城市规划实务评析要点

一、城镇体系规划——方案评析要点1、布局结构：中心城区的地位和作用是否发挥，城市定位应与周边区域资源优势结合。2、产业结构（职能结构）：产业布局是否恰当（渔业港区不应布置工业园，会污染环境）；（沿海布置大量工业园区，过于分散，应统筹集中考虑）；（取水口周边布置纺织污染工业，影响取水口环境）；（机场附近布置建材机械制造业，与机场功能不协调）。3、等级结构：（中心镇选取是否过多，重点镇应考虑交通方便，均衡布置）4、区域交通：（高速公路、铁路选线是否恰当，应与中心城市、重点镇、港口、机场交通联系方便）（机场应考虑基础设施共享，布置在两城市中间）（不要穿越自然保护区，不要垂直等高线穿越山体）5、市镇设施：位置是否合理（水厂、污水处理厂、变电站等），基础设施建设重复浪费（机场，港口码头，污水厂等）6、生态环境：主要是工业、港口和风景区、水体等生态保护区的关系，污水厂和水源的关系等7、城镇化水平预测是否过高二、总体规划——方案评析要点总体规划——用地布局评析要点1、用地规模：规划用地规模偏大，不符合《城市用地分类与规划建设用地标准》，人均城市建设用地65-115平米/人,居住用地25-40，公共管理与公共服务用地5-8，工业用地15-30，道路与交通设施用地10-25，绿地与广场10-15。2、总体布局：是否紧凑，不应过于分散，增大基础设施投入，不轻易跨越铁路，高速、江河发展。3、居住用地：（不应在工业用地中交叉布置居住用地）4、公共设施用地：（城市公共中心合理性）；（公共中心体系不完整，缺少副中心，片区级公共中心）；（高速公路两侧不应设置过多商业用地）5、工业用地：（应位于主导风向下风向，河流下游）；（应远离生态保护区、风景名胜区、历史文化保护区）；（不应占用城市生活岸线）；（工业用地与居住、公共服务、科教等用地间应设防护绿带）；（化工等有污染的工业与食品加工对环境要求高的工业应分开布置），（工业用地地块面积大小相近，可能与实际不符，应结合规划实际实施逐步确定），（工业园应适当集中布置，不应布置在四面环山处）。6、绿地：（结构清晰，等级明确，分布要均匀）；（和公共中心、和河流、山体等配合是否协调）；（工业区、仓库区、市政设施、高压走廊等须留出防护绿地）；（缺乏城市绿地，绿地系统规划不完善）7、仓储用地：（应靠近产业用地，不应靠近居住用地），（危险品仓库应置于城市边缘，要有一定的防护距离）8、市政设施用地：和居住、工业、风向、河道等的关系。（垃圾填埋场不应布置在风景区旁，科教园区旁，污染环境，影响景观），（污水处理厂不应位于水系上游），（高压线应设防护绿地）9、山体水体：城市布局结构是否和山体水体协调；城市生活岸线的合理利用，风景区不应过度开发旅游娱乐用地。总体规划——城市对外交通规划评析要点1、交通线路：（区域性过境公路、铁路不应穿越城市组团，造成分割、干扰）；（各类高等级交通线之间或与城市道路是否交叉过多）；（过境交替性道路，两侧不应布置大量公建，人流影响交通功能）（大桥选址不应破坏风景名胜资源）2、站场设施：（客运站不应远离居住用地，货站宜靠近工业仓储用地）；（火车站、客运站、客运码头布局分散，不利于换乘，应靠近或有快速交通联系）；（机场、港口应有快速路连接）（机场噪音影响范围大，一般离城市30公里左右，不应太近，飞机跑道不应正对城市，造成机场净空穿越市区）总体规划——城市道路网规划评析要点1、城市主干道走向应山势及河流环境特色相结合，结合城市公建中心形成特色城市的景观轴线。滨河绿地应增设支路与步行道路，方便市民利用良好的景观资源。1、功能划分不尽合理，某组团布置大量工业而居住用地少，且与城区联系道路不足，易造成钟摆型交通和高峰拥堵。2、城市支路网密度低（规范3-4），缺少支路会降低地块的可达性，使人流车流集中在干道上，干道交通压力大。3、城际铁路车站应与建成区距离适宜，对城市的服务性较好，且交通要方便。3、道路网间距不合理，各组团之间联系干道是否畅通，偏少。5、道路规划中丁字路，五岔路口交通流线复杂，道路交叉口角度小于45度影响道路通行能力。6、是否留有足够的生活岸线7、港口的货运是否畅通，有快捷的疏港交通道路。8、减少干道穿越铁路三、控规——方案评析要点控规修改1、需对修改必要性进行论证，征求地块内利害关系人的意见。2、向原审批机关提出修改必要性论证的书面形式专题报告。3、若控规修改涉及总规强制性内容，应组织有关部门首先对总规进行修改。4、修改后的控规按规定程序报批，报批前应将规划草案公告，不少于30天，并采取论证会、听证会等方式征求专家和公众的意见。控规体系——内容性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政、景观、日照1、用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性2、环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量3、建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定4、交通控制指标：交通出入口方位、停车设施、与周边交通的协调5、城市设计引导：对重要地段地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求、历史文化保护控制要求6、配套设施体制：生活服务设施布置、市政公用设施、交通设施和管理要求•规定性指标——1）用地性质2）用地面积3）建筑密度4）建筑控制高度5）建筑后退红线距离6）容积率7）绿地率8）交通出入口方位9）停车泊位及其它需要配套的公共设施四、修规——方案评析要点人车混行：组团式结构，每个组团规模适当，设1个出入口，易封闭，安全管理。但没有设独立的行人道路，未解决人行交通与车行交通的矛盾。人车分行：小区通过一条周边式环路，出入口设停车场，并利用道路外侧停车，各住宅机动车由环路引入。中心绿带与住宅相连，人行道路通过中心绿地系统进入各住宅，基本实现人车分流，可实行整个小区封闭管理。（空间合理，布局规整，设施齐全，住宅朝向好，绿地系统合理，点式板式住宅相结合，利于创造良好景观，沿路商服符合居民出行心理）1、总体布局：（应注意控制主次干道的界面和景观效果），（与周边环境的协调），（整体空间形态是否优美、有序）2、配套公建：（沿路商服符合居民出行心理），（公共设施规模，种类要满足社区的需要），（设施位置要考虑服务性，或紧邻市级公建，体现集聚作用）幼儿园：（不宜临干道布置）；（不宜与小学靠近合建），（服务半径，位置是否适中）、（南向活动场地是否充足、层数不超过3层，建议与小区绿化中心、活动中心整体考虑）。小学（服务半径），（不应紧邻铁路，城市干道，外墙距铁路300米，干道80米，噪音。此外家长接送带来大量车流人流影响主干道交通功能），（远离商业娱乐场所，医院，工业仓储，加油站等），（主入口不开向城市主干道），（层数不超过4层，长边距离不小于25米，长边距运动场不小于25米）3、道路停车：（小区道路顺应城市主导风向，利于通风），（小区不应被城市次干道穿越，破坏小区结构，不安全），（道路间距小，连续的错位丁字路口，交通流线复杂），（小区级道路设计易使外部车流穿越用地，应通而不畅），（地块内道路不宜向城市主干道卡口，会影响干道的交通功能），（停车位不足，停车场位置不合理，不应在住宅楼之间设停车场，不应侵占绿化带作为停车，应采取地下停车与地面停车相结合的形式）4、绿化系统：（绿地率偏低）；（集中绿地应结合公共活动空间布置在中心位置，避免不适中导致服务性较差）；（绿地应分级设置，不应偏置一方）；（绿地不应设置栏杆）5、住宅布置：（南北朝向好），（点式与板式相结合，利于打造良好空间），（日照间距不够，影响北侧住宅日照采光），（后退红线不够，防火间距不够，），（存在部分东西向住宅，朝向不好），（滨江建筑不应设置高层，遮挡南部住宅景观视线）（局部单元过长，不利于防火）。6、市政设施：（公厕、锅炉房、煤气调压站、变电所等不应位于景观中心），（加油站不应侵占绿地，不应距离交叉口过近，不符合加油站建设规范）（围墙应封闭，保证小区安全）历史街区1、保护区内拆除建筑应经文物部门审核批准，并符合规划控制要求。2、保护街区内不应拓宽道路，影响原有城市肌理，破坏原有空间尺度。3、在保护区内建设多层、高层建筑，锅炉房烟囱，影响风貌和视廊控制要求。4、现有对环境污染的工业企业应有计划搬迁。5、应增加公共绿地，改善环境。6、完善公共设施、市政基础设施五、规划设计条件设计条件修改：43条，确实需要变更条件可以向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。规划部门变更设计条件的程序：（1）组织专家对控规修改论证（2）征求地段内利害关系人意见（3）提出控规修改专题报告，报原批机关审核（4）修改控规，并依据法定程序批准（5）向土地部门通报变更后的规划条件，并进行公示。内容补充：•规定性指标——1）用地性质2）用地面积3）建筑密度4）建筑控制高度5）建筑后退红线距离6）容积率7）绿地率8）交通出入口方位9）停车泊位（10）需要配套的公共设施（社区管理，社区活动等）•指导性指标——1）人口容量2）建筑形式、体量、风格3）建筑色彩要求4）文物、古树名木、历史街区、水体等保护要求5）其他环境要求1、明确地段内需要保留的建筑。2、明确地块内河流水面的保留和利用要求，保护地块内特色建筑。3、明确快速路，铁路旁的绿化带宽度。4、处理好与周边风景区的景观系统。5、协调好与周边现状建成区，周边地铁的关系。4、明确道路与历史街区道路系统像协调，满足保护古城传统肌理格局、风貌和传统文化地段、保护重点文物古迹、风景名胜的要求。5、90平米以下住宅户型所占住宅建筑面积需70%以上。六、违法建设检查1、违法建设，违法行为违反了城市总体规划，改变了城市用地性质，减少了绿地规模。违反文物保护法，侵占文物古迹用地。在保护区内应先会同文物部门审核批准，并符合规划控制方可拆除。违反了城乡规划法（39、40条），（1）未按照规定程序办理城乡规划主管部门核发的项目选址意见书，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，（2）未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，擅自调整规划方案（改变标准或图纸，如增加层数面积，改变建筑使用性质），属于违法建设。（3）在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或未按许可证规定进行建设，属于违法建设。违法占地：农村耕地属于集体土地，将其改变为建设用地，需由建设单位根据发改委批准的立项，报土地行政主管部门进行征地，土地所有权由集体土地改变为国有土地后，由城乡规划主管部门核发两证后方可建设。占用耕地应按《土地管理法》有关规定报市人民政府审批，乡政府无权审批。项目实施主体也由发改委和土地主管部门确定，不由村集体决定。《城乡规划法》第三十九条：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。违法责任：超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的。（一）对未依法取得选址意见书的建设项目核发建设项目批准文件的；（二）未依法在国有土地使用权出让合同中确定规划条件或者改变国有土地使用权出让合同中依法确定的规划条件的；（三）对未依法取得建设用地规划许可证的建设单位划拨国有土地使用权的。对未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行建设的单位的有关责任人员，可以由其所在单位或上级主管机关给予行政处分。（四）规划监督监察科不是行政执法主体，无权处罚书盖章；罚款与收缴罚款必须分离，规划行政主管部门直接收缴罚款不符合规定，较大数额罚款需告知处罚单位享有听证权。违法设计行为，超越资质等级许可范围承揽城乡规划编制，违反国家有关标准编制城乡规划的，擅自变更总平面图进行施工图设计。2、处理（1）规划行政主管部门责令停止违法建设并立案调查。（2）64条，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款（如拆除加建层数或卫生间）；无法采取改正措施消除影响的，限期拆