合富辉煌-广州东山紫园写字楼项目营销策划案(PPT 108页)

东山紫园写字楼项目营销策划案合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties项目策划大纲知已项目研究知彼市场分析定位突围定位定价价格策略销售推广策略提升产品建议合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties知己项目研究合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties地理位置项目情况SWOT分析项目研究合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT分析项目情况地理位置项目研究合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties越秀区东风路地铁一号线本案环市路地理位置SWOT分析项目情况地理位置项目情况合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties项目情况技术指标合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties功能分布•地下室：停车场•首层：写字楼大堂、商务中心•二层：商场•三层：商场•四—二十七层：商务式写字楼项目情况合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT分析项目情况地理位置SWOT分析区位优势之“城市核心商务区交汇所在”•站在城市发展的高度看，本项目位于城市两大核心写字楼商务区域的过渡地带•这意味着项目在具备传统中心商圈优势的同时，既可充分利用东邻天河商圈的配套资源，又可紧握珠江新城的持续发展优势合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT时机优势之“掌握先机”•国民经济增长势头迅猛，国际资金、企业加速向内流入，外向型企业不断增加，广州写字楼市场明显回暖；•申亚成功提升国际影响力，大小企业抢滩广东市场；•“住禁商”政策出台，乙级写字楼市场空置率下降，租金保持平稳增长合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT客户群优势之“商务终端客户所在地”•府前经济带的前沿，传统商务地带，政府重要机构及部门囤结之地•紧靠新核心商务地带，发展中企业进驻的目标合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT环境劣势•东风东写字楼雄距战线过长，商业氛围不集中时机劣势•乙级写字楼整体空置率较高、市场存货量较大产品劣势•建筑规模较小，规模上难以形成标志性效应，产品间隔没新亮点合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT知彼市场分析合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties广州写字楼市场大市分析区域写字楼对比分析项目竞争市场分析客户分析市场分析合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties广州写字楼市场大市分析发展历程供求分析价格分析发展趋势市场分析合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties广州写字楼经历了“由西向东”的发展历程西东第一代商务中心：沿江一带第二代商务中心：环市路-淘金第三代商务中心：天河北第四代商务中心：珠江新城、琶洲沙面、十三行、天字码头环市路、淘金路天河北、体育东天河路、珠江新城、琶洲80年代初80年代末90年代初90年代初2004年后发展历程广州写字楼市场分析合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties天河北商圈珠江新城软件园区琶洲会展东风东东风路环市路广州写字楼市场分析合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties•东风路：80年代有政府、机关、运输、会展的支持，形成广州金融、外商一条街。•环市路：90年代以酒店业最兴旺，主要使用客户为贸易•天河北：以“中信广场”为中心的CBD商务区域•珠江新城：第四代核心商务中心，但尚处于起步阶段。•软件园：“硅谷基地”为著称，高新产业客户集中地•琶洲会展：围绕会展为核心的商务圈，但基础设施、商务配套、交通条件有待完善发展历程—商务区域组成广州写字楼市场分析合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties存量面积逐步被消化广州写字楼市场分析•2001-2006年，广州十区共批出写字楼面积215.08万㎡,成交面积216.94万㎡；写字楼市场正在逐步消化往年的存量面积•01年-06年，十区二手写字楼成交面积为129.79万㎡，一、二手成交比例为63：37合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties广州写字楼市场分析历年供求分析（2001—2006）总预售面积:215.08万m2一手总成交:216.94万m2二手总成交:129.79万m2数据来源：:广州市国土资源和房屋管理局备注：06年的十区概念已包含南沙和萝岗区单位：万m2合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties广州写字楼市场分析价格走势稳步上升•过往6年来，十区一手写楼成交均价在7500-9700元/㎡之间；同时，随着一手写字楼市场的逐步回暖，成交价格以2003年为拐点，开始呈现上升之势•十区二手写字楼成交均价逐年下降，从2001年的5559元/㎡下降到2005年的3909元/㎡；其主要原因在于近年市场供应的高端写字楼项目均以租赁为主，并且次中心区如海珠、白云区较低档次的二手写字楼成交量逐年上升，拉低了整体成交价格合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties历年价格走势（2001—2006）广州写字楼市场分析300040005000600070008000900010000一手均价927493277612775482529650二手均价5559478044913989390941122001年2002年2003年2004年2005年2006年数据来源：:广州市国土资源和房屋管理局备注：06年的十区概念已包含南沙和萝岗区单位：元/m2合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties广州写字楼市场分析发展趋势•商务重心正在向珠江新城、琶洲一带转移，第四代商务中心珠江新城尚处于起步发展阶段，待该区域发展成熟，相信将需要一定时间的培育•据我们所接触客户的需求意向分析可得，中国经济在快速发展，写字楼市场前景向好，这必然导致需求的上升。至于升值空间，考虑到近几年市场的供应量充足，价格不会有太大的波动，会保持平稳上升合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties区域写字楼对比分析区域写字楼市场对比分析分布特征供求分析价格走势新增供应合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties区域写字楼对比分析路段数量写字楼名称环市路沿线20粤能大厦、锦城大厦（建设中）、华信大厦、东山广场、中侨大厦、汇华商贸大厦、远洋商务大厦、高迅大厦、好世界广场、广州国际电子大厦、宜安广场、广州世界贸易中心、广东国际大厦A附楼、荣建大厦、广良大厦、银政大厦、党校大厦、金鹰大厦、华乐大厦、鹏源大厦（小北）东风路沿线22锦城大厦、东宝大厦、天誉商务大厦、东峻广场、粤海集团大厦、广发银行中心、新裕大厦、国信大厦、嘉业大厦、建银大厦、达信大厦、健力宝大厦、越秀城市广场（租售中）、东建大厦、成悦大厦、金安大厦、广州交易广场、东方金融广场、华联百脑汇、广州国际银行中心、瑞兴大厦、力迅广场中山路沿线17粤运大厦（中山二）、汇隆大厦（中山二）、南铁大厦、广东电信大厦、工商联大厦、中华国际中心（租售中）、信德商务大厦、金德大厦、广百新翼写字楼、中旅商业广场、新宝利大厦、捷泰广场、越秀新都会、百汇广场、富力商贸中心、隆城大厦、荔湖大厦合计59——合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties•老三区（东山、越秀、荔湾）为广州旧城中心，多个政府机关都分布在老三区，带动了老三区的商务氛围聚集•老三区写字楼主要沿环市路、东风路、中山路沿线分布•第二代商务中心形成于环市东路、政府机关（如省府、市府、工商部门）云集在东风路以及地铁一号线的开通，是上述三条主干道沿线写字楼分布较为集中的主要原因•此外，人民路、解放路由于靠近旧交易会馆也分布了不少写字楼项目；广州大道、沿江路一带也零散分布了部分档次参差的写字楼区域写字楼市场对比分析老三区写字楼市场分布特征合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties区域写字楼市场对比分析老三区写字楼供求平衡，一、二手成交“平分秋色”•数据显示，老三区近6年来的写字楼供求态势平衡，但06年的消化量剧增，到现时为止，对于老三区写字楼存量的吸纳已经基本完成•此外，老三区位处市区中心，可供新开发的写字楼用地逐渐减少，二手写字楼市场逐步活跃，写字楼一、二手市场的成交量已基本相当，且二手写字楼的成交量有呈逐年上升之势合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties区域写字楼市场对比分析老三区写字楼市场供应、成交情况0510152025预售面积7.437.4010.8011.1715.905.62一手成交面积8.6710.995.4314.4611.9322.1037二手成交面积6.378.6010.3513.7912.1510.28062001年2002年2003年2004年2005年2006年批出总量：58.32万㎡一手成交总量：73.59万㎡二手成交总量：61.54万㎡单位：万㎡数据来源：:广州市国土资源和房屋管理局备注：06年的十区概念已包含南沙和萝岗区合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties区域写字楼市场对比分析老三区写字楼成交价格走势对比•由于城市商务核心的逐渐东转移，并且东山、越秀两区近年推售的的字楼项目均以乙级为主，导致区域总体成交价格较早年呈略微下降之势•而荔湾区一手写字楼价格与东山、越秀相反，从03年开始，价格一路上扬（以04年开始最为明显），其主要原因在于鞋业专业市场“步云天地”的商铺式写字楼和“富力鞋业商贸中心”拉高了荔湾区的一手写字楼均价合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties区域写字楼市场对比分析老三区写字楼成交价格（2001—2006）数据来源：:广州市国土资源和房屋管理局备注：06年的十区概念已包含南沙和萝岗区020004000600080001000012000140001600018000东山1184484886715607661087784越秀12602101828198742667047784荔湾79136381123571578715480142032001年2002年2003年2004年2005年2006年单位：元/㎡合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties区域写字楼市场对比分析老三区写字楼市场新增供应（表一）项目名称建筑面积(万㎡）主力户型销售均价(元/㎡)租赁均价(元/㎡/月)管理费(元/㎡/月)㎡/间㎡/层越秀城市广场5.88200-400南塔:700北塔:1400北塔：0.9万南塔：1.3万100北塔：10南塔：25天伦大厦4.15——1300只租不售8026中华国际中心11.89200-300低层:3699高层:18001.8万15028锦城大厦3.2150-30011501.4万9525越秀新都会5.480-15031891万——8富力鞋业商贸中心2.2840-6010001-2万——16合计32.8合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties区域写字楼市场对比分析老三区写字楼市场新增供应（表二）项目名称首次推出时间进驻率主要客户情况越秀城市广场2005年底80%左右周边政府企业、金融等服务业自用者投资者天伦大厦2007年95%以周边贸易及房地产使用客户为主中华国际中心2005年底30%左右