台湾观天下-郑州CBD格拉姆国际中心项目营销策划报告-118PPT-1.9M

格拉姆国际中心格拉姆国际中心格拉姆国际中心营销策划提案报告营销策划提案报告营销策划提案报告2006年2月425日观策世界天地相印Observeallovertheworld,®realestatepass台湾专业房产代理第一部分：品牌破译论台湾专业房产代理我们的课题品牌立势客源定位营销策略品牌破译品牌破译郑东新区板块——综合分析关键词：新城崛起国际标准150平方公里；高标准、高品位规划；生态城市、环形城市、共生城市、新陈代谢城市、地域文化城市。提升城市品位，着力于把郑州建设成为国家区域性中心城市。品牌破译郑东新区CBD—综合分析（1）：CBD项目意义CBD为中央商务区，对于强化城市的综合功能，提高城市竞争力，同时在整合城市功能带动区域发展上，起着异乎寻常的关键作用。正是由于CBD作为一种有限的中心城市的优势资源，各大城市都在竞争，在CBD的竞争中，一旦某个城市的CBD地位确立，周边城市的资源将会被吸引过去，格局很难改变。郑州作为中原地区的中心城市，发展CBD是推进城市经济发展的重要战略.品牌破译破译郑州代表楼盘（2）CBD规划郑东新区CBD是郑东新区的核心区和郑州市的商务中心区，集金融、商务、住宅、旅游、娱乐、信息和研究等多功能于一体，规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高度80米，外环建筑高度120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街。金融、商务、办公、旅游、娱乐、服务、信息和研究等多功能复合的土地利用方式将是未来CBD的主体定位。既能有效利用土地资源，还能涵盖土地利用置于的配套设施及其所涉及的各个方面，从而成就该地段“都市24小时”的配置需求，并最终形成中原地区及商务和休闲于一体的不夜都市。品牌破译破译郑州代表楼盘A、环形建筑群：环形建筑群由60栋高层建组成，主要是商业办公用房，以商住楼、住宅楼、纯写字楼、酒店式公寓为主体。CBD的办公商业用房市场投放总量约为150万平方米，其中办公用房大约占有80%。B、中心公园：郑东新区中央商务区环形建筑群的中心公园的中心湖，标志性建筑和绿地组成。中心公园面积82.91公顷；中心湖面积13.57公顷，中心湖将通过运河与CBD副中心的胡波公园相连接。中心公园布置了郑州国际会展中心，会展宾馆和河南省艺术中心三幢标志性建筑，即会展、住宿、餐饮、演艺、娱乐于一处，成为CBD的服务功能区。C、商业步行街：郑东新区商业步行街为与两环高层建筑之间，总长3.6公里，宽50米，是中央商务区的窗口，建成后将成为郑州市重要的观光和休闲游憩场所。品牌破译破译郑州代表楼盘郑州东区板块——代表楼盘典型楼盘之一——联合中心楼盘基本情况联合中心基本情况：1、楼盘名称：联合中心2、楼盘位置：CBD外环路与第二大街交汇处3、开发商名称：郑州联合置业有限公司4、总投资额：2.1亿5、楼盘类型：纯写字楼6、占地面积：7961.345平方品牌破译破译郑州代表楼盘7、建筑构成情况：总建筑面积：67067.75平方米；建筑层数：地上30层，地下2层；裙房部分面积：18103.23平方米（四层）；主楼面积：36824.49平方米（5-30层）；地下一层面积：6102平方米；地下二层面积：6102平方米；室外广场面积：2100平方米；8、开盘时间：2005年5月29日品牌破译破译郑州代表楼盘9、建筑特征的描述：四层裙楼与30层主楼通过有机结合，凝固成具有象征意义的“金靴”和“风帆”造型，象征“步步为赢，一步登天”的视觉高度，设计成为郑东新区的城市标志。联合中心立面大面积使用观景幕墙，形成了类似其建的外立面效果，同时以金属构件加以装饰，使楼体实用价值与美学价值同在。10、户型结构：框架结构：50-1700平方米自由组合；层高3.5米11、每平方米均价：6307元/平方米12、户型选择：城市花园、街区花园、空中花园三种办公境界，最低3.5米层高品牌破译破译郑州代表楼盘13、促销活动：58张VIP卡，订房者每套房可拥有一张卡，先预交1万元订金，等开盘买房者多时，一次付款优惠3个点，按歇优惠2个点14、楼盘空置率：50%15、空置原因：预售至今的时间短；定位要求较高非一般消费者所愿意涉及。16、楼盘功能设置：1楼银行区；2楼地产中介公司；3楼家庭装潢公司；4楼律师行，广告公司；5楼-9楼郑州市地产交易中心；13-14楼设备安装公司；15楼避难层。品牌破译破译郑州代表楼盘17、物业管理费：5元/月/平方米18、物业管理：上海金贸英泰设施管理有限公司19、楼盘周边现有配套实施情况：郑州国际会展中心、河南艺术中心、郑州市广播电视中心、世界客属文化中心、郑州47中20、内部配套：地下停车位：326辆；10米挑高大堂；楼顶专设VIP停机坪21、交房时间：05年12月份22、主要购房人群：房地产相关行业企业，其它大中型企业品牌破译破译郑州代表楼盘典型楼盘之二——蓝码大厦楼盘基本情况及分析蓝码大厦基本情况：1、楼盘名称：蓝码大厦2、楼盘位置：CBD外环A-23、开发商名称：郑州歌亿房地产开发有限公司4、楼盘类型：写字楼5、占地面积：5710.85平方米6、建筑面积：55890平方米品牌破译破译郑州代表楼盘7、建筑特征的描述：蓝码大厦，采用主体钢结构，是中原首座钢结构写字楼。在外形设计上采用几何形体割法，对矩形进行对角线切割，并加以圆角设计，形成大气的建筑形体线条。裙楼局部突出，与主体立面相互呼应，凸显建筑的整体感，强化远观效果。外墙的装饰采用全中空镀膜玻璃、大单元结构幕墙形式，打造美观、健康的商端商务办公环境。8、户型结构：框筒结构9、主楼层高3.85米，净高2.8米10、裙楼层高：1层面积2500平方米、层高5.1米、净高3.5米；2-3层每层面积约3000平方米，层高4.2米、净高3米；品牌破译破译郑州代表楼盘、11、附楼4-6层单层面积600平方米，层高均高3.85米、净高均高3米12、每平方米均价：目前预定6500元/平方米13、促销活动：一次付清优惠3个点，按歇1个点14、楼盘空置率：80%15、空置原因：开售时间晚16、目前可达公交路线：215路、305路、262路品牌破译破译郑州代表楼盘17、楼盘周边配套情况：绿化配套：大型绿化公园区“石园”、“禅园”。交通配套：西临景观大道，南迎金水路驶入郑东新区立交桥；东面为CBD主干道第十八大街。还有医院、学校、艺术中心、国际会展中心等等。18、内部配套：中央空调；10部德国蒂森克虏伯电梯；地下300个停车位和地面100个停车位，配有车库管理系统；美国江森公司设计的楼宇自控系统；一卡通系统；大堂双层中空、层高10米；4层屋顶500平方米空中花园；30层屋顶设有直升机停机坪。品牌破译破译郑州代表楼盘典型楼盘之三——金成东方国际楼盘基本情况与分析金成东方国际基本情况：1、楼盘名称：金成东方国际2、楼盘位置：CBD内环A48、A493、开发商名称：郑州金成房地产有限公司4、占地面积：A48：3846.7平方米A49：3247.5平方米5、建筑面积：69217平方米6、楼盘类型：写字楼品牌破译破译郑州代表楼盘7、建筑特征的描述：两栋24层高层，建筑功能为商务办公性质，立面为现代简约风格，形体简洁细部精致，色彩简单，质感细腻，从而赋予建筑大气，精致，典雅高贵的气质，立面设计以灰色为主，裙房着灰色，主楼淡青灰色，采用镜面玻璃，楼体显得含蓄而沉稳。8、户型结构：框架结构9、户数：240户，每层6户10、每平方米均价3600元/平方米11、主力户型：160平方米左右；196平方米左右12、投放类型：两栋24层高层，楼高80米；1—3层为商业裙房，4—24层为商务办公区间品牌破译破译郑州代表楼盘13、楼盘空置率：05年已售完14、物业管理费：1.35元/月/平方米15、楼盘周边现有配套实施情况：43路公交，内环路，路灯郑州国际会议展览中心、河南省艺术中心、五星级宾馆—新郑州饭店和新郑州医院内部配套：4部高速迅达电梯，电话、有线电视、宽带线缆入户，闭路电视监控系统、二十四小时保安监控品牌破译破译郑州代表楼盘15、交房标准：楼宇外观：外墙：墙砖；窗户：白色塑钢窗或彩色铝合金窗。楼宇内观：大堂：地面为防滑砖，墙面贴墙砖，简单吊天花；走廊：地砖或石材；消防步梯：水泥地坪；电梯：每单元装置迅达电梯四部。室内装饰及设备：厨房及卫生间：设置给排水设施及电源接口；水电设施：每户预留有电源接口，空调电源专用接口，每户独立水电表；墙身及天花：室内墙身及天花水泥沙浆抹平；室内地面：地面拉毛；入户门：玻璃门。品牌破译破译郑州代表楼盘16、公共配置：大厦入口大堂、车库、电梯桥箱、每层电梯间及紧急楼梯进出口，设有闭路电视监控系统，二十四小时保证安全监控，入户门设置门磁；户内配置：电话、有线电视、宽带线缆进入室内多媒体箱，室内各信息点的位置及走线，业主在装修时确定。其中：1、.电话每户2部，并可增加。2.、有线电视：每户1个插座，可增扩。3.、宽带：每户一个，可以增扩。品牌破译破译郑州代表楼盘典型楼盘之四——顺驰·第一国际基本情况与分析顺驰第一国际基本情况：1、楼盘名称：顺驰·第一国际2、楼盘位置：CBD外环A-173、开发商名称：河南顺驰地产有限公司4、占地面积：4394.51平方米5、建筑面积：58364平方米6、总投资：3亿7、道路广场面积：1797平方米品牌破译破译郑州代表楼盘8、商业裙房面积：9784平方米9、建筑特征的描述：国际建筑风格，挺拔的体形改变街区的空中轮廓外墙玻璃以两种不同的幕墙质感，创造出层次感，极具视觉震撼，创造独特的地区标志性景观。10、户型结构：框架结构11、每平方米均价：未知，7月份开始预售价格咨询12、楼盘空置率：80%13、空置原因：出售时间晚，销售策略不明确品牌破译破译郑州代表楼盘14、物业管理费：待定15、楼盘周边现有配套实施情况：国际会展中心等CBD中心区及周边配套内部配套：10部国际品牌电梯；中央空调；楼宇自控和管理系统；DTH数字卫星电视系统；智能化消防系统；中原首座网络地板写字楼，3000门直拔电话的高速光纤宽带为核心的通讯系统；IC卡门禁系统、闭路电视监控等安全防范系统；车库智能化识别管理系统；会议电视系统VCS；同声传译系统；广播电视系统。品牌破译破译郑州代表楼盘16、装修标准：一、室内部分：1、裙房：大堂地面、墙面，电梯厅地面、墙面均为高档石材；2、标准层：电梯厅地面、墙面为高档石材，墙面设置吊顶；走廊地面为高档地毯，墙面为乳胶漆、设置吊顶；3、公共卫生间：地面为高档瓷砖；顶棚为铝板吊顶；洁具为高档洁具、脚踏式冲水蹲便、小便池、感应龙头；二、外檐部分：裙房为局部石材，玻璃幕墙；标准层（5-27）层为局部分铝板，双层中空玻璃幕墙，能有效隔绝外界噪音，保温隔热。品牌破译破译郑州代表楼盘17：购房人群基本特征：大中型企业，及效益较好的小型企业品牌破译破译郑州代表楼盘郑东新区板块——综合分析综合分析：郑东板块是近两年郑州楼市最为火爆区域。随着大批省外企业入驻郑东新区，郑东新区高层住宅开始涌现。2005下半年入市的几个住宅项目，很多都是高层。就房价而言，郑东新区高层住宅高起点高价格，房价一般在3500元/平方米以上，价格虽然不低，但品质也是相当棒。品牌破译破译郑州代表楼盘郑州CBD现状分析及前景展望截止目前，郑州CBD已完成250万平米建筑的开发总量，规模效应和知名度已经得到大幅度的提升，尤其是一些如沃尔马，家乐福，中国石化等世界500强企业和一些财富集团的进入，增添了CBD发展的活力。但是由于集中的开发投量和消费市场的有限，一定程度上对项目的开发和销售造成了一定的影响，势必造成市场竞争的激烈。商业设施的不完善影响了CBD的人气不佳，但随着06年初商业步行街的开工建设和郑州是郑东新区吸引国内外实力企业优惠政策的饿出台，相信东区的发展前途光明！中央商务区将被建成金融、商业、贸易、