利民CBD大众国际商铺营销项目商业运营策划方案(DOC 51页)

利民CBD大众国际商铺营销项目商业运营策划方案目录0.前言～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～21.利民印象～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～32.项目定位～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～93.业态规划～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～124.招商策略～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～155.营销推广～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～176.运营管理～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～217.经济概算～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～308.结论～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～30利民CBD大众国际商铺营销项目商业运营策划方案0.前言很高兴能看到公司高层的前瞻意识，在“利民大众国际商铺”项目商业运营之初即寻找并吸纳商业运营专业人员，以科学、系统、专业、规范、负责的态度运作本项目。同时对王总、孙总监给予我充分的信任，并提供了参与本项目相关商业运营工作的机会与可能性深表感谢。商业地产的策划就是运用整合营销的概念，对开发建设的项目，从地域、文化、观念、区位、环境、设计、规划、价格、品牌、包装、宣传、推广等方面上进行整合，合理确定商业地产目标市场的实际需求，以开发商、运营商、消费者及社会四方共同利益为中心，通过市场调研、项目定位、布局规划、推广策划、运营执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解目标及潜在消费群体深层次及未来需求的基础上，为项目规划出合理的经营取向，从而使产品及服务完全符合消费群体的需要，并通过消费群体的满意使开发商获得利益的过程。根据公司的安排对本项目进行考察后，对本项目的前期策划工作非常重视，本着负责、严谨、客观、求实的态度，通过各种方式认真、仔细的对本项目的相关信息进行了初步的了解、调研与分析，并根据商业地产全程营销的专业运作模式与内容及自身的专业优势，有针对性对本项目提出以下的策划方案与运营意向。1.利民印象1.1哈尔滨利民经济开发区概况哈尔滨利民经济开发区是1991年6月经省政府批准创办的省级开发区，规划面积24.39平方公里。区内现有企业260户，引进资金总额122.7亿元，固定资产88.1亿元。建区以来，开发区累计实现税收8.15亿元，出口创汇2.25亿美元，为区域经济发展做出了突出的贡献。到目前为止累计投入近13亿元进行基础设施建设，已经完成了道路、给水、排水、供电、通讯、供热、燃气、有线电视、宽带网等城市基础设施配套项目的建设。完善的基础设施吸引着越来越多的投资者进区谋求发展。利民开发区经过十几年的发展建设，现已形成四大支柱产业。一是以中泰合资黑龙江正大实业有限公司、龙丹乳业、哈尔滨义利实业有限公司等一批农副产品精深加工企业为骨干的资源型精深加工企业；二是以济仁、乐泰、圣泰、儿童等28家高科技医药企业为骨干的哈尔滨利民医药科技园区，2002年被批准为“国家火炬计划利民医药产业基地”；三是形成了哈尔滨师范大学、黑龙江警官学院、哈工大华德应用技术学院等10余所大学相对集中的文化教育产业；四是由于入区人口的迅速增加，为满足居住生活需要而兴起的房地产业。现已开发出宏信广场、绿海田园、志华商城、名流新城等多处环境优良的住宅小区。具有最新设计理念，代表新一轮潮流的环境优良的绿色生态园区已成为这里发展的靓点。利民开发区以其全新的开放形象、突出的区位优势、优越的发展环境迅速崛起于松花江畔，逐渐成为新世纪最具活力和发展潜力的地区之一。1.1.1区域优势：利民开发区距离哈尔滨松花江南岸老城区只有9公里，有飞架南北的松花江公路大桥相连。通过即将兴建的松花江江底隧道，驱车5分钟即能够进入哈尔滨老市区；1.1.2中心优势呼兰区已经成为哈尔滨市的一个行政区。由于哈尔滨市政府北迁和呼兰区委、区政府等政府机关的入区，利民开发区正处于哈尔滨政治、文化和经济发展的中心区域，开发区的各项事业必将得到前所未有的全面发展，其前景无可限量；1.1.3交通优势滨北、滨州两条铁路，哈黑、哈伊、哈萝及哈大、哈绥等5条公路纵横交错在区内通过。哈尔滨港是中国八大内河港口之一，可直航于俄罗斯四个城市,经江海联运可直接通向日本、朝鲜及东南亚。哈尔滨还拥有58条国际、国内航线，可办理100余个国家和地区、200余个机场的供货配运业务。水、陆、空三位一体的立体交通网络，将开发区与黑龙江腹地和俄罗斯的远东地区以及世界市场紧紧联系在一起。尤其强调的是，含哈萝公路在内的贯穿中国南北的黄金大道同三高速公路，就在开发区内通过。这条北起黑龙江边城同江市，南至海南省三亚市全长5700公里的大动脉，连接了“长三角”、“珠三角”这两个现今中国最发达地区，她将利民开发区融入了全国沿海经济圈，对开发区的整体发展必将产生深远的影响；1.1.4市场优势开发区所在的哈尔滨市及其周边地区，是全省人口比较密集的地方，消费需求量大，商品流动性快，市场林立，商贾云集，堪称全省贸易黄金地段；1.1.5能源优势松花江在利民开发区身边流过，呼兰河这条松花江流域哈尔滨段的主要一级支流亦直接注入利民开发区的躯体。这在目前我国600多个城市中，有400多个城市常年处于供水不足的严峻形势下，利民开发区所具有的丰富的地表水和地下水资源，以及较低的水价，极具诱惑力。近年来全国约有20余个省市拉闸限电，电力供应频频告急，令无数商家叫苦不迭，而黑龙江省却充分保证了工农业生产和生活用电的需求。黑龙江省目前每天的用电量约为一亿千瓦时，这只占全省每天发电量的三分之二。电力供应充足的局面得益于黑龙江省电网建设的科学规划和适度超前发展，而省内最大的发电厂“哈三电”就坐落在呼兰区域内，无“电荒”的后顾之忧，无疑使利民开发区更成为一处适宜投资之所。1.2利民经济开发区未来展望利民开发区经过10年的艰苦创业，取得显著成果，进入经济文化社会全面发展的新时期。为了实现我国现代化建设第三步战略目标，根据全省未来发展方向，落实“省内当龙头，全国进百强”和提前5年实现小康社会的奋斗目标，牢牢把握改革开放的总方针，站高望远，审时度势，迎接新的挑战。实施规划领先，功能开发、基础先行的城市发展战略；在充分掌握发展的主动权上，运用科学管理手段，实施强企富区战略；进一步完善管理体制、运行机制，坚持大开放、大招商、大发展的理念，坚持环境就是硬道理，实施软环境优化战略。在各项经济指标快速增长的同时，全面推进区域社会各项事业快速发展，力争在未来十五年内把利民开发区建设成为多功能、外向型、园林式、现代化的哈尔滨新城区。1.2.1基础设施建设目标2003年至2007年阶段发展规划。利民开发区基础设施建设至2007年计划投资15.5亿元。道路工程181.6万平方米，投资4.4亿元；排水工程16.16万米，投资2.64亿元；给水工程1.44万米，投资1263.1万元；电力工程85公里，投资1700万元；绿化工程141万平方米，投资1.19亿元；路灯工程2898盏，投资3595万元；铁路专用线7.8公里，铁路专用货物25万平方米，投资3289万元；煤气工程主干线165公里，支干线115公里，区域调压站56座，投资2.45亿元；防洪工程6公里，投资6330万元；消防工程管线33公里，消防站18座，消防栓668个，投资2.21亿元；污水处理厂1座，投资9000万元；垃圾处理场1座，投资1000万元。2008年到2010年阶段发展规划。到2010年计划投资7.54亿元。道路工程60万平方米，投资1.38亿元；排水工程6万米，投资1.24亿元；给水工程0.9万米，投资810万元；电力工程60公里，投资1200万元；绿化工程62万平方米，投资5400万元；路灯工程1200盏，投资1527万元；煤气工程主干线120公里，支干线75公里，投资1.84亿元；消防工程管线30公里，消防站12座，消防栓400个，投资2.19亿元。2011年到2015年阶段发展规划。到2015年计划投资13.2亿元。道路工程100万平方米，投资2.3亿元；排水工程10万米，投资2.06万元；给水工程1.5万米，投资1350万元；电力工程70公里，投资1400万元；绿化工程110万平方米，投资8500万元；路灯工程2000盏，投资2545万元；煤气主干线210公里，支干线125公里，区域调压站80座，投资3.06亿元；消防工程管线50公里，消防站15座，消防栓500个，投资3.65亿元；污水处理厂完成21座，投资5.4亿元；垃圾处理场1座，投资2000万元。2016到2020年阶段发展规划。到2020年预计投资12.48亿元。其中：道路工程100万平方米，投资2.3亿元；排水工程10万米，投资2.06亿元；给水工程1.5万米，投资1350万元；电力工程80公里，投资1600万元；绿化工程120万平方米，投资8500万元；路灯工程2500盏，投资2545万元；煤气主干线220公里，支干线125公里，区域调压站90座，投资3.06亿元；消防管线50公里，消防站15座，消防栓500个，投资3.65亿元。1.2.2社会事业发展目标未来15年时间，利民开发区从业人数达到10万人，常住人口达到25万人。进一步完善教育产业。预计至2015年，通过引进、联合办学等形式在区内再建七座大学，使区内高等院校达15座，完善初级中学、高级中学、职业技术学校教育体系，不断提高开发区的文化层次和教育水平。引进兴建五座有现代化水平的综合性医院、疗养院和休养所，接纳省市医疗单位和医学院校在开发区开办各类门诊、医学和医药研究机构，改善卫生医疗环境。推进生态和生活环境建设，提高区域绿化亮化水平。启动建设主题公园，完成规划界定，植树植草，逐步完成景区建设；完善亮化工程。至2010年，全区实现国际标准的生态环境。搞好文化场所建设，增强区域文化含量。与大专院校合作，筹建一座能够容纳5000名观众的具有室内外功能的大型体育运动场。充分利用进区开发商的资本，在开发区中心地带建一处能接纳国内外专业剧团、艺术团体表演的多功能剧场。开发大型游乐项目，增强小区文化品位，满足开发区内日益需求的文化艺术的发展。为了满足区内企事业单位职工、居民生活需要，未来十五年内的房地产业将在2003年的基础上有较大的发展。新增住宅面积规划为30万平方米。开发若干花园式住宅小区或别墅区，香化、绿化、美化水平要达到国内领先水平。同时，与开发商合作，在建成的志华商城、志华广场的基础上，再建十五处超市或连锁店商场，使开发区成为集科贸教学、生产加工、旅游观光、购物居住为一体的新型城区。1.3小结利民经济开发区以其全新的开放形象、突出的区位优势、优越的发展环境迅速崛起于松花江畔，逐渐成为新世纪最具活力和发展潜力的地区之一。哈尔滨利民经济开发区是1991年6月经省政府批准创办的省级开发区，规划面积24.39平方公里。区内现有企业260户，引进资金总额122.7亿元，固定资产88.1亿元。完善的基础设施吸引着越来越多的投资者进区谋求发展。依托新兴的现代化城区和有利的政策优惠支持，合理运用辐射推广力广阔商业运营项目、采用科技含量高、专业集合式发展路线，势必在将来的市场竞争中有所大作为！2.项目定位2.1项目背景今天的利民经济开发区这个新兴城区，洋溢着一片欣欣向荣的气息。机关、名校、名企争相入驻，道路、桥梁、隧道相继连通，巨大的财富磁场效应日益显现。专家预测未来利民繁荣状况：10年内常住人口可达到100万以上，商业配套逐渐完善，商圈基本形成；经济繁荣发展，与江南形成隔江鼎立之势。随着利民新城市中心的崛起，大量的企事业单位入驻和新居民的迁入，新的商业需求正在颠覆旧有自然商业模式。拥有大型化、专业化、整体化、新型业态的大利民商圈呼之欲出。2.2项目综述大众国际雄距利民新城市中心――南京路与远东大街交汇处，是财富坐标的原点上，率先启动上万品方米专业化、体验式、西班牙风格的主题商业街区。其独特的创意和成熟的商业运作模式，诠释着利民未来CBD的神韵英姿。大众国际是上海大众交通集团在哈尔滨利民开发区推出的创新建筑力作。西班牙式设计、商铺外挂红钻理石，绝版地段，4.8米挑高，实用面积大于建筑面积。20－200m²各类商铺共200