同策_上海万兆中谊路项目市场营销策划提报_201PPT

2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告万兆中谊路项目市场营销策划提报上海同策房产咨询有限公司December.20062006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告市场背景条件研判价值内涵塑造体系战略制定目录战术贯彻产品价值提升方式产品销售执行方案公司资源整合优势项目定位方向研判项目包装推广手段2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告第一部分——战略制定市场背景条件研判之看大势·知区域·察板块2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告大势背景研判一2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告整体市场：全市住宅供求上海市商品住宅全年价量走势0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.0006-0106-0206-0306-0406-0506-0606-0706-0806-0906-1006-11010002000300040005000600070008000900010000供应面积成交面积成交均价2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告整体市场：全市公寓供求上海市全年公寓产品价量走势0.0050.00100.00150.00200.00250.0006-0106-0206-0306-0406-0506-0606-0706-0806-0906-1006-11760078008000820084008600880090009200940096009800供应面积成交面积成交均价2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告供应存在波动·需求趋于平稳·价格稳中略升宏观面大势总体呈现稳定2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告区域走势研判二2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告区域市场：闵行住宅供求闵行区域全年商品住宅价量走势0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0006-0106-0206-0306-0406-0506-0606-0706-0806-0906-1006-11010002000300040005000600070008000900010000供应面积成交面积成交均价2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告区域市场：闵行公寓供求闵行区域全年公寓产品价量走势0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0006-0106-0206-0306-0406-0506-0606-0706-0806-0906-1006-11010002000300040005000600070008000900010000供应面积成交面积成交均价2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告住宅存在需求·公寓去化尚可·成交外扩致使价格稍有回落区域面区域需求有支撑·前景乐观须谨慎2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告板块状况研判三2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：板块价格沿革七宝板块公寓成交价格历史走势示意图7325979610029947710767600070008000900010000110001200004.06-04.1205.01-05.0605.07-05.1206.01-06.0606.07-06.12元/m22006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告强销项目不多。本案板块市场：在售项目分布在售项目不少；区域内目前：2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：在售项目概况项目碧林湾蓼花汀易迈坊朗润园航华新苑莘映象盛园占地（万㎡）14.63.959.61.45104.76总建（万㎡）246.67.5122.21136.5累计供应套数8915323771756871083782006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告219501028237150178140136323101088411310805010015020025030035040005.105.205.305.405.505.605.705.805.905.1005.1105.1206.106.206.306.406.506.606.706.806.906.10板块内年内推出房源情况（单位：户）板块市场：年内供应情况2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：主力产品特征一房二房三房四房复式盛园56-6688-106122-137——17396莘映象——96-106137-139——229-233碧林湾4992-107123-139150——蓼花汀——113134——205250水清年华花园57-7191-105——————万科朗润园————123-141153-156——航华新苑——108-111134-137——186-2112006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：总体去化态势02040608010012014016018020022024006.106.206.306.406.506.606.706.806.906.10板块内年内成交情况走势航华新苑朗润园水清年华花园蓼花汀花园碧林湾盛园莘映像80套2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：成交单价走势40006000800010000120001400006.106.206.306.406.506.606.706.806.906.10航华新苑朗润园水清年华花园蓼花汀花园碧林湾盛园莘映像2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告406080100120140160板块市场：总价分布区间5575901109012043651301509011091113莘映象碧林湾二期蓼花汀水清年华花园万科朗润园航华新苑碧林湾2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：总价成交百分比项目主要成交总价段（万元）所占成交百分比莘映象55-7551%碧林湾二期90-11061%蓼花汀90-12079.50%水清年华花园43-6599.30%万科朗润园130-15040.40%航华新苑90-11081.80%碧林湾91-11381.40%2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：客户来源区域20%10%5%60%5%市区松江青浦闵行其他2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：客户年龄结构20%30%15%10%10%5%5%5%25-30岁30-35岁35-40岁40-45岁45-50岁50-55岁55-60岁其他2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告25%15%15%10%10%10%5%10%加工制造业服务业高新技术产业政府机关教育业个体经营者自由职业其他板块市场：客户职业、职务特征2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：客户职业、职务特征10%20%20%13%12%8%7%10%企业主中高层管理者高级白领普通受薪者私营老板政府官员教师其他2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告板块市场：后续供应体量项目在建项目现有项目后续华夏名苑枫荷兰庭广海花园三期水景书香苑莘映象盛园易迈坊航华新苑万兆碧林湾皇都花园地址联明路新镇路联明路七莘路七莘路2315弄新镇路宝南路疏影路1188弄秀文路98号沪松公路565弄航中路635弄七莘路2233号顾戴路2000号后续面积（万㎡）5.58.32.24.310.51.271.051.081420当前状态——2007.1开工工期410天已封顶尚未公开何时开盘未定在售在售在售在售在售别墅尾房在售合计68.2万㎡除此之外，板块东侧临近的大型项目万源城预计在年前推出百余套房源，预计体量在15000平方米左右。2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告当前供应量不大·常规二房三房为主导百万总价成主流·单价在8000元/平米水平上缠斗工地项目增加明年中低端市场供应压力区域客户为主·存在高端需求板块面短期供应荒而后续压力大·中低端竞争强·高端市场“有机可乘”2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告关注点一：宏观形势——整体平稳趋势向好关注点二：闵行区域——需求充足房源去化稳定关注点三：七宝板块——阶段性供应低潮·后续压力明显中低端价格缠斗·高端产品断档总体市场背景2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告第一部分——战略制定项目定位方向研判之宣区位·立产品·树企业2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告定位考量因素区位角度客观因素适合途径产品角度客观因素适合途径企业角度客观因素适合途径区位产品企业项目定位方向2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告区位现状优势虹桥七宝莘庄5km11km7km徐家汇串联虹桥、徐家汇、莘庄三大区域“城市生活圈”的典范2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告本案屹立于大上海版图西南商业集中区凸显城市副中心气质现有成熟商圈区位现状优势2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告本案生态养生·体育锻炼人文教育·生活娱乐闹中取静的宜居生活区位现状优势2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告闵行体育公园实景2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告银七星滑雪场实景2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告闵行体育馆实景2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告热带风暴实景2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告区域规划前景虹桥交通枢纽“打包”长三角强大的功能兼容性，“CBD”或“城市副中心”地位2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告区域规划前景徐家汇、虹桥、莘庄捷运三角区域串联城西繁华踞点，直通高尚核心地段2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告七宝北固南进行政中心迁移双重价值升级七宝北固南进闵行行政中心迁移政府倾斜塑造潜力无限的未来核心居住区本案区域规划前景2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告南侧七宝·新生核心闹中取静·宜居天地绿色生态·休闲娱乐人文教育·知性生活交通要道·推动发展区位价值基础2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告定位考量因素区位角度客观因素适合途径产品角度客观因素适合途径企业角度客观因素适合途径区位产品理想区域诞生高端价值2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告先天条件关键点一：综合性项目关键点二：小体量住宅关键点三：两河道依傍2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告192-230复式五房二厅+底层复式三房二厅5%82-100二房二厅26%180-189四房二厅+复式四房三厅17%259-292五房三厅+底层复式3%304-399复式五房三厅+底层复式四房二厅2%116-139三房二厅47%项目产品已定型整体户型种类多样三房以上舒适户型为主力户型分配2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告二房三房产品面积较常规三房以上产品空间尺度跳升空间尺度户型面积（平方米）户数（户）二房二厅82-10099三房二厅116-139180四房二厅180-18963复式四房三厅复式五房二厅192-23018底层复式三房二厅五房三厅259-29210底层复式复式五房三厅304-3997底层复式四房二厅2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告综合项目·循环促进小型规模·私密生活层次丰富·大家气度产品价值基础2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告定位考量因素区位角度客观因素适合途径产品角度客观因素适合途径企业角度客观因素适合途径区位产品理想区位诞生高端价值大气产品展现高端价值企业2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告开发经历开发项目碧林湾莱茵春舍莱茵枫景叠彩人家蝶苑园中园莱茵清境古镇名邸……所获奖项白玉兰杯优质工程双节双优杯方案竞赛特别奖上海市优秀住宅金奖上海市优秀住宅评选综合银奖上海市四高优秀小区上海市生态型住宅小区创建项目年度上海房地产关注品牌（商标）人居经典方案竞赛建筑形态金奖……2006.12万兆中谊路项目市场营销策划报告品牌现状实力强劲，但缺乏能扩大影响的系统整合包装。“碧林湾”名噪一时，品牌形象有所建立；但尚仅在“区域大型开发商”层面上得到较高认同。发展空间大量土地储备，且土地价值随规划发展不断提升，经济及社会效益方面均有较