恒大_重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告_126

WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky谨呈：恒大地产[恒大·北部新区项目]总体定位及营销策划报告WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky感谢贵司对纬联的信任，有幸参与贵司项目竞标深感荣幸。以下为我司针对本项目进行的详细市场研究、产品定位、营销推广报告成果汇报，如有不足之处，敬请指教！前言：WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky我们做什么？我们怎么做？只有正确的认清自己，自己所处的环境，才能看清未来的道路……WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky正确认识自我……WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky北WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky地块SWOT分析优势分析（Strength分析）4、与金科项目为邻，区域形象较好；1、政府大力扶持北部新区大区域优势2、1000亩植物园生态优势3、完整地块优势“八大金刚”入驻，生活向北发展WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky地块SWOT分析劣势分析（Weakness分析）5、地块后面有陵园，影响风水。1、地块内缺乏自然景观资源2、周边配套设施尚未完善3、拿地成本较高，导致产品线设计受限、很难提升性价比、增大竞争难度；4、所处的位置较为尴尬，属于经开、人和板块的交界处，富人区的地位不纯粹；交通配套设施尚未完善生活配套设施尚未完善高等教育设施尚未完善WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky地块SWOT分析机会点分析（Opportunity分析）2、“北部新区”大区域机会1、“恒大”企业品牌资源整合WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky地块SWOT分析威胁点分析（Threats分析）3、本土品牌企业竞争1、人和区域对项目品质的影响2、区域分流现象WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky可以看到，项目核心竞争力来自：恒大企业品牌恒大产品品质恒大核心精神WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky我们已经看清项目的核心竞争力来自恒大本身的品牌和品质。那么，项目本身处于一个怎么样的区域范围，该区域市场呈现什么样的状况成为我们探索的重点。下一步——走进北部新区。WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky认识北部新区……WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky本案基本情况介绍设立于2000年12月18日规划面积136.6平方公里人口15万规划翠云、黄茅坪、鸳鸯、金山、人和、大竹林和礼嘉七个组团2010年基础设施完成WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky本案产业发展：已引进60余家企业，目前已经入住的约40家入驻企业的职工人数约16000人。保守估计将在2010年达到5-6万人左右。未来3-5年人口构成：4个方面：区域原驻民13.1万、进驻的办公人群约6万、已开发楼盘入住人群约3.7万、工作人群约28.7万。WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky本案区域配套发展逐步完善阶段专业市场汽博中心、建材市场已投入使用教育配套国际学校育才经开中学渝北区鸳鸯中心小学校龙湖蓝湖郡幼儿园龙湖蓝湖郡小学医疗设施三大医疗机构未来将投入使用WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky北部新区“富人区”的地位得以建立配套设施不断完善得天独厚的自然资源高品质楼盘云集的现象还会继续维持WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky项目位置位于经开大道，紧邻金科·天湖美镇，从位置关系上属于经开板块与人和板块的交界处。但由于经开板块在重庆市场上已经建立起了极高的市场形象，我们认为本项目应该在定位和营销上以该板块为背景进行思考。下一步——走进经开板块。WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky认识经开板块……WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky经开板块房产供应特征WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky楼盘名称总建筑面积物业形态开始销售时间总销售周期金科·天湖美镇40万方高层、花园洋房2004.94年金科·东方王榭18万方花园洋房2006.10.221-2年协信Town城29.7万方联排别墅、花园洋房、高层2006.4.223年棕榈泉国际花园80万方多层、小高层、叠加别墅、联排别墅、高层2004.88年龙湖·蓝湖郡40万方左右独立别墅、联排别墅2004.34年建工·未来城80万方花园洋房、联排别墅、高层、小高层2005.48年复地·上城78万方高层、花园洋房、叠加别墅2006.56—8年保利高尔夫花园58.87万方独立别墅2005.46—8年奥林匹克花园250万方花园洋房、联排别墅、叠加别墅、（后期：高层、小高层）2004.710—15年中央美地19.67万方花园洋房2004.122—3年比华利豪园7万方独立别墅2003.113—4年绿地·翠谷50万方叠加别墅、联排别墅、花园洋房、景观高层2006.45—6年龙湖·大竹林项目100万方未定2006年开发6—10年和记黄埔陡溪地块47万方未定2007年3—4年合计约900万方供应体量分析WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewiththewindWhatawonderfulwordIbelieveIcanflyIbelieveIcantouchthesky项目名称200520062004—2006年10月推出产品建筑形态花园洋房别墅高层/多层200520062005200620052006金科·天湖美镇9.75无9.25无0.5无2．421．7金科·东方王榭无4.9无4.9无无棕榈泉国际花园无3无无无3龙湖·蓝湖郡16.24.5无无16.24.5建工·未来城9无5.2无3.8无保利·高尔夫花园5.71无无5.71奥林匹克花园5.9无4无1.9无6．2中央美地3.52.73.52.7无无比华利豪园3.5无无无3.5无龙湖·弗莱明戈无16.1无11无5.1绿地·翠谷无5.2无2.5无2.7协信·Town城无5.04无无无5.04融科蔚城2．2合计18.621.9521.123.431.621.344．627．92005—2006年10月板块内供应建筑形态状况（万平方米）WhenIwasyoungIlikewalkontheriversideBecauseit’sverybeautifulIfyouthinkGonewitht