姜堰市东方巴黎城年度营销策划推广方案--wudaozu

东方巴黎城年度营销策划推广方案第一章开发背景分析一、宏观政策分析(一)、“90/70”政策06年5月建设部等九部委联合下发“90/70”政策：“自06年6月1日起，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”,这一政策已对姜堰市场形成一定的影响，市场住房供应结构有所改变。(二)、第二套住房首付比例和贷款利率提高07年9月由中国人民银行下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。(三)、五次加息政策对房地产市场的影响自2007年3月18日至12月20日，央行6次加息，5年以上贷款基准利率从6.84％提升至7.83％，在一定程度上增加了购房者的还贷压力，而2008年6月15日央行第五次上调准备金利率至17.5%，国家银行货币政策进一步收紧，增加了资金贷款的难度，两者在控制住房有效需求方面均产生了一定的效果。2007年5次加息后房贷月供增幅（等额本息单位：元）10万元10年15万元10年20万元10年15万元15年20万元15年加息前的基准利率1152.861729.282305.711334.861779.81加息后的基准利率1204.311806.472408.431418.801891.73月供增幅51.4577.19102.7283.94111.92二、姜堰房地产市场分析(一)、高端缺失、中低端压力。随着姜堰引进外资力度的加大，城市各项事业规划合理，发展迅速，城市的高端客户群体将进一步增加。而目前当地的高品质的社区比较少，高端缺失现象比较明显。历届市政府均大力推进住房保障，据悉2007年至2011年将推出保障性住房用地为31.04万平方米，并在今后几年内加大保障性住房的供应力度。我们判断中低端商品住宅将面临严峻的市场挑战，市场竞争将日趋激烈。公司的第三代产品的强势登陆，对当地市场会造成相当的冲击。(二)、土地供量提升、机遇竞争并存2004-2006年姜堰市土地供应总量相当大，未来几年内姜堰市楼盘上市量将会非常大。姜政发〔2007〕41号规划，城区新增住房用地供应总量为283.35万平方米（不含城中村改造用地）。其中，商品住房用地为252.31万平方米。2008年商品住房用地供应总量中，新批用地201.85万平方米，利用存量土地50.46万平方米；用地总量中，应有198.34万平方米住房用地用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。政策性住房用地全部为新批用地，其中，经济适用房用地23.08万平方米，公共租赁房用地7.96万平方米。所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的,市场板块竞争将会更加激烈,。所以项目在开发策略上，第一是要抓住稍纵即逝的开发时机，第二是要做出自己的特点，第三是要密切关注业界信息处处占得先机，第四是要做好楼盘的品质。(三)、姜堰住宅价格稳步发展、泡沫经济未能影响姜堰房市2006-2007年市区均价已超过每平方米3000元大关，其他地段均价2500～3000元。在国家政策的影响及泡沫经济下，很多城市的楼盘价格下浮、楼盘滞销或增幅减弱，但姜堰的价格并没有呈下降趋势，相反的是房价继续上扬。根据对姜堰市房地产市场的分析，明后两年房价还有上涨的空间，形成高价旺销的其中原因一之是泰州市目前有大批旧城项目，促使了房地产的进一步发展；二是交通设施的长足发展带动了工业投资和商贸投资发展，流动人口增加；三是受泰州火热房产的辐射，姜堰城镇居民的购房置业的观念更新。(四)、居住要求越来越高，品质楼盘备受追捧。早几年，姜堰的住宅开发是以旧城改造为主，分布较为分散，且以多层住宅为主，形式单一，定位偏低，而随着开发力度的加大和房产经济的发展，近年来，各个开发商都在致力于开发高品质的楼盘以适应需求，提高自身的市场竞争力。(五)、小高层已成开发商的开发热点2002年以前，不单单是姜堰市包括泰州市房产品也普遍是单一的多层住宅，楼盘缺乏特质，自2002年泰州市第一个小高层水景住宅黄金家园取得成功后，高层、小高层住宅已经大步进入泰州市场，目前姜堰的府西人家、祥生.世纪新城、亚方大厦等都设计有小高层或高层住宅。随着楼盘品质的提高，消费者的品味也会相应的提高，这也就导致发展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时，把自己的产品做得更美更好，以求在激烈的市场竞争中脱颖而出，届时将会加剧姜堰市房地产市场的繁荣与发展，同时必将引起新的一轮开发热。第二章项目概况、项目推进及亮特点提炼一、项目概况项目区位：328国道南侧，北临汽车站，西接人民南路、南靠振宇路，交通便利；建筑规模：总占地面积约41万㎡规划建筑面积约69万㎡总套数5194套多层住宅建筑面积：226600㎡高层：367600㎡单身公寓及酒店建筑面积：26088㎡其它44773㎡建筑形态：10个组团组成的，建筑形态有多层、高层住宅、酒店式单身公寓；建筑配套：商业、酒店、幼儿园、会所；技术指标：绿地率占38.9%，容积率：1.63。二、项目推进开工：8月10日样板区开放：11月1日开盘：11月18日一期开盘三、三大特点：（一）法式风情大盘·巴黎浪漫生活完美呈现项目为低密度住宅项目，占地近600多亩，擎起一座70多万平方米超大规模的地标性建筑群落，是姜堰有史以来商住规模最大的高尚住宅项目。秉承“建顶级楼盘，造特色产品，创姜堰人骄傲”为开发目标，采用纯欧式风格的设计思路，高品位的法国宫廷景观环境，汲取巴黎人文、自然、艺术、科学等诸多元素，精心打造一座集生活、学习、休闲、娱乐、办公于一体地，最适合人居的法式建筑群落；（二）豪华实景样板·百闻不如一见：东方巴黎城拥有近1026平方米的欧式豪华实景样板区，样板区由9套样板房、平方米的样板景观以及4378平方米的销售展示中心组成，“要买房，看现场”是对业主的负责，让业主提前感受到看得见的品质生活实景；（三）首家数字社区·姜堰城市第一：东方巴黎城是姜堰首家数字化社区，运用科技手段，将数字社区引入到姜堰，为姜堰的市民生活带来智能家居的居家大革命！四、十大亮点：（一）一座名流沙龙·演绎生活的优雅与浪漫约5000㎡的卢浮宫，是姜堰最壮观的名流沙龙，内部设置了500㎡左右四季恒温的室内游泳池、休闲咖啡餐厅、健身运动中心、活动展览馆、棋牌馆等。卢浮宫，名流沙龙的优享所在，尽情演绎巴黎生活的优雅与浪漫。（二）两大主题广场·缔造邻里的和谐与放松“东方巴黎城”拿破仑广场、中央广场均位于小区的中轴线上，是连接小区主入口景观大道上的大型中心广场和小区南北、东西主轴线交叉处的次商业广场。（三）三市三区融汇·续写都市的繁华与经典“东方巴黎城”地处328国道中端，是连接苏中地区三座城市（扬州、泰州、南通）的中枢。苏中三市经历千年历史人文的沉淀，城市的发展历程、居民的传统价值观念等诸多因素的交流融合，形成了苏中地区特有的区域心理和习惯。“东方巴黎城”地处姜堰市区现有三大经济区域的结合部。老城区上千年的历史，代表了姜堰的荣耀的过去；姜堰经济开发区十数年的大开大合，代表了姜堰的骄傲的今天；城南民营经济开发区及双登工业园的蓬勃发展，交通发达，规划合理，地理优越等众多有利条件，使城南经济区域的今后的崛起让人充满期待。“东方巴黎城”就是城南发展的第一声号角。（四）四通八达地段·成就区位的便捷与精彩“东方巴黎城”地处328国道与229省道的交汇处，半小时圈内直达无锡、常州、扬州、南通、泰州、靖江、江阴等若干长三角重点城市。宁启铁路、宁靖盐高速，遍布周边。（五）五大特色户型·盛放生活的自在与享受“东方巴黎城”针对不同人群，创作五大特色空间：时尚个性的“单身贵族”、浪漫甜蜜的“两人世界”、为社会中坚阶层专门打造的“温馨家庭”、三代同堂无限亲情的“全家福”和气派尊贵的“空中别墅”。生活方式定义空间感觉，“东方巴黎城”为您量身定做了恰到好处的灵动空间，享受生活就在您举手投足之间。（六）六所优质学校·成就未来的基地与摇篮“东方巴黎城”倡导“123”概念，即一所幼儿园、二所小学、三所中学。一所幼儿园的可选择姜堰东桥小学幼儿园、南苑幼儿园、实验幼儿园等，二所小学可选择东桥小学、南苑小学等，三所中学可选择姜堰励才中学、姜堰五中、姜堰二中、姜堰美术学校、姜堰武术学校等。姜堰是个教育之乡，当地的教育机构及教学质量在全国范围内都是比较知名的，作为“东方巴黎城”的业主可以享受六所学校的优质服务，让你的子女赢在起跑线上。（七）七大星级服务·享受服务的尊崇与礼遇东方巴黎城致力于为业主营造一个“五星级的家”，量身定做了7大特色服务：名流会所中心：开展丰富的小区节日文化活动，体现小区和谐。社工服务中心：幼儿托管、少儿课外托管，为儿童提供专业服务。家政服务中心：为居民提供日常家政服务。婚庆服务中心：会所内设婚庆礼堂，提供一站式婚庆服务。健康战略联盟：与附近医院形成战略联盟，业主可免挂号手续就诊，提供极大便利。视线文化沙龙：东方巴黎城触目所及的视线范围内都有流动的文化不断涌现。资产管理中心：为社区居民提供全程代租、代管及理财等服务。（八）八大建筑细节·诠释社区的品质与品味开放的社区，围合的组团：既能保证组团内业主的安全性，又能保证整个大社区的开放性，是一座没有围墙的城中城花园社区。车在地下走，人在花中游：项目秉承“人车绝对分流”的原则设置地下车库，既能保证社区整体美观，又能保证业主居住的舒适与安全；完美天际线，起伏地平线：为表现起伏灵动的景观效果，东方巴黎城将整个组团地势抬高，使楼盘不仅拥有完美的天际线，同时也形成了起伏的地平线，赋予空间的立体感和韵律感。无管化的外立面：东方巴黎城建筑将水管隐藏，空调架用百叶隐藏，使外立面平整和谐，丝毫没有因水管和空调位而影响美观。既能保证外立面的和谐美观，又能保证咖啡色立面色彩的协调统一；将管道和空调机位全部隐藏。永不落伍的立面颜色：东方巴黎城咖啡色的建筑外立面诠释一种生活的优雅与荣耀，经过岁月的洗礼，将更加焕发出其经典气质。通透的阳光车库：地下车库设置阳光景点，使车库内通风采光更好，空气也十分清新。告别阴暗潮湿，将假山、绿化引入车库，使车库也成为一道风景；自然通风采光，空气清新流畅多功能的架空层：东方巴黎城高层架空层掩映在郁郁葱葱灌木丛中，还设置了健身器材、儿童游乐区、休闲椅等设施，为小区业主提供了一个多功能的休息厅。智能化的家居：社区内设置楼宇对讲系统，电梯户内召唤按钮，空中别墅更拥有私家电梯、电动窗帘、中央吸尘系统、新风系统、卫生间预留有线电视接口、煤气报警设置、进户门报警设置，并实现对空调、热水器等电器远程操控，智能化家居彰显高贵的品质生活。（九）九大开发团队·谱就品质的安心与放心一流的楼盘离不开一流的开发队伍。“东方巴黎城”由姜堰市佳源房地产开发有限公司负责开发，禾泽都林建筑与景观设计有限公司担任建筑设计，法国PA建筑事务所担任规划顾问，澳大利亚三杰国际建筑事务所担任景观顾问，国美林道景观设计公司负责景观设计，浙江佳源建设工程有限公司担任工程承建，怡城（浙江）物业管理有限公司提供物业服务，北京泛亚商舟承担智能化设计等九大实力开发团队组成。九大团队“众志成城”，力求为业主创造一个真正放心与安心的品质社区。（十）十大完美组团·书写城市的富庶与荣耀“东方巴黎城”是由十大组团组成的超大型社区。“东方巴黎城”融入巴黎历史、文化、艺术、科学等元素，营造出一个和谐、自然、休闲的生活环境和时尚、浪漫、热情的生活模式，体现了法国宫廷的富庶与荣耀。○凯旋宫以建筑为主题释义：象征中产阶级事业的凯旋与生活的凯旋。○奥赛宫以雕塑为主题释义：体现一种对生活、对艺术的品味。奥赛美术馆是赛纳河畔的一座艺术宫殿。其前身是1900年建立的老奥赛火车站，经过了重新装修，位于景色宜人的塞纳河畔，正对杜伍勒利花园和卢浮宫，自从1986年开馆以来，奥赛博物馆取得了很大的成功，直到今天还在不断丰富着它的辉煌。收藏的范围涵盖了多个学科，涉及所有的艺术范畴：绘画、雕塑、家具、艺术物品、建筑、素描和