信地城市广场5号地块商业定位及营销推广策略(126)页

信地城市广场5号地块商业定位及营销推广策略本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用前情回顾前一阶段工作目标——市场梳理及产品分割建议第二阶段工作目标——项目深化定位及营销建议n宏观政策解读；n合肥商业市场梳理以及商业物业发展状况评估；n合肥及站前板块在售商业项目竞争分析；n在当前淡市背景下，为使产品更加平衡、快速去化，我们提出项目的商业分割建议，并对项目的销售、招商、运营方式进行了初步建议n深入分析周边商业状况，对项目地位方向进行深化；n结合上海等一线城市，对项目的雕塑、景观以及细节处理进行建议；n商业形象定位，推广概念\推广名\整体VI设计，阶段性推广策略n商业推售策略及蓄客方案本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用同策研展团队在原有数据监控的基础上，共调研大型商业项目19个，其中合肥销售型商业16个，区域出租型商业3个。合肥销售型商业：万达广场、明发商业广场、新天地国际广场、西环商业中心、喜洋洋婚庆广场、大唐国际广场、置地国际广场、松芝万象城、绿地饕界、元一柏庄·哈街、元一中西街、金地88街、华侨广场、Crystalmall、东方广场、滨湖新区金源mall区域出租型商业：元一时代广场、温莎杰座、蓝鲸大厦前情回顾本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用p外街1、2层捆绑销售，通过外街1层带掉2层商铺销售，但面积尽量控制，这样可以在市形势不好的情况下，产品更加平衡去化；p2层商业全部与外街1层商业组合销售，通过不同形状体块组合化解进深过长问题；商业分割原则在第一阶段工作中，我们在经过详尽的前期市场调查后，对以下内容进行了深入探讨：p外街1、2层形式商铺面积控制在150-300平米，主力在150-200平米左右；p内街1层形式商铺面积控制在150平米以内，主力在100平米以内；面积控制原则前情回顾本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用外街销售持有p3层商铺未来的使用性低，未来去化相对困难，造成空铺影响整体形象；p3层商铺价值低，持有成本低，然而通过自身持有，可通过主力店招商提升项目形象。建议3层商铺整体持有3层商业分割形式修改建议前情回顾本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用经营管理氛围营造招商管理租约销售商业运营平台商业运营平台前情回顾100万方，近1/2商业体量；七大业态规划：家居MALL（信地红星美凯龙全球家居生活广场）、顶级SHOPPINGMALL、五星级酒店、5A级商务写字楼、国际餐娱不夜城、商业步行街、商务公寓等多种物业形态，配有24万平方米的花园式住宅和12.79万平方米的立体停车库。信地品牌15年商业运营集大成作……..aim集团品牌腾飞之作；改变合肥旧有商业格局，带动区域消费经济发展的大型商业中心明确目标，确定主攻方向商业战略目标：区域标杆型旗舰商业中心叫好又叫座明确目标，确定主攻方向Q1:如何对外树立鲜明的差异化形象定位？A本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用合肥商业市场发展现状分析区域商业发展格局分析项目周边人群分析商业目标客户定位商业主题定位商业业态定位商业定位思考路径商业形象定位本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用项目定位篇本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用合肥商业市场格局本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用合肥的成熟商圈集中在一环内，主要是老城区商圈，新兴的商圈主要集中在二环内。1个市级商业功能区:-老城区商圈4个区级商业功能区:-新站商圈、三里庵商圈、南七商圈及政务新区老城区商圈（四牌楼/淮河路及三孝口），服务人口在100万以上，商业面积在80万平方米以上4个市级商业功能区其余的４个为区级商业功能区，服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上33个居住区级商业功能区商圈布局情况本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用商圈大型写字楼五星级酒店主要商业项目大型主力店兴建商业项目重要公共设施老城区商圈招商大厦，CBD中央广场古井假日酒店淮河路步行街、百盛、百大鼓楼、瑞景购物中心苏宁、五星、国美、合家福华侨广场、徽商购物广场安徽省博物馆新站商圈中环大厦，元一时代广场希尔顿国际大酒店元一购物广场，温莎国际购物广场家乐福，沃尔玛工业园火车站，长途汽车站三里庵商圈九洲大厦、旺城大厦华伦瑞雅国际大酒店国购广场、金色巴黎家乐福，家福特大洋百货三里庵财政局南七商圈万通大厦/合肥商业大厦、合肥科技广场、赛博数码华联、国美、苏宁、百脑汇安高、自由舰公寓汽车专业市场政务新区蔚蓝商务港、振业大厦泓瑞金陵大酒店住宅低商家乐福新城国际、香格里拉市政府、市体育中心商圈情况本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用商圈比较分析商圈老城区商圈三里庵商圈南七商圈政务新区新站商圈知名度高较高较高一般一般商业定位中高档中档中档中档中高档主营业态购物、餐饮、娱乐百货商场、购物中心、专业市场传统百货、电子连锁、汽车专题市场商业步行街、小型超市购物、服装、日用品批发交通条件一般便捷便捷一般便捷消费特征综合综合综合购物购物、批零人流量非常密集密集密集较少非常密集主要消费群体本地中高档消费群体及外来消费群体中高档白领、附近居民目标性消费群体政府机关人员、行政人员中高档白领、附近居民新站区作为新兴综合性商圈，虽然发展时间不长，但凭借其临近火车站的独特优势以及大量专业市场和居住小区的兴建，成为合肥整体商业格局中的重要一个组成部分。本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用市级商圈区域商圈社区商圈已建项目29个在建项目14个特征一：未来合肥商业项目数量众多，分布广泛合肥商业未来发展本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用项目名称商业面积项目规划亮点万达22万万达白金五星级酒店、沿河酒吧街、包河金街、万达5A级写字楼世纪金源30万精品百货、大型综合超市、超大型汽车销售展示厅吉瑞泰盛20万5星院线、中高档KTV、主题酒吧、主题超市、精品百货、儿童乐园东方广场16万大卖场、百货商场、甲级写字楼、星级酒店中环城40万五星级酒店、五星级院线、大型电玩城、大型购物中心明发商业广场30万五星级酒店、建材超市、影城、百货商场、数码电器城、夜总会金地19128.8万酒店、餐饮、酒吧、娱乐、电影院北京华联6万集国际名店、知名餐饮、娱乐、美容、休闲、服饰等一体综合购物中心乐购购物中心12.3万购物餐饮、大型超市、公寓写字楼富世广场14万百货区，娱乐化商业步行街、国际名店区华侨广场9万名品、购物、餐饮、娱乐、文化，酒吧一条街和华侨美食广场安粮广场24万名品、购物、餐饮、娱乐、文化松芝万象城10万大型超市、影院、餐饮娱乐、写字楼绿地赢海25万大型主题百货、大卖场、中高端餐饮、娱乐、休闲、高端健身、多厅影院恒盛广场17.5万商业、高档写字楼、星级酒店、生态公园华润广场4万住宅商业、生活型商业大唐广场9万风情商业街、沃尔玛国际购物广场、国际甲级写字楼、美国豪生高级商务酒店未来商业项目大多以城市综合体为主要开发模式，且项目商业定位越发高端。特征二：未来商业项目的定位越发高端，合肥商业市场品质竞争时代来临合肥商业未来发展本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用u商圈分散化：随着城市发展，市级商圈具有极强的消费吸引力及但受多方因素的制约，消费的档次很难在短时间内提升，区级商圈正在逐渐拥有自身忠实的消费群u竞争白热化:2-3年内投放300万商业体量，加剧竞争u开发模式同质化：大多以城市综合体为主要开发模式，通过购物、休闲、娱乐、餐饮多种业态，且项目商业定位越发高端。合肥商业未来格局本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用区域商业发展格局本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用新站区商圈地理位置新站区南起明光路，西至站前路，中心区域位于瑶海区胜利路、临泉路一带先后打造了合肥市“商圈经济”发展的“三大之最”，即：安徽第一家“SHOPMALL”——元一时代广场、安徽服饰第一街——站前路轻纺服装专业市场、合肥市第一家按五星标准设计建造的大酒店——合肥元一希尔顿大酒店。区域属性信地城市广场新站区商圈是合肥市新兴代表综合性商圈，以专业市场为主格局的“商圈经济”业已成为新站区的品牌和特色本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用21区域属性新站区商圈新站区商圈是合肥市新兴代表综合性商圈．随着元一时代广场的建成而形成商圈氛围，拥有合肥最大体量的综合购物中心，新兴业态形式较受人欢迎，但是周边整体发展还较慢。该商圈的最大特点是现代综合商圈和物流商圈合而二为一，商业的主要支撑是现代购物、服装、日用品批发和合肥现代物流中心。新站区最大特点是现代综合商圈和物流商圈合而二为一本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用项目周边商业广场分布图恒丰家乐福元一时代广场温莎杰座蓝鲸大厦项目商圈分析目前项目周边的集中型商业（不含批发市场）主要集中在胜利路一带，本案周边无大型集中型商业我们选取了其中的两个：元一时代广场、温莎国际购物广场着重分析本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用23元一时代广场元一时代广场购物中心商场位置：合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角总建筑面积：160，000平米商业面积：80，000平米停车位：358个投资商：香港元一集团开业时间：2006年1月1日主力租户：商场概述：目前安徽省最大的高层综合建筑群。目标成为安徽首席体验式时代欢乐主题购物公园，元一时代广场集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体项目定位：以中高档为主的合肥首家一站式购物中心，内含百货、家电、餐饮、娱乐等多种业态。本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用24元一时代广场购物中心——楼层布局元一时代广场L4-欢乐频道KTV欢乐谷游乐场球影城餐饮L3-北京华联、国美电器、时代百货、翼飞文化、音乐皇廷、城市花园咖啡店L2-北京华联、国美电器、招商银行、时代百货L1-北京华联、国美电器、肯德基、时代百货本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用25元一时代广场本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用26元一时代广场本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用27元一时代广场本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用28元一时代广场味来世界美食广场本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用29元一时代广场购物中心总体业态比例Ø􀂾元一时代广场购物中心的业态构成有基本的购物中心雏形，主要是因为元一引进了时代百货、国美电器、北京华联、环球影城等零售主力店，使得业态变得较为丰富。Ø􀂾元一时代广场购物中心的餐饮比例较少，主要分布在四层；娱乐业态主要为电影院、KTV、游乐场。元一时代广场购物广场以购物零售为主，业态较为丰富，餐饮比例相对较少本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用30温莎国际广场【温莎·购物广场】40000㎡超大规模；世界零售业巨头沃尔玛领衔出击；贵族精品主题高端呈现【温莎·花园世家】王室大堂，皇家空中园林，英式管家服务，尽显勋爵名宅【温莎·商务公馆】3884㎡高格极品小空间美轮美奂商场位置：合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角总建筑面积：160，000平米商业面积：40，000平米停车位：1037个开发商：合肥万好置业有限公司开业时间：2006-05-18项目概况：本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用31一楼百货：店中店、主题店、连锁店及品牌服装、化妆品、饰品城、烟酒专营、服装店、数码城、珠宝玉器城、各式小专卖、名品折扣店等；二，三楼：沃尔玛超市；四楼：餐饮、娱乐；茶楼、健身、美容、摄影等休闲项目。温莎购物广场——楼层布局温莎国际广场受沃尔玛超市的辐射，广场的人气比较充足，有相当的客源本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用区域商业格局1、新站区商圈是合肥市新兴代表综合性商圈，以专业市场为主2、目前项目周边的集中型商业（不含批发市场）主要集中在胜利路一带，本案周边无大型集中型商业3、元一时代广场、温莎国际购物广场主要经营业态为购物为主的传统生活配套商业，整体档次有限本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用项目定位本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用楼号栋计面积总计A#楼2423㎡37938㎡B#楼3039㎡C#楼2745㎡D#楼3646㎡E#楼5253㎡裙楼（2~4#）1