君汇新天第二批单位营销策略XXXX1118

二级市场策划品控中心君汇新天第二批单位营销策略Chapter1:市场竞争态势分析阶段性推广总结首批单位开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶段推售策略Chapter４:本项目下阶段推广策略Chapter5:本项目下阶段j价格策略Chapter6:Chapter1首批单位开盘总结4Chapter1:开盘总结认筹总结Chapter2:开盘总结5一、认筹总结10月24日（周六）起，1栋C座开始接受金卡认筹登记，截止11月12日历时19天，共计认筹74个（组合后），11月13日（周五）起，开始接受金卡升级登记（额外折扣0.99折），截至11月14日历时2天，共计认筹升级66个。1、承受总价：君汇新天认筹承受总结区间500-600万元64%600-700万元9%400-500万元27%62、解筹总结：认筹客户（个）升级客户（个）解筹客户（个）解筹率周期10.24-11.12周期11.13-11.14周期11.15——认筹客74个升级45个解筹40个61％——新增21个————新增4个——截止11月14日，共计认筹74个，其中实现认筹升级45个，新增升级21个，其中成功解筹40个，解筹率达61％，整体上把握客户相对较为精准。7二、开盘总结1栋C座整体成交情况1栋C座开盘销售（组合后）开盘认购面积（㎡）开盘认购均价（元/㎡）认购金额（元）合计44套7445.8431436234,070,187说明：以上成交均价为认购价格，实际成交价格会在认购价格基础上享有99折。本次1栋C座开盘期间，开盘当天现场以选房活动为主，主要到场认筹升级客户，同时吸引来访新客户30余批次，保证了现场充足人气，整体成交单位44套（组合后，下同），总认购金额约为2.34亿元，各户型均衡走量，开盘认购均价为31436元/㎡，接近整体1栋C座均价，达到预期目标，顺利开盘并为后续推售奠定了基础。8二、开盘总结1栋C座成交户型分析1栋C座开盘销售（组合后）开盘认购面积（㎡）开盘认购均价（元/㎡）4*2*2（01+04）15套2636.70301694*2*2（02+05）13套2285.14322614*2*2（03＋06）16套2524.0032014合计44套7445.8431436说明：以上价格为认购价格，实际成交价格会在认购价格基础上享有99折。1栋C座本次开盘共计成交组合前88套，组合后44套，尤其（03＋06）组合四房、（02＋05）组合四房集中放量对整体成交价格起到有力支撑作用。9Chapter2首批单位开盘前阶段性推广总结10Chapter1:市场竞争态势分析阶段性推广总结首批单位开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶段推售策略Chapter４:本项目下阶段推广策略Chapter5:本项目下阶段j价格策略Chapter6:11项目阶段回顾12项目推广工作展开之初，针对目标客群分析大家达成了一致：一群老手，拥有多次购房经验，不容易被忽悠，理性的生活品味追随者。基于此结论，我们明确了走“理性沟通”的路线，产品本身是我们区别于竞争对手最大的差异化优势。在此基础上，我们有了“深圳湾尺度大宅”，有了“高阔纯奢宽--君汇五度”，通过阶段广告推广，完成了项目于深圳湾的身份区隔，塑造了“尺度大宅”的市场形象。13而在推广的铺排上，我们也明确了这一原则：线上（报纸、户外等）我们不会做大面积的推广，项目的级别调性更多的将会在线下以细节展示的方式来呈现。14项目入市广告任务：项目形象树立。推广主题：左右湾区尺度/见证湾区高度/深圳湾人居尺度标杆推广渠道：户外+物料+软文炒作+营销活动+短信+网络户外现场楼体物料凯宾斯基媒体发布会18网络炒作：纯高层大户、五度大宅、雅颂居等19营销中心开放任务：项目节点信息释放，吸引有效客户到访。推广渠道：户外+销售物料+网络+短信20户外21网络条幅形象折页现场包装部分24网络炒作：第一层高尺度大宅短信：•9月25日早上９：００２５万条都说低调，眼见为实。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，3.4米层高湾区唯一，180度观光电梯湾区唯一26680000•9月26日早上９：００２５万条同样的深圳湾不同的尺度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，区域规划大师打造湾区唯一，纯高层大户湾区唯一26680000•9月27日早上９：００２５万条同样的深圳湾不同的纯度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅10月5日营销中心荣耀开启，156-176平米阔宅，纯高层纯大宅湾区唯一，26680000•9月28日早上９：００２５万条有远见方能展宏图，【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，156-176平米阔宅，超高实用率，超大赠送面26680000•10月4日早上９：００２５万条定义湾区高度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，156-176平米阔宅，3.4米层高湾区唯一，26680000•10月5日早上９：００２５万条左右湾区尺度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，营销中心现正开放恭迎阁下，156-176平米阔宅，超高实用率，超大赠送面积，26680000•10月6日早上９：００２５万条【君汇新天】深圳湾尺度大宅营销中心现正开放，156-176平米阔宅，无缝连接2万平米森林公园湾区唯一，30分钟可到达香港机场26680000•10月7日早上９：００25万条湾区的榜样，【君汇新天】深圳湾尺度标杆，营销中心荣耀开放中，名师著，湖海城，双大堂，156-176平米阔宅，26680000•10月8日早上９：００２５万条极度稀缺。【君汇新天】深圳湾尺度大宅营销中心荣耀开放中，3.4米层高深圳第一，首批156-176平米阔宅，26680000•10月9日发送短信内容９：００２５万条豪宅尺度标杆，【君汇新天】深圳湾尺度大宅，营销中心荣耀开放中，156-176平米阔宅，超高实用率，超大赠送面积2668000026样板房开放／认筹广告任务：项目节点信息释放，快速吸引客户到访并认筹推广渠道：户外+物料+网络炒作+活动+短信27报广28网络条幅户型折页现场包装31风水活动32养生茶活动33开盘广告任务：盛大开盘，现场气氛感染。推广渠道：户外+报广+活动34开盘报广35开盘户外36开盘网络条幅37开盘现场Chapter3市场竞争态势分析39Chapter1:市场竞争态势分析阶段性推广总结首批单位开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶段推售策略Chapter４:本项目下阶段推广策略Chapter5:本项目下阶段j价格策略Chapter6:40竞争态势：首地容御10月31日首批开盘，推350余套，均价28000元/㎡，面积150-220㎡，当天销售约300套，11月22日二批单位加推93套，预计价格为28000-30000元/平米。三湘海尚预计12月中开盘，推B\F栋（A栋候补），共220套，户型面积140-170㎡，价格未出，预计34000元/㎡宝能太古城预计11月底或12月初销售，推G\H\F座，共300套，户型面积76-156㎡，价格未出，预计30000元/平米鸿威海怡湾预计12月中上旬销售，推E\F\J座，共154套，户型面积143-165㎡，价格未出，预计35000元/㎡2009年11月——12月底，周边片区高层的供应量高达约730套（不含本项目），面积段集中130-170平米。41三湘海尚维度研究►【推售时间】MN栋：2009年9月5日P栋＋G-L栋：2009年9月29日B、F栋:预计12月中推售►【占地面积】92747平米►【建筑面积】300222平米►【容积率】2.0►【建筑类型及规模】6栋高层,3栋小高层,37套联排别墅►【总套数】1107套（组合后）►【认筹方式】三批单位11月7日开始收筹,20万筹金享受开盘优惠，截止11月18日已收筹250个42三湘海尚维度研究首批40套单位9月5日开盘售罄；二批80套单位9月29日开盘售罄，加推别墅单位销售良好；三批B、F栋220套单位在11月5日开始认筹，A栋为候补加推单位，预计12月中发售169㎡207㎡169㎡207㎡【推售节奏】一批单位80套二批单位40套二批单位37套F栋B栋A栋三批单位220套（不含A栋）43新天1栋C、D、E座奇数层01+04、02+05户型名称：4房2厅2卫是否合拼户型：是主要景观：中心园林景观视野：视野开阔，南边遮挡建筑面积：175㎡，套内面积：136㎡实用率：80%→100%赠送面积：约20㎡梯户比：2梯3户套房数量：1套朝向：主卧室朝南，2间卧室朝北通风采光：点式结构，南北通透，采光良好客厅：面积52㎡，厅开间：5.2米主卧面积：30㎡，开间4.2米其他卧室开间：3.1-4.2米公卫开间：1.8米新天1栋C、D、E座奇数层01+04、02+05【本项目VS三湘海尚户型】44新天1栋C、D、E座奇数层03+06户型名称：4房2厅2卫是否合拼户型：是主要景观：中心园林景观视野：视野较差，南北都被遮挡建筑面积：157㎡，套内面积：126㎡实用率：80%→100%赠送面积：约45㎡梯户比：2梯3户套房数量：1套朝向：主卧室朝东南，2间卧室朝北通风采光：点式结构，东西通透，采光良好客厅：面积32㎡，厅开间：5米主卧面积：28㎡，开间4.2米其他卧室开间：3-3.5米公卫开间：1.8米新天1栋C、D、E座奇数层03+06【本项目VS三湘海尚户型】45三湘A、B座Ac、Ad户型奇数层户型名称：4房2厅2卫是否合拼户型：是主要景观：看小区园林视野：楼间距较宽，视野开阔建筑面积：174.14㎡，套内面积：143.04㎡实用率：82%→100%赠送面积：32㎡梯户比：2梯2户套房数量：1套朝向：南，卧室全朝南通风采光：南北通透，采光可以客厅：面积28㎡，开间：4.8主卧面积：28㎡，开间3.9米其他卧室开间：3-3.3米公卫开间：1.5米三湘A、B座Ac、Ad户型奇数层【本项目VS三湘海尚户型】46三湘F座c、d户型奇数层户型名称：4房2厅2卫是否合拼户型：是主要景观：无敌一线海景及小区园林视野：无遮挡，视野开阔建筑面积：170.81㎡，套内面积：133㎡实用率：82%→100%赠送面积：30㎡梯户比：2梯2户套房数量：1套朝向：南，卧室全朝南通风采光：南北通透，采光可以客厅：面积30㎡，开间：4.8主卧面积：28㎡，开间3.8米其他卧室开间：2.7-3.3米公卫开间：1.8米三湘F座c、d户型奇数层【本项目VS三湘海尚户型】47【户型对比优缺点总结】本项目优赠送面积大：赠送面积约为20-45㎡，实用率高；多阳台：赠送阳台较多。入户花园：改造前连廊为入户花园，面积较大；南北通透：大部分南北通透方正：户型均方正主卧面积：主卧面积大是否动静分区：大部分动静分区劣多数户型为两梯三户对视严重：南区所有户型均存在内部对视问题视野问题：部分户型视野差，遮挡严重三湘A、F栋优赠送面积大：赠送面积约为20-37㎡双阳台：B座a+b户型和c+d户型入户花园：部分户型带入户花园南北通透：户户南北通透方正：户型均方正均为两梯两户劣动静不分区：B座的户型动静没分区，客厅和餐厅之间的走道浪费面积48宝能太古城维度研究►【推售时间】南区9月26日开盘北区11月18日开始认筹，预计12月初推出市场►【占地面积】6.6万平米►【建筑面积】约43万平米►【容积率】3.50►【建筑类型及规模】17座24-32层的高层建筑►【总套数】1950套（南、北区）►【认筹方式】南区交纳10万元（5个工作日可退）可享受开盘额外优惠；北区交纳20万元，并抽签确定选房顺序4911月18日北区第一批单位开始认筹，当天认筹160个；12月初将推出北区第一批单位，与本项目首批单位有竞争的156平米户型有100套左右；本次推售单位F、G、H栋作为北区打入市场的性价比单位，预计均价30000元左右。首批300套单位第一批宝能太古城维度研究50宝能太古城维度研究-北区首批户型本次所推G、H栋的主力户型，与本项目君悦户型相比没有