深圳居正行-写字楼营销策略(震撼)

新烨基项目沟通传播概念及策略事业一部2新烨基项目的前期工作信息整理。。。3产品。。。。。中档45存量。。。。。巨大6项目名称区域已推售量（㎡）IFC蜀山区15.3万新华国际13.7万之心城9.0万印象西湖7.0万港汇广场5.0万环球金融广场3.7万安良城市广场8.0万华美达广场3.0万金域华府7.0万东方广场包河区3万吉瑞泰盛国际生活广场5.4万祥源广场庐阳区2.9万合作经济广场2.0万安粮东怡14.3万项目名称区域已推售量（㎡）丰大国际经开区5.5万新城国际D栋政务区5.4万白天鹅国际商务中心6万新地中心A栋9.3万华邦世贸城A栋8万置地广场30万蔚蓝商务港二期8万琥珀五环城6.5万金潜广场2.8万大众大厦瑶海区2.3万宝业城市广场3.8万圣大国际商业中心3.0万滨湖时代广场滨湖区16万7项目名称区域未推售量（㎡）华润万象城政务区11万百利广场8万恒盛坝上街瑶海区－－闽南总部经济大厦4.0万皖浔大厦高新区1.5万中瑞大厦2.5万企融大厦滨湖区1.5万万国企业中心2.8万信地城市广场10.7万建业项目7.7万蓝鼎国际商务中心15万项目名称区域未推售量（㎡）幸福里蜀山区6.0万华润五彩城6.0万创赢大厦包河区2万宝利丰广场11万金路置业S1108商办1.6万绿地中心35万荣信商务中心6万恒馨国储大厦庐阳区4.0万澳中财富中心经开区7.5万伯益·经典广场2.66万铜冠花园3.6万82013年合肥写字楼供应量达到360多万平米。2013年上海写字楼总体供应量为333万平米。2013年深圳新增供应写字楼46万平米。供应，合肥=1个上海，8个深圳92013年合肥存量达到300多万平米，存量中尤以中档写字楼存量巨大。2013年上海写字楼总体供应量为333万平米，成交量251万平米，存量82万平米。2013年深圳新增供应写字楼46万平米，成交量23万平米，存量23万平米。存量，合肥=4个上海，13个深圳10客群。。。。。稀少112013年，合肥办公楼销售面积达58.06万平米，消化300多万平米存量需要5年时间。2013年上海写字楼成交量251万平米，消化82万平米存量只需要4个月。2013年深圳成交量23万平米，消化23万平米存量只需要1年。合肥的写字楼够卖5年！！12甲方的预期：尽早完成销售！销售周期6个月内12个月内18个月内24个月内销售面积（万㎡）1.534.562013年，合肥27个办公楼项目销售面积仅58.06万平米。2014年，合肥还将新增22个，共计49个写字楼项目。13在高竞争的领域，创造热销的成绩【海量竞争】【持续销售】行销面临最大的难题：14诉求性价比?办法：15设施设备上，只能说做到了基本配置，并无其它过人之处。每层的空中花园是个卖点，但无形中也增加了公摊，降低了得房率。性能标配，与同档次对手无明显优势16除了天鹅湖，合肥其它几个区域的写字楼均价相差不大。若单纯的比便宜，合肥亦有更便宜的地方（如上图所示）。而且受到成本的压力，价格也不可能无限止的降低。价格，无绝对优势17机会给客户一个选择的理由！18客群行为特点：精明；多次置业，买房、卖房、收房经验足；有闲置资本，置业亦有资产配置的考虑；自用的客户往往已是运作成熟的企业，大多200平米起购；投资的客户购买面积存在很大的不确定性。自用的客户看中使用的成本和便利性；投资的客户看中租金和升值潜力；19两条高架三条环线一个高速入口一座高铁站机会：20不止一条地铁地铁1号线、地铁6号线机会：21十二路公交车，极尽丰富的配套（仅望江路车站）机会：22虽然，我们只有中档写字楼的配置但是，我们却有高档写字楼的位置23对于优秀的写字楼来说，交通和配套是选址的第一步。让在写字楼里工作的人方便上下班，方便吃饭是最根本的，这也是为什么深圳、上海的高端写字楼总是极力与地铁接驳，总是会在裙楼里引入丰富的商业。四两拨千斤，借力打力！24在同等价格和品质下，本项目的交通和配套条件是最好的。一个独特的销售主张25【海量竞争】【持续热销】具有绝对统治力的交通与配套条件小结当价格和品质相同时，拥有优秀的交通和配套条件的项目总是最先被选择。而优秀的交通与配套，亦可以帮助我们抬高客户的价格预期，当项目平价入市时，得以持续热销。26双高架·地铁旁·马望交口USP提炼:十二路公交·商圈高速·高铁·地铁1号线·地铁6号线铜陵路高架·马鞍山路高架27以上是对前期工作的重新整理…28广告扮演什么角色角色极力传播USP并且制造高的价格预期29市场的容量是有限的，面对海量的竞争格局，面对多达49个竞争对手，本案的传播压力极巨。这种情况下，饱和的广告投放是必须的，客户必须被告知极力的传播USP30机会利用的不深入，传播将流于形式制造高的价格预期从案名开始拔高…31我在望江路，我不在望江路。32亚太“亚太”，极力的拔高项目的形象；“江淮”，让项目落地，同时更加清晰的表面项目的位置，同时也隐含着JAC之意。“亚太”、“江淮”、“中心”三个词组合在一起，范围逐渐缩小。一个高端大气上档次的称谓江淮中心33沟通的策略语言站在亚太迎世界虽然我们只有中档的写字楼配置，但是我们拥有高档写字楼的位置。任何一家发展中的企业，都可以在这里心无旁骛的做大自己的生意。从这里，企业可以立足江淮，面向亚太，走向世界。34如何让事业更加心无旁鹫办公地点很重要概念解读站在亚太迎世界亚太江淮中心双高架·地铁旁·马望交口35生意要有长期发展的眼光房子也是概念解读站在亚太迎世界亚太江淮中心双高架·地铁旁·马望交口36你能想象吗？在合肥最具备CBD气质的区域里，只有一座写字楼。概念解读站在亚太迎世界亚太江淮中心双高架·地铁旁·马望交口37告诉你一个事实：望江路与马鞍山路交口，只有一座写字楼。概念解读站在亚太迎世界亚太江淮中心双高架·地铁旁·马望交口38备选案名新烨基·未来国际（投资商）（案名）39沟通传播创作（平面）待续。。。©2013深圳居正行营销顾问有限公司版权所有40