伟业_武汉海洋世界项目形象定位与营销策略提报_154页_XXXX年

LOGO我把海洋献给你！我把海洋献给你！B.A.Consulting中国·湖北自古人杰地灵群雄逐鹿之地江湖·湖北武昌、汉阳、汉口，三镇鼎立。因为有水把武汉分成三镇，武汉才有了与其他城市不同的灵气。曹魏、蜀汉、孙吴，三足鼎立。因为有了三国英雄的痕迹，武汉多了一份厚重与帅气。武汉人是自豪的：气势磅礴的长江，故人辞过的黄鹤楼，樱花烂漫的武大校园，每一种色彩都会连接着你的想象力；武汉人又是遗憾的：因为在我们世辈的神经末梢里一直缺少着一种重要的颜色——海蓝。海洋：让我们充满了无穷的信心与力量！伦佐·皮亚诺RenzoPiano蓬皮杜文化艺术中心设计师“一个人不能忘记你来自何处，你的出生地和那些属于你而别人所没有的东西，理解这一点非常重要。换句话说，不要像我这样，也不要像安藤或是大野那样，只要像你们自己，不要以别人作为自己的样板，你们必须构筑你们自己。”“建筑是一门被生活所感染的艺术。”B.A.ConsultingB.A.Consulting我从来不是德国人事实上我只是柏林人更确切地说柏林西边或者是西柏林西边的人城市里其它区域对我而言如同国外。。。。。。我们是某个特定市区里的大城市人——布卢斐尔德（Erwinblumenfold)请注意：我们重点强调了三件事品牌在区域内不成熟，旅游没有兑现，住宅需要旅游穿针引线海昌住宅产品自有属性的展示与放大海洋、品牌、住宅三线滚动整合，实现突围和目标偉業顧問B·A·Consulting武汉极地海洋世界项目形象定位与营销策略提报-一期住宅·伟业顾问·2010年6月-目录（Contents）：Ⅰ期整体运营策略与定位旅游地产模式的解析及借鉴海昌武汉项目存在的课题海昌武汉项目自身资源的解读项目整体运营思路Ⅰ期产品价值梳理与定价营销推广执行计划旅游地产模式解析与借鉴•借鉴旅游地产模式的选择方向Part1•深圳及成都华侨城开发模式分析•海昌自有旅游地产项目分析•华侨城和海昌前期项目借鉴•借鉴旅游地产模式的选择方向无论海昌之星先开住宅还是先开旅游，不可否认，海昌之星终究还是一个旅游主题式复合地产，让我们从旅游地产入手，挑选华侨城和青城山。借鉴旅游地产模式的选择方向•天然的稀缺的•去的次数少•度假类型•内部繁华•城市内为数不多的青城山与区域的关系华侨城特性旅游类型消费方式价值已经存在•多次重复消费•城市大部分人参与•形式丰富•满足短时间游玩X海昌之星不相符√海昌之星相符•必然的跳跃的•娱乐内部繁华•去的次数多•短时间游玩带动并改变区域价值武汉海昌极地海洋世界项目与华侨城项目拥有相同的维度，我们尝试从同类型地产“华侨城”里寻找答案。华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——板道小镇，更被视为国内主题社区开发典范。我们以华侨城为例，详细探讨旅游主题复合地产模式。关于华侨城：旅游地产模式解析与借鉴•借鉴旅游地产模式的选择方向Part1•深圳及成都华侨城开发模式分析•海昌自有旅游地产项目分析•华侨城和海昌前期项目借鉴•深圳及成都华侨城开发模式分析开发流程与收益关系住宅“波托菲诺”当年为华侨城提供了15亿元以上的净利润，一举超过四大旅游主题公园年收入之和。“波托菲诺”作为旅游地产项目的经典之作，它给华侨城带来的利润是巨大的。深圳华侨城：主题公园商业街酒店等服务配套深圳和成都华侨城开发模式分析主题公园商服配套第一步：曾有一个统计，每在华侨城主题公园和休闲商业消费1元，带动的其他消费如住宿、购物休闲等就达到7元——事实上，“旅游主题地产”对于整个区域经济的拉动、区域模式的奠定、城市价值的推动，其意义远远不是“1：7”的简单比例可以概括。深圳和成都华侨城开发模式分析深圳华侨城：住宅主题公园商服配套主题公园商服配套第二步：深圳和成都华侨城开发模式分析深圳华侨城：住宅主题公园商服配套有主题公园的拉动，有1:7价值链的存在，区域经济日趋成熟，地块价值价值得到最大化的膨胀，旅游地产住宅部分的高价热销成为可能。主题公园商服配套第三步：深圳和成都华侨城开发模式分析深圳华侨城：住宅主题公园商服配套华侨城天鹅堡一期卖价8500元/平方米，而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘原价4200元/平方米，华侨城进入后上扬到了6500元/平方米。深圳和成都华侨城开发模式分析深圳华侨城模式总结：结论一结论二结论三结论四深圳华侨城模式：是在旅游地产没有品牌或品牌不成熟的初期阶段启动开发。前期通过造主题公园、造居住环境、造价值概念来催熟地块，从而提升住宅溢价空间。波托菲洛项目继承了主题公园的知名度，加上自身宜居与投资价值，成为客群追捧的对象。塑造旅游地产品牌，包含主题公园与模式住宅部分，二者缺一不可。住宅模式颠覆主题公园商服配套如果将模式进行颠覆或换位进行，成功能否再次上演？深圳和成都华侨城开发模式分析成都华侨城：深圳和成都华侨城开发模式分析住宅旅游2008.8.162009.01.18欢乐谷公园开放纯水岸一期开盘开盘成果：364套房源当天全部售罄，开盘均价7800元/平米，销售面积6.6平米，成交额高达5.1亿。成都华侨城：北京、香港冲环境成都、四川广州、深圳冲产品冲投资成都华侨城成都华侨城的高价热销源于客群的追捧，与一般的区域性地产不同，它的客群来源于全国各地，及其广泛。从客户访谈中我们了解到：这些客户都是冲着华侨城品牌来的。这类客群有个名字：华侨城模式品牌追随者深圳和成都华侨城开发模式分析迄今为止，华侨城累计了长达20年的旅游运作经验与十多年的住宅开发经验。华侨城模式品牌高度到达无人不知，无人不晓的程度，华侨城旅游产品与住宅产品得到认可与追捧。成都华侨城模式则是旅游地产品牌到达国人皆知高度时的产物，有足够品牌知名度与美誉度来支撑先开住宅的高开热销。成都华侨城深圳华侨城波托菲洛2001年纯水岸2008年欢乐谷1998民俗文化村1991世界之窗1994成都华侨城的基础之一便在于站在了华侨城品牌模式高度。成都华侨城结论：深圳和成都华侨城开发模式分析结论旅游地产模式解析与借鉴•借鉴旅游地产模式的选择方向Part1•深圳及成都华侨城开发模式分析•海昌自有旅游地产项目分析•华侨城和海昌前期项目借鉴•海昌自有旅游地产项目分析海昌自有旅游地产项目分析位于大连老虎滩的海洋极地动物馆是世界上建筑面积最大、屯水量最多、展示极地动物最全的场馆，已被列入吉尼斯世界纪录大全。大连极地海洋世界：青岛极地海洋世界于2007年9月荣膺国家级4A旅游景区称号，是迄今为止山东省最大的旅游项目，也是青岛迎接2008奥运会的七大旅游项目之一。海昌自有旅游地产项目分析青岛极地海洋世界：成都极地海洋世界完全建成后将成为城南首席复合商业中心，年接待游客量预计可达300万人次以上，辐射川、渝、云、贵、陕、藏等西南地区各省市，奠定了长期而稳固的旅游消费客源。海昌自有旅游地产项目分析成都极地海洋世界：结论一海昌自有旅游地产项目总结：海昌自有旅游地产项目分析结论二结论三在已经开放的极地海洋世界区域内，海昌有着良好的知名度与美誉度海昌品牌高度与平台还有很大的上升空间极地海洋世界是一个很有吸引力的旅游项目，将补充完善城市经济链旅游地产模式解析与借鉴•借鉴旅游地产模式的选择方向Part1•深圳及成都华侨城开发模式分析•海昌自有旅游地产项目分析•华侨城和海昌前期项目借鉴•华侨城和海昌前期项目借鉴分析借鉴总结：华侨城和海昌自身项目借鉴在一个新的区域内，企业品牌高度不够的情况下，采用深圳华侨城模式，先营造环境，开发旅游，待区域成熟并且品牌如雷贯耳之后，再开发住宅对项目整体而言更为有利现实情况，武汉海昌极地海洋世界项目需要在旅游未显现，同时区域品牌未达到一定知名度的前提下，采用先开发住宅的成都华侨城模式。伟业认为：先住宅开发，后旅游面市让一期产品具有了更多的投资价值及意义！海昌之星存在的课题•新政解读和对本案的影响Part2•项目整体区域解读•前期客户调研及总结报告•营销瓶颈及销售模式带来的困扰•项目整体区域解读项目位于常青、后湖、金银湖、盘龙城四大楼市板块的结合部位。典型近郊开拓型大规模居住社区周边无生活配套设施，与市中心约15公里，公共交通欠发达规划利好，但发展启动较慢由区域包围攻势，客户截流现象严重，后期引导周期较长自身规模相对较大周期较长金银湖后湖至盘龙城常青项目整体区域解读M1M2M4M3项目所处位置公共交通不足，市政、商服配套目前没有。最具吸引力的海洋馆在住宅之后开放，既定的开发模式被颠覆。没有海洋馆的吸引力，脱离区域市场价格的预期能否实现？恰逢新政，楼市哀鸿遍地，海昌之星一枝独秀的支撑在哪？没有后湖的配套比不过金银湖的宜居环境拼不过盘龙城的价格项目整体区域解读项目整体区域解读项目处于“四面受敌”区域，客群被严重分流结论海昌之星存在的课题•新政解读和对本案的影响Part2•项目整体区域解读•前期客户调研及总结报告•营销瓶颈及销售模式带来的困扰•新政解读和对本案的影响新一轮调控将对房地产市场产生深远影响—专业、深刻自曝其短,剑指土地财政，土地抵押贷款，按揭贷款等核心问题系列措施开始切中要害,类物业税杠杆或将成为最后一把利刃新政解读和对本案的影响新政解读：33新一轮调控政策的本质是坚决打击投机、炒房，抑制部分城市房价过快上涨。政策的本质是坚决打击投机、炒房，抑制部分城市房价过快上涨，目前国家最乐意看到的是房价的稳定或温和下调，若房价不能稳定，国家将出台更大力度来抑制房价过快增长，直至整个市场价格平稳。新政解读和对本案的影响新政解读：市场判断判断一：就反应而言；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。需要说明的是，本轮调控我们认为是保护型调控，至少会持续六个月，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。新政解读：新政解读和对本案的影响市场判断判断二：就城市而言；一线城市所面临冲击要远大于二三线城市本次调控政府本着从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，所以本来打压的重心将会是近期价格上涨过猛、绝对价格虚高的城市，其中一线是为主要目标区域，短期内所受冲击也会是很大。当然，覆巢之下焉有完卵，在此形势下，二三线城市也将会受到一定冲击，但是由于中国房地产市场传导的时间差，这些城市将会稍微滞后，同时考虑到二三线线城市总体价格泡沫并不高，而且本地化的、刚性的需求是为主流，基本面是健康的，所以所受冲击也要相对小些。新政解读：新政解读和对本案的影响市场判断判断三：就购买行为而言；投资者短期会加速离场本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过90平方米要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也是限制的，基本上都堵上的投资的可操作余地。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，同时考虑的还有抛售部分物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动。新政解读：新政解读和对本案的影响市场判断判断四：就后续供应而言；集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年从三种供应情况来看，可售面积目前并不充裕，新开工面积及在建面积则普遍成倍加大，这点从年初众多上市企业的年报中查阅即可看出，另一方面2009年出让的大量土地，从目前政府防囤地而频繁的督促和紧密的审查来看，也在被动加速开工确保上市。按照目前整体节奏来看，第四季度以及2011年上半年将会是集中的上市供应期，压力会比较大。新政解读：新政解读和对本案的影响二环以内：市场供不应求特征