嘉联_上东锦城商业项目营销策划方案_75P

上东锦城商业营销方案——嘉联.上东锦城项目组谨呈：第一部分项目区域商业情况第二部分项目商业整体定位第三部分项目商业销售思路区域商业分布区域商业市场[报告脉络]区域商业分布——【区域交通】项目成龙路与三环路交界处，交通便捷；但由于位于娇子立交桥下，单行立体通车，不便于人流、车行组织；同时由于项目位于快速通道旁，三环路市政绿化50米，成龙路市政绿化20米，项目商铺基本被市政绿化覆盖，商业昭示性极差。项目商业覆盖面受限区域商业分布——【区域商业集中点分布】川师校园广场区域商业中心万科城市花园社区商业中心万达区域商业中心东润风尚社区商业中心区域商业中心—万达广场：购物、休闲、娱乐、餐饮辐射范围：城东、城南区域商业副中心—川师校园广场：购物、休闲、娱乐、餐饮辐射范围：成龙路片区社区商业副中心—东润风尚：餐饮、社区服务辐射范围：项目周边社区商业副中心—万科城市花园：餐饮、社区服务辐射范围：项目周边项目5分钟生活圈内存在万达、川师等区域商业中心，周边居民选择较广。本案区域商业分布——【区域商业集中点分布】本案万科城市花园社区服务商业蓝谷地社区服务商业卓锦城社区服务商业锦江城市花园社区服务商业社区服务商业—万科城市花园业态：餐饮、社区服务消费群体：业主社区服务商业—蓝谷地：业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民社区服务商业—卓锦城：业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民社区服务商业—锦江城市花园业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民新建楼盘商业为社区商业，消费群体为业主及少量周边居民，居民日常消费遵循就近原则项目商业：受交通环境、开发环境影响，商业覆盖面小，预判消费群体社区居民万科城市花园四川师范大学蓝谷地卓锦城锦江城市花园万科城市花园校园春天蓝谷地卓锦城锦江城市花园区域商业分布——【区域商业分布特征】【特征二】：区域商业客户选择较广，社区商业消费遵循就近原则【特征三】：各社区商业消费群以社区业主及少量周边居民为主，覆盖面大于本项目【特征四】：社区商业业态以日常服务型业态为主【特征一】：沿成龙路呈点状分布，间隔距离较远区域商业市场——【商业市场调研】调研对象：已售项目租赁价格项目环境销售价格业态规划推售模式产品情况在售项目销售价格项目环境推售模式产品情况量价关系选取原则：成龙路点状商业、消费群体主要为社区业主、近年新建项目、经营状况较好万科城市花园、蓝谷地、卓锦城研究属性：锦江城市花园研究属性：位置及交通成都万科城市花园位于成都东南方向，成龙路8号，紧邻成龙路，无遮挡昭示性强，至二环路1500米，到九眼桥8—10分钟车程。交通四通八达，路况良好万科城市花园规模总占地面积760亩地，总建筑面积约50万平方米，可容纳20000人居住，商业消费市场庞大社区配套商业配套：一期近4700平方米商业面积，规划设计60余间个商铺。整个商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区。包括了超市、银行、邮政、诊所、药店、CD音响房、发廊、糕点房、网吧、以及中西餐厅等。其中超市，面积约450平方米。另规划菜市500平米教育配套：社区内规划有幼儿园、小学、中学。可完全满足社区业主不出社区就能享受便利生活社区人口众多，消费能力旺盛，主要商业位于成龙路沿线为入城必经地段，口岸较好，业态齐备，覆盖范围较大商业市场调研——【万科城市花园】万科城市花园上东锦城万科城市花园城市花园商业广场花园后门商业广场社区内商业街1-3F独立商业广场餐饮、教育、超市、银行、美容美发等1F社区内住宅底商教育、便利店、二手房店、按摩店、诊所等日常服务业态1-3F住宅底商+独立商业广场餐饮、银行、药店、洗车行、超市、咖啡馆、书吧等商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区生活服务区文化家居区文化家居区餐饮休闲区万科城市花园——城市花园商业广场（餐饮休闲区）邻成龙路，社区入口旁，口岸好昭示性强。1-3F独立商业，布局以围合式形成人流循环。烘托商业氛围，商家入住率达85%，经营状况良好1F（33-1490㎡）业态主要为银行、餐饮、超市，2F-3F（43-781㎡）业态为美容美发、教育培训、咖啡水吧、美体健身等。1-3楼以5部楼梯、2部电梯连接，2-3楼走廊为跑马廊设计，店招位昭示性较好。2-3F商铺空置率比1F高15%，2-3F业态对居住人口消费能力及消费习惯要求较高。业态齐备，人流通达性好地段人流吸附力较强，为区域较大商业广场，对社区业主及周边居民均有吸引力，经营状况良好，大社区过万户居民提供庞大的消费市场。项目商业定位街铺面积（㎡）价格（元/㎡）租金情况（元/㎡·月）业态1F社区商业33-1490800040-55银行、餐饮、超市、菜店2F社区商业76-781500020-25大型餐饮、摄影、影音、教育培训、美容美发3F社区商业47-686310010-15大型餐饮、教育培训、健身、美容美体分析1F共30个商铺，主要面积段为33-103平米，目前二手房价格在8000元/平米，市场需求较大，投资回报率为6%-8%。2F共28个商铺，主要面积段为69-127平米，投资回报率为6%3F共25个商铺，主要面积段为43-102平米，目前二手房价格约为1F价格的38%，投资回报率为3.9-5.8%。商业广场业态种类十分丰富，为业主及附近社区居民提供了齐备的商业配套主要消费群体：城市花园业主、周边社区业主销售价格及租金按1-3F逐渐递减，业态种类丰富，覆盖日常生活类、品质提升类、教育培训类等诸多业态万科城市花园——城市花园商业广场（餐饮休闲区）良好的社区地段优势、优化的业态、良好消费能力、过万消费人群奠定了该物业价值，确立了可观回报率及良好的经营状况项目商业定位街铺面积（㎡）价格（元/㎡）租金情况（元/㎡·月）业态1F社区商业51-88810045-50小诊所、面馆、按摩店、宠物医院、二手房、洗衣店、便利店、饰品店、教育培训分析社区内商业分为若干风情商业街分布在整个社区里，这与商业广场集中式消费对比主要考虑社区规模大，需要众多日常类小商业就近为业主提供服务主要消费群体：由于居住人口众多，消费能力较强，社区小商铺的经营情况良好，其价值甚至高于商业广场。其客户群固定，为商铺极近范围内的业主社区底商面积控制合理，主要以小面积51-88平米为主，由于较为稀缺且消费市场庞大，二手房价格为8100元/平米，租金达到45-50元/平米/月。回报率为6.7-7.4%少而精，业态不重复，点状分布于社区内部，坐拥社区消费消费群体规模、消费能力决定商业价值万科城市花园——社区内商业（生活服务区）万科城市花园——花园后门商业广场（文化家居区）临成龙路，靠近川师南大门，为二期业主出入社区必经之路。商业广场主体区为半围合式结构，中庭为休闲广场。与广场道路相隔有中餐馆、银行、社区服务中心等1F物业目前广场主体临成龙路方向1F利用成龙道主干道车流较大及业主私家车优势甚至汽车美容业态，2F-3F为物管办公室。靠中庭面1F业态为洗衣店、超市、药店等，2-3F为咖啡馆、书吧、社区活动室、诊所。合理利用商业周边环境，弥补消费空白万科城市花园——花园后门商业广场（文化家居区）项目商业定位街铺面积（㎡）价格（元/㎡）租金情况（元/㎡·月）业态1F社区商业57-426790040银行、餐饮、超市、药店、洗衣店2F社区商业80-220500025咖啡馆、书吧、诊所3F社区商业110-250300010分析主要消费群体：城市花园业主、周边社区业主社区规模大，此商业广场有效平衡业主需求，为业主提供便利。销售价格与租金情况基本与城市花园商业广场相同平衡大社区商业集中度，弥补消费空白区域，经营状况良好社区商业推售模式带租约销售自然销售对象：商业广场对象：社区商业底商作用：合理进行业态规划，保证差异化、多样化业态类型，保证后期经营业态不重复措施：对商业广场整体进行招商，确定业态种类，引进商家入驻，提升投资者信心，招商完毕进行商铺销售自然销售原因：面积小、总价低、数量少，为稀缺型产品。控制招商成本双模式结合，保证投资者信心、后期经营效果、降低成本，提升大面积、昭示性较差劣势产品投资价值产品附加值专业商业经营管理公司商家停车位配备万科物业管理公司服务部分非住宅底商，有烟道多层物业，面积利用率高大社区，消费市场庞大带租约销售，投资有保障项目启示产品启示：①社区内底商面积控制合理，达到控制总价目的，降低投资门槛②产品设计硬伤少，内部无承重柱过多造成面积浪费等问题③针对2-3楼，为提升昭示性采用了跑马廊设计，并设计多部通道通往2-3楼，多通道设计保证1F以上较好的人流通达性销售措施启示：①招商先行：销售前期引进招商公司进行商业招商，后期提供整体商业经营管理②带租约销售，提升产品附加值及客户投资信心③划分业态区域：客户业态指引范围内自主选择经营的产品，保证业态多样化不重复④2-3F商铺贷款：利用开发商品牌知名度，做到2-3楼商铺可以进行商贷位置及交通蓝谷地位于三环路与成龙路交汇处，四川师范大学南大门旁。至二环路仅5分钟，至天府广场15分钟，交通十分便利万科城市花园规模总占地面积300亩地，总建筑面积约52万平方米，可容纳12000人居住，社区消费市场较大社区配套商业配套：社区商业公园总面积约在2万平米，可经营便利店、小超市、美容美发、面包屋、音像店、干洗店、小五金等各色各样的日常生活所需的社区配套及服务性行业。教育配套：社区内规划有幼儿园大规模社区为社区商业提供了庞大的消费市场。服务业态仍以社区服务型为主商业市场调研——【蓝谷地】上东锦城蓝谷地商业分析主要商业聚点蓝谷地商业公园位于二、三期交汇处，呈三叉形分布，规模较大，覆盖整个大社区蓝谷地商业分析繁荣区萧条区根据实地调研,蓝谷地商业经营状况有以下特征:繁荣区：临近社区主入口、临近公交站点等位置的商业入驻率较高萧条区：多为消费盲区，人流动线不达。无特色业态吸引，多与繁荣区业态重合。商铺口岸、业态是否差异化为影响经营状况的重要因素公交站点蓝谷地商业分析-繁荣区商业分析关键词:社区入口、出入路线、交通站点蓝谷地商业分析-繁荣区商业分析项目商业定位街铺面积（㎡）价格（元/㎡）租金情况（元/㎡·月）业态繁荣区商业社区商业32-177850045-58水果店、餐馆、超市、美发、洗衣、二手房、按摩、布艺、通讯等分析位于蓝谷地项目1、2、3期相交接的核心位置，人流量较大，商户经营状况良好，商铺空置率小业态种类较为丰富，能够满足社区居民就近消费，其中超市及便利店、餐馆、药店及诊所、二手房店业态较多主要消费群体：蓝谷地1、2、3期业主就近消费、周边社区居民租金情况：繁荣区商业代表了蓝谷地商铺租金最高水平，根据口岸状况及面积大小租金一般在45-58元/㎡·月。目前二手商铺销售价格一般在8000元/平米，投资回报率一般在6.3%-8.2%以口岸优势为依托，经营业态丰富，形成良好的商业氛围，保证了商铺收益提升蓝谷地商业分析-萧条区商业分析空置……整条街空置……与繁荣区商业本同根生，为何后天发展却如此不堪蓝谷地商业分析-萧条区商业分析项目商业定位街铺面积（㎡）价格（元/㎡）租金情况（元/㎡·月）业态繁荣区商业社区商业32-1508000（二手房价格）20-35洗衣、桶装水、按摩、文具、建材等分析与繁荣区面积基本相同，甚至部分商铺紧邻小区入口，却仍旧逃脱不了空置的命运目前二手房价格为8000元/平米，但是无人问津，商业的价值来源于后期经营成果，经营状况较差、整体商业氛围差导致基本无交易良目前租金情况与繁荣区商业相比低20元/㎡·月，即使是这样也只有部分商家入驻，主要经营业态为洗衣店、文具店、按摩店等主要消费群体：蓝谷地社区业主萧条原因：不临社区入口、偏离人流聚集线路（公交车站点）机遇：这部分商业临天域较近，在蓝谷地天域交房入住后，新增入住人口将提供新的庞大的消费人群，促进商业价值提升楼层面积区间推售推售比率销售销售率价格1F10--2000.00%00.00%7500-8000元/㎡21-3000