华府项目营销策划案_126P_住宅_项目定位_价格策略

龙津华府营销策划案荔湾营销专家根在西关惠城花园、清平药材市场、恒荔湾畔，万科荔湾系列（金域华府、柏悦湾、金色康苑、荔苑）雅居乐荔尚国际、新城市逢源、荔港南湾、西湾阳光……合富辉煌深耕荔湾17年，见证着这个板块的成长。同时，合富辉煌是广州土生土长的房地产代理公司，也是从西关的项目出发走向了全国以及港澳！合富辉煌是最懂广州人的代理公司，最懂广州市场的代理公司，亦是最懂与西关客户沟通的代理公司！合富辉煌荔湾区代理项目：合富辉煌——荔湾区营销专家蜚声西关、领踞区域价格新标杆2009年12月19日开盘当天成交均价高达25000元/㎡，与周边同期在售项目均价相比，高出近60%，领踞区域价格新标杆。开盘当天成交110套，成交金额近3亿开盘至今成交畅旺，累计成交逾5亿。荔湾板块案例——万科·金域华府万科09年首发项目，激越开盘，引爆西关2009年5月16日，万科柏悦湾作为万科09年的广州首发项目，超过2000个诚意客户登记。开盘当天超过1500名客户到访，推货242套，基本售罄、销售金额超2.3亿开盘至今累计成交超600套，成交金额逾6.7亿元合富辉煌（中国）一手代理之：广州公司荔湾板块案例——万科·柏悦湾案例总结：合富在荔湾区中高档及高档地产代理市场占有率稳占第一；在荔湾城区一二手客户资源已有20多万；合富辉煌——荔湾区营销专家合富辉煌深耕荔湾17年，与该区的客户从未割舍。直接发动项目周边区域客户资源达到4万台恒荔湾畔恒荔湾畔盛大蓝庭四季花城恒荔湾畔万科柏悦湾力迅原筑西湾阳光荔港南湾新城市逢源倾城2009金色康园金色荔苑荔江美筑本项目荔湾荔尚国际清平药材市场惠城花园金域蓝湾覆盖本项目的4万台客户资源丰富而精准的资源超强决策力与执行力的专业营销团队荔湾营销专家舍我其谁？合富辉煌同样最懂得广州城中心客户合富辉煌服务广州市场17年，在城中心代理项目超过100个，积累了超过30万台客户资源，代理市场占有率高达90%。恒荔湾畔君临天下天誉花园翡翠绿州金地荔湖城托斯卡纳洛可可黄埔花园恒荔湾畔盛大蓝庭纵横滨城汇桥新城倾城时代美林湖畔万科天河御品嘉城国际公寓中海康城保利紫薇元邦航空宏景台保利丰兴名雅花园金地荔湖城半山E墅汇景新城君临天下翡翠绿州托斯卡纳洛可可四季花城恒荔湾畔南沙奥园万科柏悦湾中海金沙湾布宜诺斯白云尚城力迅原筑时代糖果瑜翠园碧海湾南国花园凯旋会丽景湾江畔华庭浪琴居利雅湾珠江广场中信君庭滨江1933保利·康桥金雅苑蓝色康苑光大花园天鹅湾富基广场星城格调森语星园雅致花园江南花园金盛大厦塞纳森晴会展星城雅郡花园金沙花园香堤雅境中海名都罗马家园邦泰国际公寓荔港南湾新城市逢源倾城2009金色康园金色荔苑东山一品金悦东山隽峰汇峰领峰珠江都会名悦广弘天琪东山领汇广场金域蓝湾江南玫瑰园会展世界城荔江美筑盛大蓝庭保利香雪山雍景台文星阁星河湾金山谷万科红郡美林湖天湖峰境玖珑湖金碧御水山庄万科兰乔圣菲隽园东景花园本项目广州雅居乐雅居乐剑桥郡广物·大学馨园天伦东时区力迅T瑞安创逸万科蓝山天伦君汇世家凯旋新世界中海锦榕湾海珠荔湾越秀天河番禺白云黄埔花都增城从化上城湾畔龙光香悦山南沙萝岗中信香樟墅南沙逸涛雅苑望谷美芦合富辉煌立足荔湾，覆盖广州中心四区客户，辐射全广州十区两市客户资源可以通过有效发动，迅速告知，唯项目所用。公司深耕广州17年，业务涵盖房地产行业各个方面。凭借着17年积累的客户资源以及市场营销代理行业经验，在逆市下创造一个又一个的销售奇迹……合富辉煌——逆市营销整合专家13市中心项目高速销售的典范逆市开卖当天完成超七成货量在东山杨箕村地铁站上盖，市中心区域单体项目逆市销售案例——东山领汇广场入场前，项目面临着项目知名度低、发展商品牌力弱、没有业主资源基础，面对资金回款压力大，储客时间短……等一系列难以解决的问题销售难题：合富辉煌针对项目量身订造的一整套营销推广计划及铺排。通过对项目精准的定位，附加应有价值及合富客户资源的高效发动，在逆市下创造销售奇迹。破局之道：合富辉煌——板块标杆制造专家天河·汇景新城珠江新城·凯旋新世界黄埔·黄埔花园海珠·光大花园荔湾·万科金域华府番禺·星河湾海怡半岛……2000年2011年不断超越，不断突破！合富辉煌助力各大发展商打造了一个又一个的区域标杆低投入高效益，成就老城区标杆项目与品牌影响力！09年2月北区开盘，开放两日，4000组客户、15000人次到场参观，超过2000个诚意客户登记。2月14日开盘，3小时434套全部清零，回笼资金4亿。此后3月、4月两次开盘，次次“日光”，提前完成全年销售任务水岸榕城北区三个月完美售罄，收金近10亿，营销费用仅为0.2％2010年新政调控下，打响广州楼市第一炮，1月23日榕誉开售，当日售出推货量的80％，成交单价超过20000元/㎡，当日成交额超过6亿！老城区板块标杆案例——光大榕城北区广州豪宅项目的客户群，超85%为合富辉煌VIP客户，合富辉煌可直接发动8万台高端项目（售价3万/㎡以上）客户群为项目所用。超高端豪宅项目首选合富辉煌光大榕岸凯旋会保利·康桥碧海湾珠江广场利雅湾二沙岛滨江1933蓝色康苑南国花园金雅苑浪琴居丽景湾江畔华庭恒荔湾畔君临天下天誉花园汇景新城翡翠绿州竹韵山庄光大蓝山别墅名门大厦凯旋新世界天伦花园新城市玥秀光大四季花城之水岸蓝城江南世家金地荔湖城半山E墅托斯卡纳洛可可黄圃花园辉煌大厦滨江1933恒荔湾畔蓝色康苑保利·康桥金雅苑中信君庭中信君庭丽景湾珠江广场浪琴居江畔华庭利雅湾富基广场星城格调森语星园雅致花园江南花园金盛大厦塞纳森晴会展星城雅郡花园盛大蓝庭印象东山东鸣轩纵横滨城汇桥新城倾城时代美林湖畔新恒基御品嘉城国际公寓文景阁隽园南国嘉园中海康城荔湾广场保利紫薇元邦航空金沙花园宏景台香堤雅境保利丰兴名雅花园中海名都金地荔湖城天誉花园倾城时代半山E墅汇景新城君临天下翡翠绿州凯旋新世界名门大厦新城市玥秀托斯卡纳洛可可光大四季花城之水岸蓝城荔湾广场天伦花园江南世家光大蓝山别墅光大榕岸竹韵山庄滨江1933凯旋会保利·康桥丽景湾江畔华庭浪琴居利雅湾珠江广场金雅苑蓝色康苑南国花园碧海湾碧海湾中信君庭南国花园光大榕岸凯旋会恒荔湾畔都市晴川环城商夏丰隆阁怡雅苑南沙奥园高端项目凯旋新世界合富15年，在广州超260个高端项目，120万台客户，中高端市场绝对占有率达90%以上利用合富辉煌集团子公司合富置业在广州300余间分铺。客户累积资源，直接发动海珠，越秀、荔湾、番禺天河等区域潜在客户：合富置业二手高端客户资源逾50万台合富辉煌集团旗下子公司：·保来理财公司（主要服务理财按揭客户，拥有工行、建行、招商等广州各大银行客户资源）；·邦华投资公司（主要服务金融投资客户，拥有各大基金投资者客户资源）；·邦邻评估公司（主要服务于各事业单位，拥有各合作委托机构资源）；·骏华拍卖行（主要服务于房地产业内人士，拥有各合作委托机构资源）；·港联物业管理公司（主要服务于各高端社区及写字楼，可覆盖各管理小区业主资源）。合富辉煌集团五大子公司积累客户资源及合作伙伴资源大势扫描风云涌动2011IMF、高盛、惠誉等机构均下调今明两年全球增长预期……美国高失业率居高不下……欧债危机进一步升级……债务危机或演变成经济危机……股市、金价“跌跌不休”……6至9月CPI已连续4个月维持在6%以上水平，短期内通胀压力仍大；数度加息、上调存款准备金，银根收缩；一段时间内楼市调控仍然难以放松，信贷额度紧张的情况可能持续至明年一季度；未来调控政策或更为严厉前三季度成交量低，“金九”更是历年低位国庆前3天较9月市场更“冷”10月1日至3日，广州全市共成交353套，同比去年同期的835套减少482套，同比大跌57.7%。价格方面，假期前三天全市一手房成交均价为10685元/平方米，相比去年同期的12089元/平方米下降11.6%。而从区域来看，假期前三日成交集中在郊区，新四区二县共成交318套，占全市成交量的90%，中心城区仅成交35套，其中老城区成交惨淡，每区均不足10套，荔湾更只有1套成交。调控政策持续高压，信贷收紧……区域板块供应充足，特别是110㎡以上产品供应量大，去货慢，同类型产品竞争激烈……客户观望浓厚，刚需客户支撑市场……突破市场，抢占一席之地个盘分析-元邦·明月星辉项目地址荔湾区文昌北路242-272号路段项目规模占地11000㎡，总建筑面积78000㎡在售货量剩余货量150套产品四房156-182㎡复式96-99㎡售价平层：24500元/㎡复式：32000元/㎡签约均价23299元/㎡装标毛坯开售时间2010年10月元邦明月星辉在售156-182㎡的四房大户型和96-99㎡的四房复式，为两梯六户设计签约均价为23299元/平方米个盘分析-宏新华庭项目地址荔湾区光复北路康公直街12-38号项目规模占地6819㎡，总建筑面积57000㎡在售货量剩余货量71套产品三房113-119㎡四房136㎡售价22000元/㎡签约均价20401元/㎡装标2500元/㎡开售时间2010年2月宏新华庭在售少量119-136平米3至4居单位，主要位于低层和高层，三梯七户设计签约均价为20401元/平方米个盘分析-康侨荔都项目地址荔湾光复北路康公直街12-38号项目规模占地2046㎡，总建筑面积17786㎡在售货量剩余货量65套产品两房74-79㎡三房100-102㎡售价24000元/㎡签约均价23832元/㎡装标3500元/㎡开售时间2011年1月康侨荔都目前在售74平方米和102平方米的两房至三房，部分南向单位可望江签约均价为23832元/平方米个盘分析-荟锦项目地址广州荔湾区龙津东路东胜新街5号项目规模占地3449㎡，总建筑面积20702㎡在售货量预计货量约102套产品一房55㎡两房84㎡三房112㎡售价26000元/㎡起签约均价——装标4000元/㎡开售时间预计2011年10月底荟锦销售中心已开放，预计10月下旬公开发售预计均价24000-26000元/平方米政策解读周边竞争格局楼盘名称规模在售产品总货量(套)剩余货量均价（元/㎡）备注明月星辉占地：11000㎡总规：78000㎡156-182㎡四房、复式43115024500元/㎡（毛坯）大户型宏新华庭占地：6819㎡总规：57000㎡113-136㎡三房、四房4207122000元/㎡（带装修）尾货康桥荔都占地：2046㎡总规：17786㎡74-102㎡两房、三房1446524000元/㎡（带装修）尾货荟锦占地：3449㎡总规：20702㎡55-112㎡一房-三房102102预计26000元/㎡（带装修）未售君湖华庭占地：38400㎡总规：140000㎡120-226㎡三房-七房45020028000元/㎡（带装修）大户型流花君庭占地：9169㎡总规：64244㎡250-400㎡四房、五房1248726000元/㎡（毛坯）现楼荔景华庭占地：6104㎡总规：50000㎡55-140㎡一房-三房168168预计18000元/㎡（带装修）未售逸翠湾占地：72000㎡总规：410000㎡228㎡四房18964733000元/㎡（带装修）尾货项目售价处于同区域中的上游水平；政策解读本项目荔景华庭（新盘未售）价格：预计1.8万元/㎡逸翠湾（在售）价格：33000元/㎡流花君庭（在售）价格：26000元/㎡荟锦（新盘未售）价格：预计26000元/㎡元邦明月星辉（在售）价格：24500元/㎡宏新华庭（在售）价格：22000元/㎡康侨荔都（在售）价格：24000元/㎡然而，作为区域内处于上游定位的项目，在现场展示、包装、定位等均不能展示与项目价值相符的特征，导致目前销售处于缓慢阶段。政策解读项目定位缺失现场展示要与项目价值匹配；公寓产品推广欠缺鲜明的定位、传播途径欠缺准确；表达的观点：在这里，同样的城市，别样的生活西关魅力、项目价值政策解读项目价值老广州发源地，西关文化核心老广州核心，各项完善配套√√√西关情结，浓厚的人情味地域价值情结价值生活价值西关，是老广州人对位于荔湾区，北接西村，南濒珠江，东至人民路，西