同致地产_广东惠州德威朗琴湾项目策划销售报告_184页_XXXX年

惠州德威·朗琴湾项目策划销售报告深圳市同致业房地产顾问有限公司2010年9月深圳市同致业房地产顾问有限公司sep,2010致：惠州市德威集团有限公司本报告仅供参考之用，并不代表同致业向有关机构或人士做出任何投资推荐或承诺。报告中有关信息已力求真实准确，但恕不保证絶对无误。投资者在做出任何实质性决策之前，须自行对市场形势作出判断。同致业对投资者仅根据本报告所做出的任何决策并不承担任何责任。同致业对本报告享有版权，任何机构或人士未经许可不得随意复制或散发本报告之内容。任何公开发表之文件在引用本报告之内容时，敬请注明出处。免责声明惠州朗琴湾项目策划销售工作思路项目理解销售策略与实施市场调研惠州房地产市场分析区域客户理解分析竞争项目分析项目与区域市场关系项目核心价值分析项目客户定位分析项目市场定位分析项目价格定位分析项目入市建议项目价格总策略项目销售周期及目标对竞争项目销售策略惠州朗琴湾项目策划销售工作思路项目商业定位销售模式与其他建议市场推广项目品牌建设项目形象宣传广告策划思路媒体战略思路项目商业定位商业租售建议商业业态定位商业销售时机建议联合销售模式建议物管配合营销策略同致资源平台第一部分市场调研一、2010年上半年市场回顾二、2010年上半年市场总结分析三、2010年下半年市场展望及分析四、客户分析五、主要竞争对手分析汇报内容政策经济动态美国经济恢复缓慢，美国压迫人民币升值。为平衡国际压力和国内形势，国内重回货币调节政策，人民币短期内已经开始快速上升。从年初释放从紧信号，未见明显成效开始。第二季度一系列的政策组合拳出台，从金融、税收、土地等方面，从中央到地方、层层落实，给高速上涨的房价和疯狂楼市打了一针镇定剂。政策调控效果低于预期，刚性需求通过观望，释放可能较大；大城市房价有价无市，小城市房价坚挺，且购买力较强；政策调控从紧，地产格局微妙，行业洗牌加剧。2010年上半年宏观市场回顾2009年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚落实，关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅对比数据的讨论，房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论，一时间全民陷入新一年房地产政策走势的讨论，是遏制？还是平稳？2010年新年伊始，国务院”国十一条”正式奠定了2010年的房市调控基调：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。后续一系列的政策细则逐步出台，互为补充，形成“史上最强政策组合拳”。本轮政策的严厉程度和密集程度，远远超过了2007年的房地产市场调控。年初出台“国十一条”，大部分为指导性政策，整体仍显利好。2月份政策混沌，3月份政策措辞严厉，央企退市，凸显决心4.15新政及补充细则陆续出台，各地城市落实细则，楼市急转直下第三季度楼市酝酿第二波调控，各项配套政策陆续出台。2010年上半年宏观市场回顾金融政策：把控信贷杠杆本轮政策组合拳，最为严厉、最为立竿见影的政策，即为金融信贷方面的系列措施。从4月份的提高二套首付，限制异地购房，停止三套房贷以及一系列的二套房认定细则，抑制了投机和投资需求，使得一线城市楼市成交降至冰点，高企的房价略有松动。日期政策出处要点4月15日国务院（一）首套房建筑面积在90平方米以上，首付款比例不得低于30%；（二）二套房，首付款比例不得低于50%，利率1.1倍；（三）三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月18日国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.4月21日银监会第二套房认定标准，以家庭为单位。认房不认贷，这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。6月5日住建部、中国人民银行、银监会二套房认定标准，改为“认房又认贷”。弥补之前“认房不认贷”的漏洞。2010年上半年宏观市场回顾金融政策：把控信贷杠杆银行、信托双双收紧房地产开发商融资。加上4月中旬房地产调控以来楼市开始降温，楼市成交量出现明显萎缩，房地产开发商的销售周期拉长，回笼资金的速度减慢。同时，严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%并且加强房地产销售监管，三管齐下，促使开发商不能囤地囤房，从而遏止房价快速上涨。日期政策出处要点2月11日银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产信托。《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。6月13日国务院公布了《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》。通知要求，为有效防范财政金融风险，地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理规范，进一步加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理，坚决制止地方政府违规担保承诺行为。2010年上半年宏观市场回顾房产调控的另一重要手段，是利用税收杠杆调节。让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用，应该增加房地产保有环节的税种。，有步骤地出台物业税。物业税变身房产税渐行渐近，5月31日国务院同意房改委出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。房产税，将使买方持有物业的成本提高，从而降低空置率。并且降低投资或投机者的升值预期，有利于平衡供需关系。实际进展来看，物业税已经探讨多年，处于各种原因，但始终未能执行，这次是否短期内可行？日期政策出处要点12月9日国务院个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12月23日财政部财政部：五年内住房转让全额征收营业税3月9日财政部、国税总局首套房契税优惠政策收紧。对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。5月26日国家税务局《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入2010年上半年宏观市场回顾土地：改变出让方式，增加供应房地产调控效果能否长久有效，更重要在于土地政策，增加土地供应、平抑地价，完善经济适用房、廉租房的建设是解决房价过快上涨的根本措施。国土资源部公布2010年住房供地计划，拟计划供应住房用地总量为180,000公顷，高于去年的76461公顷，同比增长逾130%，超过去年全国实际住房用地总量，保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的70%以上。正式形成中国公租房战略，弥补经适房和廉租房的不足，完善住房机制，引导楼市进入理性、健康的轨道。土地出让方式改变增加供应3月10日，国土部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》指出，将在房价过高、上涨过快的城市，选择部分地块进行试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。北京、上海、广州陆续开始实施，打破“价高者得”模式，有效平抑地价。2010年上半年宏观市场回顾下半年政策预期1完善个人住房信息联网，为房产税推行铺路2系统清理房地产闲置土地3清查土地增值税4市场出现政策松动迹象，第二波房地产调控政策是否出台成为讨论焦点住建部要求加快个人信息系统建设的相关要求，建立和完善个人住房信息系统，预计到2010年年底，全国各省“区、市”将基本建立房屋登记信息系统。为房产税的实施铺平道路。截止6月底各地细则基本落地，第三套房贷政策主要取决于银行。银行方面多数选择大幅度提高首付和利率来规避风险，第三套房贷政策已悄然松动。如下半年房价上涨过快，不排除中央政府强制限制第三套房贷政策。国家税务总局6月4日颁布的文件再次强调要全面推进土地增值税清算，尤其要对定价过高、涨幅过快的项目重点抽查，要求各地在6月底前将清算工作计划和重点清算项目名单上报国家税务总局。预计房价高涨幅快的一二线城市清算力度将加大。国土部部署下半年工作计划，做好土地综合整治、积极参与房地产调控。根据年初供地计划，要做好保障性住房建设土地供应，及时披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；试点完善土地招拍挂制度。2010年上半年宏观市场回顾针对近期市场风传的相关部委将在三季度“再出第二轮新政”传言，住建部表示“新一轮”调控的说法并没有听说，后续楼市调控仍将以从严落实现有调控政策为主。各地方政府应尽快出台地方调控措施，以缩短楼市观望期。对比过去几轮的房地产调控政策，今年出台的所有房地产调控政策措施和以前相比不同的是，更具体、更严格，由以往中央出原则性措施、地方出台实施细则改成中央直接出台具有操作性的较具体措施。因此，接下来的三季度、四季度，有关楼市的调控将以严格落实现有调控措施为主。中央将继续强化对楼市的调控，对已出台政策将继续深化实施，从严执行。从近期市场状况来看，随着“金九银十”的临近，市场在价格下降幅度不大的状况下，市场已经开始逐渐恢复成交量，上半年观望客户逐步重新转向市场。后续调控将以从严落实现有政策为主，市场价格短期内影响不大2010年上半年宏观市场回顾央行：下半年继续实施适度宽松的货币政策中国人民银行货币政策委员会召开2010年第二季度例会，会议强调，下半年继续实施适度宽松的货币政策。会议认为，世界经济正在逐步复苏，但仍存在较大不确定性。我国经济保持回升向好的态势，消费、投资、出口拉动经济增长的协调性增强，经济正朝着宏观调控预期方向发展，但管理通胀预期、保持经济平稳较快发展、调整经济结构和转变经济发展方式的任务依然艰巨。会议认为，上半年我国货币信贷合理增长，银行体系流动性基本适度，人民币汇率形成机制改革稳步推进，金融运行总体平稳。会议强调，下半年，要按照党中央、国务院的统一部署，继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。要密切关注经济金融形势的发展，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长；继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构；进一步完善人民币汇率形成机制，坚持以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节；加强系统性风险防范，保持金融体系健康稳定发展。2010年上半年宏观市场回顾大城市房价有价无市，小城市房价坚挺，且购买力较强；房地产调控政策出台以来，中小城市没有像大城市一样出现“有价无市”。主要原因是：一方面，中小城市房价相对较低；另一方面，中小城市投资和投机客户少，房价泡沫不大，不是此次调控的重点区域。这些中小城市的共同特点是，建筑工地为数众多，可以说随处可见，城市化进程处于高潮。一线城市经过楼市僵持期，价格短期内略有松动，部分地区成交量小幅回升，但整体趋势依然在高位起伏北京深圳上海广州出现过新盘成交均价降一成，新房价格松动，成交量小幅回升。但最近价格坚挺出现过房价四周跌三成，成交量回升一成。但从近期走势来看，价格依然坚挺。楼板价频遭“破发”，新房售价接近地价，地王有退地风险。价格没有出现明显下滑开发商搞团购促销，成效不大。2010年上半年宏观市场回顾宏观市场小结房地产调控从成交量来看，初见成效1下半年房地产调控以落实现有政策为主，出台第二波政策的可能性小3全球经济体系前景复杂，国内GDP增速下半年放缓4政策调控下，房地产行业洗牌加剧5房地产价格，达到遏制的目的，但时间持久，下半年刚性需求会逐步释放2汇报内容一、2010年上半年宏观市场回顾二、2010年上半年惠州房地产市场总结分析三、2010年下半年市场展望及分析四、客户分析五、主要竞争对手分析2010年上半年，土地市场成交活跃，无论是工业用地，或是住宅用地，均有较大的增幅。促成土地成交活跃的原因主要有三点：第一，09年楼市的火爆继续作用于10年的土地市场；第二，政府加大土地供应以迎合国家整体调控政策；第三，开发商资金链宽裕