思源_XXXX年成都都汇华庭营销策略总纲_117PPT

z——“华置·都汇华庭”营销策略总纲骨子里的国际气质成都思源房地产经纪有限公司2010.03谨呈：华人置业集团爱美高房地产（成都）有限公司非常感谢贵司给予我司参与“华置·都汇华庭”项目的机会，对此项目思源也赋予了极其重要的战略地位！我们诚挚希望能够和贵司联手打造西部金融华尔街上的“地标纯居豪宅”项目目前正处在三大发展战略机遇。一个企业赚钱的机会很多，但赚机遇的时候很少。谁能够把握关键的机遇，谁就能够赢得未来。【写在前面的话】机遇1城市规划视角机遇2稀缺资源视角机遇3市场机遇视角本项目的三大机遇区域是政府重点打造的西部金融中心，后期规划利好，区域具备巨大发展潜力。项目本身天生丽质，可预见将形成良好的销售趋势，且理应在价格上实现区域内的全面超越。思源的价值，就是在保证项目合理消化速度的前提下，实现项目高价值和高利润的回报；【思源观点】由此，我们提出了此次报告的核心纲领：确保实现项目足价快销，名利双收【本次方案提纲】附件PartSIX营销难点及关键点PartFour营销战略及执行PartFive营销环境研判外部环境研判PartTWO目标、任务与问题PartTHREE项目/产品解读内部环境研判PartONE本项目明宇金融广场铁狮门项目本项目位于锦江区下东大街的南侧义学巷以东、红布正街以南、镋钯街以北（即喜年广场南侧）项目周边大型在建的商业写字楼较为集中，主要为喜年广场、铁狮门项目、明宇金融广场【区域位置】本项目地块呈“L”状的分布，周边环境清幽，宜居度较好。地块四至义学巷由中小企业融资超市、合江亭派出所以及6层的居民楼和社区底商组成红布正街属于本地块和喜年广场之间的一条双向两车道的市政规划道路，道路相对较窄，无社区底商分布镋钯街南侧主要分布6层的老居民楼以及社区底商，其中社区底商以餐饮为主磨房街为双向2车道的市政规划道路，道路相对较窄，东侧为明宇金融广场，道路间暂无社区商业项目总体指标宗地规模约27亩总建筑面积约19万平米物业类型3栋50-51层的超高层电梯公寓总户数1707户绿化率33%【项目视觉】城市中心金融CBD区域上难得居住静谧之地，城市标杆超高层纯居豪宅华置集团力邀贝尔高林、吕元祥和中国建筑等国际团队倾力打造该项目采用了高级外墙干挂石材和中空low-e玻璃，内设新风系统，其节能环保的设计理念将引领健康建筑的典范。项目景观采用高尚简约风格，强调自然与城市的和谐；五星级入户大厅9米挑高彰显尊贵；住宅户型种类多样化，从60-250平米可满足不同高端人士需要；项目专属独立会所引入了港式顶级私人会所理念，内设恒温游泳池、健身房、瑜伽馆、视听室等多种功能，以配合高端城市精品形象。1号楼2号楼3号楼1号楼类型标准层套数套数面积区间（㎡)一房两厅一卫418865-75一房两厅一卫（带衣帽间）418875-85二房两厅一卫314185-90三房两厅两卫147129复式单位50-518200-250合计套数572套2号楼类型标准层套数套数面积区间（㎡)一房两厅一卫418865-75一房两厅一卫（带衣帽间）314175-85二房两厅一卫418885-90三房两厅两卫147132复式单位50-519166-260合计套数573套类型套数配比配比套1一房两厅一卫37633%62%一房两厅一卫（带衣帽间）32929%套2二房两厅一卫32929%29%套3三房两厅两卫948%8%复式大户型复式单位171%1%合计1145套100%一期指标一期住宅由1号楼和2号楼组成，地上总建筑面积约为10.2万平米，总户数为1145套产品以套1和套2的小户型为主，户型配比分别为62%和29%项目具备高尚豪宅所具有的中心地段特性项目在产品设计上，以超高层豪宅标准进行打造，整合国际一线品牌华人置业具备打造城市中心豪宅的经验和血统本项目产品面积紧凑，套一占62%，套二占29%，套三占8%，复式占1%，总价易控制，产品保值增值性强都汇华庭豪宅规格的规划设计，必将成为东大街最具纯居价值的高端地标豪宅【项目本体小结】【本次方案提纲】附件PartSIX营销难点及关键点PartFour营销战略及执行PartFive营销环境研判外部环境研判PartTWO目标、任务与问题PartTHREE项目/产品解读内部环境研判PartONE【思源观点】城市规划的阶级性，决定了城市中心与版图中心的一体化。在这一点上，东大街是成都重要的金融中心规划板块，“成都的华尔街”规划促成了区域地块商业价值的提升，并进而形成了城市整体布局基础。都汇华庭城中心区位的绝对优势突出，是毋庸置疑的城市主场。市场宏观大势及区域市场研究关键结论1.市场大势整体企稳，主要是面临不预期的政策风险。——城市核心区域的高端物业产品的价格受市场波动影响较小，保值增值性好，成为项目定位方向的有力支撑。2.城市中心高层住宅呈现供需比失衡，需求远远大于供给；主要以90平米以下的小户型走量为主，市场表现利好。——城市中心市场供需矛盾成为项目契机,项目的主力产品面临较为宽松的市场形势。3.作为政府首力打造的“西部华尔街”,区域商业化价值凸现，但纯居住型的住宅项目在区域内为数不多。——区域纯居性价值缺失.成为项目一个有利的差异化突破点。市场宏观大势及区域市场分析项目楼面地价极具市场竞争力，占据成本优势【竞争探寻】编号出让时间所属板块占地面积容积率建筑面积楼面地价竞得人楼盘名称预计入市时间12009-7-27东大街板块24.7121972552000成都泰信今年年底22009-12-4红星路板块3.22.553238700成都新合2011年32009-12-16华西板块60.983246702812成都汇日星河2011年42007-1-31春熙板块56.383004553570华人置业华置广场2011年52007-4-27北大街4.25141323810成都盛帮——62007-9-28花牌坊板块4.94130737950四川正黄正黄罗格2010年6月72007-10-26北大街板块9.35311046090飞大置业——82007.11.30骡马市板块8.46334516000成都置信——92007.11.30骡马市板块10.03200059563交大房产————102007.12.20北大街15.15504735050中房地产——112006.12.8东大街板块11.35.5416124200新加坡置地郎御2010年4月122006.10.27东大街板块27.18.51900001778华人置业都汇华庭2010年10月132009-7-24科华路板块65.583494593487保利地产保利中心2010年5月142009-11-19东大街板块22.34593776900龙茂地产————152009-12-4九眼桥板块15.64416687275成都朗基地产2011年172007-5-2517.95598303870福建六建建设集团——182007-5-25东大街板块15.55.5566623986成都成房置业——192007.12.20人南路板块39.64.41161555216重庆华宇华宇·蓉国府2010年6月区域市场在售楼盘大部分都属于尾盘销售，中心区域的库存总量19.8万平米项目名称占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率总户数户型区间（㎡）首次开盘时间交房标准剩余未推量（万㎡）时代豪庭3期10624.94396110-180㎡2009-8-15清水5.95萧邦4.52.35732240-90㎡2008-1-6精装修(2000元/㎡）/弘邦·领邸4.62.9837640—80㎡2007-12-1清水0.4都会风尚1075.08360100-140㎡2007-12-28清水2上锦美地9.35.67.653980-125㎡2008-4-12清水1.6锦江明珠5.84.3310.851055-109㎡2008-6-21清水/锦都公寓3.12.39.2822850-130㎡2009-8-15精装修(2500元/㎡）0.3城市博客·C城103.5528850-100㎡2009-5-1清水/傲仕门4.41.64.215257—92㎡2008-9-20精装（2500元/㎡豪装）0.18曦城3013.26.75130840-130㎡2007-12-22清水/78号观邸45186.6657768-140㎡2007-7-20清水/凤栖桐6.22.35.5924454-89㎡2009-9-12清水0.17西府少城23.811.34.790350-160㎡2009-6-20清水5.3泰丰御园16.56.4554688-140㎡2008-9-1清水1.5山水·琨玉3.84.52038945-90㎡2008-11-8清水2.7富力史丹尼国际公寓1期44.26.77.98200余套40-70㎡2008-8-30精装修(2500元/㎡）0.28天合·凯旋港6.45.411.174340-70㎡2008-9-1精装修（800元/㎡）1.05花样年·喜年广场13.613.212.34682009-4-12精装修(2500元/㎡）/城市理想9.78.610117834-70㎡2008-4-12精装修（1500元/㎡）/力迅领筑7.43.55.348443.91-47.50㎡2009-12-12精装修（2000元/㎡）1.8(剩余264套)合计存量25万平米（数据截至2010年2月底）编号出让时间所属板块占地面积容积率建筑面积楼面地价竞得人楼盘名称预计入市时间12009-7-27东大街板块24.7121972552000成都泰信今年年底22009-12-4红星路板块3.22.553238700成都新合2011年32009-12-16华西板块60.983246702812成都汇日星河2011年42007-1-31春熙板块56.383004553570华人置业华置广场2011年52007-4-27北大街4.25141323810成都盛帮——62007-9-28花牌坊板块4.94130737950四川正黄正黄罗格2010年6月72007-10-26北大街板块9.35311046090飞大置业——82007.11.30骡马市板块8.46334516000成都置信——92007.11.30骡马市板块10.03200059563交大房产————102007.12.20北大街15.15504735050中房地产——112006.12.8东大街板块11.35.5416124200新加坡置地郎御2010年4月122006.10.2727.18.51900001778华人置业都汇华庭2010年10月132009-7-24科华路板块65.583494593487保利地产保利中心2010年5月142009-11-19东大街板块22.34593776900龙茂地产————152009-12-4九眼桥板块15.64416687275成都朗基地产2011年172007-5-2517.95598303870福建六建建设集团——182007-5-25东大街板块15.55.5566623986成都成房置业——192007.12.20人南路板块39.64.41161555216重庆华宇华宇·蓉国府2010年6月根据目前中心区域土地存量和预计的入市时间判断，预计2010年新增入市项目的供应量约在20万平米，加之目前19.8万平米的库存量，预计2010年整体供应量应在40万方左右，总体供应水平预计和2009年持平。【竞争探寻】楼盘名称剩余套数剩余面积78号观邸131734傲仕门211847缤舍2157城市理想492198单飞鑫雅苑151都会风尚243308锦江明珠926846锦天国际10882昆仑华庭271771廊桥乐章5380朗御39843821山水琨玉36225096上锦美地6468时代豪庭101422双城26219273泰丰御园21019806天合凯旋港1086734西府少城706979曦城10848一鑫居161025正黄上岭2112和信派都3197摩根中心19414862天紫