湖南宁乡巨星产业工业园项目定位与营销策略报告_106PPT_XXXX

中国地产营销实战军团！[巨星产业公园]项目定位与营销策略报告谨呈：湖南巨星集团股份有限公司国家级宁乡经济技术开发区巨星工业园欢迎您WELCOMETOJUXINGINDUSTRIALPARKINSTATENINGXIANGTECHNOLOGICAL&ECONOMICDEVELOPMENTZONE目的：通过项目分析探讨项目定位；为本项目的开发提供可行性的营销策划思路。项目开发一般模式及借鉴意义项目研析与定位项目整体开发策略项目营销方略1234先驰（中国）服务及报价5本报告的思路及框架项目开发的一般模式及借鉴意义1工业地产开发模式项目盈利模式分析开发的一般指导经验本报告的思路及框架工业地产开发模式：主要为五大模式，本项目属工业地产商模式，目前是国内较常见的一种模式，一般以招商及销售为主要获利空间！1、工业园区开发模式：目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。2、工业地产商模式：指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。3、主体企业引导模式：指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。4、综合运作模式：指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。5、私人业主开发模式：目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上扬，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。项目盈利模式分析：主要以以下三种模式为主！1、主要以土地溢价增值而获取利润：投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如:美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。2、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利：项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如:“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。3、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利：工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。•政策：工业地产特别是工业区开发是政策性很强的行业，其从诞生到规划、运行都受产业政策的影响很大，因此工业地产的开发要确定相关产业政策的落实及延续性，同时在财政、税收等方面尽量争取到政策扶持。•资源：开发商主导型工业地产开发对资源的利用相当重要，不但要利用政府对工业区的招商引资扶持，更要依靠自身的资源优势（相关行业的企业生产扩张计划）来满足工业地产产品的市场需求。•产品：主要是指工业地产开发的建筑规划。在开发前期需要对客户群体做出明确的市场分析与定位，根据不同产业对厂区的建筑规划要求制订相对应的产品，同时出于开发风险控制和客户面尽量宽的考虑，也要做出部份通用型的产品来满足不同产业的建筑需求。这一方面需要制订一个比例来平衡市场需要。•推广：相对于专业型的工业地产开发（如：浏阳生物医药产业园、永安制造产业园），综合型的工业地产开发（如本项目）更应该重视市场推广，精准传播加深度营销，否则将会形成“四不象”的市场形象。工业地产开发的一般指导经验项目开发的一般模式及借鉴意义项目研析与定位项目整体开发策略项目营销方略1234先驰（中国）服务及报价5本报告的思路及框架项目开发的一般模式及借鉴意义项目研析与定位12项目分析孵化器市场分析项目整体定位本报告的思路及框架孵化器市场分析企业孵化器是指是培育和扶植高新技术中小企业的服务机构。是通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列服务支持，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，帮助和支持科技型中小企业成长与发展的一种平台。根据提供的服务类型不同，我国的孵化器可以分为6类：①综合科技企业孵化器④大学科技园②国际企业孵化器⑤专业技术孵化器③留学人员创业园⑥国企孵化器孵化器市场分析我国国内的孵发器市场已聚集一批高水平的创业企业家，已转化一批高水平自主创新成果，已孵化一批具有高成长潜力的高新技术企业，形成了比较完善的科技创新孵育体系，迈入了世界企业孵化器强国行列。数量国家级数量场地总面积孵化资金总额在孵企业毕业企业就业机会1000家300家2500万平方米30亿元5万家1500家100万2010年国内孵化器市场情况一览表孵化器市场分析扶持孵化器的政策体系尚未健全我国孵化器市场主要存在的问题：对孵化器的支持还没有形成社会合力部分孵化器的发展定位存在问题孵化器的服务管理水平有待进一步提高孵化器自我完善、自我发展的机制尚未形成案例考察：成都华银(温州)工业港所在区域：温江区物业地址：成都海峡两岸产业科技开发园内占地面积：400000平方米建筑面积：360000平方米租金：7元/㎡/月园区简介总投资为8.6亿元人民币（含土地、厂房、基础建设、景观绿化、配套设施）。位于海峡两岸科技园西部，东距市中心28公里，南距双流机场23公里，西接崇州市，北临郫县、都江堰市，区域位置良好。项目占地面积约600余亩，分为办公区、企业管理服务中心和厂区三大功能版块。绿化带将环绕三大功能区并有效连接三者，形成统一版块。项目内通道形成网状格局，清晰快捷，符合交通及消防要求。孵化器市场分析根据孵化器的市场现状分析，结合本项目现阶段的实际情况，在本项目的开发运营过程中最关键的问题要解决孵化器深层次的发展及赢利问题。即必须要从传统的公益性社会组织向商业机构转化，成为盈利性机构。孵化器要孵化企业，首先要做到孵化自身，除了政府给予的特殊政策外，还要向自我维持、自我积累、自我发展的方向发展，这就要求孵化器构建合理的盈利模式，使孵化器收入来源的多样化，孵化器实现了投入回报，增加了自身的价值，便能维持自身的持续运行，在孵化企业的同时，实现了自身的发展壮大，反过来再向企业提供更完善的孵化服务，实现良性循环，这是企业孵化器市场化运作的充分条件先驰小结：项目地块四至分析项目位于湖南省宁乡县开发区，南靠新康大道、北靠一环路，东靠东升路，西靠湘沩彩印；项目地块交通分析项目所处地块路网较好，位于宁乡十五分钟黄金圈辐射范围内，但距离本省会长沙还是有一定的距离，交通从目前看来还是欠缺便利性，加之现在地铁交通的施工，更一步阻碍了交通的畅通，但长远利益看来，本项目周边路网基本形成，未来城际轨道的开通必将为项目带来新的价值点！项目周边环境分析从项目现状及周边换进看来，项目周边相对来讲还是比较荒凉，欠缺一定的商业配套，但从产业园区的规划看来，如雅城工业园，湘沩彩印厂，天义重油催化剂生产基地都在建设中，未来本区域必然是一个产业园集群基地，给区域属性带来一个明确的定位！项目区域规划分析湖南宁乡经济开发区创建于2002年，是经湖南省人民政府批准、国家发改委、国土资源部审核设立的省级开发区，2004年跻身“湖南省首届十大投资环境诚信安全区”；2007年荣获湖南省唯一“全国模范劳动关系和谐工业园区”；2008年成为湖南省首批循环经济试点园区，并已由省人民政府申报国家级循环经济试点园区。近六年来，园区引进企业140余家，合同引资超过100亿元；启动105个项目工程，年均投资增长37%。园区建成投产企业由2003年的12家增至目前的68家，几年来园区主要经济指标连年保持64%以上增速。工业销售收入近六年增加近10倍；财政税收近六年增加5倍。园区重点发展的机电、食品、新材料三大主导产业基础雄厚，竞争优势日益突出。园区目前已有中国免检产品5个，中国驰名商标3个、中国名牌产品1个以及16个省著名商标、7个省名牌产品。“十一五”期间，园区明确了“工业企业300家、工业产值200亿元、力争跻身国家级开发区行列”的总体目标，以打造“和谐生态园，诚信安全区”和“森林里的工业城市”为目标，并将紧扣工作重心，提升发展品质，在长株潭“两型社会”综合改革试验区的“先导区”中率先发展、又好又快发展未来规划——本项目所处宁乡经济开发区，接壤省会长沙，长沙作为湖南省代表性的省会级中心城市，随着“长株潭一体化”、长沙3+5城市群的转变”“未来城际轨道的拉通”等发展战略的实施，未来必将为项目的开发升值带来契机。启示：1、长沙未来的发展在于有足够的发展空间，而“长株潭一体化”战略部署的形成，标志着可以快速催动城市进步的奠基石，使发展空间将更为广阔；优化并整合各区域的产业结构，得到充分合理的利用，从而更进一步刺激城市的快速发展，从而加速周边县市的发展，如宁乡；2、南城和河西虽然发展起步较晚，随着市府的西移，省府的南迁，由此形成了良好发展条件，且吻合“一体化”的发展要求，是可以起到疏导和优化整体并实现快速发展的良好平台从而进一步拉升城市群快数发展车道；3、原城市核心将获得更好的发展条件，与此同时城际轨道的拉通将形成多个城市级核心商圈，从而完成多核化发展需要的同时更拉近城市群距离。项目区域规划分析项目区域资源分析2007年，宁乡县经济总量迈上新台阶。全县生产总值（GDP）突破200亿元，达到207.23亿元，比上年增长15.3%。其中第一产业增加值37.46亿元，增长6.8%；第二产业增加值112.51亿元，增长18.3%；第三产业增加值57.26亿元，增长15.5%。2003～2007年全县生产总值年均增长14.04%。按常住人口计算，全县人均生产总值16675元，比2000年增长164.9%，翻了一番多。经济结构调整取得新进展。在全县生产总值中，三次产业结构由上年的19.5∶52.2∶28.3调整为18.1∶54.3∶27.6。由于新型工业化有力推进，工业增加值占生产总值的比重比上年提高3个百分点，推动第二产业增加值占生产总值比重也比上年提高2.1个百分点。生产性服务业支撑作用加大，实现增加值11.61亿元，比上年增长17.6%，加快2.9个百分点，拉动全县经济增长1.01个百分点，贡献率为6.6%。非公有制经济快速发展，实现增加值139.05亿元，占生产总值的比重为67.1%，比上年提高1.2个百分点；新型城市化稳步推进，全县城镇化率35.32%，比上年提高4.02个百分点。经济总量大幅增加。2008年，全县生产总值（GDP）282.41亿元，比上年增长16.0%。其中第一产业增加值50.31亿元，增长7.8%；第二产业增加值161.83亿元，增长19.6%；第三产业增加值70.27亿元，增长14.0%。按常住人口计算，全县人均生产总值22659元，比上年增长15.6