新峰地产沈阳浑南新城高力项目营销策划方案

沈阳高力浑南新城项目营销策划方案立足于城市发展的角度，与今天的浑南对接当环线限购成为改变居住行为的主要因素时人们对新区域寄予的期盼是新生活的时代意义和价值……此次高力的挥师进军，旨在地产群芳中低调夺魁沈阳城市宏观分析浑南新城投资情况分析房地产市场重点项目参鉴核心运作主题项目定位整合产品规划建议营销策略整合新峰资质简介目录contents沈阳城市发展战略意义城市地位宏观经济情况产业分布房地产市场现状政策调控小结沈阳城市宏观分析——沈阳城市地位沈阳——辽宁省省会，是东北和内蒙古东部的经济、文化、交通、商贸和信息中心，是全国的工业重镇和历史文化名城。振兴东北老工业基地战略的实施，使中国东北老工业基地辽宁省已连续4年保持经济快速增长。在拉动区域经济增长中，有着举足轻重的作用，在振兴东北经济的过程中，沈阳也具有示范效应。沈阳现辖十区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。沈阳全市人口规模达720.4万人，其中市区常住人口506.6万人，2007年开始，沈阳市首次进入全国城市GDP“3000亿俱乐部”,实现了经济发展的一个历史性跨越。2010年沈阳成为全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，是辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。“全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳”沈阳城市性质由“东北地区中心城市”上升为“国家中心城市”，城市战略升级。沈阳城市宏观分析——沈阳城市宏观经济沈阳市2006--2010年的GDP年均保持10%以上的增长率，其中连续三年突破20%，截止到2010年底已达到5017亿元，是2006年的2倍。2010年人均GDP达到63667元，约合9976美元。根据国际成熟经验，人均GDP在8000美元以下时，住宅是市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开。人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用不动产会成为地产业的主角。01000200030004000500060000%5%10%15%20%25%30%GDP总量2519.63073.93860.54359.25017同比增长20.9%22.0%25.6%13%15.09%2006年2007年2008年2009年2010年【2006～2010年沈阳市GDP及涨幅图表】（单位：亿元）0100002000030000400005000060000700000%5%10%15%20%25%30%人均GDP3594043499541065581663667同比增长20.1%21.0%24.4%3.20%14.07%2006年2007年2008年2009年2010年【2006～2010年沈阳市人均GDP及涨幅图表】（单位：元）沈阳城市宏观分析——沈阳城市规划沈城重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业构架体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。位于“金廊”和“银带”交汇的浑南新区是沈阳城市发展的方向和重点，必将成为未来沈阳城市功能的载体和国际化形象的代言。城市外拓，南部将重点打造以高新技术、航空产业和现代服务业为产业依托的新城区。沈阳城市宏观分析——房地产市场现状02004006008001000120014001600-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%新增供应1059.31350.761343.961031.351454.16743.24销售量983.681152.83985.61400.991331.84663.36新增供应增长率45.50%27.51%-0.50%-23.26%41.00%销售量增长率14.40%17.20%-14.51%42.15%-4.94%2006年2007年2008年2009年2010年2011年上半年32223382342342535096551801000200030004000500060002006年2007年2008年2009年2010年2011年上半年销售均价【2006～2011年上半年沈阳市商品住宅供销图】（单位：万㎡）【2006～2011年上半年沈阳市商品住宅销售均价图表】（单位：元/㎡）近几年来，沈阳房地产市场呈现量价齐升的态势，2009年以来商品住宅年销售量均保持在1300万㎡以上；2011年上半年整体均价突破5500元大关。沈阳城市宏观分析——房地产市场现状产品类型总供应新增供应销售销供比（销售/总供应）面积（万㎡）套数面积（万㎡）套数面积（万㎡）套数面积（万㎡）套数多层594.9671256178.9421691175.662103529.52%29.52%小高层137.591508337.54385347.84509834.77%33.80%高层1240.01142087458.1953593398.474700032.13%33.08%洋房54.65361527.37187911.9479221.85%21.91%别墅177.03587741.2147829.45107116.64%18.22%合计2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52%2011年上半年沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品类型划分）2011年上半年市场中高层产品供销量最大，其次是多层产品。产品类型总供应新增供应销售销供比（销售/总供应）面积（万㎡）套数面积（万㎡）套数面积（万㎡）套数面积（万㎡）套数60㎡以下288.656021299.072017679.681691727.60%28.10%60-90㎡641.4184706247.4932194221.792898934.58%34.22%90-120㎡484.7647717171.4417020172.581714135.60%35.92%120-144㎡283.332152575.88573990.3686031.87%31.87%144-180㎡195.071224465.51407349.48312825.37%25.55%180㎡以上311.021151483.85329249.53196115.93%17.03%合计2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52%沈阳城市宏观分析——房地产市场现状2011年上半年沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品面积划分）2011年上半年市场中60～90㎡供销量最大，可见市场中仍以刚需为主。沈阳城市宏观分析——政策影响国家宏观调控相继出台，打压投机性政策目标明确随着国家出台的住宅限购令政策，带来很大的影响二环内所有楼盘一时间出现滞销情况。反其道观之，这一政策的出台对于二环内的商业项目和二环以外的所有楼盘带来了契机。限购令政策的出台加上城市重心的南移，使很多人的眼光都投入到浑南新区。时间政策1月20日上调存款准备金率0.5%1月25日沈阳市普通住宅价格界定标准调整1月26日国八条2月9日公积金贷款5年期以上利率上调至4.5%2月9日上调存贷款基准利率0.25%2月24日上调存款准备金率0.5%3月1日沈阳出台限购令3月22日商品房明码标价、一房一价3月25日上调存款准备金率0.5%4月6日上调存贷款基准利率0.25%4月18日上调存款准备金率0.5%5月18日上调存款准备金率0.5%6月20日上调存款准备金率0.5%7月7日上调存贷款基准利率0.25%沈阳城市宏观分析——小结沈阳城市房地产市场发展状态已经进入平稳上升阶段，住户群体已经范围已经大幅向周边城市开始新一轮扩张，沈阳中高端复合型地产已迎来最佳开发时机。浑南新城投资情况分析区域简介区域板块界定及划分片区新建项目竞品案例类比小结区域简介——大浑南、新格局2010年2月28日，随着《市委、市政府关于我市行政区划局部调整的决定》的推出，沈阳市区划局部调整方案清晰的展现在世人面前。在这次调整中，和平、沈河、大东、皇姑等中心城区发展空间有了新的拓展，而最具全局性和战略性的是将东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，形成了建设“大浑南”的新格局。区域总面积600平方公里，辖11个街道办事处，常住人口48.5万人。大浑南项目地块本项目地块位于大浑南区域的几何中心。东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，形成了建设“大浑南”的新格局。空间布局规划形成六大功能区：高新技术开发区（建成区）浑南新城核心区空港新城沈抚新城功能辅助区城乡统筹示范区浑南新成——新的行政中心、科技中心、文化中心；浑南新城，北起沈阳三环路、南至机场北路之间，总规划面积57平方公里，是“十二运”的主功能区，也是承担沈阳市未来行政中心、科技中心、文化中心重任的浑南新城整体规划中的重要部分。【浑南新城总体规划】【大浑南区域土地利用空间布局示意图】大浑南区域定位为“引领沈阳成为中国北方地区中心城市”，东北地区最大的航空港。区域简介——功能升级、定位明确行政中心商务中心文化创意中心沈阳南站枢纽中心全运村大学科技园总部基地软件园航空产业国际机场世界第三代城市典范新能源生态新城、建设低碳、环保、节能新城区新沈阳的城市门户沈阳经济区核心城区沈抚、沈本、沈辽鞍三条城际连接带的交汇点东北亚枢纽门户桃仙国际机场/新沈阳南站/地铁线城市核心功能区重点发展：行政文化、科研教育、创业创新、社会事业区域简介——浑南新城、未来新城三环浑河二环本案区域板块界定及划分——沿河而分，老城延拓，新势独立北市府原址市府新址未来城市核心功能区、新门户区域板块界定及划分——2010年7月大浑南区域重新划分“大浑南”——2010年7月沈阳浑南新行政区域重新划分，新行政核心区和十二运主要功能区同步落定奥体板块沈营路板块长青板块航高板块核心区板块航高板块沈营路板块奥体板块长青板块浑南核心区十二运主功能区区域板块界定及划分——浑南核心区同步确定板块一：奥体板块——领跑沈阳中高端住宅，房价破万，全运会迎来新机遇奥体板块位置——浑河大街以东，浑南中路以北，浑河以南区域；奥体板块40~80平中小户型较为稀缺，改善大户型引领区域主导；目前板块内商品住宅高层产品均价已经达到7500元/㎡、洋房产品均价达到12000元/㎡。区域板块界定及划分——奥体板块沈营路板块位置——沈阳奥体中心西侧，以沈营路浑河堡沿线为主导沈营路在浑南区域开发最早，交通便利,发展成熟目前板块内高层产品均价6500元/㎡板块二：沈营路板块——浑南地产发展最早板块，居住氛围浓厚，市民较认可区域板块界定及划分——沈营路板块长青板块位置——长青街延长线以东、杨官河以西区域内项目两级分化明显；一类以大东、东陵动迁人群选择的经济型住区为主，另一类为追求环境的高端住区目前板块内普通高层产品均价6500元/㎡，高端物业高价破万；别墅产品均价已达到12000元/㎡。板块三：长青板块——“大学城”浑南后起之秀，房价因产品线不同而产生较大价差区域板块界定及划分——长青板块航高基地——毗邻桃仙国际机场，北至三环，南至塔山北，西至哈大客运，东至沈丹高速现已形成两大区域，一是空航别墅区，二是白塔堡高性价比普通住宅区目前别墅产品均价12000～16000元/㎡板块四：航高板块——以空港别墅区为主要特点，被称为“城市第一居所”区域板块界定及划分——航高板块区域板块界定及划分——浑南新行政核心区本案片区新建项目——项目分布1、汇置公园里2、理想新城金道和鸿军翔高力绿城全运村月星同方星河湾宝龙鹏欣富邦福佳月星综合体星河湾综合体军翔综合体和鸿综合体片区新建项目——新型商务中心区同方联合综合体（250万m²）港丰综合体（160万m²）月星集团综合体（240万m²）金道奥特莱斯综合体（342万m²）高力集团综合体（120万m²）鹏欣综合体（100万m²）富邦综合体（90万m²）宝龙商业（55万m²）名仕财富中心（15万m²）中国联通辽宁总部（8万m²）浑南国际医院（50万m²）目前有浙江同方、上海