信立怡高_济南蓝石项目整合营销策划提案_259PPT_XXXX年

谨呈：蓝石置业2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.78亿）齐鲁骄子十年磨一剑——蓝石项目整合营销策划提案渤海经济圈齐鲁新门户湿地湖畔原生态济南城市豪宅标杆报告关键词：利好消息！湿地之于地球：维持生物多样性净化空气，改善区域环境降解污染物调蓄洪水，防止自然灾害提供水资源、矿物资源教育与科研价值……地球之肾！济西湿地公园之于济南：水质优良，西部供水站维持生物多样性净化空气，改善气候降解污染物调蓄洪水，防止自然灾害未来城市景观带……济南之肾！基于此，本项目开发目标与愿景：湿地物业新标杆济南别墅第一盘报告逻辑结构三、实现目标需要解决的核心问题六、营销策略总纲及执行四、项目营销战略思考五、湿地物业借鉴及我司成功案例一、企业愿景/项目营销目标设定目标提出问题解决问题二、现状梳理：面临的机遇与挑战愿景/目标企业解读项目解读企业愿景/项目目标蓝石十年，脚踏实地，布局山东半岛⊙⊙⊙⊙⊙趵北三号——2000年写字楼蓝石置业处女作蓝石海景——2005年中高档海景住宅蓝石进军青岛力作趵北六号——2007年写字楼+商业城市核心先锋建筑如家物业——2008年精品服务精益求精创建——2002年地产开发为主，集营销、建材供应、物业管理为一体的综合公司蓝石新干线十年磨一剑，亟待华丽转型蓝石西湖——2010年城市豪宅精品工程转型之作蓝石置业将用十年的积淀，成就西湖项目；精品工程西湖项目，也将开启蓝石置业新的篇章；愿景/目标企业解读项目解读企业愿景/项目目标区域：西部将被重新定义为“京沪高铁片区”。齐鲁新门户，直接对话京沪，串联渤海和长三角两大经济圈京沪高铁沿线城市分布京沪高铁建成后，将大大缩短出行时间：济南到北京：1.5小时济南到上海：3.5小时济南将有可能成为一线城市功能转移的核心城市高铁片区将成为山东对话京沪的新窗口片区：京沪高铁片区，济南未来的新城市中心西部将成为济南市的新中心，促进西部区域人流、物流、客流、资金流流通和聚集，带动整个西部地区全面升级，西部将挖掘多方优势，打造资源丰富、配套完善的新城区。高铁站组团中央生态公园组团大学科技园组团党家组团西部城区布局结构图资源：中央生态公园区，5.5平方公里玉符河湿地公园项目所在的玉符河湿地公园，面积5.5平方公里，正在申报为国家级湿地公园；中央生态公园区将成为全市继南部山区后又一个极具规模的旅游休闲胜地，为市民提供一个绝佳的度假、疗养、旅游场所，成为公园豪宅、水景豪宅的理想之地。交通：20分钟由项目到市中心，别墅出行的黄金时间项目：湿地、湖畔、岛居、原生态植物的乐园，动物的天堂唯一的健康水源；济南最宜人的小气候；最接近自然地人类栖息地；济南唯一的可自然观赏珍禽的岛团队：“善待土地，善待资源”，整合国内外一线专家旨为将建筑融于自然，旨为实现人与自然地完美统一西湖项目设计合作单位名录日本联合设计团队日本新加坡规划局局长兼首席设计师刘太阁博士新加坡德国WWA设计公司德国本·伍德上海工作室美国美国BORDERLAND设计事务所美国上海原构规划设计院中国上海MAO设计公司中国北京中联环设计公司中法清华大学规划所、景观所、生态所中国建筑：岛岸原生美墅，完美自然生活阶梯型楼座布局，满足户户观景的需要城市湿地公园岛岸原生美墅唯一的京沪高铁片区——齐鲁骄子，代表济南，对话京沪；唯一的湿地公园——地球之肾的滋润；唯一的中央生态公园——继南部山区后的又一理想栖居之所；唯一的济南第一大道边豪宅——20分钟离尘不离城的黄金距离；唯一的城市岛居——人类居住的终极理想形式；唯一的健康水源——水是生命之源，优良水质是保健养生之源；唯一的可自然观赏珍禽的原生岛——人与自然和谐共处的完美表现；总之，这里有济南最宜人的小气候是最接近自然的人类栖息地愿景/目标企业解读项目解读企业愿景/项目目标基于蓝石置业的品牌化发展之路及项目长期开发的价值最大化思考，本案应成为：蓝石置业创建精工品质项目的标杆承载齐鲁对话京沪的历史使命成就蓝石齐鲁地产商之骄子基于企业愿景及项目的营销目标济南高端物业新标杆2010年完成一期90%销售销售目标树立济南豪宅价格标杆价格目标跻身齐鲁一线品牌地产开发商品牌目标报告逻辑结构三、实现目标需要解决的核心问题六、营销策略总纲及执行四、项目营销战略思考五、湿地物业借鉴及我司成功案例一、企业愿景/项目营销目标设定目标提出问题解决问题二、现状梳理：面临的机遇与挑战机遇与挑战宏观市场分析市场竞争分析项目SWOT分析客群分析房地产产业自身的规模，以及对相关产业的带动作用都注定了房地产仍为政府实现扩大内需目标最有效、最便利的调控产业。宏观经济走势分析宽松货币政策不改变，新的经济增长极未出现，宏观经济决定房地产不会面临大幅调整。首先，国家刺激经济上行的政策没有变。目前CPI指数已经连续多个月环比出现增长，而11月份M1货币增长率更是高达32%，这预示着通胀预期仍然存在，CPI同比增幅止跌回升也已经成为现实。在通胀预期下，投资房地产仍是最为有效的保值方式。近几个月工业品增加值虽然开始上升，但国内以制造业为主的实体经济，投资热情仍不积极。受资本逐利性的特性带动，大量的投资资金，难免会进入股市、楼市等市场寻求利益。其次，宽松货币政策没有变。11月27日中央经济工作会议提出，明年继续执行积极财政政策和适度宽松的货币政策。虽然7月份以来信贷规模有所收缩，但由于扩大内需政策以基础建设为主，后期仍需要有大量的资金投入，因此短期内，宽松的货币环境不会迅速改变。而充足的资金是房地产得以发展的基础。再次，通胀预期没有变。最后，实体经济投资尚不积极。12月10日，二手房营业税二改五国家政策出现调整信号，短短几天内连推组合拳，并且国务院公开表示要“遏制”房价，显示出政府开始伸出调控之手。12月17日，拿地首付上调至50%国务院12月9日决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。此次将征免时限恢复到5年，就意味着普通住房要购买满5年之后，才能享受到免征营业税的优惠，无疑将使得短线的交易成本更大，从而抑制投机性购房。值得注意的是，此次提出“其他住房消费政策继续实施”，这无疑给广大购房族一颗定心丸。财政部、国土部等五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，剑指开发商囤地炒地，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。国务院召开常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。三要加强市场监管。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。房产新政12月14日，国四条出台从08、09年的土地成交情况看，西部土地成交量有较大增长，预计未来供应量大，发展潜力巨大。2009年济南成交土地统计2008年济南成交土地统计通过08年成交土地图表分析，东部成交量最大占56%，北部次之，西部列第三占到10%，这表明了受政策的影响和全运会的带动，东部房地产市场发展较快。09年西部土地成交量大幅提升，占到全市成交量的49%，东部和北部也有较大交易量分别占34%和14%，这说明随着济南对于西部的规划和建设进入关键期，西客站和高铁的建设将带动整个西部房地产市场的发展。中部5%中部3%济南楼市---2008-2009年土地成交情况分析2009年供应消化量统计2010年潜在入市项目面积2009年西部供应量占全市比重为13.5%，消化量占14.3%，所占比重较小。由于西客站和高铁的全面开工建设，为房地产市场带来前所未有的机遇，2010年西部市场面临激烈竞争局面。2010年潜在入市项目面积，西部占全市的比重为24.1%，比重较09年有较大幅度的提高。济南楼市---2009-2010年供应量情况分析济南房地产现状——“地王频现”随着济南楼市进入畅销季和大幅土地的频频放量，“地王”也接二连三的接踵而来。12月3日，济南“新地王”又被重新定义，山东大地房地产开发有限公司以1.92亿元的高价将山师北街一地块纳入囊中。自深圳华强大手笔拿下“铁院”地块后，此次大地房产又以近1.5万元/平方米的楼面地价拍得备受关注的山师北街项目。伴随“地王”频频出现，济南10年或将进入万元时代。从国家政策走势来看，未来房地产走势的主基调还是以稳定为主，走向趋“紧”；济南市场由于相关土地政策和规划导致土地开发加速，地王的频现，未来住宅供应量加大，预计2010年的济南房价仍会保持上涨势头，从中长期看，房地产发展趋于稳定。济南2009年楼市总结——“量价齐升”2009年济南市受房地产行业大势上行影响及全运会的双重利好带动，楼市成交量及成交价格均创出了历史新高，尤其下半年价格的攀升较快，以往相对保守、平稳的市场特征已不在。繁荣的商品房市场也推动了土地市场交易，下半年受外来开发商带动，“地王”记录被不断刷新，以往相对落后的西部、北部区域都迎来了巨大的发展机遇，吸引了多家国内一线开发商积极抢滩入驻，全市2009年各区域房地产项目也都是“量价齐升”，一片繁荣。济南楼市预测机遇与挑战宏观市场分析市场竞争分析项目SWOT分析客群分析竞争分析知己知彼、出奇制胜西部新城区域内竞争济南高端豪宅项目竞争基于市场竞争，发现项目机会，规避开发风险高铁站组团中央生态公园组团大学科技园组团党家组团西部城区布局结构图区域潜在供应量较大恒大长清项目外海中央花园中海九曲项目西部新城总面积约360平方公里，其中建设用地约200平方公里，由大学科技园区、中央生态区和高铁站地区、党家片区等部分构成，呈现多组团空间结构。随着西客站的建设启动，济南城市建设重心由东部转到西部，西部新城土地潜在供应在未来两年将放量很大，已经确定外海中央花园、中海九曲、恒大长清项目将会对本项目构成直接威胁。外海现代中央花园位置经十路槐荫区政府对过开发商济南现代房地产开发公司，外海集团投资建筑形式多层、小高层建筑风格地中海式占地面积640亩建筑面积88万平米容积率1.91绿化率41.2%分期一期已开盘，二期未推总户数6500户停车位：户数2800个装修标准毛坯价格(元/m2)5300物业费1元/平米*月开盘时间2006.10.28入住时间一期08年底月销售速度销售速度较快户型面积60-150平米项目配套双语幼儿园、小学、会所、酒店、广场等目标客户主要客户为项目周边人群项目简评性价比较高，中低端楼盘。规划设计：外海现代·中央花园位于济南西部新城南翼，北临经十路，园区占地640余亩，总建筑面积88万平方米，配有国际双语幼儿园、小学、中心水景会所、国际商务中心、星级酒店、大型购物商场，25000平方米城市广场及大型地下停车场，生活、学习、休闲、交流一步到位。外海现代中央花园中海九曲项目位置北靠南二环路，由市区沿阳光新路（原郎茂山路）可直达开发商济南中海地产有限公司建筑形式别墅、花园洋房、小高层精品公寓、高档写字楼建筑风格地中海式占地面积3686亩建筑面积290万㎡容积率地上容积率为1.25，地下容积率为0.45绿化率40%停车率80%装修标准毛坯一期预计建设时间2010年上半年一期预计入住时间2011年上半年项目配套规划有3座小学、3座幼托及高档超市、特色商业街、生态公园、高档会所等项目定位将建立济南首座超大型国际化住区、济南最大的“富人区”和体验式国际化人文艺术社区项目简评中海品牌保证，位于济南传统的“富人区”周边配套成熟，自然环境优越长清恒大项目位置项目北位于长清城区，大学路以北，凤凰路以东开发商恒大地产建筑形式高层建筑风格欧式占地面积1059亩建筑面积206万㎡容积率容积率为2.92绿化率40%停车率80%装修标准精装一期预计建设时间2010年下半年一期预计入住时间2011年下