1月-11月27日（第1-48周）一线城市商品住宅成交量变化15个二三线城市商品住宅成交量变化数据来源：CREIS中指数据（注：所统计15个二三线代表城市为：天津、南京、成都、苏州、大连、厦门、长沙、东莞、无锡、福州专心专注专业服务顺泰花园◎中央坚定房地产调控，地方实施限价避免问责•房地产市场调控已进入关键时期，成交量增速放缓，房价松动。市场也开始发出不同声音，“拐点到了”、“房地产冬天来了”、“调控该放松了”等等，但中央的回应仍是坚定房地产调控不动摇，进一步巩固调控成果•近期，中央频繁强调要坚持房地产调控。11月25日，国务院副总理李克强在廊坊考察保障房建设时表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。在年底之际，中央多次表明立场，向社会释放明年将坚定调控的信号，一方面打消地方政府放松调控的念头，同时，防止努力调控的成果因年底的松懈而“功亏一篑”。•年初“国八条”将房价控制目标纳入问责范围，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的地方政府将被问责。接近年底，迫于问责制的压力，为完成目标，一些地方政府陆续出台限价令控制价格上涨幅度，丹东、韶关等城市主要是与周边地区同类楼盘做比较限制销售价格，而中山、珠海直接以本地区的房价控制目标为价格上限。由此可见，对于价格上涨过快的城市，房价控制目标对抑制价格涨幅确实起到一定作用，而问责制显然对地方政府执行中央政策的力度有较大的约束力。政策基调表：近期地方政府出台的限价令城市实行时间具体措施丹东9月5日1.在通知下发前已取得商品房预售许可，尚未销售的商品房，销售价格实行价格备案及明码标价制度，具体价格以物价、房产部门备案公示后的销售价格为准。2.已批准预售的分期实施房地产开发项目，在政策下发后又申请办理该地块新的商品房预售许可，商品住房销售平均价格不得高于该项目原批准主管部门备案公示后的平均价格。3.政策下发后申请商品房预售许可的新建项目，其商品住房销售均价不得高于同地段同类商品住房在房产、物价部门备案公示后的销售均价。珠海11月1日报备项目的住房平均价格超过我市2011年度房价控制目标（11285元/平）的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。中山11月10日单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的，主管部门暂缓备案及网签。广州增城11月16日住宅类单位(含现楼)单套均价超过7736元/平方米的，将不受理网签备案并严禁网上签约操作。资料来源：中国指数研究院整理专心专注专业服务顺泰花园◎1000万套保障房开工任务完成，住建部督查各地实际完成情况•在问责制的作用下，今年的保障房建设计划已全部完成。截至10月底，全国1000万套保障性住房已全部开工，提前并超额完成目标任务。其中，国土资源部公告显示，全国保障房用地实际供应42614公顷，已全部落实年初测算所需的41983公顷；10月人大会议上，住建部部长姜伟新表示，中央实际投入资金1520亿元，超过计划近50%，中央政府及各级地方政府要出的4000多亿元，90%都已到位。从开工情况来看，任务完成情况较好。保障房放量加大图：保障房及其土地供应完成情况保障房数量（万套）中央资金投入（亿元）保障房供地（万公顷）计划实际完成计划实际投入计划测算需求实际完成10001033103015207.744.194.26数据来源：住建部国土部中国指数研究院整理图：2011年1-10月各省市保障房开工及土地供应情况省市开工数（万套）供地(公顷)省市开工数（万套）供地（公顷）省市开工数（万套）供地(公顷)北京22.41180.00安徽43.32082.61四川38.91165.18天津26.0817.10福建25.2881.39贵州23.91067.21河北38.41480.54江西32.61012.80云南30.91106.00内蒙古41.01925.03河南45.12679.68陕西48.32080.00辽宁36.21440.00湖北35.11163.00甘肃18.6595.66吉林32.9845.92湖南46.51605.22青海18.1838.00黑龙江86.73462.57广东31.9815.86宁夏8.3661.77上海25.61002.00广西27.6758.33新疆34.21949.18专心专注专业服务顺泰花园◎通胀回落，货币政策微调，微调不改房地产信贷紧的格局•通胀回落，货币政策微调。三季度以来，CPI涨幅呈持续下降趋势，10月CPI同比增长5.5%，比上月回落了0.6个百分点。物价回落的趋势日益明显，通胀压力逐渐减弱。10月“国务院常务会议”上温家宝总理表示，切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行《2011年第三季度中国货币政策执行报告》没有再提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是明确指出，适时适度进行预调微调，巩固经济平稳较快发展的良好势头，表明央行调控重心发生微妙转变。•11月30日，央行宣布下调存准率0.5个百分点，存准率由21.5%调整为21%，也是自去年初以来连续12次上调后的首次下调。抑制通胀不再是首要任务，预计未来中央将对稳定经济增长给予更多关注，货币政策导向主要体现在“微调”和“定向宽松”方面，但全面放松的可能性不大。•信贷方面，三季度新增贷款总额继续减少，仅1.51万亿元（一季度2.24万亿、二季度1.93万亿），其中房地产类新增贷款0.2万亿元，占比从一季度的22.7%下降到三季度的13.3%。货币政策微调表：2004-2011新增房地产贷款（单位：万亿元）时间总贷款房地产贷款占比20073.641.1330.9%20084.170.5012.0%20099.602.0221.1%20107.952.0225.4%2011年一季度2.240.5122.7%2011年二季度1.930.2814.6%2011年三季度1.510.2013.3%2011年前三季度5.680.9917.5%数据来源:中国人民银行中国指数研究院整理专心专注专业服务顺泰花园◎全国性房企启动大幅降价市场局部或见底拐点将至•全国房价降声一片。继今年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到11月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及城区和郊区。多位业内人士认为，在骤增的市场竞争压力之下，开发商选择降价出货回笼资金，房价拐点越来越近，明年初市场将最为低迷。楼市转向调控关键期【消息点评】•在房产调控政策持续加紧的情况下，全国一线城市楼盘率先降价，降价潮将会波及到二三线城市。年关时期，开发商面临资金链短缺的情况下为了快速回笼资金，采用降价快速出货的营销手法则是最直接的方法。专心专注专业服务顺泰花园◎投机性购房明显退市，被限制在市场外，房价涨幅呈现稳中有所下调的趋势，调控效果显现。但总体看，市场尚不稳定，调控效果还待进一步观察。1、由于国家的严厉调控，推出一系列调控措施，房地产行业进入一个低谷期，价格回落、销量下降、资金链紧张等问题凸现出来。要想在以后立足房地产业，从中得利，必须要拥有良好的资金链、准确的市场定位及过硬的专业能力。2、但房地产行业作为保值的最佳渠道之一，在明年较大通胀压力的情况下，居民会主动地选择减少持有货币，而增加购房计划。3、此外，从行业政策的管制来看，至明年春季，房地产新政就出台一年了，在这一年中，房价基本稳定，这样，继续调控的压力会大为减轻。而在明年初，银行按揭贷款的发放，也很可能会有所松动。综合分析关键词：调控继续，价格回落，销量下滑，资金紧张，竞争加剧，逆市机会专心专注专业服务顺泰花园◎结论：房地产调控不放松，扩大保障房供给不放松，房地产市场真正的才寒冬刚刚开始！四