无锡茂业城综合体项目营销策划二次提案

案区位区位……“发动机”旅游生态自然居住••城市意象城市意象项目位于太湖广场中心区项目位于太湖广场中心区————无锡极具发展潜力的都市前沿地带无锡极具发展潜力的都市前沿地带商贸产业物流集散地案‹‹标志景观标志景观‹‹核心区核心区‹‹价值保证价值保证‹‹形象工程形象工程‹‹文化中心文化中心”轴心：形成广场景观与都市文化极至融合，已成为无锡最具魅力的开放空间与人文空间。••太湖广场太湖广场案‹‹未未来来‹‹前前瞻瞻‹‹纽纽带带‹‹全力改造全力改造‹‹焦点荟粹焦点荟粹‹‹中山路延伸中山路延伸清扬路不仅仅是无锡市中心与新区的纽带，而且也将是新商业街的典范••清扬路清扬路案••区域地位区域地位案••三重核心三重核心太湖广场核心区太湖广场核心区清扬路核心区清扬路核心区无锡新城区核心区无锡新城区核心区案••本项目无疑是极具潜力的明星项目本项目无疑是极具潜力的明星项目‹‹政治文化中心政治文化中心‹‹太湖广场太湖广场‹‹清扬路清扬路‹‹太湖大道太湖大道‹‹五星级酒店五星级酒店‹‹地铁轻轨线地铁轻轨线••••••••••••案市场市场……案••目前无锡的发展规划目前无锡的发展规划‹‹太湖新城商业中心太湖新城商业中心‹‹蠡湖新城商业圈蠡湖新城商业圈‹‹惠山新城商业区惠山新城商业区‹‹新区商业中心新区商业中心++中山路传统商业中心中山路传统商业中心中心区逐渐成为无锡主流的城市意象中心区逐渐成为无锡主流的城市意象案世贸中心，建面共计24万㎡、57层、世贸大楼、5层会展中心、5栋24-33f世贸国际公寓，2007年建成。朗诗地块、15万㎡、精装80-180㎡精装、三恒科技住宅。九龙仓地块（科技报业双子楼），建面共计102万㎡（办公、住宅、酒店）青少年活动中心地块（南城房产），17万㎡（办公、居住)天诚大厦，办公楼、建面2.7万㎡，202套，均价8000元/㎡。2006-73锡泵制造公司地块即将拍卖（办公、商业、居住）、建面21万㎡新天地，无锡中住（商业、居住、办公）占地2.3万㎡通用机械厂地块(益多地产)多层小高层住宅，建面18.5万㎡••周边开发的概况周边开发的概况案••周边开发的概况周边开发的概况™青年宫及市政综合办公™一体化为主导的政治中心。™大规模改造使此区域内™住宅用户大量外迁。™传统住宅供应量逐年减弱太湖大道™新兴的会展经济与办公开发地块。™虽有首席入驻，但新旧小区混杂相间。™太湖广场主景观区域，可开发性极强。™凯宾斯基入主此地带动了周边整个地产价值的上扬。™区域地块以商务服务功能型为主导。清扬路™传统纯住宅小区与社区。™大型超市与各类小型商铺集中地。™住宅地块及办公写字楼开发成熟。案••太湖广场中心区的目前发展状况太湖广场中心区的目前发展状况::具有国际标准的行政、文化和商务中心形形象象•行政办公•商务办公•文化、娱乐•商业•居住•酒店功功能能•超高层建筑•标志性建筑•购物超市•公共设施•太湖大道显性特征显性特征案中心区中心区中原观点™开发大手笔™新兴商务、商业城市核心™发展的多样性™支撑各类物业的开发™新经济形态聚焦、眼球经济中原展望™从政治中心到国际都会中心™国际品牌战略集会枢纽™无锡新中心商业区的核心龙头集高档商务建筑群、高档商业、高尚住宅于一体的新城市中心集高档商务建筑群、高档商业、集高档商务建筑群、高档商业、高尚住宅于一体的新城市中心高尚住宅于一体的新城市中心案项目经济技术指标——占地面积：52102.3m2总建筑面积：44.5万m2酒店、办公面积：9.92万m2商业面积：10.9万m2住宅、公寓面积：13万m2容积率：6.5项目经济技术指标——占地面积：52102.3m2总建筑面积：44.5万m2酒店、办公面积：9.92万m2商业面积：10.9万m2住宅、公寓面积：13万m2容积率：6.5••项目现状概况项目现状概况案••居住性住宅居住性住宅销售角度——价值上限：首席（目前均价：7500）购买角度——都市噪音较大，但景观一流，市场可替代的高端产品不多销售角度——价值上限：首席（目前均价：7500）购买角度——都市噪音较大，但景观一流，市场可替代的高端产品不多1案••住宅市场住宅市场------供需分析供需分析●●只有南区与西区的成交只有南区与西区的成交份额大过供应份额，体份额大过供应份额，体现无锡市场上该两个区现无锡市场上该两个区的需求较为旺盛；的需求较为旺盛；●●东区的供应份额远远超东区的供应份额远远超过需求份额，体现出较过需求份额，体现出较为明显的供大于求。为明显的供大于求。案••住宅市场住宅市场--------扫描（中高档、具可比性）扫描（中高档、具可比性）湖滨一号主要特色主要特色：：蠡湖新城第一个纯高层高档住宅，建筑面积约蠡湖新城第一个纯高层高档住宅，建筑面积约2424万平米万平米现代建筑风格、南亚风情园林现代建筑风格、南亚风情园林一期点式、二期板式，一期点式、二期板式，2828——3333层层户型：户型：两梯四户、品字型格局、单花园、双花园、两梯四户、品字型格局、单花园、双花园、128128----142142㎡㎡增值型三房，一期共增值型三房，一期共572572套套销售：销售：共推出共推出300300余套，开盘三个月销售率余套，开盘三个月销售率75%75%目前均价：目前均价：65006500元元//平方米平方米客户组成：客户组成：项目周边项目周边6060％、市区及其他区域％、市区及其他区域2525％、外地及外籍％、外地及外籍1515％％发展商发展商&&营销代理：无锡天鸣置业营销代理：无锡天鸣置业//无无评价：楼盘位置优越、户型面积大、客户层定位高端、目前销售价格定位稍评价：楼盘位置优越、户型面积大、客户层定位高端、目前销售价格定位稍高，影响了销售速度。此区域高，影响了销售速度。此区域60006000元元//㎡㎡为客户接的门槛为客户接的门槛阳光城市花园主要特色：主要特色：综合性商住项目（多层综合性商住项目（多层,,小高层小高层,,高层高层,,别墅别墅,,花园阳房花园阳房）），建筑面积，建筑面积9090万平万平米、欧式现代建筑风格、分三期开发米、欧式现代建筑风格、分三期开发户型：户型：三房两厅（三房两厅（115115--150150㎡㎡）、两房两厅（）、两房两厅（100100--110110㎡㎡）、四房（）、四房（150150㎡㎡以上）、以上）、多层花园洋房（多层花园洋房（130130--300300㎡㎡）、单身公寓（）、单身公寓（5050--6060㎡㎡））销售：销售：一期、二期余房一期、二期余房52005200元元//㎡㎡、单身公寓、单身公寓56505650元元//㎡㎡、花园洋房、花园洋房69006900元元//㎡㎡客户组成：客户组成：项目周边项目周边5050％、市区及其他区域％、市区及其他区域4040％、外地％、外地1010％％发展商发展商&&营销代理：阳光置业营销代理：阳光置业评价：交通便利，区位优越，配套齐全，沃尔玛入驻极大提升了项目价值，评价：交通便利，区位优越，配套齐全，沃尔玛入驻极大提升了项目价值，带来很大产品类型多样，价格从带来很大产品类型多样，价格从20042004年年4300/4300/㎡㎡涨至目前涨至目前58005800元元////㎡㎡，其，其不足是密度过高影响了产品质量。不足是密度过高影响了产品质量。案••区域近期住宅开发状况区域近期住宅开发状况首席——住宅楼为26层独栋目前均价：7500元/m22梯6户，方正实用房型极佳，南北通透首席——住宅楼为26层独栋目前均价：7500元/m22梯6户，方正实用房型极佳，南北通透————累计客户近累计客户近15001500组组————客户多为白领一族与锡南片区置业者客户多为白领一族与锡南片区置业者————项目价值实现接近区域住宅价格上限项目价值实现接近区域住宅价格上限••区域商品房价格走势区域商品房价格走势案项目绝对优势——地理位置绝佳人文景观独到目前区域内的竞争态势不强不可避免的劣势——主干道噪音小区环境营造受限超高品味使客层受限项目绝对优势——地理位置绝佳人文景观独到目前区域内的竞争态势不强不可避免的劣势——主干道噪音小区环境营造受限超高品味使客层受限••项目开发住宅的优劣势项目开发住宅的优劣势案••住宅市场住宅市场------结论结论‹目前：市场供求基本稳定，但是版块不平衡‹未来：消费者重视改善环境的二次消费阶段，高档住宅将成为新的关注点案••纯商务公寓纯商务公寓2产品角度——纯商务公寓只能满足部分商务人群需要开发角度——纯商务公寓不能充分挖掘地段价值营销角度——概念与形象市场趋于同质化，难以树立强势形象——单纯的商务居住形象难以整合更多资源产品角度——纯商务公寓只能满足部分商务人群需要开发角度——纯商务公寓不能充分挖掘地段价值营销角度——概念与形象市场趋于同质化，难以树立强势形象——单纯的商务居住形象难以整合更多资源案••超五星酒店超五星酒店3经营角度——经营风险高；——竞争态势明显，凯宾斯基与之隔岸相争产品角度——有利于提升自身品味与价值经营角度——经营风险高；——竞争态势明显，凯宾斯基与之隔岸相争产品角度——有利于提升自身品味与价值案••凯宾斯基凯宾斯基案••四星级酒店四星级酒店--------市场市场案••五星级酒店五星级酒店--------市场市场案••度假型酒店度假型酒店--------市场市场案••酒店酒店--------未来酒店市场供应未来酒店市场供应案••酒店市场酒店市场--------结论结论五星级别、品牌专业公司管理、五星级别、品牌专业公司管理、高品质服务、纯粹。高品质服务、纯粹。定位方向：案••购物中心购物中心4市场角度——目前市场缺乏高档商业购物娱乐综合体；开发角度——地理位置优越，竞争优势明显；经营角度——自身的管理及各项召商品牌建立经验充足；营销角度——易于包装，形象