成都中铁锦华置业金仙桥项目整合营销策略提案_尺度_137PPT

Logo中铁锦华置业金仙桥项目整合营销策略提案成都尺度兴业地产代理有限公司ChengduchiduxingyeRealestateAdviserco.,ltdLogo首先请认识我们尺度Logo尺度房地产专业服务品牌机构，以房地产发展顾问为核心业务，构建了完善的房地产全程服务体系，专业并专注于房地产物业发展的各个环节。其中房地产销售代理及营销执行方面在房地产市场上创造了多项奇迹。Logo尺度服务中海、万科、中大、首创、市政府、国土局、房管局、规划局……Logo尺度2005－2006经典案例地图锦江·东湖花园，创城东南价格新高蜀风花园城，成就金沙典范人文社区区域内，中大君悦金沙，金沙兰亭中海国际社区蓝水湾，标志城东北李家沱区域繁荣再现万科·加州湾，领导沙湾区域发展提速文殊坊，成功启动历史文化保护片区商业化运作兴元绿洲天府长城-南熙里青羊区CBD发展研究北湖印象城市精品住宅研究郊县房地产发展研究中海格林威治城首创国光项目润扬项目彭州城市定位黄龙溪古镇旅游发展规划研究太平新巷不动迁商业规划Logo加州湾－－2006年尺度创造的奇迹2006年1月，万科在拍卖场上拿下沙湾区域的一块地。3月，万科通过层层选拔携手尺度。8月5日，加州湾项目一期312套开盘，当天销售超过85％，实现均价约5000元/㎡，当月回款95％以上。10月14日，加州湾二期开盘，推出499套，当天销售又一次超过85％。8月，加州湾项目以当年拿地当年开盘，区域价格最高，销售速度最快的业绩，获得万科集团珍稀的“黄金大奖”。加州湾，沙湾区域的地标建筑，必将成为引领沙湾区域街区复兴的领袖。万科，充分认识到，万科的品牌、产品、文化+尺度的全程营销理念、执行力、专业性＝项目业绩将获得飞速提高。因此，万科将温江朗润园项目（光华大道新地标）再次委托尺度，创一年内委托两个项目给一个代理机构的新记录。Logo尺度拥有市场调查研究平台稳定的客户资源实效的营销渠道职业化的营销队伍为每一个代理项目创造更多的市场机会Logo依托尺度机构完善的全程服务平台，以为立业核心，旨在为有共识的地产发展商提供营销服务。尺度兴业，源自尺度机构优秀的整合力，客观的策划力，热情的销售力，不仅为地产发展商提供全程地产咨询与营销服务，也为消费群体提供优质的置业服务。尺度兴业全程营销科学的实效的忠诚的Logo尺度的经营目标－与品牌开发商同甘共苦与本土开发商共同成长Logo目录市场研究成都房地产市场现状区域房地产市场状况消费者精品住宅研究分享商业用房市场农贸市场状况项目分析及营销战略项目环境客户定位形象定位营销定位项目营销策略整体营销策略营销渠道策略推广整合策略推广费用控制客户公关策略其他营销手段销售控制策略价格制定策略前期蓄客策略Logo前言因方案涉及内容较为繁多，故在提案中有所精练，应用方法：简要判断－专业分析－执行思路方案在拟定思路的逻辑上，将项目涉及面压缩成为阶段执行点阐述方案仅为项目初判结果下的整体营销推广策略，相关可执行策略及细节需详实调研市场以后，并跟开发商及职能部门取得充分沟通，提交各专项及阶段执行案后方可执行方案涉及数据，均来自成都市政府相关单位公众信息网、尺度平台，如有不详，一切以政府相关单位最终公示内容为准方案中所涉及的数据分析，均针对项目提供，并非市场全面数据Logo项目概述项目位于成都市市中心区域西北方向，内环线内，北临金仙桥街，西临西大街，南临饮马河，东临成都丝绸城。项目地块方正，属于成都传统市中心地段。受城市物业发展规划条件影响，项目只能往高层物业方向发展。项目整体产品定位满足国六条政策要求，并结合地块特征进行规划设计。Logo项目初判本项目所在区域受市中心房地产发展影响将大于城西房地产发展影响，将有利于项目市场定位；本项目应依托成熟地段及区域配套环境发展进行营销定位；本项目所处地段近年以来无具有市场影响力的高品质纯住宅项目出现，将有利于项目的整体形象定位；本项目综合条件及产品规划满足政策要求，契合消费群体的总价接受度，将有利于项目的客户定位；本项目地块在城市核心区域具有较高的稀缺价值，结合房地产整体上升趋势，适当引导，将有利于项目的价格定位。为解决以上定位课题，我们将从市场及营销角度来进行论证。Logo市场篇成都房地产市场现状消费群体研究精品住宅研究商品房市场现状农贸市场现状Logo房地产市场现状Logo成都房地产市场现状－整体今年1－9月份，成都房地产市场继续保持健康稳定的良好发展态势：房地产开发投资较快增长；需求旺盛，成交面积大幅增长；价格稳中有升，涨幅逐步回落；商品房新增供应面积同步增长，五城区商品住宅供需基本平衡，非住宅供应仍偏大；郊区（市）县各类商品房供应充足；二手房市场稳步发展。Logo成都房地产市场现状－供需关系全市商品房市场表现出供需两旺态势，供需基本平衡（五城区总供应767.31万㎡，总成交572.56万㎡，供销比为1.0）；商品房可销售面积、套数持续回升；从方位供求统计，以城西供应和成交量最大；从环域供求统计，供应和成交主要集中在2～3环之间；从套型供求统计，中小套型供应126.32万㎡，占比22.1％；100～144㎡以内套型住宅供需两旺，特别是120～144㎡套型；从价位供求统计，五城区以4000～5000元/㎡价位住宅供应面积最大，为216.2万㎡，占比37.8％；购买者构成以成都市区个人购买为主，总购买量达288.64万㎡。以上数据显示，说明整体市场看好，并在未来1－2年内保持整体上涨趋势；同时不排除政策调控影响，涨幅会有所落缓。Logo区域房地产市场现状－市中心0123456供应交易供销比供应2.0900.77001.350.7803.57交易4.353.565.365.372.283.322.781.720.86供销比0.4800.14000.410.2804.151月2月3月4月5月6月7月8月9月供应量：2006年1-9月市中心批准预售项目913套共8.54万平方米，其中2月、4月、5月、8月均没有住宅批准预售。交易量：2006年1-9月市中心交易商品住宅3850套共29.61万平方米，交易套数和面积分别同比减少35.6％和27.2％。其中9月交易住宅124套共0.86万平方米。供销比：2006年1-9月市中心住宅供销比为0.88，由于供应量的大幅减少，2006年同期供销比为0.29，供销比仍在低位运行。Logo区域房地产市场现状－城西02468101214供应交易供销比供应1.534.561.791.711.83.925.9812.730交易3.392.642.853.753.932.592.147.986.74供销比0.451.730.630.460.461.512.792.7901月2月3月4月5月6月7月8月9月供应量：2006年1-9月城西共批准预售住宅项目18594套共216.78万平方米，套数和面积分别同比上升31.9％和41.4％，其9月批准预售住宅项目3854套共41.6万平方米。交易量：2006年1-9月城西交易商品住宅16307套共184.51万平方米，交易套数和面积分别同比增加38.7％和39.3％。其中9月交易住宅1734套共19.34万平方米。供销比：2005年1-9月城西住宅供销比为1.16，2006年同期供销比为1.17。Logo区域房地产市场分析结论项目所处区域房地产市场发展较为低缓，但是供需比一直处于正常状态，说明区域内需求是存在的，只是收到供应量的影响，没有得到大量释放；市中心区域的交易处于比较积极的状态，说明受到交通环境、城市环境的改善，市区的居住价值逐步提高以后，消费者愿意回到市中心居住生活，符合“城市回归主义”的社会发展趋势；受主城区土地供应量减少以及土地价格持续上涨因素影响，未来城区新建住宅类物业的市场供应量的增长趋势将会放缓，销售价格持续走高，高容积率、中低密度的高层住宅产品逐渐成为市场供应主流产品形态。项目只需在整合营销上做足功夫，完成高价位下的快速销售，几乎没有问题（受不可控因素影响除外）Logo消费群体研究消费力消费需求实际案例Logo消费力2006年1-9月主要经济指标GDP(西部第一)：上半年，全市实现地区生产总值1967.2亿元，同比增长13.6％，GDP总量在10城市中列首位。固定资产投资(西部第一)：上半年，成都市完成全社会固定资产投资总额1285.94亿元，同比增长33.3％，居西部10城市第1位；人均可支配收入(西部第二)：上半年成都市城市城镇居民人均可支配9325元，同比增长10.1％，列西部10城市第2位；2005年成都市区居民人均住宅建筑面积为28.72平米，而发达国家为35－40平米，市场将存在大量的住房需求。2005年成都市区住宅的空置率和空关率处于较低的水平，仅为8.7％和1.08％，成都房地产市场具有大量有效需求支撑，投机成分较低。成都是一个习惯消费的大市场，消费力较其他大中城市都强，房地产消费是家庭重点和主要支出项目。Logo消费市场－2006年秋季房交会需求调查报告摘要/尺度调查调查样本接触情况表接触样本不成功样本成功样本成功率年龄不符居住、生活年限不足一年购房时没有决策权拒绝相关行业17331274859123325670040.39%本摘要仅从消费需求角度给予消费趋势的一个提示，不代表项目客户定位。Logo调查摘要－被访者学历硕士及以上本科大专高中/中专/技校初中及以下403020100Percent5.57%39.43%31.43%17.0%6.57%c最高学历本次访问的消费者占总人数39.43%的被访者拥有本科学历；拥有大专学历的被访者也占到了总量的31.43%；还有17%的被访者拥有高中/中专/技校学历；拥有硕士及以上学历和初中及以下学历的被访者也分别占到了总样本量的5.57%和6.57%。Logo调查摘要－被访者年龄本次访问的被访者年龄主要集中在25-40岁。其中41.71%的被访者年龄在25-30岁之间；年龄在31-35岁和36-40岁的被访者比例分别为15.14%和10.56%；分别还有占总量9.29%和8.14%的被访者年龄在50-55岁和22-24岁之间。56-60岁22-24岁50-55岁46-50岁41-45岁36-40岁31-35岁25-30岁50403020100Percent2.0%8.14%9.29%7.0%5.86%10.86%15.14%41.71%d年龄锁定目标Logo调查摘要－被访者家庭同住人口46.70%的被访者家庭同住人口为3人；22.32%的被访者家庭同住人口为2人；目前家庭同住人口为4人的被访者也占到了总样本量的12.45%。8人7人6人5人4人3人2人1人50403020100Percent0.43%0.14%1.29%8.3%12.45%46.78%22.32%8.3%f家庭同住人口数锁定目标Logo调查摘要－被访者家庭结构除33.71%的被访者未婚外，16.14%的被访者已婚，有6岁以下小孩；15%的被访者已婚，成年子女不在身边；已婚，无小孩的被访者也占到了总样本量的13.71%。结合家庭人口来看，三口之家的购房家庭仍是需求市场的主流。离异/丧偶已婚，成年子女不在身边已婚，成年子女在身边已婚，有13-18岁小孩已婚，有6-12岁小孩已婚，有6岁以下小孩已婚，无小孩未婚403020100Percent0.86%5.86%15.0%6.57%8.14%16.14%13.71%33.71%g家庭结构锁定目标Logo调查摘要－被访者家庭年总收入本次访问的家庭中，家庭年总收入在4-5万元的被访者比例为18.14%；家庭年总收入在11万元以上的被访者占到了总量的11.57%；分别有占总样本量11.14%和19.29%的被访者家庭年总收入在5.1-6万元和4万元及以下。11万元及以上10.1-11万元9.1-10万元8.1-9.0万元7.1-8.0万元5.1-7.0万元5.1-6.0万元4.0-5.0万元4万元及以下