华侨星都营销策划提案

铭诚摩根大厦项目营销策划报告2012.03领先。长沙。21世纪。摩根大厦物业发展建议营销策略营销策划报告架构定位体系市场透析a.建筑外观b.功能空间c.硬件配套d.物业服务a.VI基础部分b.VI应用系统a.项目解析b.市场定位c.客户定位a.销售策略b.推广定位c.推广宣传语d.推广原则及思路e.推广总纲f.媒体策略g.阶段执行推广设计a.长沙写字楼发展趋势b.长沙写字楼配置调查c.长沙写字楼价格调查A市场透析MarketAnalysis1、长沙写字楼发展趋势2、长沙写字楼配置调查3、长沙写字楼价格调查PARTⅠ市场透析麓谷板块市府板块中心板块城南板块以企业办公楼为主区域未成型，大多数项目先开发住宅长沙商务金融中心，多条线路聚集大量高档写字楼和城市综合体，商务气氛浓厚区域初步成熟，多个商业综合体蓄势待发地段成熟，景观丰富，各品牌开发公司陆续启动商业项目滨江沿线东城板块多个城市综合体蓄势待发，区域逐步成型长沙市新近写字楼分布趋势：城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散中心板块——华尔街中心，泊富国际广场、中天广场等滨江沿线——北辰三角洲、万达广场、保利国际广场、华远华中心等城南板块——标志HOPSCA、德斯勤城市广场、华悦城等东板板块——华晨世纪广场、运达中央广场、嘉斯茂购物广场、新华都万家城等市府板块——奥克斯广场、绿地中央广场、天骄福邸双塔，世茂铂翠湾等麓谷板块——新长海麓谷中心、麓谷企业广场大厦等据相关统计，2011年长沙至少有26个大型城市综合体项目筹建或者面市，总建筑面积达1740万平方米，其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。城市综合体迎来井喷式发展华悦城德斯勤城市广场喜盈门范城华晨世纪广场运达中央广场嘉斯茂购物广场世贸铂翠湾奥克斯广场绿地中央广场渔人码头达美D6区罗马商业广场北辰三角洲新长海广场中房瑞致国际东岸城邦泊富国际广场万达广场华远华中心保利国际广场兴汝金城湘商世纪鑫城长沙市城市综合体分布图四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻，租金实现较高。类型分布区域客户群特征形象档次租金费用代表项目酒店办公商务需求旺盛的芙蓉路、五一路及韶山路沿线国内外知名企业驻长机构高较高通程大酒店、神农大酒店、银华大酒店专业写字楼长沙金融商务区的芙蓉广场商圈及五一路商圈大中型企业金融机构各档次形象均有根据档次不同费用各异高：万达中心中：湘域中央低：昊天大厦商务公寓无规律市区成熟路段成长型中小企业较低费用低门槛低明城国际商住楼市区成熟路段起步期实力有限中小型企业较高较高高：金烨商务公馆低低低：高桥国际长沙市写字楼物业类型：商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低酒店办公与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售产权写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从05年亚大时代、顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的新时期酒店办公写字楼商住混合商务公寓长沙商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比主流商务产品专业化程度低：实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限，近年高端专业写字楼大力发展2011年，长沙实现地区生产总值5619.3亿元，比上年增长14.5%，GDP总量居全省首位、全国省会城市第7位、中部省会城市第2位。长沙工业总产值突破7000亿元，规模以上工业产值达到6000亿元。新增了一批超百亿元的企业和过千亿元的产业。城市经济发展为商务提速——数据来源：长沙市统计局长沙办公物业市场供应情况2011年，长沙市内六区新增供应办公物业32.9万平米，万达、第六都两个项目占了近2/3随着泊富、华尔街中心、顺天、华远、德思勤、华晨等项目陆续进入营销阶段，写字楼的单体规模日益增加，2012年高端办公物业供应量将大幅增长。数据来源：中国房产信息中心2011年，长沙市内六区写字楼成交量达30.2万平米，同比增长157.24%，成交集中于二环内中心区域，其中万达广场以12万平成交量排名第一，商住公寓占据一定的市场份额，铭誉大厦以2.1万平成交量排名第二。长沙办公物业市场销售情况数据来源：中国房产信息中心长沙办公物业市场价格走势2011年，长沙市内六区写字楼成交均价11875元/平，同比增长80.2%，大量优质精装办公物业的推出和市场需求，推动了写字楼市场的价格提升。数据来源：中国房产信息中心1、长沙写字楼发展趋势2、长沙写字楼配置调查3、长沙写字楼价格调查PARTⅠ市场透析配置项目外观标准层电梯公共部分空调系统智能系统车位其它配置泊富国际广场228米超高层1700平层高4米20台进口电梯，6米/秒速度五星级酒店大堂户式中央空调系统5A智能配置2000车位（含商业）将邀请日本知名物业公司华尔街中心广场38层超高层1200㎡层高4.4-4.6米7台原装进口高速电梯挑高10米五星级酒店大堂，网络地板，吊顶隔断VRV户式中央空调系统5A智能配置300多个顶楼停机坪、多功能会议中心、实行会员制的商务会所万达中心超高层1600㎡14台三菱电梯（7台进口，7台国产）10.7米挑高大堂中央空调新风系统8G甲级写字楼，智能化门禁及取暖设备1539个24小时热水，引入六星级威斯汀酒店保利国际广场双层LOW-E中空玻璃尚未动工20台瑞士品牌电梯顶级精装会所式双大堂，顶层带停机坪中央空调地暖系统电梯刷卡系统、指纹门锁系统、周边报警系统三层地下停车场引入JW万豪酒店，豪华会所，室内泳池，欧洲金钥匙物管配置项目外观标准层电梯公共部分空调系统智能系统车位其它配置旺德府国际LOW-E玻璃幕墙1450平层高3.5米5台原装三菱电梯10米挑高酒店大堂、空中花园，全网络地板VRV中央空调、新风系统停车诱导系统、电梯刷卡系统和电子导示196个戴德梁行物业直饮水系统、多功能商务会议室华晨世纪广场LOW-E两至三层中空低辐射双银玻璃1600平层高3.6米6台进口节能高速电梯全石材豪华装修燃气+电能变频中央空调全楼宇热水系统，5A智能系统2600个光纤入户、百兆入桌，多功能会议中心、豪华会所、健身房、室内景观游泳池第六都玻璃幕墙1274多平，层高4.2米5台帝森克虏伯电梯精装，每层带公共卫生间中央空调暂无详细资料约3800个物管为华冠物业，由戴德梁行做物业顾问豪华会所双帆国际双帆剪影式建筑造型、节能型LOWE玻璃幕墙1600平15层以上楼层部分可提供复式双层办公空间6台三菱电梯并配有观光电梯9-10米挑高大堂，带精装修大小变频双主机中央空调智能刷卡电梯厅、宽带入户地下两层停车位全楼热水系统配置项目外观标准层电梯公共部分空调系统智能系统车位其它配置金烨商务公馆双层中空离线镀膜玻璃1400多平6台奥的斯商务电梯18米挑高中庭、五星级酒店大堂，10大空中会所无7重安防保障系统，普罗巴克智能指纹锁240个德国顶级霍曼入户门，斯米克高档玻化砖、黑金石榴金门牌高桥国际蓝色玻璃幕墙1200㎡5台2.5米/秒高速品牌电梯5.4米挑高酒店大堂无24小时闭路电视监控、智能泊车系统地下两层停车场光纤入户东方芙蓉全玻璃幕墙970多平3.5米层高4台电梯暂无详细资料中央空调暂无详细资料568个暂无详细资料昊天大厦,双层中空玻璃700㎡层高3.3米广州日立电梯精装修酒店大堂中央空调暂无详细资料321个双电源供电绝大多数写字楼的专业配置已达到较高水准，尤其是大型城市综合体项目，规划有国际星级酒店或大体量商业配套，为商务办公提供优质的服务和环境，如下：商务形象类（顶级直升机、超高层建筑、全玻璃幕墙、挑高大堂、层高等）软性服务类（引入星级酒店或知名物管等）硬件配置类（热水地暖系统，变频中央空调、高速国际品牌电梯等）精装材质类（网络地板、全石材装修、顶级品牌入户门、高档瓷砖等）智能安防类（电梯刷卡系统、智能指纹锁等）功能配套类（以城市综合体为主，配备国际知名酒店、大体量的商业中心，豪华商务会所、多功能会议中心、空中花园、室内泳池等）长沙写字楼市场配置分析1、长沙写字楼发展趋势2、长沙写字楼配置调查3、长沙写字楼价格调查PARTⅠ市场透析配置项目位置规模及物业形态销售模式价格（元/平）物业费泊富国际广场开福区芙蓉路与湘春路交汇处总建面近30万㎡；由1栋218米超高5A写字楼、1栋150M超高层公寓构成暂未开盘预计18000-20000未定万达中心开福区东至福庆街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街集大型商业中心、高级酒店、写字楼、精装豪宅于一体的城市综合体，其中甲级写字楼为2栋超高层建筑整层+散卖起价13000均价16000网签均价12774（含仓储空间）20元/平（包括空调和公共部分用水的费用）华尔街中心广场芙蓉中路与湘雅路交汇处西北角建面：5.8万平，一栋38层高的5A甲级写字楼，1-5层为商业裙楼暂为内部预定预计精装15000-16000内部预订优惠1000元/平未定配置项目位置规模及物业形态销售模式价格（元/平）物业费旺德府国际人民路与万家丽交汇处西北角占地7629㎡，总建面5万余㎡，一栋27层现代建筑（含地下2层）户型为150-262平少量散卖，大部分整层销售带精装14000-15000网签均价15625现只售出两套3.6元/平华晨世纪广场万家丽路与长沙大道交汇处西南角占地逾80亩，总建面将达38万平，集购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、公寓、3DMAX电影城、住宅等多种物业于一体的城市综合体，写字楼为一栋25层建筑少量散卖，大部分整层销售带精装13000-14000未定，预计与双帆国际一样3.6元/平第六都雨花区芙蓉中路三段569号占地280亩，总建面约70余万平，集星级酒店、超5A写字楼、大型卖场、顶级品牌展示中心、国际幼儿园、高尚住宅等一体的城市综合体半层或整层销售只剩一层房源15700网签均价116563元/平配置项目位置规模及物业形态销售模式价格（元/平）物业费昊天大厦八一路418号（省军区旁）总建面约5.4万平可散卖精装14500（可9.7折）网签均价101333.5元/平金烨商务公馆韭菜园路16号，芙蓉广场旁占地5340平，总建面近5万平，为一栋33层高层建筑可散卖，所剩房源不多11000-12000网签均价95481.5-1.8元/平高桥国际长沙市友谊村，北临长沙大道，西临马王堆南路占地5679㎡，总建面4万㎡，6-12层为平层，13-20层为Loft结构散卖8600网签均价8528未定东方芙蓉芙蓉区远大路与马王堆路交汇处东南角占地1.5万平，总建面11.8万平散卖8000-9000网签均价8851未定新近写字楼项目多数以精装为主，结合了整层+零售两种销售模式；顶级写字楼的售价在16000元/平左右；中高端写字楼售价为10000-13000元/平；低端或位置较偏的写字楼售价则在8000元/平左右。长沙写字楼市场价格分析近年发展加快，精装高档写字楼成为市场主流，未来市场供应量激增，竞争日益激烈长沙写字楼市场小结：精装高端专业写字楼成为长沙办公物业新增供应的主流方向。23专业写字楼价格相对较高，客户群体相对狭窄，销售周期较长。4随着大量超高层写字楼和城市综合体项目的陆续启动，未来高端写字楼供应较大，竞争趋向白热化。1长沙办公物业成交量集中于二环内中心区域，高端写字楼市场认可度相对较高。B定位体系PositioningSystem1、项目解析2、市场定位3、客户定位PARTⅡ发展策略及定位Ⅰ项目解析：外围环境//内部条件中央商务区随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务酒店环伺四周美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开，深国投商业规划、世纪金源mall开业、北辰三角洲启动，构成北城商业黄