山东曲阜火炬仁里项目营销策划方案_79PPT_XXXX年

值得信赖的专业地产服务商！好家地产经纪有限公司2010年5月火炬仁里项目营销策划方案值得信赖的专业地产服务商！目录前言一、市场动态监测二、区域市场发展现状及发展趋势三、项目地块适应性分析四、物业分析五、项目定位六、项目广告推广七、项目营销策略值得信赖的专业地产服务商！前言一个房产项目的开发，需要一个持久领先的策略思路！寻找一个在开发完毕之前不会被时间左右的策略思路是本案的重中之重。这个思路必须具有足够的情感价值空间，在产品严重高质同质化的时下，让目标客户群体迅速关注继而认同是快速成交的最强法宝。值得信赖的专业地产服务商！本项目位于曲阜市新区，济宁学院的北临，项目总建筑面积75530平方米，属于该区域市场中的小型项目。由于国家政策对房地产市场的影响极大，因此对项目进行市场分析时，要将项目放在整个房地产市场环境和曲阜市房地产发展中进行比较，在房地产市场的走势、城市规划的大环境下对该片区前景进行预期与分析；重点对项目所处区域房地产市场进行分析，特别是对重点竞争楼盘的调研与比较，客观的分析项目在竞争中所处的优劣势。在项目既定的建筑规划、户型设计、智能化等产品硬件不可更改的情况下，对周边竞争项目的产品细节以及推广策略有更全面准确的了解，可找到区域房地产市场中所形成的“固定”供应形态（包括所占市场份额、产品品质情况、上市时机），从而对项目的营销推广策略、价格策略制定、销售组织等工作有着重要的指导作用，进而占取市场竞争的主动地位，做到“知己知彼，百战百胜”！。值得信赖的专业地产服务商！一、市场动态监测政策、金融等宏观面由于春节前后中央推出系列调控房地产的政策收效不大，面对房价快速上涨的局面，近期国家实施了更为强烈的组合拳，这些措施的出台对市场将会产生重要的影响。尤其是对房产投资将产生极为严重的抑制作用。这些政策的出台是否会成为整个房地产行业的拐点，还有待于观察，但市场持币观望的气氛将会越来越浓厚。我们预计未来3个月市场交易量将会呈现下降趋势。值得信赖的专业地产服务商！1、中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2、住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。3、国务院14日召开的常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。值得信赖的专业地产服务商！4、国务院4月17日：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。5、住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。值得信赖的专业地产服务商！6、银监会银行业监管一部主任杨家才21日指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。（上次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。）值得信赖的专业地产服务商！概述此次政府对房地产行业的调控呈现出以下特点：第一：涉及面广。包括对地方政府、开发企业、银行、购房者均有了新的限制和要求。第二：力度大。本次调控力度表现出中央调控房价快速上涨的决心。第三：影响深远。直接影响消费者的购买心理和行为，持币观望的气氛再次蔓延。开发商在制定工程进度、销售价格、营销策略等方面时同样表现的较为谨慎。值得信赖的专业地产服务商！政策、金融宏观方面对本项目的影响由于本项目位于曲阜市新区，由于周边配套严重缺乏，目前客户主要为投资客户，绝大多数属于二次或二次以上购房，因此首付款比例提高和贷款利率的提高，对本项目的目标客户群体有一定的影响。目前客户主要心态是观望，对房地产价格的走势尚不能明晰，这是政策面对本项目也是对其他项目所产生的最大负面影响。值得信赖的专业地产服务商！本片区市场动态监测目前本片区开发的住宅项目中多层房源已经销售完毕，由兖矿开发的春秋华庭一期已经基本销售完毕，二期主体完工即将开始销售。富邦新都正在开发建设的多层住宅和部分高层住宅已经交房，另有2栋高层正在施工。本片区竞争较为激烈，主要是因为产品同质化严重、目标客户群体一致。值得信赖的专业地产服务商！二、区域市场发展现状及发展趋势值得信赖的专业地产服务商！该片区为曲阜市规划的新区，京沪高铁在本片区设有枢纽站点，是曲阜市未来的行政中心、教育中心、居住中心。目前该片区的基础设施建设已经基本完成，但是生活配套极为匮乏，如超市、医院、中小学、公交车、银行、酒店、农贸市场等等，入住的业主在生活上多有不便，也是影响项目销售的重要因素之一。相信随着时间的推移、入住业主的增加，这些配套设施会逐步完善的。该片区房地产规划项目较多，实质开发项目不多，但开发商实力不容小觑。由于客户群体的局限性，造成销售价格不高、竞争较为激烈的局面。改变目前客户范围小的主要措施是完善配套，满足居民的日常生活需要。值得信赖的专业地产服务商！兖矿“春秋华庭”该项目用地面积268,320平方米，总建筑面积83万平方米，由多层、小高层、高层、商业街等多种建筑形态组成，另有小学、幼儿园、综合楼等配套设施。预计入住7600户，居住人口25000多人。项目一期共6幢多层住宅楼，二期主体已经完工，即将对外发售。两期总建筑面积5万6千平方米。小区内公共照明实现了太阳能供电，为曲阜市首个国家A级住宅。评析：项目规模大，整体规划设计超前，户型设计合理，园林绿化漂亮，绿化率高，配套设施齐全，产品外立面贴砖，整个社区品质高，具有极强的竞争力。目前该项目客户主要由兖矿集团员工购买。值得信赖的专业地产服务商！值得信赖的专业地产服务商！值得信赖的专业地产服务商！富邦新都该项目占地214亩，建筑面积39万平方米，有多层、小高层、高层及商业多型建筑，可容纳2500户居住。开发商：山东富邦盛世房地产开发有限公司销售电话：[phone]户型范围：89-130平方米容积率：2.0绿化率：45%内部配套：小区水、电、宽带、有线、暖气、天然气齐全，配套有酒店、医院、幼儿园、超市、社区服务中心、物业管理中心，室外篮球场、网球场、羽毛球场等。目前多层已经销售完毕，正在销售高层。另有部分现房别墅待重新装修后销售值得信赖的专业地产服务商！评析：该项目规模大，配套设施齐全，户型面积适合市场需求。外立面俗气，整体绿化一般，整体品质一般。该项目以团购为主，10套以上即可组团。高层销售价格和多层价格相差不大，因此在价格上有较强的竞争力。值得信赖的专业地产服务商！三、项目地块适应性分析值得信赖的专业地产服务商！（一）项目概况、地理位置项目位于曲阜新区，与济宁学院北墙相连。是曲阜新区的核心地块，东侧一路之隔是兖矿春秋华庭，北侧与西侧与富邦新都相连接。2、建设情况本项目规划用地面积7.67公顷，建设用地面积6.72公顷，总建筑面积75530平方米，，其中住宅建筑面积70090平方米，绿地面积11360平方米，规划户数752户，规划人口2400人，容积率1.12。值得信赖的专业地产服务商！3、户型值得信赖的专业地产服务商！户型评析1、户型结构较规整，空间浪费少，利用率很高；2、房间布局紧凑合理，在相同面积的套型中，其功能划分完整，使用率极高，处处都体现了开发商以人为本的设计宗旨；3、明厨、明卫、明卧、明厅及大落地窗的设计易于室内采光及呼吸新鲜空气，让业主在家中享受自然带来的无穷乐趣，真正体验健康每一天；4、房间的功能区块大小合理，宽大明亮的起居室，能满足现代人对公共活动空间的需求；5、飘窗、北阳台增加了现代感，又极为实用。6、虽合理实用，但缺少时尚卖点，不能满足现代人的个性化追求。值得信赖的专业地产服务商！项目SWOT分析优势分析（S）1、户型设计合理2、外立面现代感强3、地块方正4、原开发商在济宁有较高的知名度劣势分析（W）1、规模较小，自身内部配套少，需借助于其他项目的配套设施2、绿化率低值得信赖的专业地产服务商！竞争分析（O）目前在售项目规模大、产品同质化严重、开发商实力较强，都处于强销期竞争压力大。机会分析（T）借助于新区发展的大趋势，提升产品品质的建设，包括质量、绿化、物业管理、智能化等，通过开展系列营销手段和包装策略，加强客户的认同感。值得信赖的专业地产服务商！（二）产品建议1、大门：大门是小区的标志，是小区给人们的第一道印象，所以大门的建设尤为重要。最好的建设可以让人们从大门就能看到整个小区，大门是小区风格、环境、文化的缩写。细节要考虑周到，要注意和小区整体风格的统一，另外注意小区名称、标志物的放置位置、人与车分行、门卫的设置等。所以应首先将大门建立起来。2、智能化管理系统：该系统由三个部分组成，安全防范子系统保护小区安全，信息管理子系统对安全防范系统实行监控、停车管理、播放背景音乐等，信息网络子系统为实现上述功能科学合理布线，辅助上述两个子系统。三个系统共同合作，构成小区的智能化系统。小区超前的智能化水平使业主轻松跨入e时代无限精彩家居生活。值得信赖的专业地产服务商！3、太阳能：安装统一的太阳能热水器，增加项目卖点。4、景观主题：突出儒家文化特色（仁、义、礼、智、信石雕壁画），选种成年树种，泰山石、廊桥等雕塑建筑小品均需精心选择，突出与众不同的特质。5、三级道路系统：建议将小区道路系统分为三级：一级为主干道，满足消防和汽车行驶要求，道路宽度4米。二级次干道，为自行车、人行道路。三级为林荫小路，满足业主休闲散步的需求。道路分级，给住户一个安全、方便的居住环境。值得信赖的专业地产服务商！样品展示（社区大门系列）值得信赖的专业地产服务商！值得信赖的专业地产服务商！值得信赖的专业地产服务商！值得信赖的专业地产服务商！值得信赖的专业地产服务商！屋顶太阳能热水器值得信赖的专业地产服务商！值得信赖的专业地产服务商！太阳能路灯值得信赖的专业地产服务商！智能管理系统值得信赖的专业地产服务商！值得信赖的专业地产服务商！可视楼宇对讲值得信赖的专业地产服务商！四、物业服务随着房地产行业的逐步发展，物业服务越来越被消费者所重视，物业管理已成为房地产保值的重要组成部分。以消费者为上帝的开发商对物业管理也更加重视起来，以人性化的服务力求使消费者满意。何种物业管理方式才是适合本项目的方式呢，以下列举几种方式以供选择。值得信赖的专业地产服务商！（一）开发商自己成立物业管理公司。优势：自己成立的物业管理公司一般费用较低。能从实际情况解决小区发生的问题。小区建成后开发商与物业公司的交接比较顺畅，容易沟通。劣势：需要强大的人力、物力作保证。而且可能由于自己成立的物业管理公司不专业，服务不到位，得不到消费者认同。此种方式实用于开发公司有比较专业的物业公司，或开发公司逐步向综合性发展，并有足够的人力、物力的条件下。选择此种方式需仔细考虑。值得信赖的专业地产服务商！（二）由知名物业管理公司负责。（全托）优势：首先可以提供专业的物业服务，先进的物业管理理念，保证小区物业服务水平，赢得消费者的认可，提高销售率。在宣传阶段可作为小区优势进行宣传。劣势：物业管理费用偏高，消费者可能承受不了。所以选择此类物业公司须从小区档次考虑，选择与社区档次相当的物业管理公司。值得信赖的专