江桥长九实业江桥项目营销策划报告

显然这是一个极富创造力的项目214号线华江公路站地铁3项目内部活力商业配套4小面积4.5米LOFT产品梦13/14号线双轨交户户阳台38-45㎡1+1R屋顶花园广阶梯式退台架空层健身会所天然气入户超大面积中央花园场1大虹桥直接辐射区区位问题是如何创造需求，兑现项目应有的价值PART1.项目操作模式判断同策商办类公寓操盘专家上置美兰优湖森宏广场金谊广场万科汇2046万科早城君誉江畔滨江45五角丰达同济晶度创智天地上海国际设计中心建发江湾萃胜创企业家园江桥老街合景峰汇龙湖郦城新城金郡同济城市阳光静安紫苑汇景天地高尚领域苏河湾申能国际伯爵居世福汇天赐公寓赢华国际中鑫国际广场虹桥天街万科虹桥同进理想城贝尚坊复地活力城复地申公馆领航卓越世纪中心世贸纳米魔幻城同策上海操作商办类公寓项目超过40个，市场占有率第一；其中“滨江45”及“同进理想城”由我司自主研究开发并销售；位处本案周边的同类型项目共6个。同策的核心价值——辅助项目决策大量实战操盘经验，深入研究各类客户，为项目定位及营销提供核心支持力同策咨询经历15年的探索与发展,目前在上海区域代理执行项目91个，市场份额高居上海代理行业榜首，代理销售份额占全上海商品房总销售的20%。产品类型涉及公寓、别墅、商铺、产权酒店、酒店式公寓、5A办公楼和综合型商业生活社区。同策上海市场占有量第一同策总计上海西区操作案例达到37个市场占有率第一同策上海西区占有量第一累计客户资源超过18万组宝山区嘉定区闸北区普陀区杨浦区徐汇区闵行区长宁区虹口区松江盛创企业家园二期天居玲珑湾中茂世纪财富广场日月光伯爵天地保利·爱情故事合景叠翠峰保利·梧桐语嘉宝·紫提湾新城金郡常春藤新城金郡龙湖郦城合景领峰路劲翡丽湾嘉新城公馆中建溪岸澜庭嘉亭菁苑江桥老街同进理想城保利·天鹅语保利·星海屿保利·天琴宇保利·湖畔阳光香岛原墅上置美兰优湖远洋博堡远洋香奈中鑫企业广场高尚领域赢华国际万科虹桥龙湖好望山君悦湾天马高尔夫保利·叶上海保利·叶之林保利·叶语同济城市阳光虹桥一号商办类公寓的现实与瓶颈【分享两个热销项目】12年12月开盘，6个月共成交507套，全部售罄近期全市热销酒店公寓案例万科早城12年3月开盘，15个月成交2250套卓越世纪中心12万30万近期全市热销酒店公寓案例项目名称对比项目毛坯价格（元/㎡）价格比万科早城（13108元/㎡）一品漫城234560.56-0.68浦江华侨城19186浦江颐城19194项目名称对比项目毛坯价格（元/㎡）价格比卓越世纪中心（13138元/㎡）银河丽湾16573以loft与平层价差15%计算0.58-0.65阳光家园17343阳光四季园15420铭邦华府16262与周边普通住宅差价30-40%热销成功要素：超高性价比跑量近期全市热销酒店公寓案例商办类公寓的现实与瓶颈【本案区域市场的打法】外环线大区域酒店式公寓市场分析本案的竞争市场确定主要竞争市场：江桥、真新、桃浦板块可能产生竞争的市场：南翔板块及嘉定新城板块安亭板块，由于其导入动线、客户结构及单价结构，与本案竞争微弱，为非直接竞争板块新城金郡合景峰汇晶鼎铂悦818尚品中冶祥腾城市广场中冶祥腾菁英尚都底特律财富天地新城尚上城同进理想城悦合国际广场中环财富杰座嘉印象香馥湾江桥老街万达广场安亭板块嘉定新城江桥板块真新板块桃浦板块次要竞争市场主要竞争市场大区域酒店式公寓市场分析项目名称板块面积段成交单价总价产权年限层高装修标准周边公寓毛坯价格价格比价格系数晶鼎嘉定新城501764582505.552000白银时代(16100)0.970.75-0.93尚品40-601472340-60504.5毛坯0.91铂锐81855-601537384-92504.52000保利天鹅语（15110）0.88新城金郡40-601124240-60504.51500新城金郡(15560)盘古天地（13278）0.720.73合景峰汇50-551126350-60504.5毛坯盘古天地（13278）0.84中冶祥腾城市广场（菁英尚都）南翔板块40-501283551-64504.5毛坯华润中央公园（16367）溪岸澜庭（17051）0.780.75中冶祥腾城市广场（菁英逸品）37-701590958-111504.5毛坯华润中央公园（16367）溪岸澜庭（17051）0.970.93悦合国际广场真新板块50-651940097-126504.51500鼎秀园（18285）0.970.7-0.84中环财富杰座43-901527465-137504.510000.78嘉印象86-11214330120-16050310000.72同进理想城桃浦板块45-551710077-94505.35毛坯阳光水岸（18554）0.92江桥老街江桥板块40-601341360-805031500金鼎香樟苑（18800）中星海上名豪（16833）0.630.7香馥湾60-9017250100-15070330000.750.84万达广场40-601513760-90504.515000.720.81主要竞争市场LOFT与公寓比值0.7-0.84，次要竞争市场比值0.75-0.93次要竞争市场主要竞争市场大区域酒店式公寓市场分析主要竞争市场月均去化14.4套，次要竞争市场月均去化19.9套项目名称板块总建筑面积已推体量已售体量在售存量去化速度（套/月）未来预计供应量13年下半年供应量预计14年供应量晶鼎嘉定新城17257172571300142563.542564256-尚品1786217862178392311.42323-铂锐81819870198701403558351.1758355835-新城金郡26973269732677320029.3200200-合景峰汇1000049045380491099638.8613511756144390中冶祥腾城市广场（菁英尚都）南翔板块29258292582894531341313313-中冶祥腾城市广场（菁英逸品）3871338713239981471514.11471514715-悦合国际广场真新板块8000050733225662816713.55742342816729267中环财富杰座319813198128751323022.532303230-嘉印象36941369413152054213.954215421-同进理想城桃浦板块9600033218332181008029.1728622454648316江桥老街江桥板块307383073814807159313.11593115931-合计99167211.3242171120198121973次要竞争市场主要竞争市场大区域酒店式公寓市场分析项目名称板块总建筑面积已推体量已售体量在售存量去化速度（套/月）未来预计供应量13年下半年供应量预计14年供应量晶鼎嘉定新城17257172571300142563.542564256-尚品1786217862178392311.42323-铂锐81819870198701403558351.1758355835-新城金郡26973269732677320029.3200200-合景峰汇1000049045380491099638.8613511756144390中冶祥腾城市广场（菁英尚都）南翔板块29258292582894531341313313-中冶祥腾城市广场（菁英逸品）3871338713239981471514.11471514715-悦合国际广场真新板块8000050733225662816713.55742342816729267中环财富杰座319813198128751323022.532303230-嘉印象36941369413152054213.954215421-同进理想城桃浦板块9600033218332181008029.1728622454648316江桥老街江桥板块307383073814807159313.11593115931-合计99167242171120198121973在售项目存量9.9万㎡，2014年集中上市12.19万㎡次要竞争市场主要竞争市场沪嘉高速外环高速曹安公路沪蓉高速本案主力竞争板块项目客户特征泛区域客户为主投资类客户为主商办类公寓市场的现实与瓶颈【现实】上海外围区域酒店式公寓售价低于住宅【瓶颈】核心客群为低门槛投资客户关注性价比若本案采取常规操作模式项目定位为【轨交·4.5米·纯LOFT社区】则不可避免的问题【客户局限】—以江桥为主的泛区域投资客户的争夺战【低价战争】—追逐低总价性价比，市场平台价格13800元/㎡不同的打法【大区域内的同进理想城】14000元/㎡12-1012-1214400元/㎡13-0315400元/㎡13-0516200元/㎡区域客户过渡到全市性客户，超过70%客户自住，实现项目溢价16%同进理想城的成功要素充分挖掘自住使用性可能，阳台、煤气入户、超高层高附加值同进理想城的成功要素8.4m4.2m楼上楼下户型特色解析1、5.4m层高：可隔双层、可挑高超高附加值，且灵动空间2、拥有挑高阳台：强化其产品的生活功能性3、煤气入户：大大节省了电力的使用并且进一步强化生活的舒适型全上海首个“卖社区”的LOFT项目，将体验式营销贯穿到项目执行同进理想城的成功要素全市型媒体推广，51MYFUN电商及星尚媒体效果最佳，针对性定向短信投放菁英E购服务包1、全淘宝资源主力配合2、100万条短信持续轰炸3、专属CC团队全力配合4、第4季度PR活动整体打包5、成交礼品以及成交抽奖礼同进理想城的成功要素对本案的启示【一、撒更大的网钓更好的鱼】为项目产品理想找到匹配的客户全市型客户的导入使项目持续溢价与销售速度得到保证对本案的启示【二、充分挖掘自住需求】自住需求的挖掘提升项目的最终使用性吸引自住客进场的同时，有效影响了高端投资客对本案的启示【三、坚持卖社区坚持体验式营销】功能配套满足居住梦想配套的展示与营销前置化才能卖出项目的价值本案PK理想城类似的开发模式本案价值如何挖掘PART2.重新审视项目价值项目价值再梳理1“大虹桥”之于本案的价值江桥是大虹桥核心区内的直接辐射板块“大虹桥”赋予了本案4大提升价值A、产业——大虹桥产业新格局带来高端产业人口及创业型人才，将改变区域客户结构B、人口——大虹桥区域人口将迅速膨胀，外来的人口导入带动大量的自用需求C、商业能级——大虹桥核心区商业能级定位高端D、交通——拓展性的交通结构带来新的外部客户导入可能江桥板块大虹桥区域本案理想城江桥商务区临空产业园长风生态商务区核心区1期西郊商务港九亭现代服务业聚集区七宝生态商务区本案虹桥开发区外环中环内环虹桥商务区成熟型商务区虹桥开发区世贸商城租金：5-6元/㎡/天SOHO中山广场售价：5万/㎡临空产业园卡帝乐大厦租金：4.5元/㎡/天旭辉虹桥国际售价：2.3万/㎡成长型商务区长风商务区北岸长风租金：3-4元/㎡/天赢华国际售价：3.1万/㎡江桥商务区兆地商务金座租金：2.5-3元/㎡/天悦合国际售价：2万/㎡西郊商务港E通世界租金：1-2元/㎡/天九亭现代服务业九新商务大厦租金：1.5-1.8元/㎡/天开发或待开发商务区虹桥商务区瑞安虹桥天地租金报价：6元/㎡/天申虹大厦租金：5元/㎡/天七宝商务区开发建设状态，万科项目、华润项目项目价值再梳理A、产业——大虹桥产业新格局带来高端产业人口及创业型人才，将改变区域客户结构项目价值再梳理A、产业——大虹桥产业新格局带来高端产业人口及创业型人才，将改变区域客户结构虹桥商务区面向长三角、服务长三角，主要发展商务商贸、物流、房地产、会展、创意设计、专业服务等产业，带动研发、展示等延伸产业2015年，大虹桥产业以商务服务为主，覆盖上海，辐射长三角企业总部、功能性投资贸易机构：50家500—700家：各类配套企业地区生产总值预期达到：370亿元大虹桥的人口导入强度、层次比肩陆家嘴大虹桥区域总人口增长速度推导预估人口数年限201