宝安大厦营销策划方案

【“宝安大厦”营销策略整体方案】上海文略机构二零零四年九月PART1市场分析PART2营销战略PART3形象定位PART4战略执行PART1市场分析上海文略房地产经纪有限公司思路PART1市场分析项目介绍区域分析竞争分析重点竞争对手分析分段户型竞争分析我们的目标年底前主推的销售对象SWOT分析SWOT分析之对策上海文略房地产经纪有限公司地理位置–陆家嘴“三三”坐标轴原点处三条隧道、三条轨道交通交汇点-—东方路将成为未来浦东地区的新心脏PART1市场分析—项目介绍地铁四号线地铁六号线上海文略房地产经纪有限公司可售单元租赁状况PART1市场分析—项目介绍有色块为可销售单元目前空置已出租，2004年年底前到期已出租，2004年年底前未到期房号010204050638F37F36F35F34F33F32F31F28F27F26F25F146.24120.5623F167.01243.44146.24146.24120.5621F167.01243.44146.24146.24120.5620F167.01243.44146.24146.24120.5618F167.01243.44146.24146.24120.5616F167.01243.44146.24146.24120.5613F146.24146.24120.5612F031151.181151.181151.181151.181151.181151.181151.181151.18575.59575.59575.59575.59331.08331.08331.08331.08331.08331.08上海文略房地产经纪有限公司可售单元面积配比PART1市场分析—项目介绍面积范围（平米）单元面积（平米）套数面积（平米）面积比套数比年底前可自用的套数120.567843.924.61%14.58%面积小计146.24131901.1210.39%27.08%32331.43167.015835.054.56%10.42%1小计253580.0919.57%52.08%面积比200—300243.4451217.26.65%10.42%112.74%300—500331.0861986.4810.86%12.50%1500—1000575.5942302.3612.58%8.33%2套数比1000以上1151.1889209.4450.34%16.67%16.67%4818295.57100.00%100.00%8100—200总计链接年底前主推对象上海文略房地产经纪有限公司区域供应量较大，竞争对手较多PART1市场分析—区域分析上海文略房地产经纪有限公司PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析金鹰大厦——位置与平面图金鹰大厦位置与平面图上海文略房地产经纪有限公司金鹰大厦——销售状况1销售状况：公开日期2004-7-18123456227.36235.6420F302.43107.53251.08107.5318F341.43346.06346.06341.4317F380.17385.93385.93380.17380.1750182441320015F380.17385.93385.93380.1714F380.47386.22386.22380.4713F380.47386.22386.22380.4712F380.47386.22386.22380.4711F380.47386.22386.22380.4710F380.47386.22386.22380.479F380.47386.22386.22380.478F380.47386.22386.22380.47380.47493013012958380.47380.479889846988984612996.8812996.885F380.47386.22386.22380.474F380.47386.22386.22380.473F380.47386.22386.22380.472F93.93192.8房号A楼21F857993318531.1719F167.93241.36167.91167.91241.36167.9116F380.17385.93385.93386.227F386.226F580.85380.47386.22386.22PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析已登记已签约可售上海文略房地产经纪有限公司金鹰大厦——销售状况2销售状况：公开日期2004-7-1812345621F228.79237.1220F304.33108.2252.65108.219F168.98242.88168.97168.97242.88168.9818F343.57348.23348.23343.57382.8663635161662115F382.86388.65388.65382.8614F382.86388.65388.65382.8613F382.86388.65388.65382.8612F382.86388.65388.65382.8611F382.86388.65388.65382.8610F382.86388.65388.65382.86382.86573122314969.58F382.86388.65388.65382.867F382.86388.65388.65382.86382.86549671014356.975F382.86388.65388.65382.86382.865415902141573F382.86388.65388.65382.862F681.0797.46房号16F9F388.65388.65B楼388.65388.65382.86382.866F382.86388.65388.654F382.86388.65388.65PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析已登记已签约可售上海文略房地产经纪有限公司金鹰大厦——销售状况3PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析成交日期建筑面积成交比例成交单价8-311537.232.8%160948-23382.860.7%166218-19382.860.7%149708-17380.170.7%132008-7380.470.7%129588-6760.941.4%129978-5382.560.7%141578-44996.999.3%173418-32314.344.3%145678-22305.824.3%147407-292282.824.2%155987-28380.470.7%157707-2281.740.2%200007-1959.530.1%218387-174630.9%185317-151148.582.1%131467-14382.860.7%143577-133572.286.6%151957-91046.741.9%150817-8721.71.3%154077-7380.470.7%155297-6168.970.3%14995汇总24513.445.4%15493总建筑面积53950.45景观好，销售较好高楼层，售价高，销售较好上海文略房地产经纪有限公司PART1市场分析—竞争分析金鹰大厦——推广主题世纪公园第一排生态商务新曙光企业的大上海总部，私人的驻沪公馆PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析报纸稿主推：生态办公地段销售速度快上海文略房地产经纪有限公司金鹰大厦——推广与销售1成交套数建筑面积成交总价成交单价成交日期广告卖点广告主标41537.232474091916094.482004-8-311382.866363516166212004-8-231382.86573122314969.52004-8-191380.175018244132002004-8-17广告解放日报半版1100002004-8-12销售速度快、完全产权财富之地，独步天下广告新民晚报叠通栏周六至周三1230002004-8-11销售速度快、完全产权财富之地，独步天下广告新闻晨报晨报通栏周三至周五450002004-8-11销售速度快、完全产权财富之地，独步天下1380.474930130129582004-8-72760.94988984612996.882004-8-61382.565415902141572004-8-5184996.998665200917340.842004-8-462314.343371232614566.712004-8-362305.823398673014739.542004-8-262282.823560719815597.92004-7-291380.47600000015769.972004-7-28181.741634800200002004-7-22159.53130000021837.732004-7-192463857993318531.172004-7-1731148.581509883913145.662004-7-151382.86549671014356.972004-7-14103572.285428178715195.282004-7-1351046.741578566515080.792004-7-94721.71111922615406.992004-7-8广告解放日报半版1100002004-7-8项目办公配套齐全7月，亮点，世纪公园、陆家嘴商务智地视不可挡的倾城锋芒1380.47590847115529.42004-7-71168.97253373914995.22004-7-6广告解放日报半版1100002004-7-1交通优势7月，提速，国际商务经济空间之旅，迅速入“轨”广告解放日报半版1100002004-6-24地段优势、商务氛围好视不可挡双子地标建筑，颠峰商务视野倾城锋芒广告解放日报半版1100002004-6-17高品质、生态办公7月，闪耀，城市NEW生态商务曙光，自然生财PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析公开日期2004-7-18上海文略房地产经纪有限公司金鹰大厦——推广与销售2PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析解放日报连续一个月每隔一周一个半版效果较好上海文略房地产经纪有限公司PART1市场分析—竞争分析世纪凯厦——位置与平面图世纪凯厦位置与平面图北PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析上海文略房地产经纪有限公司PART1市场分析—竞争分析世纪凯厦——销售状况销售状况：公开日期2004-4-27PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析上海文略房地产经纪有限公司PART1市场分析—竞争分析世纪凯厦——推广主题PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析上海文略房地产经纪有限公司PART1市场分析—竞争分析分段户型竞争分析100—200平米：竞争对手少，总价低，适合投资200—300平米：竞争对手主要为世纪凯厦，对手该面积销售较好300—500平米：竞争最为激烈500—1000平米：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户1000平米以上：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户面积范围（平米）宝安大厦（套）可自用单元（套）竞争对手总计（套）世纪凯厦（套）金鹰大厦（套）钱江大厦（套）银峰大厦（套）100—20025490261200—300513929019300—500611293876015500—10004217111411000以上8000000上海文略房地产经纪有限公司年底前主推的销售对象PART1市场分析—目标面积范围（平米）单元面积（平米）总价（元）套数面积（平米）面积比套数比120.561,928,9607843.924.61%14.58%146.242,339,840131901.1210.39%27.08%167.012,672,1605835.054.56%10.42%小计253580.0919.57%52.08%200—300243.443,895