北京昌平北清路地块市场调研及营销执行策略提报_161页_协成机构

1北清路—生命科学园“A5地块”市场及营销思路初探协成机构/2战局/本体审势——发现问题客群/定位目标/策略/执行寻策——市场出路谋攻——解决之道23战局/本体审势—发现问题3战局——昌平区域市场分析宏观环境市场调研4昌平，地处北京市西北部，是上风上水的宝地，素有“龙脉”之称，是历代王朝的畿辅重镇，至今已有两千多年的历史；昌平区，位于北纬40．20，东经116．20；地域面积1352平方公里，山区面积800平方公里，常住人口100余万；京绿化隔离带、温榆河绿色生态走廊、京津风沙源治理等工程的顺利实施，改善了首都及昌平区的生态环境，区内植物茂盛，林木覆盖率达49.1%，确保了昌平区的空气质量常年保持一、二级水平，为昌平区赢得了“天然氧吧”的美誉；昌平区是一座历史文化名城，中国北方著名的旅游胜地，有“首都后花园”的美称，全区共有文物保护单位78处，其中世界文化遗产一处，国家级重点文物保护单位4处，市级重点文物保护单位5处。昌平概况上风上水、环境优美、历史悠久、文化名城5区域发展前景北京大都市的扩展，使得区域经济发展迎来新机遇，同时作为”京北生态屏障“，也是宜居的理想之地。6昌平作为首都的城市发展新区，是疏散城市中心区产业与人口的重要区域，也是未来首都经济重心所在，主要任务是依托新城、国家级和市级开发区，增强生产制造、物流配送和人口承载功能；昌平初步形成了以“三园”（中关村科技园区昌平园、生命科学园和小汤山现代农业科技示范园）、“三区”、五个经济板块（高新技术产业和先进制造业、旅游会展业、现代流通服务业、现代农业、房地产业和建筑业）为支撑的区域经济发展格局。区内拥有丰富的科教资源和较强的产业承载能力，在发展高新技术产业方面具有明显的比较优势。昌平生态环境良好，人文底蕴深厚，交通出行便利，服务设施完备，是投资创业、旅游休闲、生活宜居的理想之地；《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网区域发展布局一带：北部山区生态带重点发展生态农业和旅游休闲业，实现产业化经营、规模化发展，并辅之其它相关产业；两轴：八达岭高速公路昌平段为西轴，立汤路为东轴西轴沿线重点发展高新技术产业、先进制造业、高等教育；东轴沿线重点发展现代农业、现代服务业、旅游会展业、房地产业。一带两轴、一城多点”的产业发展布局一城：昌平新城在推进昌平新城建设的同时，在现有城区重点发展现代服务业和房地产业。多点：各镇中心区和重要产业聚集区各镇中心区和重要产业聚集区按照全区区域功能划分，引导产业合理布局，挖掘潜力，建设各具特色、优势互补、错位发展的专业聚集区。78区域产业格局主导产业功能区高新技术产业基地:以中关村科技园区昌平园、生命科学园和国家工程技术创新基地。先进制造业基地:以北汽福田为支撑的沙河制造业基地。旅游会展休闲区:小汤山及周边地区以温泉疗养及会展为主要方向的旅游休闲产业。高等教育基地:以沙河高教园区为支撑，形成首都高等教育基地之一。现代物流基地:以中关村国际商城等大型商业中心为支撑，形成首都现代物流基地。旅游文化度假区:以十三陵世界文化遗产为支撑，形成知名旅游景区和休闲度假区。现代农业基地:以小汤山现代农业科技示范园为支撑，形成首都都市型现代农业基地。昌平的功能定位：国际研创区，休闲度假城昌平——打造京北BPC产业集群以良好的城市环境为基础，积极抓住京津冀研发产业聚集和北京城市职能疏散的机遇，打造以低密度办公为主要形态的BPC（Businessparkcluster）产业集群。昌平重点以已具有相当基础的能源科技、生物医药为突破口，同时吸引包括电子信息、文化创意等相关的产业聚集。在空间分布上，以八达岭高速、七北路为两条发展带，形成以能源科技、生物医药、高科技、文化创意、休闲度假为主题的多个特色商务花园集群区。BPC——商务花园城市，是一种新型的城市发展理念和模式，强调社会与自然的有机融合、协调发展，可以同时满足人们创业、居住和休闲的需要9昌平将依托“商务花园”，实现昌平优势产业与良好生态人文环境的有机整合，积极融入首都西部知识商务圈。10昌平——规划建设“金十字”高科技产业走廊“金十字”高科技产业走廊由八达岭高速路沿线产业轴和七北路沿线产业轴共同构成。七北路西接北清路，东连机场北线，拟借助中关村科技园区和首都机场临空经济区的“双轮驱动”，加强沿线土地资源整合，集聚发展高科技产业和生产性服务业，形成“金十字”布局。产业走廊以北京迅速发展的能源科技、生物医药、IT电子研发产业为主要目标，重点发展能源科技、生物医药、先进制造业、现代农业，构筑金十字产业发展空间，成为跨国企业进入中国的产业服务平台，北京产业升级的示范区域。昌平园、生命科学园、中关村国家工程技术创新基地以及高等院校聚集的优势，构建产、学、研一体多元化科教新城。以自主创新为核心，以高科技产业为龙头，组织区域产业协调稳步发展，带动富有活力的产业集群快速衍生成长。区域交通——新交通助推区域发展七北路，作为建设商务花园城市的重点工程，将成为京北地区重要的东西向交通走廊，它连接北清路(中关村科技园)和机场北线(空港工业园)，将于十一前竣工实现全线贯通。七北线的建成将与八达岭高速一起形成“金十字”布局，促进沿线产业建设与发展。地铁昌平支线s2线，由上地13号西二旗站至昌平南关，北清路站为第一站，服务于以中关村国际商城为核心的周边区域。目前施工进行中，预计2010年8月试运行。铁路的建成将贯穿和辐射创新基地、生命科学园、科技园区、沙河高教园区、沙河巩华城、昌平老城区、新城东区和十三陵特区等重点功能区。1112区域人文文化资源优势丰富。昌平的文化资源异常丰富，其中既有历史延续的传统文化，又有日新月异的现代文化。昌平的地域文化为“燕平文化”，是由关山文化、明优文化和现代科教文化三个部分组成。环境资源优势明显。昌平区林木覆盖率达到40％。特别是北部山区和半山区，在良好自然植被的基础上，相继建起了一大批景点，形成了十三陵水库、蟒山、等八大自然风景区。生态效益十分明显。科技和智力优势突出。昌平聚集了中国政法大学、北大分校、清华分校等28所不同类型的大专院校，高校的集中优势是其它郊县望尘莫及的。昌平拥有不同等级的各类科研机构达113个，科研培训基地49个，技术人员密度达到411人／万人。昌平——是北京最具”社会资源”、”人文底蕴”的区域。13区域人文昌平区名校云集，营造了良好的人文氛围。汇集了中国政法大学、北京大学分校、北京化工大学、清华大学分校等28所，全国重点高等院校以及清华大学核能技术设计研究院等113所科研机构，为昌平经济的发展储备了充足的人才资源，提供有力的智力支持。正在建设中的沙河大学城占地799.72公顷,建筑面积455万平方米,投资规模约100亿元人民币。随着大学城的开工建设，又将有北京航空航天大学、北京师范大学、北京邮电大学、外交学院、中央财经大学等六所大学进驻昌平。昌平——是北京高智阶层、高教科研院所、大学城聚集地之一。1234高端的产业基础良好的生态环境集聚的人文优势便捷的交通条件商务花园城市的平台金十字高科技产业走廊制造业、农业基地BPC产业集群旅游休闲产业文化创意产业上风上水、低密度、天然氧吧、首都后花园、十三陵特区、小汤山温泉区高教科研院所聚集地西部知识商务圈历史悠久、文化名城八达岭高速、京包高速、京承高速、七北路、轻轨s2号线、8号线昌平宏观环境小结14战局——昌平区域市场分析宏观环境市场研判1516市场案例的选取商业用地做公寓本案周边区域选择要素or珠江摩尔北回归线园墅百旺杏林湾领秀新硅谷北京太阳城合生麒麟社滨河1号在售/即将17本案根据市场案例选取要素，共计8个项目：珠江摩尔国际中心、百旺杏林湾、领秀新硅谷、北回归线、北京太阳城、园墅、合生麒麟社、滨河一号珠江摩尔领秀新硅谷园墅百旺杏林湾北回归线合生麒麟社滨河一号北京太阳城土地性质项目所属区域总规模建筑形式容积率绿化率住宅70年领秀新硅谷海淀47万独栋、双拼联排、多层、小高层1.1330%百旺杏林湾海淀49万多层、小高层、叠拼1.1736.4%园墅昌平10万双拼、联排、叠拼、独栋0.8631.06%商业40年珠江摩尔78.1塔楼、loft待定待定北回归线3.9万塔楼230%北京太阳城12万塔楼0.850%滨河一号朝阳10.8塔楼1.630.1%合生麒麟社朝阳15万板塔、loft3.530%1、市场研判——体量及建筑类型物业类型：项目周边在售的住宅项目以洋房、类别墅等产品为主；商业项目全部以公寓产品为主。建筑形式：项目周边在售住宅项目以密度低、舒适性高的花园洋房类建筑形式为主；而商业项目多以塔楼为主，密度高，舒适性低。非本案周边项目本案周边项目本案周边以70年住宅类项目为多，产品建筑形式多样化，容积率较低。18土地性质项目户型面积区间装修标准层高入住时间物业费住宅70年百旺杏林湾三居、四居120-240毛坯32009.92.5领秀新硅谷二居-四居90-293毛坯32010-92.8园墅3居以上160-360毛坯32009-93.68商业40年珠江摩尔一居-三居loft85-1202500精装5.492013年初待定北回归线零居-2居40-90毛坯2.852011.51.9北京太阳城一居40-701200精装32009.122.5滨河一号零居-2居30-128毛坯32010.2.14合生麒麟社一居-三居、loft63-160精装3.252011.42.982、市场研判——产品概况非本案周边项目本案周边项目产品设计：项目周边在售的住宅项目的户型以三居以上大户型为主；商业项目全部以2居以下小户型为主。交房情况：项目周边在售住宅项目基本以现房为主，而商业项目包括其他区域在售项目，大都为期房，并且多数配以精装修。区域住宅项目供应以2-3居中大户型最多，商改住项目则以90平米以下小户型为主。1920土地性质项目开盘时间销售周期开盘价格目前售价月均套数销售率住宅70年百旺杏林湾Ⅱ2008.914个月750015500——100%园墅2006.642个月800023900999.7%领秀新硅谷2009.47个月1350018000——100%商业40年珠江摩尔待定——2200022000————北回归线2010.1——1100011000————滨河一号2009.11一个半月213002400016495%北京太阳城2008.420个月85009500675%合生麒麟社2009.85个月15000205004080%3、市场研判——销售情况非本案周边项目本案周边项目销售价格：项目周边在售的住宅产品目前市场均价为18000-20000；40年公寓产品均价11000（折合平层计算），约相当于住宅均价的60%，但成熟区域内两种产品价差不大。销售表现：近期新开盘的项目，产品去化速度极快，而早期开盘的项目由于经历了08年至09年初的市场寒潮，因此销售周期较长；但目前在售项目的销售率均达到或接近清盘。区域内房价一路飙升，供不应求，市场刚性需求蓄积待发，区域消费力极强。21土地性质项目总体量剩余体量产品类型预计开盘时间住宅70年百旺杏林湾Ⅱ49万三期住宅2010.3园墅10万1套别墅在售中领秀新硅谷47万——住宅2010.5商业40年珠江摩尔78.1未开盘Loft公寓待定北回归线3.9万未开盘一居、两居商住公寓2010.1滨河一号10.814套一居商住公寓在售中北京太阳城12万40套一居公寓在售中合生麒麟社15万60套公寓公馆在售中4、市场研判——区域未来供应未来供应：周边项目在2010年上半年都有新盘放量，并且住宅产品不少，竞争激烈，而大部分商业项目由于体量不大，本期即可售罄，威胁不大。非本案周边项目本案周边项目住宅的未来放量必然会带来区域市场内的激烈竞争，因此性价比优势是实现快销和降低风险的有力保障。22土地性质项目客群来源自用投资住宅70年百旺杏林湾Ⅱ上地和永