常州恒生科技园项目策划营销报告N

1常州恒生科技园项目策划营销报告2城市认知13区域位置世界第六大城市群：长三角经济圈以上海为中心，以南京、杭州为副中心，形成一个一级都市圈和两个二级都市圈。上海都市圈：长三角一级都市圈，对苏州、无锡、嘉兴辐射最强，其次是对南通、杭州、常州，对舟山、宁波、扬州、泰州辐射较弱。南京都市圈：长三角二级都市圈，对镇江、扬州、泰州辐射较强，其次是常州、无锡、苏州等。优越的地理位置，保证了商务活动在同步的金融市场资本支持下，实现更便捷地运行常州市项目地处长三角经济圈的中北部位于上海、南京两大都市圈共同辐射半径内4城市规划中心城区商业中心产业基地物流集散中心新型城乡特色产业基地太湖湾旅游城西太湖生态城产业发展新城建设城中：建设城市商业中心城北：突出产业发展功能城南：生态人文新城建设城东：城乡特色产业基地城西：产业基地、物流集散中心拓展城市框架，加快南北两翼建设，引导人口外移改变单中心扩展的城市空间布局结构，“优化中心、拓展南北、完善东西”新北区位于城市发展主轴的北翼，将是常州新经济活力源和新城市中心，在常州城市发展格局中具有重要的战略地位5区域发展“一心、三轴、四区、五片”的空间布局产业基础雄厚，产业结构相对优化，升级基础佳，后续发展较有支撑交通枢纽优势，京沪高铁对常州的利好影响主要聚集在新北区行政中心搬迁，带动城市中心北移；新北成为常州城市化的主要承接地北部新城“一心、三轴、四区、五片”的空间布局结构：一心：以市级行政中心为核心，与周边商业服务、文体设施等形成城市北部市级公共服务中心。三轴：通江路城市商务景观轴——沿通江路布置商务、办公等功能；龙城大道城市景观轴——打造连接机场与北部新城的城市景观性干道；高速公路城市门户景观轴四区：高新技术产业支撑区、生态旅游休闲区、研发科教区、道口物流市场区五片：藻江居住片区、三井居住片区、天安居住片区、龙虎塘居住片区、河东居住片区凭借着产业、交通、区域等优势，城市重心北移，新北区将成为连接常州与其他城市的桥梁，“门户”作用开始显现6区域交通常州北奔牛机场：距沪宁高速公路3公里常州港：距338省道约1公里沪宁高速：起自上海真如京沪高铁：北京—上海全程仅需5小时。预计6月全线通车。新北区已聚集公路、铁路、港口等多种交通形式，高铁的引入将加速新北交通枢纽系统的形成，发挥巨大的综合效应打通经济走廊，将常州进一步融入长三角都市圈；带动了就业、消费、地区辐射与新城建设城市化；吸引大量高端人群带动了行业发展，促进了产业整合与升级更新；加速了城市间的人流、资金流、信息流、技术流的流动，促进了知识经济的发展区域功能发生改变，对商务、商业、文化娱乐等需求加强；城市内外联系加强，对物流等新型服务型产业需求加强城市化进程加快产业整合和升级功能出现新需求7经济发展07001400210028003500亿元0%10%20%30%40%生产总值15601880220225192977增幅15%21%17%14%18%2006年2007年2008年2009年2010年59%41%民营经济国有经济及其他经济产业0500100015002000亿元0%10%20%30%40%50%注册资本726853100012021629增幅25%23%17%20%36%2006年2007年2008年2009年2010年3%56%41%第一产业第二产业第三产业常州GDP增长趋势常州产业结构比例2010年常州私企经济比重常州私企注册资金走势GDP增幅在15%左右，经济增长快速第二产业为常州的主导产业常州民营经济对地方财政贡献显著，历年产值占整体产值60%左右；常州民营企业数量、规模不断壮大；目前常州年营业收入过百亿的民营企业已达10家常州经济实力雄厚，第三产业的发展空间较大，而常州私企数量众多，已成为民营经济热点迸发地区之一8产业升级装备制造新能源、新材料生物医药电子信息“根据十二五”规划常州产业升级面对资源约束、竞争加剧等重重困难，常州众多企业不约而同把“转型升级”作为谋求跨越式发展的举措。住宅、写字楼、商业的建设，不断完善区域商务办公、居住生活、商业等城市功能；产业向先进制造业、现代服务业升级；产业结构优化，高素质人口导入；对商务空间需求增加，人口素质高端化；城市化进程加快产业升级众多企业进入“转型”阶段，原有产业“地位”，逐渐被新产业取代，未来这一现象将更为明显9城市认知小结1常州位于长三角城市群，经济基础坚实，民营经济实力雄厚新北区位于城市发展主轴北翼，毗邻市中心，交通枢纽，是常州的门户市政府的迁入，将大大提升和加快区域内的各项配套设施建设，区域的价值产业升级，推动企业向品牌化、规模化、高端化发展，高品质办公物业需求上升23410市场认知211常州办公市场常州中高档办公物业分布图物业面积供给丰臣国际广场120-200㎡绿都万和城80-120㎡置信商务广场26-88㎡怡康国际40-100㎡铂安国际74-180㎡常州世贸中心151-222㎡常发大厦214-315㎡天安数码城200-300㎡又一城46-76㎡丰臣国际广场绿都万和城置信商务广场怡康国际铂安国际常州世贸中心常发大厦天安数码城又一城目前常州中高档办公市场供应量较少，办公品质较低，适合小面积办公，无法满足处于产业转型期企业的需求12常州产业园常州市产业园分布电子科技产业园钟楼区复合材料产业园新北工业园出口加工园区天合光伏园新能源汽车产业园今创工业园智思工业园武进区津通国际工业园园区大多以生产功能为主建筑形态，大多以厂房为主目前市场中的产业园区缺乏特色和标志性，也难以体现企业实力和形象13现象1:企业迁移二、三线城市的区位、成本、政策等优势，吸引不少企业开始内迁一线城市二、三线城市企业迁移租金成本税收压力物流成本人力成本富士康、英特尔、上海杉杉、华硕电脑等知名企业分别将企业部迁移至成都、宁波、安吉等二、三线城市14现象2：人才迁移高成本施压一线城市大批人才往二三线城市转移人才迁移趋势59%11%30%准备离开开始行动继续留守城市雇佣前景长沙59%青岛55%南京52%上海23%北京20%高昂的生活成本、激烈的竞争压力，导致一线城市生活幸福指数连年下滑，白领纷纷选择“退守”，二三线城市成为首选15市场认知小结1市场发展规律下，部分企业和人才开始将企业从一线城市外迁至二、三线城市企业和人才的内迁，有利于当地现代服务业的发展，催生了对中高端办公物业的需求2目前市场中，缺乏中高端的办公物业产品，难以体现企业形象，且办公面积较小316常州经济发展良好，私营企业实力雄厚作为二线城市，具备了吸引企业内迁的各项优势产业升级和转型，企业对于办公面积、环境、配套等方面的要求不断提升城市建设跟不上经济发展的速度，新增办公面积较少目前市场中的办公物业，办公面积小，产品类型单一，办公环境不足，不利于企业形象和品牌的打造当城市发展与市场现状产生矛盾市场需要产品应该具备了如下品质：能够体现企业的形象和品牌、舒适宽敞的办公环境、高品质办公生活17项目借鉴318上海借鉴项目分布图123123张江润和总部园名企公馆佘山E谷19项目区位浦东张衡路1000弄项目产品独栋、小高层占地面积82868㎡建筑面积77227㎡容积率0.93绿化率51%开盘时间2008-10交房时间现房物业费3.5元/㎡/月装修状况毛坯开发商华润、润和生物科技配套交通班车接送至2号线（路程5分钟）公司注册无需注册企业要求无污染、实业经营入驻企业电子、IT、金融业为主税收优惠张江地方优惠在租房型600-1500㎡（只租不售）租赁价格3.5元/㎡/月上海借鉴项目1《张江润和总部园》20企业名称主营业务办公人数需求面积上海天经软件软件研发60-80600-800㎡迪亦软件软件研发60-80600-800㎡有知广告广告设计、策划60-80600-800㎡思创电子电子技术研发80-100800-1000㎡亿瑄投资资产管理、资源开发100-1201000-1200㎡中瀚投资实业投资、资产管理120-1401200-1400㎡合计IT、金融类公司60-80、120左右600-800㎡、1000㎡左右多为IT、金融类企业，需要安逸舒适的工作环境上海借鉴项目1《张江润和总部园》2151%的超高绿化率，近万平米的中央水景绿化景观打造办公花园上海借鉴项目1《张江润和总部园》22项目区位松江泗砖南路888号项目产品双拼、独栋占地面积181509㎡建筑面积281503㎡容积率1.5绿化率35%开盘时间2008.5.30交房时间现房物业费1.8元/月/㎡装修状况简装开发商万居得实业配套交通班车接送至地铁站公司注册无要求企业要求对园区无污染入驻企业电子信息类为主税收优惠松江工业区+闵行经济开发区双重优惠政策返75%地税在售房型双拼：990-1400㎡独栋：1450㎡销售均价7300元/㎡上海借鉴项目2《名企公馆》23企业名称主营业务办公人数需求面积瑞视仪表电子仪器研发60-80900-1000㎡浙江菲达机械研发80-1001200-1400㎡广东百分百家电设备研发100-1201400-1500㎡上海华琳五金五金、机电制造60-80800-1000㎡科如机械机械研发制造100-1201200-1400㎡上海振大电器成套机电研发制造80-1001000-1200㎡合计电子研发类企业100左右800-1400㎡入驻的上海公司，将企业原址作为子公司入驻的异地公司，入驻后随即成为上海总部办事处上海借鉴项目2《名企公馆》24联手上海电信构建一条运筹帷幄，决胜千里指挥系统，主要包括5A智能化楼宇管理系统、远程视频会议系统、园区高速宽带及全光纤信息高速公路等，令入驻名企充分享受经济全球化及长三角信息一体化所带来的无限商机。智能配套，信息流通便捷上海借鉴项目2《名企公馆》25项目区位松江沈砖公路5398号项目产品独栋占地面积37000㎡建筑面积39960㎡容积率1.08绿化率40%开盘时间2010年12月底交房时间2011-3-13物业费2元/月/㎡装修状况毛坯开发商大江股份有限公司配套交通步行至地铁20分钟（9号线）公司注册无要求企业要求无入驻企业石油、核电、房产开发商税收优惠松江工业区优惠在售房型2500-3800㎡销售均价7200元/㎡《佘山E谷》上海借鉴项目326企业名称主营业务办公人数需求面积中盛房产房产开发250-2602600-2800㎡翔禾房产房产开发250-2602600-2800㎡华气石油石油开发260-2802800-3000㎡超日太阳能新能源开发280-3003500-3600㎡合计新能源、房产、石油260-3002600-3600大型企业为主，需求面积大希望会馆体现企业“尊贵地位”《佘山E谷》上海借鉴项目327Art-deco建筑风格稳重、大气典雅体现企业身份、地位上海借鉴项目3《佘山E谷》28名企公馆智能配套系统便捷的通讯平台公司有一定规模总部与分部需频繁接触企业张江润和舒适宜人的办公环境高绿化率金融、IT等智力密集型企业佘山E谷大面积、房型阔绰建筑大气公司规模较大需要公馆能够体现企业地位企业总部特色各有不同，公司会选择合适其规模、企业性质的物业项目借鉴小结项目特色入驻企业29项目借鉴小结1高端商务办公开始转变，更加注重企业品牌性、规模性等企业总部概念的塑造入驻企业都具有共同的特质，注重企业形象，高品质的办公环境且具有一定规模2上海借鉴项目对于企业总部园区的打造，面积段的划分，都具有借鉴意义330项目分析431项目概况项目位置：常州市新北区占地面积：96350㎡项目周边：地块周边于横塘河西路，北塘河路，勤丰路紧邻，三面环水，环境优美。距市中心仅5公里，西侧距大型住宅片区及北侧距常州恐龙园均为2公里，位于东经一二零大道西侧功能规划：以多层办公、高层写字楼为主，商业配套主要功能为园区管理办公，相关园区商业和对外商业项目定位：以优美的环境为依托，以“花园办公”为主题，以“企业乐园”为形态，打造顶级的科技园开发品牌。项目地处新北区，紧邻市政府，常州老城区，区位优势明显本案32SWOT分析SWOT威胁