安徽池州静安新城项目营销推广策划案_76PPT

绅士名宅营销推广策划案前言通过与项目前期的接触与沟通，承接之前我们的营销策划思路，针对本项目即将进入紧张的开工及开盘准备的实际性阶段。我们在对静安新城保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成静安新城的销售与服务工作。静安新城·绅士名宅绅士销售指标绅士产品分析绅士推广策略……绅士客户分析绅士攻击策略一、项目一期销售指标一期开工建设8#-14#楼，一期总建面积31241㎡，其中多层住宅18883㎡，小高层住宅9817㎡，商业1906㎡；一期总套数250套，其中多层住宅160套，小高层住宅75套，商业门面15间。建议商业部分放在二期同步销售。Ⅰ期销售目标具体销售队阶段明细约7千万250套实现Ⅰ期全面清盘销售金额销售套数销售面积约3.12万㎡▼▼▼阶段时间销售面积(㎡)销售套数销售均价(元/㎡)销售总价(元)销售率客户蓄水阶段08.9.17-12.5/////内部认筹期08.12.6-12.19/////解筹开盘热销期08.12.20-09.1.311435011824153465525050%持销期09.2.1-4.302870242415693105010%二度热销期09.5.1-6.3057404724151386210020%持销期09.7.1-8.312870232415693105010%尾盘期09.9.1-302870232415693105010%合计12.5月28700235241569310500100%Ⅱ销售利润目标价格的顶峰争取实现均价：2500元/㎡如何有效拔高项目形象？提升货量价值？创造项目价格顶峰，追求利润最大化,是08年底面临最为严峻的压力。。。Ⅲ客户满意度目标NO.1客户满意度评比争取在争取成为池州第一个全面、快速清盘项目的同时，加强客户服务考核,争取满意度评比方面取得冠军榜主,做到NO.1打造池州第1个完美收官之作静安新城·绅士名宅绅士推广策略……绅士客户分析绅士攻击策略绅士产品分析绅士销售指标项目概况项目基本技术经济指标:占地面积:66772.88㎡总建面积:112911.5㎡住宅总户数:896户(其中多层444户、小高层452户)停车位:496辆(其中地面400辆、地下96辆)容积率:1.69建筑密度:26.2绿化率:37.8%项目概况☆项目位置:本案坐落于池州政府大力发展的城市新中心区—站前开发区与池州中心城区衔接地带的齐山平天湖风景区板块,西临南湖村二期,南对南外环路,北靠体育中心,东近齐山平天湖风景区；☆交通状况:项目南面紧临池州主要的环城公路—南外环路,东边近距池州连接南北的交通主干道—长江南路,距离南部站前开发区只需5分钟车程,距离火车站、汽车客运站仅1公里.项目周边有1路及7路公交站点；☆项目周边配套:目前有贵池二中、南湖小学、池州职业技术学院。项目周边幼儿园、学校、日常生活商业配套日趋齐全，城市环境日趋成熟中；☆项目规划设计四大理念：“自然”理念、“社区”理念、“景观院落”理念、“环境均好”理念，全力打造都市化、生态化的高品质住宅区；☆项目规划四大原则：“人本”原则——旨在打造绿意、自然、艺术、和谐、舒适、高效的居住环境;人车分流的道路系统，营造安宁、稳定的人行活动场所；“生态”原则——注重可持续发展、尊重自然；“可操作”原则——户型配备多元多样化、配套服务设施齐全、注重物业管理及安全保卫；“科技化”原则——新观念、新技术、新材料的运用，提升住宅功能质量，建筑生活模式宜人、舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间；☆小区配套：18层住宅设有地下车库、每户配有火灾报警及消防联动系统、安全防范楼宇控制系统、电话及宽带网系统、有限电视系统、燃气管道；公建配置有商业、餐饮、娱乐等生活配套设施。☆户型设计特点：○所有起居室朝南布置、设有阳台；○每户均有2间以上朝南房间，每户均设有门厅或玄关，具有良好的室内外空间过渡；○卫生间干湿分离、有直接的通风采光；○厨房有直接的通风采光，并设有服务阳台。☆建筑造型：现代海派风格，典雅、温馨、高贵；☆建筑结构：11层及18层住宅楼采用现浇钢筋混凝土框架—剪力墙结构；6层住宅楼采用现浇钢筋混凝土框架结构；抗震系数六级；套型名称套型布局建筑面积户数类别及户数比例A二室二厅一卫78.5143208（60-85㎡）23.2%B二室二厅一卫79.266C二室二厅一卫87.664190（80-100㎡）21.2%D二室二厅一卫87.760E二室二厅一卫97.466F三室二厅二卫109.9100420（105-130㎡）46.9%G三室二厅二卫112.533H三室二厅一卫118.162I三室二厅二卫119.960J三室二厅二卫121.768K三室二厅一卫123.164L四室二厅二卫131.633复式1457878（130㎡以上）8.7%总计896100%☆项目户型面积配比项目SWOT分析优势分析→项目区位发展前景较好→项目周边具有良好的交通条件→项目外围景观视野较好→项目规划设计理念超前：→建筑风格洋气---现代海派风格，典雅、温馨、高贵；→建筑形态贴合市场消费需求--多层、小高层、沿街商业及小区幼儿园→项目配套齐全--幼儿园、地下车库，商业、餐饮、娱乐等生活配套设施。→户型设计优良优势分析→户型面积配比恰当：根据池州市场调研及客户访谈，池州人最喜欢的户型面积为80-130㎡的二房一厅及三房二厅，占到74％的比例。130㎡以上占24%的比例，80㎡以下仅占2%的比例。说明本案的户型面积契合池州客户的消费需求。套型面积比例二室二厅一卫60-85㎡23.2%80-100㎡21.2%三室二厅一卫/三室二厅一卫/四室二厅二卫105-130㎡46.9%复式130㎡以上8.7%劣势分析→项目位于城面版块,尚处于发展阶段，属偏远地区，接受度不高,周边配套缺乏，生活不方便；→项目紧临长江南路，直通汽车站及火车站，靠近交通枢纽，噪音大，城南存在一定的抗性。→项目地块狭长不方正，规划设计有一定的局限性，没有大型的社区中心广场及大面积园艺绿化中心。本案此点缺陷将在很大程度上局限项目的品质提升及市场应合度。→市场供应量偏大，需求量趋向饱和。市场竞争激烈，对项目存在极大的威胁。目前池州市区人口不到20万，年均人口增幅为5000人，且经过2003至2007年的市场去化，市场需求趋向饱和，根据市场调研目前仅有近13％比例的客户有较为明显的换房要求，市场需求较弱。项目推售期间，预计市场供应量将达250万平方米以上，主要集中在城东及城南板块，市场竞争激烈。特别是项目东南方向近距的池州超级大盘碧桂园将会对本案形成极大的威胁。机会点分析→随着池州“东拓、南进”的战略规划，促进项目区域的发展；→南部新区未来将处于商贸、生态等一体的城市发展核心区域，项目升值潜力空间较大；→近临池州政府大力发展的交通枢纽站前开发区,必将促进区域的人气积聚,为项目带来销售利好；→池州市人均居住建筑面积现状与目标差距较大，房地产未来发展潜力较大。威胁点分析→池州是个年轻的城市，发展大大落后于兄弟市——安庆市、铜陵市、芜湖市等，且整个池州市区人口稀少，支撑房地产蓬勃发展的支柱产业和人口密度均需迅速提高；→07年以来土地迅速放量，房地产供应量持续放大，竞争压力持续上升。进入08年以后，盘量激增，市场竞争趋向白热化。→目前整个池州典型楼盘在售上市量已达到60万平方米以上，后续已知供应量将达250万平方米以上，主要集中在城市东南板块。产品三大概念挖掘高尚社区概念能问鼎城南标志性建筑，见证国际化情景样板生活的，定然是“谈笑有鸿儒、往来无白丁”的菁英人物－－可谓不是菁英不聚首。高尚社区只能让平平之辈安静地走开。文化家园概念池州历代名士云集，池州人有强烈的文化归属感，所谓“上兵伐谋”、“攻心为上”，相信恰到好处的煽情必能赢得潜在购房客的情感共鸣，从而赢得对物业的好感。绅士门第概念孟母三迁，只为择邻而居，紧临优质学校的将极大的提升本案的附加值。本案广告包装就是要大打文化牌，给楼盘赋予文化生命，使楼盘之文化附加值最大化。产品核心价值挖掘Reco泛健康品质住宅（舒适的、实用的）本项目建筑造型为欧陆风情，时尚洋气，温馨、典雅、高贵；户型构造讲究居住均好性，每户都能获得良好的日照、采光、通风、隔音、朝向、视觉环境，户户朝南，采光通风性优越；项目周边无高大建筑物遮挡，视线开扬；生态园林片区环境，时尚轻松的生活氛围，从而使业主获得一个健康的身心。尽将目前所有的户型精萃汇聚一体，使本项目成为引领池州房地产市场的一面旗帜，同时，通过产品品牌的异军突起迅速建立公司品牌的领导地位。产品价值深度挖掘Livinghotel酒店式服务住宅提出酒店式服务，如清洁服务、叫醒服务、送餐服务等，使人犹如居住在酒店里一般。LDK弹性开放空间住宅日常生活中，客厅是生活是重点；厨房是一切的根本；餐厅是家庭的泉源。本项目可依弹性开放空间为概念，精心设計规划，将三者精神合而為一，除有独立之空间，且具視觉穿透及使用的延伸性。CosmoHome时尚住宅即时尚群体的家园。将本项目公共装修部分营造成人文化、时尚化的空间，比如时尚画装裱、后现代主义雕塑小品等。WiseHouse智慧屋浓厚的人文环境，以及对本项目引入各种通信、安保设备并通过总线技术进行监视、控制与管理，使我们的住宅具备思想力。WALTZ华尔兹空间华尔兹不只是优美的舞曲，还是优雅自在的生活方式。静安新城·绅士名宅绅士推广策略……绅士产品分析绅士攻击策略绅士客户分析绅士销售指标客户总体特征描述他们是成功的、不张扬的、风华正茂的一代他们是这个时代的宠儿，代表着社会的中坚力量他们低调、内敛，沉稳、务实，但有又着强烈的进取心和社会责任感他们永远是这么一群人站这个角度，再细分。。。。。他们是池州人中的社会中坚阶层稳健、务实、有责任感客户界层圈定工作便利型多为池州及周边县城邮政局、金融系统普通员工；学校、医院职工；周边的中等级别的公务员等。这类目标人群工作相对稳写，习惯居住在工作单位周边,最认可地段,希望买房上班方便;他们认品牌;项目的品牌和品质保证，能给予他们一定的成就感和荣耀感;同时对于居住的空间有较高的要求，希望购置的面积基本是超过100㎡的三房单位，最好配置主卧套间；希望小区的配套设施能彰显个人的身份和素质品位,另外对软件的要求也极为推崇，追求全方位的服务配套。多数不是本地人，在池州居住五年以上者，多为在池州经营生意的小老板，非常注重子女教育问题。项目周边紧临名校，这是客户选择考虑因素之重,他们更注重小区周边教育资源是否丰富,为给其子女选择名校提供了一个很好的选择。望子成龙型私营者投资型每月有较为丰厚的收入，已经有一定的积蓄,出入基本以私家车或出租车代步;因为拥有较强的经济实力，对于享受型、奢侈型的配套设施更为渴求,希望能感受到小区高层次的文化氛围，同时拥有高度安全保障。丰富的人生阅历令这批客户有自己独立的判断能力，因而在购房时会保持冷静的心态，会对项目进行多方面的比较，而且有一定的付款能力，不会受到外在促销因素及他人意见的影响。进城置业型多为镇政府的公务员或者镇区内的自营生意者及周边乡镇的政府职员与池州有一定的关系（亲朋住在池州/可能调往池州工作/需要经常到城区办事）对比楼盘较少，对入户池州和子女入读建设教育很关注。周边乡镇的政府职员购买多是方便子女进城上学，购买面积不大，但对交通、项目学区配套要求较高。景观朝向均好型在池州/新开发楼盘中买不到如此中等面积,同等价位,但又有优良景观和朝向的房子。这类目标客户较为实际，既要得到各项服务的完善和高素质，追求休闲、完善、便利，又要价格适中合理，追求性价比。购买社区里面积最小的房子,同等机会享受园林和静安品牌。一切策略，均要从研究目标客户的特征和生活型态开始。因为，我们不仅要卖给他们满意的房子，还要卖给他们满意的生活方式！目标客户特征描述：生于六、七十年代——30－40多岁他们的生活哲学就是注重内心的充实，具有成熟的理性的消费观，物质消费不盲目追求低价格，注重物