新聚仁_辽宁营口渊广街项目定位及产品营销策划建议报告_71页_XXXX年

营口渊广街项目策划定位报告新聚仁机构2011.05.序言第一篇项目战略定位第二篇项目产品思考第三篇项目产品建议项目战略定位聚仁理解的营口（我们将要承载什么）聚仁理解的项目自身（我们拥有什么）城市经济——具备较好的经济基础排名城市生产总值（亿元）1大连51502沈阳50133鞍山22204营口10025盘锦9506锦州9167抚顺8708本溪8509丹东7352010年辽宁各市GDP排名2010年辽宁各市GDP增幅排名排名城市环比增幅（%）1盘锦40.4%2鞍山27.1%3锦州25.9%4抚顺24.5%5营口24.2%6本溪23.5%7丹东21.0%8大连18.4%9沈阳17.5%城市GDP、城市经济发展速度在辽宁省位居前列，对经济产业和固定资产投资提供有力保障城市经济——城市定位升级辽河大桥国家级战略定位升级，城市地位和经济环境进一步提升辽河大桥的建立通车，将营口与大连、丹东、葫芦岛真正形成了五点一线的沿海经济带；“五点一线”是促进环渤海匙域经济新发展的迫切需要，是国家战略部署之一；国家宏观经济发展战略部署、东北地匙经济新增长极城市楼市——城市楼市进入快速发展阶段住宅投资不增长率——08、09年爆发性发展——08、09年住宅投资额分别50.1亿、96.2亿，增长率120%、91.8%住宅成交量不增长率——市场需求量同样爆发性发展——内聚型市场特征，05、07年政策调控成交量保持稳定——08、09、10年住宅成交量225.1万方、357.7万、532.6万，增长率22.9%、56.9%、48.9%城市进入楼市快速发展期，市场潜在需求逐步释放2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年住宅投资额23.628.322.122.850.196.2136.6增长率61.2%49.6%22.0%3.6%120.0%91.8%42.0%0.0%50.0%100.0%150.0%050100150营口04~10年度住宅投资统计表2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年住宅成交量106.3132.0165.5183.2225.1357.7532.6增长率16.7%24.2%25.4%10.7%22.9%56.9%48.9%0.0%20.0%40.0%60.0%0.0200.0400.0600.0营口04~10年度住宅成交统计表城市楼市——改善高端产品市场主流项目名称一房两房三房复式面积供应比例面积供应比例面积供应比例面积供应比例君临天下∕∕∕95-11212030%112-15312030%201-25715040%水岸一品4915010%86-10165040%95-13950030%147-18010020%美景英伦郡∕∕∕96-10518436%111-15829657%166347%自然风景∕∕∕97-10721070%122-1405017%300-3104013%格林山水城∕∕∕109-1174613%130-17322766%205-2577221%金港绿洲∕∕∕75-10724345%135-15819640%180-19010115%翰宇园∕∕∕78-10547665%129-13518325%154-1987310%水御兮亭672710%98-10610539%112-1399033%149-1894818%佰仕枫景∕∕∕97-10816040%124-14224060%∕∕∕城南公馆∕∕∕68-9827033%14228034%160-28027033%合计/1773%/246444%/209237%/88816%三房以及跃层的稳定热销一方面也反映出城市高端需求稳定，市场具备高端产品需求及高端购买力城市楼市——产品表现力丌强水岸一品格林山水城英伦郡行列排布形象同质总规现代、英伦多种风格建材以面砖为主立面处理简单无主题性景观市场立面有一定差异竞争，但风格品质表现丌纯粹；景观主题性丌强房价与城市发展存在反差初级市场，缺乏颠覆性产品引爆市场，提升整体价值表现09-10年辽宁各市区j均价对比排名城市市区均价（元/㎡）1大连10000以上2沈阳7000以上3丹东5000-70004鞍山3000-60005抚顺、本溪3000-50006营口、辽阳、朝阳3000-45007阜新、铁岭2500-4000城市经济情况：2010年GDP排名第四2010年GDP增幅排名第五楼市发展情况：楼市处于爆发式快速发展阶段内部需求稳定、购买力强经济、楼市快速发展房价表现低位运行城市楼市——价格不城市发展落差较大内聚型城市，以区域客为绝对购房主力，封闭市场受政策影响微弱；伴随城市大发展，城市经济迎来新一轮发展机遇，良好经济基础，对高性价比物业购买力提供有力保障；同时楼市处于爆发式发展阶段，高性价比物业需求旺盛，市场产品也逐步向品质时代发展，但产品力表现普遍丌强无法引爆市场价格快速发展。城市理解——新聚仁观点项目战略定位聚仁理解的营口（我们将要承载什么）聚仁理解的项目自身（我们拥有什么）项目区域——营口楼市分布西市板块站前中心板块营东板块南湖板块沿海产业区板块城市楼市发展方向，以中心城匙为基准，向东扩大城市宽度加大建设新城市行政匙，向南连接沿海产业匙强化城市一体化。项目区域——营口楼市分布（站前中心板块）项目名称开发商项目位置占地面积建筑面积容积率规划户数均价销售状态聚合城营口巨和房地产开发有限公司站前匙渤海大街东段十六中东侧，泰和公园对过15.5503.0050004000在售金街领郡营口大安房地产开发有限公司站前学府路、建设街口2.26.32.80——4200在售城上城营口市巨和房地产开发公司站前匙新兴大街，站前匙匙政府正对面4.715.53.2012005200在售枫合万嘉营口国合汇邦房地产开发有限公司站前渤海大街与光华路交汇处（原天力电机厂）5153.0012004000在售玄水云山营口弘逸房地产开发有限公司站前匙公园路气象局东5.6162.8616003900在售左岸•金典营口市天鸿房地产开发有限责任公司站前辽河大街与新华路交汇处营口日报社对面6183.004164550在售君临天下辽宁中天企业集团有限公司站前渤海大街南，学府路东，盼盼路西11252.408004180在售英伦郡营口市美景房地产开发有限公司站前渤海大街和光华路交汇处南50米中心街41号471.995524700在售水御兮庭大连新开润企业集团站前光华路与金牛山大街交汇处11212.004844500在售格林山水城营口奥泰诚德房地产开发公司站前渤海大街北，市建设银行路北，市自来水公司南侧3113.506634700在售华洋•陶园华洋地产站前道岔子北700米5.2112.10328——待售佰仕印象营口市嘉德房地产开发有限公司站前光华路，原民丰小学1.63.11.90————待售项目区域——营口楼市分布（营东板块）项目名称开发商项目位置占地面积建筑面积容积率规划户数均价销售状态龙湾佳兆业地产（营口）有限公司站前渤海大街与新新路交汇处2236——————待售东方新天地辽宁汇丰地产发展有限公司营东新城渤海大街东段，营口实验学校南面，太和集团原址821.72.55——4900在售南湖阳光新城营口市翰成房地产开发公司营东匙北靠新兴大街，西邻公园路，南起太和北街————————3900在售金域尚景辽宁辰威集团有限公司营东庄林路东、渤海大街东段北、纬六路南环城景观河西侧15402.9813524000在售君悦澜湾营口鼎昌房产置业有限公司营东太和北街以北,气象台以北约400米10.519.51.723964900在售水岸壹品营口隆昌房地产开发有限公司营东渤海大街东段（太和集团对面）10202.0018004100在售阳光家园营口三星房地产开发有限责任公司营东东风市场南，育新路与太和北街的交汇处1528————3800在售项目区域——营口楼市分布（南湖板块）项目名称开发商项目位置占地面积建筑面积容积率规划户数均价销售状态富甲天下营口奕亨房地产开发有限公司站前盼盼路南湖公园南侧7.4222.8321803900在售新丰园小匙营口新宇房地产开发有限公司站前匙金牛山大街南1.873.82.053284000在售佰仕枫景营口市嘉德房地产开发有限公司站前市国税局南300米、市府路与智泉街交汇处4.281.80965000在售城南公馆营口利昌广厦房地产开发有限公司站前市府路与青花大街交汇处东南角（南湖公园西侧）7.6131.608504800在售天宇宏府营口市恒兴房地产开发有限公司站前市府路与学府路之间，金牛山大街以南，智泉街以北57.81.586004100在售桃花源辽宁中天企业集团有限公司站前红运大酒店正南面，站前匙盼盼路与青花大街交汇处11403.022900——待售香槟花园保利(营口)房地产开发有限公司营东盼盼路南湖公园南侧331203.00————待售君汇上品佳兆业地产（营口）有限公司市府路南段，东至学府路27.577——————待售项目区域——营口楼市分布（西市板块）项目名称开发商项目位置占地面积建筑面积容积率规划户数均价销售状态嘉和苑营口庆营置业有限公司西市金牛山大街南，得胜路东10.531.93.003583900在售紫文苑辽宁翰鸿置业有限公司西市新兴大街北行200米，辽南育才学校南行100米3.64.91.385504300在售华城花园营口华城置业有限公司西市渤海大街南，镜湖西路西3.292.778003080在售永江•裕华园营口永江金誉房地产开发有限公司西市渤海大街与得胜路交会处北行300米412.83.0010153600在售河畔新城辽宁红运房地产开发有限公司西市匙南海路东、新兴大街南1116.8——14204300在售国宝壹号营口智达房地产开发有限公司西市渤海大街与清华路交汇处6.5263.301317——待售自然风景营口大中房地产开发有限公司西市匙政府对面，渤海大街南侧4.3162.8211004400在售翰宇园营口宏宇房地产开发有限公司西市渤海大街食品厂道东8.7263.008003800在售和心西部绿都营口杰隆房地产置业有限公司西市镜湖市场东，万都酒店西2.8——————4200在售营口人家辽宁红运房地产开发有限公司西市新兴大街以南，平安路以西18.526.52.506523700在售德润•峰汇营口德润置业有限公司西市匙得胜路与新兴大街交汇处东北角17502.601035——待售格林•滨海湾营口坤泰房地产开发有限公司西市匙第九中学北侧，平安路东侧5.2513.12.501300——待售星汇.奥城均价4000主力110~130东明世纪花园均价4600主力120㎡世博花园均价3800主力97㎡沿海家园均价3960主力88、95㎡水岸新都均价3700主力110~160㎡滨河丽都均价3400主力103~115㎡君汇尚品未售均价3500~4000均价3500以下均价4000以上项目区域——营口楼市分布（沿海产业区板块）项目名称占地面积建筑面积均价销售状态沿海家园2.58.83960在售滨河郦都1753400在售世博花园11223800在售泊心湾6.518.23400在售丽湖名居7.418.43700在售赫郡67.613500在售星汇·奥城3581.64000在售水岸新都18.343.53700在售东明世纪花园12314600在售中大·海韵郦8.820——待售河海丽湾8.925——待售五矿·铂海湾4060——待售水墨林溪8.716——待售大商新玛特营口大学园奥体中心湖心岛公园兴隆大家庭营口国际商城沿海产业基地筹委会本案城市CBD中心学府匙产业匙休闲生活匙项目区域具备有成为城市中心的有利条件，其发展代表未来城市价值，将具备有最高的市场关注度项目形象——营口中心焦点形象老商业中心行政中心商业中心本案项目名称占地面积（万方）建筑面积（万方）自然风景4.416.0华城花园3.28.0水岸一品10.020.0英伦郡9.421.0君临天下11.026.0君悦澜湾10.015.0水御兮庭10.821.0佰仕枫景3.87.0格林山水城