伟业_大连沿海国际中心项目营销策划案_137PPT

大连沿海国际中心项目营销策划案北京伟业控股公司市场发展中心序言建筑如同人，环境、机遇和思想形成他的性格和品质，价值决定方向，但更源自于内在的光芒，一个建筑的本性，也是一群人的价值观。2008年，沿海集团以恢宏的气势挺进大连，在寸土寸金的星海湾占据了一席之地，在这历史性的一刻，同是对城市中心无可复制的土地使命感使然，在方案论证过程中，我们一次次深切感悟着开发企业的责任与远见。我们也力图通过我们的智慧，让这块为世人所瞩目的土地能够传奇永续……项目解读：城市滨海中心/全装修/健康/智能化高品质豪宅极速式暴利营销+逼迫式开盘8个月15个亿沿海要在大连来一次大地震第一部分、市场篇第二部分、策划推广篇第三部分、销售策略篇第四部分、营销管理篇第五部分、商务标篇总目录CATALOG第一部分、市场篇一、城市发展与城市经济二、大连房地产市场分析三、高端市场分析四、星海湾住宅市场分析五、市场小结一、城市发展与城市经济大连概况被评为：旅游城市、宜居城市、花园城市旅游城市—98年荣获中国首批优秀旅游城市称号。宜居城市—位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒,夏无酷署,四季分明。花园城市—素有“花园城市”的称号，联合国环境署评选为最适合人居全球环境500佳城市大连是东北地区唯一的出海口。大连市地处中国东北辽东半岛最南端。东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望,北依辽阔的东北平原，是东北、华北、华东的海上门户。经济实力在全国处于第一城市集团：2007年大连市GDP达到3005亿元，排名全国第１8位，2006年中国内地城市综合竞争力，排名第9位。大连——东北三省重要的经济贸易城市、东北三省少有的宜居城市城市发展与城市经济国家政策————支持大连的快速发展充分利用东北地区现有港口条件和优势，把大连建成东北亚重要的国际航运中心。（国务院文件）温家宝主持国务院振兴东北地区等老工业基地领导小组会议强调：坚定信心、再接再厉、坚持不懈地推进东北地区等老工业基地振兴。胡锦涛会见普京将推动中俄在振兴东北方面合作2007年６月８日国家主席胡锦涛在德国海利根达姆会见了俄罗斯总统普京时表示：中方将推动中俄在振兴东北老工业基地和开发远东及东西伯利亚地区方面早日开展合作，实现共同发展；中方将就能源、科技、人文等领域的合作同俄方加强联系和沟通。东北老工业基地的振兴为大连的发展带来了新的机遇城市发展与城市经济沈阳大连区域经济大连是环渤海经济圈中的重点城市：环渤海地区以京津两个直辖市为中心，大连、青岛、烟台、秦皇岛等沿海开放城市为扇面，以沈阳、太原、石家庄、济南、呼和浩特等城市为区域支点，中国北方最重要的集政治、经济、文化、国际交往和外项型、多功能的密集的城市群落。秦皇岛：园林式生态型现代化海滨城市大连：东北亚国际航运中心；浪漫之都威海：制造业发达的生态海滨旅游城市，中韩经贸前沿门户青岛：国际性港口城市和国际性海滨旅游城市烟台：环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城唐山：资源原材料基地；河北经济领头羊大连秦皇岛：园林式生态型现代化海滨城市大连：东北亚国际航运中心；浪漫之都威海：制造业发达的生态海滨旅游城市，中韩经贸前沿门户青岛：国际性港口城市和国际性海滨旅游城市烟台：环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城唐山：资源原材料基地；河北经济领头羊大连双核城市更多发展机遇：辽宁省内，随着交通条件不断优化，沈大城市经济带出现，大连与沈阳成为双核城市，城市化进程将出现质的飞跃。环渤海经济圈的发展、双核城市发展战略使大连在东北三省的经济地位更加突出城市发展与城市经济131产业格局制造业高新技术金融业金融业、物流业大连市政府在规划中提出：“形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息、机械制造等三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的“131”产业格局。”在新产业格局的指导下，大连对高新技术园区、经济技术开发等进行了新的部署，同时增加部署了、金融中心区、中央商务区等城市功能组团。大连新的产业格局，促进城市各功能区域的分化、发展城市发展与城市经济三大园区高新技术园区:1991年３月经中国国务院批准建立的首批国家级高新技术产业园区。大连经济技术开发区:是1984年经国务院批准成立，于同年正式动工兴建的第一个国家经济技术开发区。于环渤海经济圈的中心地带。至1999年底，大连开发区累计引进外资项目1310个，合同金额100.38亿美元。至1999年底，有30多家著名的跨国公司，财团投资开发区。07年3月英特尔在大连投资建设亚洲第一个芯片工厂，标志着英特尔核心技术的对外转移。金融中心区:星海湾金融中心区占地2.4平方公里，广场绿地1平方公里，招商项目用地1.4平方公里。共规划20个大的招商项目，总建筑面积约500万平方米。“国家火炬计划软件产业基地”－－大连软件园位于高新技术产业园区基地内。目前，东大阿尔派公司、用友软件集团、大工领先集团等10余家软件公司及千余名软件工程师已进驻软件园。大连城市功能细分，使大连发展逐步转变城由产业发展带动的城市，城市国际化氛围更为突出城市发展与城市经济9月底，作为国际非官方最高级经济会议的世界经济论坛组织在北京宣布，2007年9月6日至8日举办的“世界经济论坛成长峰会—全球成长型企业年会”，即被称为“中国夏季达沃斯”的承办城市是中国大连。这是我市有史以来申办成功的最重要的国际会议。2007中国夏季达沃斯选址大连国际性机会越来越多，进而加快了大连与国际接轨的步伐城市发展与城市经济2008大连召开第八届亚太城市首脑会议亚太城市首脑会议每两年举行一次，一九九四年由日本福冈市发起，共有亚太地区十三个国家的二十六个城市作为其会员城市，中国会员城市有上海、广州、大连和乌鲁木齐四个城市，大会主要通过各会员城市进行经验交流及讨论，解决城市发展中所面临的各类问题，对亚太城市的不断发展起到积极促进作用大连会展经济——大连是中国会展经济发展活跃的城市之一以1996年7月星海会展中心投入使用为标志，大连经贸展览才开始形成规模。2006年，全年举办展会119个，其中2万平方米以上的展览项目13个，占总项目数的10.9％；展览面积87.8万平方米；参展企业18525家，其中来自70个国家的海外企业1326家；参观人数475万人次。2007年会展中心的全年使用率达70%。大连已与13个国家和地区的40家展览公司和商会、协会建立了业务联系。近几年大连组织或承办的第17次亚洲海员高峰会议、东亚六城市经济人会议、第三届中日律师交流大会、APEC第三次高官会议、第四届世界华人保险大会、2007夏季达沃斯等国际性会议对大连的对外开放和扩大对外影响具有重要意义。会展经济的发展完善了城市的功能，成为推动城市经济发展的加速器。城市发展与城市经济大连高新技术产业与现代服务业主逐步发展，为大连经济发展注入了新的动力，加之旅游、环境、港口、会展等优势，加快了大连成为东北三省的国际化大都市的脚步，也进而促进了大连向东北亚重要的金融贸易中心的发展。小结国家大力支持大连的发展与沈阳形成双核城市，在环渤海经济圈中地位更突出新的产业格局，促进城市各功能区域的分化、发展城市功能细分，渐显国际化氛围参与国际性活动的机会越来越多大连是东北地区唯一出海口，被评为旅游城市、宜居城市、花园城市，经济实力处于全国第一城市集团。城市发展与城市经济二、大连房地产市场分析土地供应量分析大连房地产市场分析房地产整体市场，土地供应量逐步减小，政府对土地资源的控制与使用更为谨慎房地产投资情况分析大连房地产市场分析房地产投资逐步理性，市内四区投资比重逐步下降——推动了市内四区房地产价格的拉升大连市整体住宅价格分析大连房地产市场分析整体住宅市场价格自05年后，大幅上涨；市内四区住宅价格05年后稳步上扬市内四区价格增幅07年06年相比，有一定程度的下降，反映出整体上市内四区住宅市场更加成熟，预计未来将稳步发展。大连市整体住宅土地供应与消化情况•06商品房销售面积628.8万平方米，其中住宅销售面积570.2万平方米•07年，成交住宅总面积达457.09万平方米，成交住宅总金额达128.76亿元左右•大连住宅市场尚有一定存量待消化住宅土地供应总量减小，住宅产品市场缺口逐步显现住宅土地供应量（公顷）大连市土地储备交易中心280363.57010020030040020072006200400600800570457.09大连房地产市场分析大连市整体住宅市场客户构成大连房地产市场分析大连市房地产客群构成比例，大连本市居民：外来客群≈2：1大连本市居民65%东北三省30%外籍人士5%低收入者大型制造业职员（船厂等）港口物流工人第三产业从业者（商业、服务业）产业区工人（高新技术产业园）教师、医生、政府职工开发区年轻工人开发区企业管理层东北地区政府职员东北地区的高收入者东北亚外籍人士东北亚投资客（注：本市居民并非大连原驻居民，是指用大连户籍的人)1、大连房地产市场整体呈现高速发展的趋势。2、05年后，整体市场价格增幅提速，07年后价格呈现平稳上升趋势。3、土地供应量逐年减少，市内四区成为稀缺资源。4、大连整体市场构成主要有三部分组成：以本市人口居多，其次是东北三省，存在少量东北亚外籍人士。房地产市场小结大连房地产市场分析大连房地产市场分析2008年住宅市场展望2008年住宅市场整体相对供应不足，结构性供应不足问题依然存在住宅市场需求保持强劲并略有增长价格呈双位数增长，住宅价格涨幅将在10%--20%之间多层及别墅将成为稀缺产品三、高端市场分析高端市场产品情况【单价8000元/平米以上】•市场处于迅速发展阶段•2003-2006年年共消化4364套，平均每年1091套，呈快速增长趋势，其中2006年增幅达到238%•市场成交主要集中在中山区和沙河口区大连高端住宅市场分析【单价12000元/平米以上】•市场处于起步阶段•2003-2006年年共消化218套，2006年快速增长，成交156套•市场成交主要集中在中山区沙河口区、西岗区【总价200万以上产品】•2003-2006年共消化1138套，总建筑面积为33.8万平米•主要集中在中山区及沙河口区•中山区近4年共成交412套，占总量36%•沙河口区近4年共成交641套，占总量56%高端公寓市场综合分析1、目前市场中销售型公寓项目主要包括三类：精装公寓、商住公寓、酒店式公寓2、在售高端项目主要分布在中山路沿线与星海广场3、市场供应中，各类型项目户型以大尺度户型为主4、各类型项目均提供精装修，装修标准在1000元/平米以上5、市场中由酒店集团管理，并提供全面高档服务的仅百年汇项目，其他各项目提供的服务功能相对普通6、位于星海广场板块的大连明珠项目售价最高，百年汇销售速度较快，反映出客户对区域升值潜力的乐观预期7、总体而言，小户型产品，由于总价低、投资价值高，市场供应量相对小，因此市场表现普遍较好。大户型项目星海湾区域表现较好。大连高端住宅市场分析四、星海湾高端市场分析星海湾广场，中心面积4.5万，总占地172万平方米，亚洲最大的广场。星海湾概况星海湾高端住宅市场分析国际会展中心——2006年，全年举办展会119个，其中2万平方米以上的展览项目13个，占总项目数的10.9％；展览面积87.8万平方米；参展企业18525家，其中来自70个国家的海外企业1326家；参观人数475万人次。国际金融商务区——星海湾金融商务区，以期货业为龙头，辅之以为金融业提供通讯、信息、商务、会议、酒店、公寓、休闲娱乐等商业服务配套设施等可提供24小时服务的金融生态环境和特殊优惠政策，04年7月，大连期货广场正式启动，（现已销售公寓和写字间接近90%）。2006年8月，证券大厦、石油大厦、信托大厦、金融大厦和保险大厦5个大型公建项目同时进入用地挂牌程序，2007年星海湾金融商务区正式启动10个项目，其中包括5个五星级酒店和5个写字楼星海广场由旅游经济向现代金融、会展经济、服务业经济转化，新的经济增长价值体系初显雏形。大连明珠金海花园壹品星海二期星海国宝星海假日星