研发项目阶段性进展报告

瑞都置业·江南水乡商业营销策划案癸巳年农历八月十二全镇国土面积153平方公里，耕地面积3683.6公顷。全镇下辖23个行政村1个社区，183个村（居）民小组，12151户，总人口42219人。毛李集镇是毛李镇政府所在地，集镇面积4.5平方公里，总人口7000人，其中非农人口5000人，常住人口4500人，流动人口2500人.小型村级集镇6个，为瞄集、钟桥、南岳、鲁店、窑场、借粮湖中心村。毛李概况项目概况目录一、产品设计的二次深化与提升1、规划调整建议及硬件要求2、产品软实力的提升二、产品定位、业态定位、推广主题及策略三、招商、销售、后期运营管理1、招商与销售2、运作模式3、招商的优惠政策四、广告物料制作方案一、产品设计的二次深化与提升1、规划调整建议及硬件要求1.1、小区南北主通道定位为：商业步行街。除满足消防灭火时消防车通过外，其它机动车辆及摩托车等一律不得入内。1.2、K区商业定位为：餐饮美食。设计时必须考虑油烟污水排放与周边环境的要求。原规划命名“宽街”结合推广需要更名“金市”一、产品设计的二次深化与提升1、规划调整建议及硬件要求餐饮美食餐饮美食餐饮美食餐饮美食1.3、东市定位为：娱乐休闲配套。原规划“宽街”结合推广需要更名“东市”a、考虑客栈(快捷商务酒店)、网吧、美容保健机构对建筑结构设计的要求。汽车客运站规划设计时考虑候车厅、残疾人无障碍设施、汽车修理的相关配套。一、产品设计的二次深化与提升1、规划调整建议及硬件要求b、其它配套商业如银行、邮局、快递、书店、服装鞋帽、社区卫生服务站、警务室等按通用型商业做建筑结构设计。c、街头临时小摊位统一规范制作，满足地方小吃、小商品商贩的活动空间。1.4、街道路面的要求：材质与色调的统一运用，做到青砖白墙黛瓦石板街，飞檐翘角琉璃瓦。万不可为节约成本做水泥路！！否则会出现“西装领带解放鞋”不协调状况。一、产品设计的二次深化与提升1、规划调整建议及硬件要求一、产品设计的二次深化与提升1、规划调整建议及硬件要求1.5、园林绿化、景观小品、夜景灯光、导视系统、店面招牌的要求。a、建议使用已成材的树木，树杆直径不能太细。适当点缀爬墙类植物或藤类植物。景观小品或淳朴自然或精巧雅致与周围环境相得益彰。b、夜景灯光有利于营造商业氛围。一、产品设计的二次深化与提升1、规划调整建议及硬件要求1.6、园林绿化、景观小品、夜景灯光、导视系统、店面招牌的要求。1、规划调整建议及硬件要求1.6、园林绿化、景观小品、夜景灯光、导视系统、店面招牌的要求。一、产品设计的二次深化与提升c、在小区内关键节点设置导识牌，增强方向感。1、规划调整建议及硬件要求1.6、园林绿化、景观小品、夜景灯光、导视系统、店面招牌的要求。一、产品设计的二次深化与提升d、店招材质、颜色、大小要与周围环境吻合。因为我们不仅要打造成功项目，更要打造精品项目，我们在用心做这个项目，并且投入120%的努力.我们对这个项目充满期待，甚至于开发商自己。这么多要求是不是太苛刻？请相信我们，追加部分投入将换来更多商业回报！一、产品设计的二次深化与提升2、产品软实力的提升优秀的产品，要用优秀的文化去充实。做到形神兼备。2.1、文化配套设施的设置。建“毛李噶始公社”文化馆，塑毛主席全身雕像，聘终身荣誉馆长陈功德，配文化馆解说员，刷墙体革命口号、添农家道具蓑衣斗笠、扬谷机、独轮推车、扁担、石碾、犁等。主题式(红色革命主题、农家耕渔主题)3D互动墙体浮雕。毛李“噶始公社”文化馆示意图标语口号上墙石碾耕犁扬谷机独轮推车一、产品设计的二次深化与提升2.2、产品软实力的提升——3D互动墙体浮雕。市井生活主题市井生活主题增强趣味性，延长消费者购物、观光时间。引导人流动线，减少商业死角！3D互动墙体浮雕——红色革命主题一、产品设计的二次深化与提升2、产品软实力的提升参考图片参考图片2.3、产品软实力的提升一、产品设计的二次深化与提升鄂中地区最大的毛主席雕像。为什么要设毛主席雕像？一、产品层面强化红色主题，造势宣传推广二、社会意识形态：树立正确的社会主义价值观一、产品设计的二次深化与提升2.4、产品软实力的提升——与市民间学会组织合作。积极促成荆门市散文杂文学会、荆门市诗词学会、荆门市书法楹联协会、荆门市摄影家协会艺术创作采风基地落户本项目.通过文化带动旅游，旅游聚集人气，人气支撑项目。女诗人雷月波原创文艺作品一、楹联借粮湖、彭总湖、长南宋湖湖藏珍宝，毛李当然快慰；桂花鱼、罗非鱼、青鲢鳙鱼鱼跃龙门，沙洋能不腾飞？二、《一剪梅·赞毛李民间腰鼓队》喜织稻田千重浪，放下橹桨，便进舞场。大红腰鼓朝天梆，有大姑娘，有老亲娘。古来工农兵学商，独成一体，各自成行。今农身份突变样，朝农暮商，舞不拿枪。一、产品设计的二次深化与提升2.4、产品软实力的提升——与市摄影家协会合作。联合摄影家协会举办摄影艺术展一、产品设计的二次深化与提升2.4、产品软实力的提升——与婚纱摄影机构合作。婚纱影楼外景拍摄基地一、产品设计的二次深化与提升2.5、产品软实力的提升争取镇、市、省各级管理职能部门的支持！寻求商业机构合作。a、委托镇委宣传部成立“嘎始公社”文艺演出队，配合旅游团商业演出，甲方免费提供演出地点。“嘎始文化”既是本项目推广一大卖点，也是毛李镇的无形资产，开发商与镇政府要通力合作，让“噶始文化”重新焕发蓬勃生机，把“噶始公社”打造成毛李镇的金字招牌，让毛李唱响湖北，唱响中国!一、产品设计的二次深化与提升2.5、产品软实力的提升争取镇、市、省各级管理职能部门的支持。寻求商业机构合作。b、争取镇政府支持向荆门市旅游局申请本项目“荆门市重点旅游景点”，举行授牌仪式，借势新闻炒作。c、委托镇政府招商引资，引入民间资本，开发长湖旅游风景区。d、委托市旅游局向省旅游局申报“湖北省重点旅游景点”。e、借“省、市重点旅游景点”招牌与省内各主要市、县旅行社签定合作协议。1、有了优秀的旅游产品可以丰富旅行线路增加旅行社收入。2、为项目带来常年游客，庞大人气提供商业永续繁荣。3、优化地方产业结构，促进就业，增加税收及农民收入。4、塑造瑞都置业品牌，形成一套自己的房地产开发运营模式，别人有“万达房地产开发模式”，我有“瑞都房地产开发模式”。一、产品设计的二次深化与提升2.5、产品软实力的提升的现实意义探索并走出一条适合县乡镇的“商业地产＋旅游产品”模式。即：依托当地自然旅游资源优势，发掘弘扬地方文化，以特色建筑为载体，灵活多业态组合，提升乡镇面貌，促进地方就业增加农民收入实现互利多赢。复制模式，帮助企业走上快速扩张之路。“瑞都房地产开发模式”简析二、产品定位、业态定位、推广主题及策略1、产品定位第一次定位：毛李镇第一优质大盘镇中心·配套全·品质优第二次定位：二、产品定位、业态定位、推广主题及策略1、产品定位最终定位：致力打造湖北著名乡镇旅游地产千里长湖·灵秀毛李瑞都二、产品定位、业态定位、推广主题及策略2、业态定位——种业态平图布局文化馆特产展示交易中心娱乐休闲配套餐饮美食二、产品定位、业态定位、推广主题及策略2、业态定位——子业态分区种业态：娱乐休闲配套。建筑面积约8500㎡子业态：旅行社、客栈(快捷式商务酒店)、美容保健、网吧、银行、邮政、通讯、服装鞋帽、零售小摊位（小吃、小商品、报刊杂志）、社区卫生站、警务室等。原规划设计“东街”，因推广需要命名为“东市”二、产品定位、业态定位、推广主题及策略2、业态定位——子业态分区原规划设计“西街”，因推广需要命名为“西市”a、文化馆：建筑面积约：3300㎡文化展示、文艺演出、艺术创作采风基地b、特产展示交易中心：建筑面积约6600㎡农副产品（长湖鱼糕、银鱼、荸荠、京山石碾米、国宝桥米、十里风干鸡、金龙泉啤酒、屈家岭鹿酒、盐池老酒、钟祥蟠龙菜、葛粉、东宝八角雪枣、漳河绿茶、仙居蜂蜜、栗溪香菇木耳、十牌豆制品、荆州小胡鸭、洪湖莲子、松花皮蛋、监利苦荞酒、潜江尝香思）工艺礼品（沙洋县红蝠工艺品厂蛋画，日出玉业公司玉雕、楚简，圆宝斋文化公司书法绘画、壹飞旅游米黄玉、水晶工艺品）种业态：文化馆+三地(荆荆潜)特产展示交易中心文化馆特产交易特产交易金三角示意图三地(荆荆潜)特产展示交易中心辐射区域二、产品定位、业态定位、推广主题及策略2、业态定位——子业态分区原规划设计“宽街”，因推广需要命名为“金市”子业态：K3号楼：荆门美食。毛李全鱼宴、郭场鸡、钟祥童子鸡、风味鸭等K5号楼：荆州美食。观音垱财鱼火锅、公安牛三鲜火锅、洪湖鸭子火锅、杜婆鸡等。K7号楼：潜江美食。五七油焖大虾、小李子油焖大虾等。K9号楼：营养早餐。商务简餐、西餐、咖啡语茶。种业态：餐饮美食。建筑面积：750㎡/栋X4=3000㎡二、产品定位、业态定位、推广主题及策略3、推广主题致力打造湖北著名乡镇旅游地产千里长湖·灵秀毛李瑞都玩在东市，赏长湖碧波美景！乐在西市，看“嘎始公社”演出！品在金市，吃荆楚特色美食！招商热线：880XXXX销售热线：8806666长湖是湖北省第三大湖泊,位于荆门、荊州、潜江市三市交界处，流域面积2000多平方公里！“五湖之镇名毛李，盛产鱼蟹和荸荠”，这里物产丰富，民风淳朴。“田肥水美稻如金，湖宽域广荷似碧”这里风光宜人，如诗如画！有潘家台、王家台、月台、渔歌早唱、仙桥夜月、白羽破金等“三台八景”。灵秀毛李—世外桃源，欢迎您！3.1、玩在东市，赏长湖碧波美景！二、产品定位、业态定位、推广主题及策略3、推广主题3.2、乐在西市，看“嘎始公社”演出！二、产品定位、业态定位、推广主题及策略3、推广主题在这里，您可以瞻仰鄂中地区最大的毛主席雕像，欣赏原滋原味的嘎始公社文艺演出和文化展馆。久违的耕犁，敦厚的石碾，独轮车、扬谷机、斗笠蓑衣……这些是否唤起你儿时的记忆？来到这里，仿佛穿越时空，回到那激情燃烧的革命岁月！3.3、品在金市，吃荆楚特色美食！二、产品定位、业态定位、推广主题及策略3、推广主题楚国的宫廷菜长湖鱼糕入口细嫩、鱼味悠长柔软；长湖银鱼味道鲜美、营养丰富；刁子鱼形如柳叶，肉质鲜美；观音垱的财鱼火锅、洪湖鸭子火锅、公安牛三鲜、潜江油焖大虾……毛李金市，吃货的天堂！二、产品定位、业态定位、推广主题及策略3、推广主题3.4、推广前期注意事项a、请镇政府或甲方把乘船游长湖的业务先做一部分起来，否则项目推广名不符实！b、现有规划设计效果图商业氛围不浓，显得很冷清，需要调整。为满足项目宣传推广，还需增加部分夜景效果图。c、项目推广需要用一些文学艺术作品，为避免知识产权纠纷，请甲方与女诗人雷月波协调。★观光小艇二、产品定位、业态定位、推广主题及策略4、推广策略a、跳出毛李，在荆门城区设立外展中心。外展中心主推商业，镇里营销中心主推住宅。b、开发商要下决心塑造优质项目，镇政府全力支持，策划团队有信心打造精品楼盘。c、主推“事件营销”，常规宣传平台配合，软硬兼施。三、招商、销售、后期运营管理商业地产商业地产商业地产是个系统工程！三、招商、销售、后期运营管理后期管理招商销售持续旺场永续繁荣典型案例：金银岛一期。招商入驻率100%，销售去化100%。重销售招商轻后期运营管理，商户惨淡经营，社会负面影响大，对开发商品牌及后期项目运作带来很大阻力。1、三者关系三、招商、销售、后期运营管理2、招商与销售先后顺序优势：商业售价可以得到较大提升。有利于市场业态经营规划布局和持续繁荣。有利于塑造企业品牌。劣势：资金回笼慢，压力大。通过住宅销售可缓解部分资金压力。先销售后招商先招商后销售优势：能回笼部分资金，减轻现金流压力。劣势：一卖就散，没有统一规划，市场经营混乱。不利于商业售格提升。三、招商、销售、后期运营管理4、招商优惠政策(初步建议)a、签定十年租赁合同免租两年，签约面积达400平方米以上的前五名签约商户提供五万元装修基金。b、签定五年租赁合同免租一年，签约面积达300平方米以上的前五名签约商户提供三万元装修基金。c、协助签约商户办理各类工商税务手续，免费提供企业用工招聘信息，向镇政府争取税费“三免三减半”。四、广告物料制作方案营销中心氛围营造背景墙LOGO东升路旗杆刀旗广告镇中西十字路口墙体广告主要道路跨