北京沿海赛洛城7期麦迪逊广场地产项目营销策划报告-114页

沿海赛洛城7期营销报告年上半年市场分析•朝阳区供应面积逐月下降，供应套数逐月递减；•土地政策的改革在房地产市场的影响于07年上半年开始初露端倪；•下半年随着土地市场的放量，房地产市场供应将会大幅度提升。供应量朝阳区整体市场分析新增量•朝阳区新增面积和新增套数在06年9月和07年2月两度出现大幅度下降；•以“国六条”（06年6月19日）为标志的中国第二轮房地产调控启动之后，虽然出现几度反弹，但是新增面积、套数却一降再降，政策影响深远；•下半年随着宏观调控的，预计房地产市场供应将会再次出现大幅反弹。朝阳区整体市场分析•07年上半年销售量和销售金额整体低于06年销售水平；•07年年初出现明显淡季表现；•截至07年5月销售形势继续走低；•预计随着下半年市场放量，度过供应空白期后，销售走势会有所提高。销售走势朝阳区整体市场分析•均价走势逐月小幅攀升，涨价额度最小为100元/平米，最高达到1535元/平米；•随着价格的不断飙升，销售套数却不断下降，目前没有明显反弹趋势；•针对这种与前期调控预期相悖情况，下半年政府将会继续介入；•预计下半年均价上升幅度会变小，销售量会有所提升。朝阳区整体市场分析07年下半年周边项目市场计划放量主要项目预售阶段总建筑面积开盘时间户数主力户型面积（平米）价格装修精装标准(元/平米)在售项目后期产品金都杭城二期22.7507年底600二居90-11012000毛坯—金泰先锋二期1807年7月208一居、二居50-10010000毛坯—珠江帝景五期607年8月500二居、三居120未定精装1500东恒时代二期3007年7月400一居、二居60-12215000精装2000世纪东方城四期9.3807年11月400三居、四居20016000精装2500华侨城二期6007年9月400三居、四居169-186未定毛坯—A-ZTown二期11在售682三居145-16814000精装1500新入市项目禧福汇7栋板楼16.707年10月300二居、三居9013000精装1000格林莱雅4栋板楼7.3807年10月432二居、三居105、120-140未定毛坯—竞争区域范围内放量总建筑面积共181.2万㎡;主力户型为90-120㎡二居;总户数达3922套;入市时间主要在九、十月份。（万平米）周边项目未来供应大部分在20万以下，沿海赛洛城供应量比重仍然很大，但在同时间段内竞争激烈24.3722.75186309.38601116.77.38010203040506070沿海赛洛城金都杭城金泰先锋珠江帝景东恒时代世纪东方城华侨城A-ZTown禧福汇格林莱雅周边项目未来供应6002085004004004006823004320100200300400500600700金都杭城金泰先锋珠江帝景东恒时代世纪东方城华侨城A-ZTown禧福汇格林莱雅周边项目套数放量分析周边项目的未来套数的投放量在300套至600套之间，赛洛城未来套数供应比重下降，有效客群争夺日趋激烈30060011000120001000012500165001200015000140001500012000110000300060009000120001500018000沿海赛洛城金都杭城金泰先锋后现代城珠江帝景CBD传奇润枫水尚A-ZTown东恒时代世纪东方城华侨城周边项目销售均价1100014000沿海赛洛城周便项目目前销售均价处于11000-14000元/平米之间11043101791164215359121181540914434020004000600080001000012000140001600018000金都杭城金泰先锋后现代城珠江帝景CBD传奇润枫水尚东恒时代周边项目签约均价分析目前沿海赛洛城签约均价在周边市场处于中上水平65334184957846050100150200250300350沿海赛洛城金都杭城金泰先锋后现代城珠江帝景CBD传奇华侨城周边项目07年6月份签约套数市场销售量总体呈下降状态，金都杭城因于6月抢先开盘而致销售量独占獒头区域竞争项目营销关系图05000100001500020000AZTOWNCBD传奇(Ⅱ)金都®杭城润枫水尚东恒时代(Ⅱ)i-house金泰先锋帝景伯爵山050100150200250300350400销售均价月均套数均价在12000元/平米以下的项目07年上半年销售表现良好，其他项目已经高出市场均价，超出目前客户接受底线周边项目营销关系周边市场销售均价分析精装修项目的销售均价在13000-15000元/㎡之间；精装标准在1000-2500元/㎡之间100001500016000140001300002500150010002000020004000600080001000012000140001600018000金泰先锋东恒时代世纪东方城A-ZTown禧福汇050010001500200025003000销售均价(元/㎡)精装标准(元/㎡)90105801221691509050501401681711862001151201001104080120160200240金都杭城金泰先锋珠江帝景东恒时代世纪东方城华侨城A-ZTown禧福汇格林莱雅90㎡120㎡各个项目的主力户型重心移至90-120㎡区间的二居周边项目主力户型面积分析金泰先锋、禧福汇、格林莱雅重点竞争个案及新入市项目金泰·先锋市调情况基本情况：开发商:北京金泰恒业房地产开发有限责任公司地理位置：朝阳区百子湾石门村路一号建筑设计：北京建筑设计研究院景观设计：北京易原德安建筑环境科技有限公司施工单位：北京建工一建有限公司全案广告：北京达奇广告有限公司营销代理:上古经纪占地：8万㎡，总建面：25万㎡;总套数：1124户;重点竞争个案1#15F2梯3户2#18F2梯3户、2梯2户3#18F2梯3户5A#15F2梯3户5B#10F1梯2户6#12F1梯2户7#14F2梯5户8#10F1梯2户9#18F2梯7户10#18F2梯7户11#18F2梯7户金泰置业大厦会所北区南区１#、９#为开盘所推楼座，共计２０８套１#、９#为开盘所推楼座，共计２０８套１#、９#为开盘所推楼座，共计２０８套１#、９#为开盘所推楼座，共计２０８套楼层状况:项目住宅分为南、北两区，由11栋楼组成，其中北区为8栋板楼，9层～18层以90平米左右的两居和130平米左右的三居为主正南北朝向、短进深、2.9米的层高以及大开间的设计实现了集合住宅中罕见的通透采光;南区为3栋塔楼，均为18层以90平米以下的一居和两居为主，具备小进深，多面采光、2.9米层高、宽敞的大堂等特点。容积率：2.2绿化率：30%;开盘均价:8000-10000元/平方米物业费:待定开盘时间:07年5月20日最早入住时间:08年全面入住时间:08年底南区北区重点竞争个案工程进度：结构:现浇剪力墙内墙:毛坯供电:市政双路供电供水:市政变频供水供气:天燃气入户采暖:市政热力地板采暖施工进度:南区地下二层结构已经完工，9#北区土方施工也将完成，周围围档已建成。重点竞争个案户型配比17%50%32%1%一居二居三居四居户型配比户型套数面积区间比例价格区间一居17464-68㎡15%54-60万二居51090㎡45%80万左右三居323120-130㎡29%108-120万四居10200㎡1%180万5月中旬推出208套，1居48套，2居100套，3居60套，其中1#楼二居36套，三居60套；9#楼1居48套，2居64套。重点竞争个案户型编号户型建筑面积使用面积A（A`）3室2厅2卫131.3498.82B（B`）2室2厅2卫89.4767.32C（C`）3室2厅2卫120.9791.03J3室2厅2卫140.24100.01K3室2厅2卫106.5575.98D1室1厅1卫47.64其中C（C’）在10#、11#共计62套，主力户型为3室2厅2卫，D户型在10#、11#共计31套，其它户型不详，会在其后的市调中加以关注。11#10#户型分析重点竞争个案金泰·先锋户外金泰先锋4月3号打出的户外广告，主题语是：前沿生活代表环境-国际化，纯居住，前沿阶层的生活品位。重点竞争个案金泰·先锋指引重点竞争个案北京金泰恒业有限责任公司的前身为北京市煤炭总公司，2001年11月改制为国有控股的，以房地产业为主导，以城市服务业为基础的多元化经营企业，包括燃料经营、房地开发、物业管理、饭店旅游、城市综合服务等五种业态模式。总资产32.46亿元，有6个星级酒店和16个骨干型宾馆饭店。合作开发“美丽园”、“珠江骏景”、“怡美家园”等商品住宅项目；自主开发经营了“海博大酒店”、“金泰大厦”、“金泰富地大厦”等商业用楼以及26家中小饭店酒店；在建工程有“金台开阳大厦”“金泰国益大厦”、“金泰晟通大厦”、“新新天第”、“金泰都大酒店”“金泰城·丽湾”、“金泰·先锋”等。金泰·富地金泰·丽湾开发商情况重点竞争个案金泰小结销售价格：开盘打价格战，销售报价8000-10000元/平米，成为区域内低价项目；主力户型：三居为主力户型，成为我项目的竞争点；项目配套：缺乏项目配套，更多倚仗周边配套；建筑风格：现代庄重，装修标准为毛坯，板楼全部为南北朝向。项目推广：主打CBD概念；推盘节奏：同时推出1、2、3居，影响我项目七期的销化速度；重点竞争个案•物业类别：公寓•项目总占地：2.5万平米•总建筑面积：7.38万平方米•容积率：2.16•地理位置：朝阳区东四环四方桥东，紧邻东四环和京沈高速，距CBD中央商务区4公里•交通状况：31路、41路、822路、674路、743路等公交线路新入市项目产品概念：国贸东•世界公民•尚态生活，ECO—LIVES，这是一种新的生活态度。就是在做决策时，会多角度考虑。自己、家人的健康、环境、责任，都会成为决策的出发点。这种生活态度跨越了地理、种族、年龄的限制，在美国和欧洲四分之一以上的人群中风行。产品规划：由4栋板楼和1栋独立商业配套组成的围合式。产品设计：立面采用简约、时尚的处理手法，体现出高耸、挺拔的板式建筑特点。园林规划：以生态、静谧、和谐、回归为核心理念，根据建筑的围合形式，以“一街两轴三边”的创意手法，塑造庭院景观的整体感和私密性，给人以自然回归的心理感受。新入市项目户型:C(C反)户型面积：106m2户型:B(B反)户型面积：108m2二居主力户型新入市项目户型:E(E反)户型面积：121m2户型:D(D反)户型面积：148m2户型:A(A反)户型面积：146m2三居新入市项目小结：总户数：432户12.5米的小进深薄板设计，近80米的楼间距11层至17层板楼，每座为四个单元，一梯两户。户型：105m2左右的两居，120－140m2的三居装修标准:毛坯“尚态生活”产品概念公寓项目，纯板社区，同期开工同期竣工新入市项目•项目总占地：5.45万平米•总建筑面积：16.7万平方米•容积率：2.5•绿化率：30%•地理位置：西大望路,东三,四环之间，（劲松桥东1公里）•交通状况：52,35,30,710,715,988路，地铁八通线、10号线新入市项目组团：总体布局以南北向的中心组团为主，点式与板式住宅搭配布置，由7栋总高60米、20层的住宅公寓和部分公建商业组成。建筑风格：外立面以中国传统民居建筑的白色与灰色为主色，同时借鉴中国传统的“门钉”，形成四户为一个单位的门形，并设置内置光源。建筑顶部采用中国传统的窗棂结构进行装饰。园林：社区景观以“寻觅桃花源”为主题，形成桃花溪-桃花林-幽径-桃花谷的景观节点，充分运用中国传统园林中的月门、漏窗等元素，结合水流的特征设置了不同的活动区间。配套：社区沿南磨房路与西大望路展开小型规模商业配套，形成长达百米的商业街。新入市项目R3/R4楼户型图一居三居新入市项目2室2厅1卫1厨R3/R4楼02户型2室2厅1卫1厨R3/R4楼05户