山东滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案_118P_XXXX年

渤海国际四期项目整体营销策划方案谨呈：滨州富泰置业济南赢联营销策划有限公司2010年6月滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有首先感谢滨州富泰置业给我公司就渤海国际四期项目进行营销代理的机会，针对本案的全程营销工作，根据我方多年的操盘经验以及对本案的充分了解，我们充满信心。结合我们前期针对本案所做的市场调查，以及对本案实际情况的了解，虽然在国家宏观调控的大背景下，市场观望氛围浓厚，但只要看清局势，深入挖掘项目自身的优势，以“发现——选择——创造”价值的姿态，务实创新，方能脱颖而出，走向成功。而赢联的使命，正是面对这样富有挑战的局势，与滨州富泰置业携手打造能够突破“重围”的策略，实现高利润的回报。前言滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有我们的思路一、基于现状的客群定位二、基于营销的市场定位三、基于市场的形象定位四、项目案名建议五、项目定位体系梳理第二部分：营销策略一、明确项目整体的营销目标二、两种推货思路的思考三、精准营销的精确装户策略四、以体验营销为主的推广策略五、以招带售的商业招商策略六、循序渐进的推广阶段划分第三部分：营销执行一、故事化营销的案场设置二、价格交替掩护上升的推货顺序三、整合资源的推广体系构建四、推广平面示美五、开盘前需完成工作第一部分：项目定位滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有Part01以市场为导向的项目定位滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有一、基于现状的客群定位项目位于黄河四路与黄河三路之间，位于滨州的老城核心，属城市核心地段，项目总占地38000余平方，作为渤海国际广场的四期，被渤海国际的其他产品组团所包裹，因此项目昭示面有限，对于项目未来的形象建立存在一定障碍。同时由于渤海国际前期项目运营的不理想，对本案未来如何通过推广扩大市场对本案的信心有一定的难度，同时受其项目整体（渤海国际广场）的发展规划与项目定位对于本案的影响，本案可发挥空间有限。但是本案开发本身就是渤海国际广场的升级者、再造者，同时项目所处的中央级绝版地段也为本项目提供了更多的发展基础。项目背景及我们对项目的认识结论：项目所处区域为滨州的老城核心，周边拥有多个居民小区、事业单位，人口较为密集，其周边商业配套成熟，商业氛围浓厚，商业项目的发展基础较好，为本案提供了充足的客源保证。滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有项目所属商圈的区域特征项目所处商圈为目前滨州市的核心商业圈，主要集中在老城区的黄河四路和渤海七路之间。这里拥有滨州市目前较为完善的各类商贸服务体系：商品交易市场、批发市场、农贸市场、大型百货商场、主题百货店，现有银座购物广场、滨州市百货大楼、新大上海华联超市、国贸新天地、渤海国际购物广场等多家规模零售企业和超市。作为地级城市，滨州市目前传统的商业体系以沿街的店铺为主要形式，正经历着由传统街铺、商业街、到超市百货、到大型购物广场的转变，商业形态更趋多元化。以单纯的购物为目的，随着城市经济，人民生活水平的不断提高，城市不仅仅意味着功能的集中、资源的密集、生活的便利，人们更多地赋予城市娱乐休闲的功能。本案优越的地缘优势也为本案目标的达成提供了有力支持。名称位置建筑面积国贸新天地黄河四路渤海七路5万㎡渤海国际黄河三四路渤海七路27万㎡银座购物1店黄河五路渤海十一路1.5万㎡缤纷购物广场黄河五路1万㎡新悦国际购物广场黄河三路渤海七路3.2万㎡区域主要商业物业调查统计关键词：成熟片区、核心商圈、地缘优势、休闲娱乐优先一、基于现状的客群定位滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有项目所属客群的区域属性集中于项目所处区域；对项目所处区域熟悉并充满感情；认可项目所处地段；渴望身份标签的提升;以住宅客户为主。分散于城市热点区域；对项目所处区域熟悉并充满感情；认可项目所处地段；渴望身份标签的提升；以商业投资客户居多。熊掌型客户池鱼型客户中海高尚生活圈北部新城高新区对本案推广的启示：区域内：以住宅产品推广为主区域外：以商业产品推广为主一、基于现状的客群定位滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有年龄构成35－50岁占绝大多数，是中高档客群的主要年龄层。这些人出生于50年代中期至60年代初期，正值人生和事业高峰时期，具有较丰厚的人生经历。文化程度以中专和大专学历为主。由于受文化大革命的影响，他们的初等教育基础较薄弱，多数是在文革后通过自学等方式接受中等和高等教育的。由于早期的求知欲受到压抑，他们通常在文革后积极接触新知识、新事物，较容易接受新观念，同时，具备领导市场消费潮流的能力。购买动机随着这两年滨州经济的发展和房价的攀升，与前几年大多数购房的目的用于居住略有不同，投资客户正在逐步增加，这说明了滨州人的消费观念正在改变。这有三方面的原因，一是滨州市近几年经济的突飞猛进，人们的经济收入大幅增加；另一方面，人们的消费理财观念正在发生着慢慢的改变，逐步向一线城市靠拢，还有就是近两年房价增长迅速，房屋均价节节攀升，各种有投资价值的房地产产品陆续面市，带动了中高层消费群体多次置业。行业分布政府官员、私营业主及个体工商户和占绝大多数，这基本上反映了滨州市作为一个省级二线城市的富人结构。当大多数滨州人还在考虑是否动用多年的积蓄和老婆的私房钱来购买公房时，这个富人阶层却在寻觅与他们匹配的“豪”宅和为他们多余的资产寻找合适的投资途径了。区域分布受国家宏观调控政策影响，住宅投资已经不可行，而商业产品的投资机会开始显现，因此商业作为一种投资品本身对客群的区域来源就没有过多的要求，因此本案的客群不仅仅会是来自滨州，亦不乏来自其他城市的投资客群，比如济南、温州等投资客较多的地方。项目客群需求特征描述一、基于现状的客群定位滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有他们的共同需求：本案的地段与产品是他们所共同关注的由于本案产品主要为两大类，一类为住宅产品；另一类为商业产品。决定了本案客群的两大群体类型：他们认可项目所处地段他们看重项目周边配套他们追求生活的便利性合适的价格也是他们考虑的因素项目的投资价值也被他们看好区域内居住升级愿望强烈渴望提升自我身份标签他们是一个阶层他们代表着滨州富人群体逐利是他们与生俱来的本性他们认可项目所处地段他们看重调控带来的商业投资机会投资的可靠及低风险是他们考虑的价格的多少对他们仅是数字变化他们是一个圈层住宅产品商业产品项目地段、产品、环境、价格是他们选择本案的主要因素项目地段、产品、低风险是他们选择本案的主要因素以产品为导向的客群描述一、基于现状的客群定位滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有以区域内客群为主的中产阶层客群定位导出住宅产品客群以区域外客群为主的富豪圈层商业产品客群一、基于现状的客群定位对本案推广的启示：住宅产品客群：以报纸、电视、电台、短信等大众型常规通路推广为主，强调在整个市场中的知晓度与美誉度。商业产品客群：除以报纸、电视、电台、短信等大众型常规通路推广之外，强化通过行业论坛、跨行业联动、上门拜访等圈层营销手段为主。滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有二、基于营销的市场定位项目自身六大产品价值仅仅这些是否足够︖新古典主义质感建筑群周边生活配套齐全城市核心绝版地段周边商业氛围浓厚国际风格的动感时尚街区70-110㎡市场主流产品滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有二、基于营销的市场定位以品质提升再造产品价值以低成本的方式，为业主提供全套的高舒适度的家居环境。按户均100㎡使用面积计算，单位使用面积成本可控制在150元/㎡以内。以上产品均为分户配套，不需项目整体安排。在营销中可以赠送的形式出现，以促进项目销售。五大家庭中央系统——为业主构建时尚家庭生活产品品牌中央新风换气系统霍尼韦尔中央水处理系统德国世保康食物垃圾处理系统独立外遮阳系统中央吸尘系统BEAM食物垃圾处理系统中央新风换气系统中央水处理系统中央吸尘系统独立外遮阳系统滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有由小区门禁系统、电子巡更系统、周界报警系统、24小时保安巡逻与家居室内安防体系（门磁、窗磁、可视对讲、燃气报警），构建五重家居安防体系。小区门禁系统电子巡更系统门磁、窗磁周界报警系统24小时保安巡逻可视对讲系统以品质提升再造产品价值五重家居安防体验——为业主提供高安全感的居住环境二、基于营销的市场定位滨州渤海国际四期项目整体营销策划方案地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话：[phone]©2010济南赢联营销策划有限公司版权所有以品质提升再造产品价值二、基于营销的市场定位五星级物业服务体验——奢享高端物业礼遇引入具有高端住宅及酒店服务经验的品牌物业服务公司，打造五星级的酒店式物业服务，为业主提供高达“168项”的定制化物业服务，塑造高于滨州本土的生活水准。序号服务科目序号服务科目序号服务科目序号服务科目1入伙前的整体室内清洁26清洗排油烟机51手机充值76安装用电明线2室内常规清洁27MORNINGCALL52电话、传真77更换镇流器3代订牛奶、饮用水28代叫出租53打字、复印78更换灯管4代收代付公共事业费29代办旅游手续54电子邮件79拆换业主入户电源线5人员介绍30票务代订55小型会务办理80拆换业主插座线6送餐服务31居室装修咨询56代订宾馆81拆换业主照明线7代订报刊、杂志3224小时前台服务57电脑组装、重装82拆换业主照明开关8清洁地毯33临时代为保管小件物品58电脑查毒、杀毒83修理微波炉9清洁玻璃34交通信息咨询59保险咨询与代办手续84修理电吹风、电熨斗10地板打蜡35宠物喂养指导60病人短期看护85修理冰箱、洗衣机11疏通地漏、厕所管道36宠物短期看护61心理诊所86贴瓷砖12上门收洗衣物37代溜宠物62特色门诊的咨询87铺普通地砖13搬运家具、大型家电38代办宠物美容手续63专科门诊预约88贴墙纸14废旧物品处理39地板翻新64家庭小药箱89墙面刷新15清洗厨房用品40盆景租借65代约保健按摩90安装坐厕16沙发清洗41代聘家教66小规模聚会策划91安装洗脸盆、洗菜盆17代订酒店42雨具短期外借67组织各种展销活动92安装空调18室内空气质量检测43空调清洗68修理窗帘、拉窗93安装窗帘、拉帘、晾衣架19室内空气污染物清除44代理物业租售69即时短消息发送（需预定）94安装防盗门20室内消毒