南昌写字楼策划推广提案营销策划方案111P

写字楼策划推广提案集合江景公寓、商务办公、时尚商业于一体洪城商圈，城市未来商务综合体一、显性层面：1、江景公寓鉴于整体市场状况下，低调开盘取得一定成绩，按照即定目标，剩余50套房源量于年前完成130套总体销售目标，难度不大；2、写字楼产品前期通过项目产品形态的整体宣传已经积累了相当部分客源量，借此写字楼推售时机进行客源释放及产品消化；3、写字楼相对于本案公寓及商业是较为突出产品业态，是引导市场关注的焦点所在，通过其新形象的树立与推广，将使公寓与写字楼销售产生连动效应；二、隐性层面：通过写字楼高端产品的销售，回笼大量资金是其产品推售策略转变的根本目的策划背景写字楼“横世亮相”江景公寓“持续保温”——现实政策方向。基于这样的背景下：写字楼推向市场“势在必行”！写字楼正式亮相：问题点？面临的市场环境？目标客户群定位？形象定位与主诉求？产品支撑点及其附加值？营销推广及资源整合？…………一系列的问题将提上工作日程！思考路径市场分析产品SWOT分析客户描述项目定位推广策略广告推广媒体路径SP活动对于形象定位？“市场”——寻找“差异化”“客户”——定位“形象化”“产品”——对接“支撑点”写字楼》》市场·观察一、写字楼发展历程：发展时期时间节点代表典范特征第一代1993华财大厦写字楼概念呈现，基本配套齐全，有自己的物业管理机构，但参杂了客房、商住一体，并非真正意义上的写字楼产品第二代1996-2001江信国际大厦、大平洋商务大厦、中环广场、洪城广场、三星大厦开始按标准写字楼标准建设，以优越区位，宜商、宜住灵活变通物业功能受到一些中小成长型企业的追捧，但这类产品还不是纯正意义上的写字楼。第三代2001-2003国贸广场、地王广场、南昌世贸带动写字楼升级换代，真正兼备了专业办公功能的写字楼，以人为本理念开始重视，引导智能化向国际水准看齐。第四代2003-2005财富广场、东晖6号、华龙国际大厦以及恒茂国际大厦双子座写字楼写字楼全面升级，进入概念化推广阶段；不仅拥有当时先进和完善的硬件设施，而且还拥有星级酒店水准的服务，集办公、娱乐、休闲等多功能为一体，外观、性能都比较成熟。一、写字楼发展历程：第五代07年星河国际、联发广场、西格玛商务中心、红谷滩金融中心、泰耐克金融大厦、皇冠国际国际化、超甲级、超高层（超200米）、全智能化、信息化、多功能，倾全市之力综合城市规划、交通、配套等各方面打造。2007发展印象：地段商圈化外观现代化材质品质化配套成熟化科技智能化装修档次化服务多元化二、写字楼市场分布：抚河路中山路南京路洪城路站前路红谷滩核心区福州路八一大道特征：“一核、两纵、六横”“一核”：红谷滩中心区；“两纵”：八一大道、抚河两岸；“六横”：北京路，中山路，南京路，洪城路，站前路，福州路6横：北京路，中山路，南京路洪城路，站前路，福州路城区干道，中心商圈老城中心区，城区主轴，由于交通和配套因素，写字楼发展成熟，亦是南昌目前写字楼较为集中的区域，汇聚了众多中小型企业。典型代表北京路：江信国际大厦、天御大厦中山路：地王广场、太平洋商务大厦、新龙基广场；南京路：金阳光大厦、站前路：三星大厦、邮政大厦福州路：金昌利大厦、园林大厦洪城路：国贸广场、星河国际、皇冠国际2纵：八一大道、抚河两岸繁华商圈，城市主轴以八一大道为主轴的城市正中心商圈，交通、配套及商务氛围浓厚，传统写字楼与中高档写字楼聚集地，近年写字楼开发形态与产品特色走向一个升级换代的过程，财富广场、华龙国际大厦，正引领写字楼产品的一个巨大飞跃。抚河路两岸居于朝阳洲繁华商圈，聚集了众多老牌写字楼，其提供了有利的外在办公条件和氛围。典型代表八一大道：长运大厦、洪城数码广场、财富广场、华龙国际大厦、恒茂国际华城；抚河两岸：金源大厦、银源大厦、华财大厦；1核：红谷滩中心区南昌未来中央商务区（新CBD）红谷滩新区，目标定位为南昌中央商务区（CBD），市政府将高起点、高标准建设一批现代商贸设施，发展新的专业特色街区，建成以行政办公和居住为主，融文化、商务为一体的城市新型中心区，该政策规划决定了南昌写字楼的发展方向，尤其是市政府在原世界贸易中心地块规划的南昌中央商务区金融中心更是商务主角，该新区写字楼由于对接国际化理念及高效率的现代资讯，将受到一些大型公司或跨国公司在南昌的首选。典型代表国际金融中心、中航广场、丰和都会、联发广场、创业国际1、城圈“西进”规划，朝阳洲63亿资源市政改造，功能定位为以高品质的生活居住为主，融商务办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等多功能为一体的新城；2、朝阳洲配套工程逐步完善公共服务、绿化、交通、市政等各项设施的配套；四横四纵路网建设，“四横”为洪城路、建设路、朝阳洲路、昌南大道；“四纵”为滨江路、抚生路、桃花路、抚河南路；洪城商圈——南昌写字楼崛起的商务平台！洪城商圈——南昌写字楼崛起的商务平台！3、新洪大市场中国首创商务大市场。将打造一个40-50万平方米的集购物、休闲、旅游、会展、商务洽谈等多种功能为一体的现代化大型批发中心。主导以服装、食品、副食品、日用百货、皮具箱包、鞋帽、装饰五金、IT产品、儿童玩具、各种精品、饰品、工艺品、礼品以及文化产业等十大类产品为主导，以时尚天堂及港澳城为辅，拥有银行、商务、休闲、娱乐、会展交易五大专属区及中部地区最大的球形数码电影院。新洪大崛起将引领洪城商圈进入一个全新的商务时代！4、洪城路作为洪城商圈的城市主轴，东接老城商圈，西接未来CBD红谷滩新区，交通便捷，国贸广场、皇冠国际等高档写字楼崛起，更奠定了该片区的商务发展平台！结论：南昌写字楼分布将呈现新趋势，即向“契机商圈”（洪城商圈）拓展，向新的政府“培植商圈”（红谷滩商圈）集中。三、典型个案分析：特色高端写字楼，正在南昌市场崛起！城东“中凯国际”，青山湖畔“西格玛国际商务中心，红谷滩“国际金融中心”、“联发广场”、“中航国际”、“创业国际”等。关注1：西格玛国际商务中心開發商：江西君臨天下實業有限公司樓盤地址：南昌洪都北大道636號总建面积：3.2万平方米产品规模：1栋25F開盤時間：2007年8月底銷售價格：8000元/平方米（均價）戶型面積：120-1200平方米产品特色：5O”级软实力标准1.Opportunity（发展前景）：依托南昌未来城市中环——洪都大道，稳踞潜力增长区。2.Oxygen（氧气）：极佳的内部通风采光效果。可以自由开启、呼吸的玻璃幕墙，超大的城市绿肺，俨然形成一个可以自由呼吸的写字楼。3.Officepark（花园办公）：2分钟步行到青山湖，以总占地面积的70%倾力打造超大园林，成就了南昌第一个真正意义上的花园式办公写字楼。4.Open（开放而自由）：可自由组合的户型设计，80-1100㎡的成长型空间，让处于各种发展阶段的企业，都能找到适合自身的空间尺度。5.Officeserve（办公服务）：营建南昌首创的商务伙伴物管模式，以平等的商务伙伴关系，为成长型企业发展助力。关注2：中凯国际開發商：江西浙大中凱科技園發展有限公司樓盤地址：江西南昌市京東大道698號总建筑面积：3.9万平方米(11F)銷售價格：3999/平方米（均價）戶型面積：60—500平方米产品特色：生态甲级写字楼1、南昌首個生態5A商務總部，首創『5H』生態甲級服務型寫字樓；2、外攬青山湖、艾溪湖，內抱2萬平米生態湖，超大型40畝綠化廣場；3、板式建築南北對流，層層空中花園，30米挑高陽光中庭，智能冰蓄冷中央空調，雙層中空玻璃節能防噪，防輻射外立面。4、注重人性化的設計，預留更多的公用、共用和共享的交流、休憩空間，並將許多高新科技元素運用其中，大大加強了物業的功能性。关注3：联发广场開發商：南昌聯發置業有限公司樓盤地址：紅谷灘新區紅谷大道開盤時間：2008年7月写字楼总建面积：8万銷售價格：寫字樓只租不售聯發廣場由高度超200米的甲級寫字樓、國際酒店式公寓、時尚購物中心共同組成。項目總佔地面積為47.27畝，總建築面積為21.16萬平方米，地下兩層。其中時尚購物中心為四層，建築面積約4萬平方米；寫字樓48層，建築面積8.32萬平方米；酒店式公寓30層，高度約100米，是未來南昌市地標性建築組團。建成後的聯發廣場將集辦公、購物、休閑、餐飲、娛樂等功能為一體，成為南昌城市未來高檔次、多功能、綜合性的商務中心，引領南昌商業全面昇級，未來南昌的商業巨艦將從這裡揚帆起航。如果说，南昌市住宅市场已经从萌芽阶段过渡到成熟发展阶段的话，那么，写字楼市场随着经济的不断发展和新一代写字楼的崛起，写字楼市场从萌芽阶段，逐步进入前期发展阶段。这是时代进步的标志，是经济发展的必然产物。××××，正是诞生于这样的竞争环境与市场背景之中。段落小结：写字楼》》产品·SWOT优势分析：1、城市主轴，繁华商圈，配套成熟，交通便捷；2、近100米建筑高度，新装饰建筑风格，尊贵，大气，缔造地标性建筑；3、集居住，办公，商业于一体，复合型大SOHO社区，功能齐全，配套互补；4、工字型平面规划，加强办公空间良好的通风性能，利于健康环境营造；5、豪华入户大堂设计，各层预留公共空间，可做休息室或餐厅，增加功能性；6、品质建材应用，如中空玻璃隔音功能，德国品牌蒂森电梯等；7、充足地上地下停车位，感应式IC卡管理系统，停车有效方便；优势分析：8、智能化配套，先进科技应用：5A智能化体系，新风系统、分层集中空调系统、无线网络系统等；9、相对于普通写字楼76%高得房率；10、社区内丰富商务休闲配套，如商务中心，视频会议室，健身运动会所等；11、空中生态花园/景观喷泉广场/江景视野，营造良好的办公环境；12、精品酒店入驻，提供专业酒店式服务体系；13、半层至整层的销售模式，说明针对的都是有实力的大客户，整体上提升项目形象性；劣势分析：1、近区域内环境指数尚不高，环境形象有待市政改善；2、洪城大市场商圈写字楼办公氛围尚未形成；机会分析：1、朝阳洲改造及区域道路整治的利好性；2、新洪城大市场规划升级，打造集商贸、物流、购物、休闲、娱乐、办公于一体的商务区；3、周边项目（新洪大/皇冠国际）亦提升整体区域商务属性；威胁分析：1、区域及红谷滩未来竞争对手上市竞争；2、地产政策对投资需求的打压；结论：相比而言，本案写字楼优势众多，在推广中趋利避害，利用市场机会性炒作，注意打“差异化”卖点诉求。写字楼》》客户·描述一、南昌写字楼客群定位：1.需要更新换代写字楼的企业；2.外地进昌公司；3.新的创业型公司；4.部分大型公司的分支机构；————中高端型企业居多一、购买群体需求特征：1、以“租”为主转为以“购”为主以往写字楼购买群体主要以租为主，带有投资目的，如太平洋、三星大厦等购买后不是自用，而是用租金付月供，购后转租的多。而近几年，购买群体有很多转为创业者或公司为自用目的购买写字楼。2、“自用”比例居高，胜过“投资”需求目前写字楼购买群体中，投资和自用的比例约为2：8。而一般发达地区写字楼的投资和自用比例约为3：7。表明南昌写字楼购买动机以自用为主，投资较少。由于总价高和对此类物业不了解的原因，写字楼的投资价值还未得到广泛认同。3、中小型本地企业为主力购买群体在购买写字楼自用的企业中，以本地企业为主，外地企业非常之少。且购买写字楼的自用的企业特征明显，一般为中小型、事务型（非贸易、非实业）、关系型（利用某些特定的关系来得到企业的业务）的企业。其中，会计所、律师所、有背景或技术强的设计所、估价所占有相当的比例。写字楼客群定位？目前市场写字楼户型设计：恒茂写字楼：恒茂写字楼B栋户型配比图55-100㎡9%101-120㎡32%151-200㎡2%201-250㎡48%121-150㎡9%财富广场：户型配比财富广场户型配比图310㎡5%376㎡5%250㎡3%126㎡17%63㎡54%150㎡16%户型图华龙国际大厦：华龙国际大厦户型配比图120㎡25%121-150㎡50%150-167㎡25%167㎡120㎡167㎡120㎡150㎡150㎡120㎡120㎡户型图户型配比目前市场写字楼租赁客户分析：行业类别行业特征高科技类电子、通讯、软件开发、网络、生物、医药