川晋投资公司晋商财富中心商业写字楼营销策划报告

目录ExecutiveSummar2-3中文摘要4Englishsummary51、建设业主概6-141.1公司概述61.2川晋公司历史6-81.3项目概况、SWOT分析8-142、项目关键点目标市场15-312.1总部经济园区办公市场调查15-262.2竞争项目数据26-313、项目提供的产品及服务32-343.1项目定位32-333.2项目规划及建设方案33-344、总部基地项目背景及市场分析35-584.1市场调查主要资料及次级资料的收集与应用35-444.2总部基地项目背景分析45-484.3企业入驻总部基地所关注的因素48-504.4成都市发展总部基地项目的可能性50-524.5目标市场的分析解决方案52-585、咨询项目市场和营销59-625.1产品策略595.2项目销售进度计划59-626、预期的经济效益63-646.1投资估算636.2经济效益和财务评价63-647、附录65-787.1OCP企划书657.2目录667.3工作时间表677.4成本预算编制687.5咨询顾问师履历697.6市场调查样本707.7面谈记录717.8会议纪要72-767.9咨询合同77-78咨询报告摘要总部基地，是借用国外成熟的商务花园即BusinessPark理念，定义应当为：城市的相对边缘地区，具有足够大的土地规模，较低的容积率，交通极为便捷，能够享受各项优惠政策，能够以相对较低、并为高科技中小企业所接受的价格进入市场，具有花园式的办公环境和鲜明个性的产品，出售为主，是为中小企业的再次创业提供了一个量身定做的载体。该项目位于龙潭寺经济总部区域，就龙潭工业片区而言，其总部经济圈相对体量过大，加之工业地产起步较晚，对总部经济的诠释没有统一的标准，人们往往希望将开发往擅长的物业形态上转变，如在开发中进行渐变式的功能转向，即把工业地产往商住旅游地产的方向发展。如果土地面积大，甚至运用套利土地地价差的开发模式。其实，就该案而言，不到30亩的占用地面积其承担的风险相对是不大的。更何况非工业物业原则上在该区域开发是禁止的。因此，为了尽可能的规避风险，建议业主将该案的目标市场分割得比较宽泛，将总部经济概念延伸，并由此设计了相应的物业形态，既单纯的办公物业和“单元厂房”，以及泛会馆概念的结合。本着这种指导思想，川晋投资有限公司公司与本咨询管理公司签定了咨询合同，咨询时间为17周。AbstractBaseheadquarters,foreignborrowingisamaturebusinessthatisBusinessParkGardenconceptshouldbedefinedas:therelativeurbanfringeareas,thelandislargeenoughscale,lowervolumeoftrafficisextremelyconvenient,willbeabletoenjoyvariouspreferentialpolicies,Toberelativelylow,andacceptedbythehigh-techSMEstoenterthemarketprice,agarden-liketheofficeenvironmentanddistinctivecharacteroftheproducts,soldmainlyforSMEstoventuretoprovideatailor-madeVector.LongtanTempleinthecaseofregionalheadquartersoftheeconomy,theLongtanIndustrialArea,theheadquartersofitsrelativeeconomiccircleofoverload,coupledwithindustrialpropertytoitslatestart,theheadquartersoftheeconomythereisnouniforminterpretationofthestandards,peopleoftenwanttoTodevelopitsowngoodatchangingtheshapeoftheproperty,suchasthedevelopmentofagradualshiftofthefunction,whichistheindustrialtocommercialandresidentialrealestatedevelopersinthedirectionoftravel.Ifthelandarea,orevenlandusearbitragetospreadthedevelopmentmodel.Infact,onthiscase,lessthan30acresofitsoccupationoftheareatheriskisrelativelysmall.Moreover,ontheprincipleofnon-industrialpropertydevelopmentintheregionisprohibited.Therefore,inordertoavoidrisksasmuchaspossible,wewillinthiscasethetargetmarketsegmentationintherelativelybroad,headquartersoftheextensionofeconomicconcepts,andthusthecorrespondingpropertydesignpatterns,bothsimpleofficepropertyandfactoryunits,AndtheintegrationoftheconceptofPan-Hall.Withthisguidingprinciple,ChuanJinInvestmentCo.managementconsultingcompaniesandthecompaniessignedaconsultingcontract,consultingtimefor17weeks.11、、项项目目建建设设业业主主概概况况1.1、公司概述公司名称：四川川晋投资有限公司公司住所：成都市东大街西平大厦6-8公司性质：有限责任公司注册资金：1000万元人民币法定代表人：吴文娟法人组织代码证号：30793689-3资质等级证号：川建开0631180三级公司经营范围：房地产投资开发及物业管理、商品信息、建材销售等等服务联系电话：[phone]传真电话：[phone]邮政编码：600061E-mail:[e-mail]1.2、川晋公司的历史、企业文化1.2.1企业历史四川川晋投资有限公司，成立于2007年10月19号，注册资金1000万元。董事长吴文娟，下设总公办、工程部、项目部，公司共有高级职称6人，注册一级职称2人，二级4人，中级职称及其它专业技术人员16人。业务经营范围主要以房地产开发为主，该公司成立以来，坚持以市场为导向，积极参与市场竞争，努力拓展房地产开发业务，已在龙潭寺工业园区购买土地18832平方米，将开发成9万余平方米的总部基地大楼。在企业发展进程中，川晋投资有限公司始终坚持“诚信第一，用户至上”的经营方针，强化对开发项目的管理和售后服务工作，积极兑现对广大购房户的承诺，严格履行合同，有力地推动了企业健康、快速的发展。川晋投资有限公司全体员工决心严格遵守国家的法律法规，大力开拓房地产市场，努力开发更多更好的房屋，以适应社会需求。1.2.2企业文化企业理念：有爱·建筑也动情理念诠释：房产制造的是一种特殊商品，它是消费者一生中最大的一笔消费，是一辈子停留时间最长的一处空间。建筑，因为有爱的承载而生动，生活，因为有了建筑的包容而更富温情。企业精神：敬人·敬业·创新·高效“敬人”是川晋人精神的核心，其精髓是厚德载物的仁爱思想和人本主义。“敬业”是每一位川晋人对企业深厚情感和崇高使命感的集中体现，也是职业道德、工作伦理、价值取向的具体要求。“创新”是一个民族进步的灵魂，也是川晋发展的灵魂。“高效”在“敬人、敬业”基础之上，以创新为手段，实现企业高标准、高速度、高质量经营。公司作风：严格要求，雷厉风行“严格要求”是指严格的管理，严明的纪律，严饬的风气，严谨的执行，时刻把企业整体利益放在第一位。“雷厉风行”是指有令即行，有禁则止，科学决断，快速反应，确保步调一致，抢占市场先机。团队意识：团结共进，众志成城人才观念：胜任本职工作就是人才，创新开拓就是优秀人才经营宗旨：超前的眼光、精心的设计、科学的管理、真诚的服务管理理念：精细做地产服务理念：一日承诺,立信百年1.3、项目概况和SWOT分析1.3.1、项目概况◆建设地址：成都市龙潭工业发展园◆建设规模：总建筑面积99440.61㎡，主要包括主体研发楼和群房，建筑层：主题研发楼层，群房6层，建筑高度主体研发楼72.9米，局部为62.1米，群房22.5米。建议业主将该项目打造成统一规划，以智能化、生态型的总部办公楼，实现企业总部、研发机构、营销展示服务中心及高新技术产业的规模集聚，形成集办公、科研、展示、产业于一体的企业总部集群基地。◆本案立面图◆——龙都市工业集中发展区龙潭都市工业集中发展区位于成都市成华区，西边紧邻三环路、东止绕城高速公路，北起成渝铁路、南至成南高速公路，规划占地面积约13000亩，是成都中心城区规模最大的工业集中发展区，是四川省三个中小企业园之一，成都市唯一确定的欧盟工业园，也是成华区实现产业发展的“三大战略”中的“大总部基地”。在2007年初区委、区政府经过深入分析，综合考虑成华区整体发展，将工业园由一期都市工业转变为打造“总部基地、发展总部经济”。这一思路提出后通过半年的运作，于2007年9月龙潭工业园正式被成都市委、市政府批准设立成都市唯一的“总部经济试验区”，蕴含着巨大的发展潜力。2007年12月11日成都市规划局通过深入调研，综合多方面考虑正式出台政策，将园区规划定位将打造中西部地区规模最大、布局最合理、配套最完善、功能最齐全的总部新城。◆地理位置优越，交通便利园区距市中心直线距离约10公里，园区内设有大型公交总站和多条公交线路连通市区各处。规划建设中的地铁7号线横贯园区，四川省1号工程成（都）-绵（阳）-乐（山）城际快速铁路沙河堡总站及出口站紧邻工业区。同时依托着成渝、成南、成绵和双流机场高速四条快速通道以及成都火车东站、成都北编组站所构成的交通运输网络，工业区的影响力已经全面辐射中西部地区和全国各地。是成华区“七区三带”战略部署的重要组成部分，也是成都市向东发展的新空间。◆项目所在区域具体位置1.3.2SWOT分析◆优势☆龙潭寺位于三环路外侧，地理位置好，有距离市中心较近的区位优势。☆优惠的招商引资政策，透明高效的政府运作。☆相对低廉的商务运作成本☆工业园工业用地储备量较大，为入驻企业就近建立生产厂提供了便利。☆项目体量相对其他项目较小，有灵活运作的优势管委会成南立交宜莱顿泰三堂天威宝耳宝耳深保光明桃李新华印刷厂航天通信双峰长征柯世达微精电机蜀能电力沃冉特抗菌素汇力达前锋实业焊研科技三方电气晨明晨明四川烟草广禾千雅菲斯特鹏顺宝玛运之通中油洁能金祥龙多元德泰海顿天泽贵天微复盛和平万年科力迪华上游盛威烨广域高科复合奔骅龙港龙港华储合益金蒙龙港将军钢模厂将军钢模厂佳德佳德输血所中机勘电子十一院和煌投资众合二重集团国莎食品盛世远成宇航雷申峰宜松达宝成中天海鸿明发新概念佳贝深兰石油管理局棕通达融正大团结电力天工扬天迪华宏腾金润中南物业远峰协和二重配套蜀王投资196.5亩152.4亩59.4亩70.5亩66.6亩59.85亩104.1亩98.10亩32.10亩146.10亩59.10亩63.90亩152.4亩139.50亩385.39亩113.85亩88.35亩63.90亩90.30亩48.60亩透平北京金冠同创川力上海裕都总部基地九峰集团智海南和职业技术学校世永新港上海裕都总部基地上海裕都总部基地