企业营销策略方案

⑵等下去会有什么好处很多时候需要您把等下去和立即购买的好处和怀疑列明，客户的眼睛就会被拨亮你可以请客户把他期望能等来的具体好处写在一张纸上，而你则列出等下去的坏处，然后将两者加以比较，优胜劣汰。⑶“对不起，我不能保证下次还能向您提供跟这次一样的房子和条件。”“您见过多少能让你如此称心如意的房子？”有多少人看中了这种房子，过了这个村就没有这个店了？您想吃多少次后悔药？⑷利用即将发生的事变如价格上涨，折扣条件的变更，特别户型的抢购，都可以被售楼员利用来预备客户的拖延举动，你可以在推销中不慌不忙地提到这些事实，引导客户在确信需要你的房子后立刻掏钱购买。把握成交时机清楚地向顾客介绍了情况，到现场参观了楼盘，并解答了顾客的疑虑，这一刻销售员必须进一步进行说服工作，尽快促使顾客下决心购买。成交时机⑴顾客不再提问、进行思考时⑵当客户靠在椅子上，左右相顾突然双眼直视你，那表时，一直犹豫不决的人下了决心。⑶一位专心聆听、寡言少问的客户，询问有关付款及细节问题，那表明该客户有购买意向。⑷话题集中在某单位时。⑸顾客不断点头对销售员的话表示同意时。⑹顾客开始关心售后服务时。⑺顾客与朋友商议时。成交技巧⑴不要再介绍其他单位，让顾客的注意力集中在目标单位上。⑵强调购买会得到的好处，如折扣、抽奖、送礼物等。⑶强调优惠期，不买的话，过几天会涨价。⑷强调单位不多，加上销售好，今天不买，就会没有了。⑸观察顾客对楼盘的关注情况，确定顾客的购买目标。⑹进一步强调该单位的优点及顾客带来的好处。⑺帮助顾客作出明智的选择。⑻让顾客相信此次购买行为是非常正确的决定。成交策略⑴迎合法我们的销售方法与您的想法合拍吗？这一方法的前提是：售楼员可以肯定地知道客房想法。⑵选择法XX先生，既然您已找到了最合适自己的楼盘，那么您希望我们何时落定呢？在使用提问的方法时，要避免简单的“是”与“否”的问题。⑶协商法我想在公司的客户名单上也加上您的名字，您认为怎样做能达到这个目标呢？⑷真诚建议法我希望与您达成协议，我们还需要做哪些方面的努力呢？哪果对方表现出较多的异议，这种方法可帮助售楼员明确客户的主要异议。⑸因果互换法⑹利用形势法。促销期只剩一天了，如果今天不能下定，楼盘价格的提升将给您带来很大的损失。备注切忌强迫顾客购买。切忌表示不耐烦：你到买不买？必须大胆提出成交要求。注意成交信号。进行交易，干脆快捷，切勿拖延。十四、相关法律知识中华人民共和国城市房地产管理法商品房销售管理办法商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定房产面积测算城市房地产抵押管理办法中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例③开始时不可提太多的总是，尽可能从客户在了解楼盘的反应中发现哪些东西最能吸引该客户。你既不能表现出你不愿介绍楼盘，也不能表现出对客户的私事太感兴趣，在任何情况下都应轻松随便的态度提问题，且应边介绍边询问。④一定要听清楚客户的每一句话，“您刚才说什么来着？对不起请您再重复一遍好吗？”之类的问话会使客户的好心情一落千丈。⑤针对不同的客户采用不同的接待洽谈方式，切实控制现场气氛，例如：神经质、疲倦、脾气乖戾的客户----高效率急躁、大惊小怪的客户----耐心兴奋、易激动的客户----镇定无理取闹、诚心挑剔的客户----以退为进有较强依赖性的客户----关心犹豫不定的客户----果断干脆年老的客户----细致与同情年幼的玩童----小心+爱心第四节巧妙的启发诱导购买动机有很多种，甚至有客户自己都没完全意识到。推销的根本是劝购，而劝购的基本方法之一，就是启发和诱导，目的是使售楼员发现客户的购物动机，有针对性地加深商品印象，并激发新的购买动机。一、寻找和客户共鸣的话题买了房子就要用，而且要用的舒服，合乎自己的口味。实践证明，最容易引起客户共鸣的话题是空间的美妙想象，即是教客户怎样按其实际需要装修自己的房子，感觉空荡荡的房子你可以让它看上去紧凑和亲切，而略显拥挤的房子你可以通过颜色变化看上去大一此。所有这一切除要求你生产自救就对方的心理特点和购买动机准确探明并作出反应，有较好的空间想象力和语言表达能力外，更重要的是你必须较好掌握房屋结构知识和装潢设计知识。建议大家每月拿出100块钱去买些建筑装潢设计方面的书，学点新东西，艺多不压身，要知道，有针对性地对空间的美妙描述最容易使人感到你是个专家，而且真诚地尊重了别人。二、启发和诱导⑴如果客户已经事先有了思想成见，使我无法接受你的启发，则必须设法把他的想法引起来道尽并能加以纠正。这方面的技巧我们将在本篇第五章详述。⑵对于大多数人来说，售楼员应牢记并真正掌握以下原则：①只要没有先入为主的相反意见作梗，每一种思想或结论进入大脑时，它就会作为真理被人接受，无论它有无实际价值。②如果客户的态度是无所谓，就有可能听从启发而“随大流”。③你的启发理由是否充分和启发热度是否足够，会直接影响客户的接受程度。④提出建议的时机应因人而异，客户更容易接受较迟提出的建议。⑤看上去自然随便的启发和诱导更容于接受。千万别一次把话说完，留有余地以利再战。三、客户最聪明许多人对别人企图指挥其思想会产生一种本能的抗拒，他们更愿意按照自身的记哪采取行动，只有让客户感到所有的决定是自己做出的，你的启发才更有效，所谓“买得称心，用得如意”是需要售楼员极高的语言技巧才能达到的。举例----让客户炫耀自己的品味客户：你这房子的户型很一般，我去看过香港的一个楼盘展销，那房子内部设计得真漂亮。售楼员：是啊，咱们国内的户型设计普遍粗糙得多，您能不能说来听听，让我也长长见识。客户：单说这厅吧，人家那客厅是客厅，餐厅是餐厅，隔得开又不显得小，不像你现在这里直通通的，一进即什么都看见了，没点品味！售楼员：（走到特定位置）您的意思是在这儿砌一面墙？那不是显得厅太小，也太压抑了。客户：看你什么眼光！他在这里用木板做了个一米高的花池子，这就把两个厅隔开了，餐厅后边做了个酒吧餐厅也太挤了吧！客户：没事！拿个水壶就是了。其实香港人那花池子是有毛病，要是我就做个大鱼缸，弄几条锦鲤养着；把厨房这面打掉做酒吧，饭厅用砖垫高一寸，铺上地板，再吊个麻将灯。售楼员：（神往）那真不错！还真没听说谁有这样的品味。客户：（得意）还用说！我这叫错落有致、生机盎然，再在门口这做个鞋柜挡住门，加个门套，香港人管这叫玄关！售楼员：（恰到好处）这叫曲经通幽，别有洞天！客户：（越来越得意）咱们回售楼处，你帮我算算买这房子要多少保管在深圳找不到第二套！说明----你只不过说了一句“说来听听，让我也长长见识。”四、提建议要有可信度尽可能用客户的语言来提出你的提议，但有时加入一些客户似懂非懂的真假专业术语会更有用，让人感觉你是专家，值得依赖。例如你可以对客户提布置厨房的建议：“您可以布置一个’整合式厨房’。”你不要指望你的一句话会立即生效，楼盘的优势和有针对性的关键性建议要不断重复，但必须注意应当换词来加以掩盖，否则就算最有希望的卖户也会产生反感，觉得你像台出了故障的旧式电唱机----总是在一个地方打滑，没完没了地唱同一句词。利用企盼心理爱吃酸的会生男孩。孩子多看绿色会更聪明，这一类话无论真假，人们总会愿意相信。适当的善意诺言可以增加客户对商品的好感，“这房子风水绝佳，是全小区最好的！住在这里你会赚更多的钱！你的老父亲会多活60岁！“----客户对这些话有种种怀疑，他也会相信你的话，因为他想这样。恭维要适度俗语道“千穿万穿，马屁不穿”，赞美之词每个人都会喜欢，但要注意客户的身份和同行者的关系。一般说来如果客户是对夫妇，女售楼员应对男客户友善但要多恭维同来的女客户，男售楼员则应对女客户经常性地加以吹捧，恭维要适度，不可滥用，客户的良好心理效会对你有所帮助。启发方法要综合运用⑴动作启发把窗子打开，让海风吹进来，比你说一句“海景迷人”更实在，切实的行动永远比单纯的语言更具说服力。如果你想让客户知道房屋建筑质量过硬，尽可以拍打某个部门；如果你想表示该签认购书了，把认购书和笔拿出来就是最好的启发。⑵直接启发直截了当、清晰明白的方式表明你的目的。当你确认你的房子最适合面前的客户时，当你觉得客户想让你对付款方式、装潢改造和其他因素提出建议时，直接启发就是一种高明的推销手段。⑶间接启发也叫被动启发，利用同行者的态度来启发客户，要尽可能做到让客户的朋友劝客户买下这套房子。⑷反作用启发“咱们还是看看601房吧。我们的复式房厅太大，而且户型太新潮，601房只有两房两厅，户型很紧凑。”结果客户偏偏对复式房有兴趣，正中售楼员本意。之所以采用这种激将法，是因为售楼员事先已很清楚；眼前的这位客户眼界很高、对市面上的户型都不满意，需要足够大的房子，钱也足够多。⑸无意式启发装作无意地问自己的同事：“昨天602的王小姐交钱了没有？她穿的那件衣服真漂亮，不过她身材一流穿一身在破布也会很迷人的。”想想看，这对看了601的单身贵族会产生何种效果！第六节做好接待总结总结的内容认真的个人记录固然重要，但集体力量是巨大的，每个售楼处一般都有两个以上售楼员，养成经常讲座的好习惯，有助于工作能力的提高。⑴通过电话与来访人数和信息来统计分析广告效果。⑵通过普遍满意与不满意的因素分析楼盘质素及其他优劣势。⑶通过对典型客户接待成功与失误的分析提高个人接待能力。⑷通过对客户典型反应分析总结其购置动机。⑸通过客户反应分析找出“可能买主”和“最有价值客户”。⑹通过客户综合反应分析找出客户的主要思想障碍。判定“可能买主”的依据⑴随着携带本楼盘的广告。⑵反复观看比较各种户型。⑶对结构及装潢设计建议非常关注。⑷对付款方式及折扣进行反复思考。⑸提出的问题相当广泛和琐碎，但没有提出明显“专业性问题”。⑹对楼盘和某套单位的某种特别性能不断重复。⑺特别问及邻居是干什么的。⑻对售楼员的接待非常满意。⑼不断提到朋友的房子如何如何。⑽爽快地填写了《客户登记》，主动索要卡片并告知其方便接听电话的时间。以上十要素是初步判定“可能买主”的依据。如果每个要素算10分，根据你的《客户接待记录簿》登记内容给这位“可能买主”打分，分数最高者即为“最有价值客户”，你就优先对其进行分析并制订了一步跟踪方案；如果分数低于20分，则“不可能买主”的判定基本可以成立，甚至他（她）可能是同行。十二、跟踪客户技巧第一节跟踪客户的准备首次到访的客户立刻决定购买的可能性是很小的。送别了客户，你就应当立即着手想办法再把他（她）拉回来，最终促成这宗交易。但我们也常碰到这样的情况----“你好王先生，我是杨小姐呀！”“嗯，哪个杨小姐？”“您不记得我啦，我是杨小玉小姐呀！”“哪个杨小玉小姐？”就是海滨花园的杨小玉小姐呀，前几天您还来过嘛！“噢！你有什么事？”----可以说，你的跟踪方式不成功，你对到访客户的全部推销可能到此为止中，前面的工作亦敢全部报废。你该怎么办？任务⑴再次验证接待总结内容。⑵制订接近可能买主的策略。⑶避免大的失误。⑷掌握一切可能利用的潜在因素。注意事项不可否认，绝大部分售楼员的前期准备工作做法不够完美，他们往往会忽视那些帮助或阻碍达到交易的最关键因素。一个成功的售楼员每月成交额巨大，所得拥金分红十分丰厚，主要原因他掌握了能让他成功的几乎全部因素，----他真正做好了前期准备，而且从接到第一个咨询电话的时候就开始了！⑴熟悉可能买主的情况当可能买主是个人时A姓名：一要写好，二是读准，万一出错就会造成损失，“朱芮”绝不可以变成“朱内”甚至“猪肉”。B年龄：老人必须予以尊重，少年得志的新贵们亦希望得到高度认可。C文化层次：高学历者往往喜欢别人聪明，自学成材也能谋得要职亦值得自豪，但你对着一个大安不识一筐的暴发户谈INTERNET，他听得懂吗？D居住地点：它有可能反映出可能买主的社会地位，朋友圈，甚至家世。E是否真的需要我们的房子：他可能只是来看看。F购买能力：向只买得起廉价公寓的人推销高级别墅是不理智和低能的表现G有无购买决定权：谁是帮他出钱的？他需不需要再表示别人？H家庭状况：家庭成员的意见在重大购买行动员的作用巨大。I最