宁波和美置业项目营销策略提案报告_115PPT_XXXX年_天启

宁波和美置业有限公司《营销策略提案报告》宁波开启20100120稿现金为王，快速回现在12-18个月内，成功销售本案80%体量为目标本项目如何快速、安全突围？根本问题报告结构推售策略市场及本体分析价格策略商业建议营销策略执行其他市场概述项目本体分析竞争情况分析推广策略需求情况分析问题及策略梳理时间政策条列主要内容12月5-7日中央经济工作会议财政政策和货币政策依然保持适度宽松12月9日国务院常务委员会个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12月14日国四条增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设，遏制部分城市房价过快上涨12月17日进一步加强土地出让收支管理的通知土地出让款交付期限不得超过一年、土地出让首付款不得低于50%12月17日《征收与拆迁补偿条例》座谈会《拆迁条例》将修改，同时现行的《拆迁条例》将废除12月18日住房和城乡建设部召开2010年全国建设工作会议明年将建180万套廉租房和130万套经适房12月21日二套房首付或将调制50%1月10日国十一条明确二套房首付不低于40%；防范境外热钱冲击国内市场；严查囤地炒地保证有效供给；完善招标方式剑指“地王”频出；房价过高城市要多建限价房；越权救市政策地方严禁出台市场概述本体分析竞争分析竞争策略宏观市场概述年底至年初国家持续高密度出台调控政策，从政策内容可以看出政府对房地产市场的调控力度逐渐增强，政策基本是“温水煮青蛙”式的缓慢调整策略。可以预测2010年政策面将是“稳”字当头，平稳调控。需求分析项目面临一个怎样的区域级别高新区东临宁波深水良港--北仑港，南接杭甬高速公路，西靠宁波市区，北连杭州湾跨海大桥，是宁波实施科教强市“一号工程”的重要载体和中国科学院高新技术成果产业化的重要基地.高新区简介高新区是宁波新一轮城市发展的重点区域和技术创新基地市场概述本体分析竞争分析竞争策略需求分析东部新城位于宁波中心城三江片区东部，与三江口老城中心形成“一心二核”城市格局定位未来新的城市中心，将为宁波实现城市发展战略，拉开城市框架，拓展城市空间，提升城市功能，提供一个很好的发展契机。东部新城简介东部新城区处于未来城市构架的几何中心形成“一城二心”的总体空间格局市场概述本体分析竞争分析竞争策略需求分析东部新城：2010-2020政治、商业、商务高新区东部新城区域研究双城演义——当“高新区”遇上“东部新城”对我们意味着什么？高新园区：1999-2009高科技产业、部分居住功能市场概述本体分析竞争分析竞争策略需求分析江东区+东部新城+高新园区商业行政产业(中信泰富+世纪东方)崛起的大东城区域研究10年崛起的大东城，将会成为新的城市“极”——随着区域的发展，高新区和东部新城最终将重新整合，并同化江东区，集行政、商业、产业、居住、休闲等多元化功能于一体，形成一个新的城市“极”市场概述本体分析竞争分析竞争策略需求分析东部新城未来规划无限美好高新产业园区发展日趋成熟城东资源大整合遇见区域研究2010年高新区、东部新城将进入融合期，本项目运营必定与城俱进，做大东城项目市场概述本体分析竞争分析竞争策略需求分析项目本体分析市政商业金融休闲人才高新产业环境人文居所纽带高新区东部新城宁波国家高新区:高新区是CID（中央产业区）集科研、居住、休闲、教育为一体的重要区域东部新城:商务和市政中心，商业和金融中心，完善的商业服务、生活休闲。市场概述本体分析竞争分析项目研究本案是东部新城和高新区的“纽带”。竞争策略需求分析8新城实验小学（规划）7新城第一实验学校6台湾长庚医院（筹建）5城市文化广场（在建）4市行政中心（在建）3雷迪森广场（在建）2金融贸易区（在建）1国际会展中心17三江超市16华联超市15体育中心14家乐福13维多利亚广场（在建）12外国语学校9院士公园10州际酒店（在建）11高新区管委会教育医疗商业酒店公建行政18泰富广场（在建）项目所在位置1975103281261314151617183KM114市场概述本体分析竞争分析项目简介项目周边生活配套齐全、集中，且呈现出品质化高端化趋势。竞争策略需求分析杨木契路项目现场甬新河支流会展中心西面空地通途路市场概述本体分析竞争分析项目研究项目紧依甬新河支流，具备较丰富的景观资源，但紧靠通途路也会带来一定的噪音影响，同时临通途路沿线小区位交通不佳。竞争策略需求分析1#2#3#4#5#6#2F底商项目产品分为以下几类：1-3#楼为点式精装修公寓；4-5#楼为板式白坯公寓；6#楼为集团总部办公楼（不考虑销售）；配套：4-5#底层商业街（1.74万方）6#楼西侧运动会馆（3000㎡）市场概述本体分析竞争分析产品分析本项目是复合体，聚集了40年产权公寓、集团总部办公楼、底层商业街和运动会馆。物业地址：通途路北，杨木契路西建筑类别：5幢高层公寓、1幢写字楼、底层商业产品性质：40年产权公寓、写字楼、商业上市时间：预计2010年10月楼层状况：公寓34层、写字楼25层占地面积:37524平方米总建筑面积:243580平方米（地上187260平米、地下55960平米)绿化率：30%容积率：5.0项目基本经济指标竞争策略需求分析1#2#3#市场概述本体分析竞争分析产品分析1.本案累计精装点式单身公寓1224套，占总量64%。其中中大户型714套，占38%，小户型510套，占26%。2.累计板式白坯住宅产品680套，占总量36%；3.同时根据产品居住性的优劣势，将本案产品主要分为宜居产品和投资产品两类货量盘点及产品分类产品户型面积套数比例点式精装修公寓宜居产品A175.671438%A275.6A375.6A474.63B169.1B269.8C91.08投资产品D140.451027%D242.25E131.85E233.83E334.22合计47084122464%板式白坯公寓宜居产品F11251709%F27534018%F3901709%合计2574068036%竞争策略需求分析F1F2F3F2F1F3F2F2市场概述本体分析竞争分析产品分析本项目板式公寓属于宁波较为稀缺的商业性质、住宅化产品。板式住宅产品户型方正紧凑，利用率高，部分户型多面采光，阳光充足，居住舒适度高。产品设计明显要强于一般商业性公寓，优势明显竞争策略需求分析市场概述本体分析竞争分析产品分析本案板式宜居产品，较传统公寓型产品优势明显，户型方正，得房率高；但在户型规划上均存在一定小缺陷；F1，125㎡，3/2/2F3，90㎡，2+1/2/1F2，75㎡，2/2/1户型方正、南北通透，三面采光，得房率高；可赠送6.7平米入户花园；主卧采光面较小；户型方正、南北通透，得房率高；可赠送6.7平米入户花园；客厅、卫生间暗间；户型方正、得房率高；北向卧室采光通透性有缺陷；卫生间暗间；入户花园入户花园竞争策略需求分析投资产品：平层6套宜居产品：平层4套宜居产品：平层2套市场概述本体分析竞争分析产品分析本项目点式公寓户型设计合理：•东面公寓产品设计合理、多面采光，户型方正紧凑利用率高，75㎡做到2+1房在目前宁波公寓市场中，属于较为稀缺的优质性产品；•南向公寓产品超大采光面，双向采光，优势明显；•西北向公寓产品较市场传统北向酒店公寓存在一定的采光优势，但部分产品存在视角限制、及面宽过小的缺点，须通过景观、价格等其他价值点的挖掘和打造提升竞争力。竞争策略需求分析A，74-76㎡，2+1/2/1户型方正、得房率高；双面(部分三面)采光；采光视角存在一定缺陷；书房、卫生间暗间；市场概述本体分析竞争分析产品分析C，91.08㎡，3/2/1户型方正，空间布局合理，得房率高双面采光，11m三开间大采光面，卫生间暗间；点式公寓户型设计合理，主力产品居住性优越：A/C户型均按照居家功能规划设计，各功能间齐全，较公寓型产品优势明显，但从住宅产品考虑仍存在一定小缺陷；西北向户型面宽缺陷较为明显，但较传统北向酒店公寓而言具有采光优势；E/D，32-42㎡，1/1/1空间布局合理，功能分区相对齐全；3.05-3.7m开间过窄；西面采光时间较短，采光视角存在一定缺陷竞争策略需求分析市场概述本体分析竞争分析区域及本体小结①地理位置优越，提升空间巨大；②紧依甬新河支流，景观资源较好；③周边生活配套齐全，且呈现出高端化、品质化；④小区位交通存在缺陷；⑤地块商业属性对居住产生一定限制；⑥板式住宅产品设计明显强于一般商业性公寓产品，优势明显；⑦点式公寓宜居产品户型设计合理，优势明显；投资产品有一定缺陷，须进行价值深度挖掘、打造。区域产品竞争策略需求分析市场概述本体分析竞争分析问题本案区域及产品均有可挖掘优势，但面临直接的市场竞争，这些优势是否仍存在？竞争策略需求分析项目竞争分析区域楼盘分布图在售江南一品BOBO城RAT蓝海皇冠花园市场概述本体分析竞争分析在售楼盘分布区域在售项目较少，本项目竞争主要来自于未售项目。竞争策略需求分析本案项目产品性质主力面积总量销售套数销售率剩余套数剩余产品ART蓝海别墅、住宅住宅150-230别墅500-100051150198%10200-280江南一品南区住宅115-18493992498%15400以上BOBO城住宅住宅136-200别墅197-30089381591%78225-253皇冠花园二期住宅130-20092487895%46200以上合计--5267511897%149在售项目市场存量分析（数据统计截止1月16日）市场概述本体分析竞争分析市场存量分析在售项目以尾盘销售为主，且剩余的都是大户型产品，与本项目基本不形成竞争关系。竞争策略需求分析甬江甬新河会展中心雷迪森广场凤凰水岸皇冠花园本案华翔项目翡翠湾梵高E筑市场概述本体分析竞争分析未来楼盘分布国投项目竞争策略需求分析市场概述本体分析竞争分析翡翠湾以别墅社区为依托提高项目整体形象，公寓产品4.9米挑高，其层高及空间利用优势明显；水景资源优越。开发商均胜房产项目规模占地4.37万，总建11.75万，共户数741户，1#楼毛坯（370套）2#楼精装371套（标准未定）建筑形态由16席水岸独栋别墅、8层写字楼、2栋25层酒店式公寓、1栋高层办公和商业街有机组合产品属性40年产权单身公寓（办公楼转型）层高4.9米挑高复式公寓预计开盘时间2010年5月预计交付时间2011年年底预计销售均价1.6万元/㎡（精装）预计推量370套户型范围主力面积42-47平米1#2#位置使用面积实际使用面积套数配比边套40-42约80㎡（客厅不挑空）14920%南中间套41约60平米（客厅挑空）29640%北中间套39约60平米（客厅挑空）29640%竞争策略需求分析市场概述本体分析竞争分析翡翠湾VS项目本案翡翠湾楼层3梯12户3梯20户3.8M3.9M8.6M8.2M7.2M本案3梯12户，翡翠湾3梯20户，本案人流疏导性明显强于翡翠湾。竞争策略需求分析8.6M4.12M本案D242㎡翡翠湾（南向）42㎡8.6M3.8M市场概述本体分析竞争分析翡翠湾从功能间、使用面积等因素综合考虑，翡翠湾产品将同本案74-75㎡产品产生竞争。优势：本案的A户型产品同翡翠湾比较，开间、进深、和室内净高优势明显，居住舒适度要强于翡翠湾。劣势：翡翠湾销售面积比本案小，但使用面积超过本案，低总价的优势明显强于本案；翡翠湾中间套客厅4.9米挑空，本项目客厅2.9米高6.5M8.7MVS项目名称本案翡翠湾户型面积75.632-424247房型2+1房1室户中间套2+1房边套3房开间7-7.2M3.05-3.7m3.8-3.9M3.8-3.9M进深6.5-8M7.3-8m8.2M（北向）8.6M（南向）得房率75%78%层高2.9M（净高约2.7米）4.9M(楼下净高2.4米，楼上2.2米）使用面积56.7约30约60约80本案A户型75.6㎡竞争策略需求分析市场概述本体分析竞争分析梵高E筑-金东岸其围合式湾岸水景资源，优势明显。同时相对本案2.9米层高，其4.5米层高具有较大竞争优势。开发商迪赛置业项目规模占地9766平米，总建41344平