无锡兴想幸福城前期营销策略报告_96页

全案梗概一：市场部分二：项目定位三：项目推广四：视觉表现PART1：市场612354PART1市场无锡概况个案调查市场展望近期市场房产宏观无锡经济无锡地处江苏省南部，长江三角洲中中部，南濒中国第三大淡水湖——太湖，北依长江，京杭大运河绕境而过，南接浙江省、安徽省，西邻常州市，东靠苏州市，西距南京177公里，东距上海128公里,是江苏省省辖的一个沿海城市。无锡沿长江有42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。沪宁高速公路、锡澄高速公路、新长铁路和江阴长江大桥的相继建成，使得无锡成为中国交通网络的重要结点，与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。随着长三角经济圈的形成和融合，无锡的地位更加凸显。无锡总面积为4650平方公里，其中市区面积为1931平方公里，总人口518万。下辖江阴、宜兴二个市和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。无锡是全国15个经济中心城市之一。全国13个较大的城市和10个重点旅游城市之一、国务院确定的长江三角洲沿海经济开放区开放城市。无锡概况612354无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏省重点发展的特大型城市,2004年，地区生产总值2350亿元，人均生产总值52825元；财政一般预算收入１35．3亿元；全社会固定资产投资1114.1亿元；外资、民资投入占全部投入八成以上，成为经济增长主动力。消费拉动效应放大，社会消费品零售总额579.2亿元，增长18.9%。全市商品市场成交额突破千亿元，百亿元市场增加到6家。对外贸易争先进位，进出口总额218.5亿美元，增长51.9%，其中出口110.2亿美元，增长50.5%；高新技术产品出口占比升至34.3%。全年完成协议注册外资65.1亿美元，增长30.1%；到位注册外资32.6亿美元，增长20.6%；外经营业额1.2亿美元，新批境外投资项目18个。鼓励民间资本投资兴业，私营个体经济增加值占地区生产总值比重提升为36.4%，私营个体经济从业人员增至85.6万人。无锡市经济状况612354无锡市培育居民收入稳步增长机制。鼓励群众自主创业，初步建立城乡统筹的就业机制，开展农村劳动力转移就业培训，城镇新增就业约11万人，下岗失业人员再就业近1.9万人。提高企业最低工资标准，改进企业工资支付制度，全面落实粮食直补政策和农业税改革措施，城市居民人均可支配收入13588元，增长16.7%；预计农民人均纯收入7230元，增长14.2%；年末居民本外币储蓄存款余额1210.8亿元，人均超过2.7万元，比上年末增加3100多元。无锡国民经济持续快速发展，初步核算，06年全市实现地区生产总值3300亿元，多年一直保持位列江苏省第二，仅次于苏州。按可比价格计算，比上年增长15.3％。其中第一产业增加值51.3亿元，比上年增长6.3％；第二产业增加值1968.7亿元，比上年增长15.3％；第三产业增加值1280亿元，比上年增长15.5％。按常住人口计算人均生产总值57709元，按现行汇率折算达7390美元。市场物价保持基本稳定。全年市区居民消费价格上涨1.7％，涨幅比上年回落0.3个百分点。其中服务项目价格上升2.2％，消费品价格上涨1.5％。商品零售价格上涨1.4％。工业品出厂价格上涨1.6％。原材料、燃料、动力购进价格上涨5.6％。年份03年04年05年06年GDP（亿元）1901235028053300同比增长12.00%17.40%15.10%15.30%列江苏省名次2222人均GDP43155528256232357709列江苏省名次2222无锡市03-06年经济数据3、房地产市场分析1）、统计对比无锡市房地产市场随着经济的增长保持着较快的发展。可以从以下图表中粗略观之。03-06年无锡市房地产开发及销售额05010015020025003年04年05年06年单位（亿元）房地产开发投资额商品房销售额61235403—06年无锡市土地出让及商品房销售情况0200400600800100003年04年05年06年单位（万平方米）出让土地面积商品房成交面积商品住宅成交面积无锡市全市土地总面积4908平方公里，全市有未利用土地4933.33公顷（7.40万亩），其中可供开发利用的有3220公顷（4.83万亩），建设用地180公顷（0.27万亩）,市中心城区建筑密度比较高，土地后备资源匮乏,内部空闲地少，存在高价值土地低价值利用的现象。作为房地产开发的二线城市，江苏无锡土地出让的速度过快。目前无锡市商品房交易活跃，住宅销售一直占主体地位。眼下尽管无锡商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房所占比重偏低，商业营业用房新开工面积增加较多。从而导致锡商品房空置面积呈逐年上升之势，06年末空置面积达最高峰，为102.57万平方米。这些都值得开发商警惕，在新开发楼盘时，尽量避免同质化。03-07上半年无锡市商品住宅均价3154392341404315441801000200030004000500003年04年05年06年07年上半年单位（元每平方米）商品住宅均价无锡市商品住宅均价在03年是井喷期，同比增长23.93%，随后增幅开始减缓，04年为12.44%；05年为10.39%；06年为4.23%；07上半年为7.06%。这也与无锡市房地产市场结构的调整和这几年国家宏观调控政策相关。人们的投资也趋于理性。2）、07年上半年无锡市房市呈现以下特点1）上半年无锡市商品房市场成交活跃，市区累计成交各类商品房230.98万平方米，同比增长25.24％；房价增幅回升，二季度末市区商品住宅加权均价4517元／平方米，同比上涨8.97％。市房管局产监处人士指出，下半年中小户型面积将继续增加，房价在中短期内仍将有所上升，但从长期看将保持平稳。2）市场供应稳步增长，供给结构基本平衡。上半年房地产开发投资持续增长，已经形成供略大于求的局面。上半年累计可售房源面积达642.98万平方米，同比增长2.87％；市区新批准上市预售商品房面积248.03万平方米，其中住宅202.20万平方米，同比分别增长21.03％和39.76%。3）商品房供给结构逐步发生变化。从区域结构来看，西、南两片区新增供应量有所增加，所占份额为40%而北区新增供应量有所减少，所占份额为20.44%；城中区域供应量依旧稀缺。从价格结构来看，上半年新增商品住房(不含经济适用住房)中，4000元／平方米以下的中低价位房占比41.77%，较去年全年水平减少5个百分点；6000元／平方米以上高价位房逐渐增多，占比22.10%，较去年全年水平提高近10个百分点。4）房价增幅回升，部分区域涨幅较快。从区域来看，东区和西区房价持续上升，涨幅比较明显，分别为3.67％和2.47％；市区二手住房加权均价为4235元／平方米，同比上涨10.92％，环比上涨8.65％。5）一些高档楼盘的上市在一定程度上推动了房价上升。从上半年剩余的２２０万平方米可售面积来看，每平方米4000元以下的占51%，4000至6000元的占33.99％，6000元以上的占15％，说明消费者还是有选择余地的。预计今年下半年市区商品房上市总量会突破250万平方米，各片区商品房上市分量都将扩大，中小户型、中低价位商品住房所占比例及建设规模将进一步扩大。产品定位在自住消费者；户型面积合理，其中90平方米以下户型占不少量甚至逐渐成主力；有一定的题材概念，比如湖景、山景、地铁，新兴区域，新商圈等等；定价采取保守策略，总价控制比较好；5.产品规划多数不错，有的有强势品牌效应。总而言之，它们几乎都是高性价比，以大众消费者为主的产品。目前无锡市热销的楼盘主要有等分析：这些热销的楼盘，几乎都有这样的共性：3）热销楼盘4、无锡最近房产销售分析2007年5月无锡楼盘销售统计2007年5月份，与上月相比，我市商品房新增供应量有所减少，商品房成交量有所下降，但中小户型商品房成交比例有所增长，二手房市场成交量有所下降，市场总体走势稳健。2007年5月市区商品房市场成交情况(含经济适用房)本月市区商品房销售面积38.72万平方米，同比下降5.03％，环比下降11.86%，其中商品住宅销售面积为35.22万平方米，同比下降1.04％，环比下降10.86%。注：本月市区经济适用房成交面积1.58万平方米，金额达0.40亿元。数据来自房产网6123542007年5月市区二手房市场成交情况本月市区二手房成交面积13.61万平方米，同比下降34.63％，环比下降15.04％，其中二手住房成交面积10.49万平方米，同比增长4.90％，环比下降13.59％。。5月份销售排行榜（按楼盘销售面积）2007年6月份，与五月相比，我市商品房新增供应量增长迅猛，商品房成交量明显增加，二手房成交量有所上升，房屋租赁备案情况基本与上月持平，市场总体走势良好。下面为本月我市房地产市场具体情况：本月市区商品房销售面积46.08万平方米，同比增长18.98％，环比增长19.01%；其中商品住宅销售面积为41.22万平方米，同比增长26.4％，环比增长17.04%。注：其中本月无锡市区经济适用房成交面积1.67万平方米，金额达0.42亿元。2007年6月无锡楼盘销售统计本月市区二手房成交面积18.01万平方米，同比增长1.12％，环比增长32.33％，其中二手住房成交面积11.19万平方米，同比下降11.40％，环比增长12.57％。2007年6月市区二手房市场成交情况6月份销售排行榜无锡楼市7月销售分析根据无锡市商品房网上合同备案系统发布平台的数据显示，7月无锡商品房共成交3149套，总成交面积430023.3M2，成交价格215949.3万元，均价为5021.80元/M2。总体来说，随着气温的日益升高，房市淡季效应日趋明显。从成交区域来看，7月锡山区商品房成交749套，力压惠山区、滨湖区排名榜首。中大诺卡小镇、东南坊、泾秀苑等楼盘的强势造就了锡山区的冠军。而中大诺卡小镇更是以成交151套的成绩成为7月楼盘冠军。究其原因主要是其4300元/M2的价格性价比比较高，而且其异域风情也是吸引众多眼球的关键，再加上日益完善的配套设施也使其身受锡山以及新区工作的市民的喜爱。成交量分析：锡山、惠山、滨湖列三甲惠山区以成交703套榜眼，滨湖区以成交598套位列探花。另外，7月新区、南长区、北塘区、崇安区区成交套数分别为534套、269套、184套、112套。南长区7月成交269套的成绩可以说和朗诗的受追捧分不开的。朗诗6月30日开盘当天更是创下了1.6亿元的销售额，7月份朗诗共成交131套仅仅落后中大诺卡小镇（151套）、凤翔馨城（146套）位列探花。可以说朗诗的科技理念逐渐深入人心，这也与其前段时间做的品牌宣传以及科技住宅产品解析会的成功召开所分不开的。2007年7月无锡住宅成交排行榜从成交物业类型来看，主要已商品房住宅交易为主，共成交2597套，占成交套数的八成多，成交面积318257.6M2。除了中大诺卡小镇、朗诗·未来之家外，包括惠山区的凤翔馨城，新区的瑞城国际社区、万科东郡，滨湖区的万科·魅力之城、顺驰·天鹅湖，北塘区的东南坊等成交活跃。7月商业办公用房成交451套，成交面积83769.98M2，其中锡山区的无锡东方国际皮革城招商引资比较火爆，7月共成交99套。7月别墅成交101套，成交面积27995.75M2。其中，嘉利华府庄园共成交42套。从7月住宅成交的户型情况来看，120M2以上的大户型最为抢手，7月共成交1554套，接近住宅成交套数的六成，成交面积219583.5M2；90M2-120M2的户型7月共成交731套，成交面积76507M2；90M2以下户型成交312套，成交面积22167.12M2。其中新都会花园推出了二期5.2米挑高单身公寓，可以说是无锡的“绝版”，可塑性比较强，性价比比较高，7月成交58套。一期推出了该户型以后，深受无锡市民的追捧。2007年无锡房住宅指数分析2007年