江苏宜兴官林镇恒生时代广场商业项目营销策划方案_67P_上海大通

宜兴官林镇恒生时代广场项目营销策划方案目录市场篇——地块价值分析市场篇——城市基础分析市场篇——零售市场概览与分析销售策划篇3142649目录第一部分市场篇——地块价值分析•土地规划指标分析•地块规划布局图分析•地块四至展示图•沿街面商业价值表述•周边居住环境状况分析•地块SWOT分析•地块价值分析总结地块价值分析土地规划指标•总用地面积：32824平方米•总建筑面积(不含保温层面积)：39576平方米•地上建筑面积：39456平方米其中：一层商业建筑面积：15278平方米；二层商业建筑面积：12910平方米三层商业建筑面积：6717平方米；四层商业建筑面积：4462平方米•机房层建筑面积：80平方米•地下建构筑物建筑面积：120平方米•用地性质：商业•容积率：1.20•建筑密度：48.89%•绿化率：10%•机动车停车位：206辆•非机动车位：3026辆地块价值分析地块规划布局图总平面图地块价值分析地块四至展示图东项目东临新宜金公路；项目东侧为远程电缆厂；项目由东前行，可至滆湖度假村；新宜金公路为南北向双向交通主干道；南项目南侧聚集了一些工厂厂房；项目南侧不具有良好的可视性和可及性；西项目西临东虹路；东虹路路段绿化景观较好；整体车流量较少；基本无商业设施；北项目北临远程路；北侧与官林国际大酒店隔远程路相望；具有较好的可视性；临远程路有约200米长的展示面；地块价值分析地块四至展示图①东侧：通往滆湖度假村②南侧③西侧：东虹路④北侧：官林国际大酒店⑤地块内部41325地块价值分析•项目的四至分析将对本项目未来的平面布局、业态分布产生比较重要的影响；•项目的四至分析将涵盖以下几个方面以确定项目不同临街面的商业利用价值：车行便利程度道路基础设施条件对外可视性和展示效果商业利用价值东虹路交通干道路况好长约200米高远程路较好路况较好可视性和展示效果佳高新宜金公路交通主干道路况好较弱低地块北侧无车行可行性/差无•项目周边道路均为新修道路，路况较好；•项目周边商业设施较少，仅在本项目的北侧有官林国际大酒店和京都娱乐城；•项目距离官林镇商业发展相对成熟的凌霞北路约有2公里路程；•项目北侧的部分工厂将在近几年内全部拆迁，未来将大大改善项目四周的可视性。地块价值分析沿街面商业价值表述商业价值最高商业价值相对较好商业价值差商业价值较差地块价值分析周边居住环境状况分析地块价值分析•从2008年底开始，官林镇的房价开始逐渐增长，诸如一些已入住的小区，例如牡丹苑、金色华庭、滨湖小区、紫京小区、阳光花园等等，因为价格的提高，入住率并不是很高。而即将开盘的尚岛豪庭以及君临天下，居民的购买热情并不是很高。•目前整个官林镇在售住宅项目数量不多，普通住宅价格大多在3000—4000元/平方米这个价格范围内，相对于高档别墅而言，该价格要便宜到一半左右，而官林镇的别墅价格从今年年初开始便有猛涨趋势，如今别墅的价格大约在9000—10000元/平方米。•目前官林镇住宅项目主要集中在本项目的西侧，而本项目周边目前居住人口相对分散，但索性区域道路状况便捷，各区域均可方便达到本项目。楼盘名称地理位置价格（元/平方米）小区年限牡丹苑曙光路南90002000年以后金色华庭育才路西40002000年以后滨湖花园官东路东38002000年以后紫京花园大田路东33002000年以后阳光花园长安街东95002000年以后地块价值分析项目SWOT分析优势劣势威胁机会•项目临近两条南北城市主干道，交通便利；•较长的沿街展示面，可视性和可及性俱佳；•项目北侧的官林国际大酒店和京都娱乐城未来会为本项目带来一定的消费人群；•官林镇市场缺乏优质零售物业；项目将成为区域标杆性商业项目。•项目所处区域与传统商业中心存在距离；•区域缺乏成熟的零售氛围和潜在消费人群；•项目周边新宜金公路为快速道路，难吸引人群驻足消费；•地块呈狭长形，地块部分区域进深较窄。•全新零售业态的发展存在一定的空间；•特色、规模化、专业化的零售亦存在市场机遇；•多功能商业物业品种的协同效应带来的潜在物业增值。•本项目为区域第一个全新零售物业，市场存在较多不确定性；•宏观调控政策可能带来的市场风险。地块价值分析地块价值总结通过SWOT分析导出项目定位需要从何下手，重点又在哪里？让我们在提炼一下，可以说本项目的土地价值这部分总结为三点：•从地块条件来看，地块整体呈现长方形，且临街面较长；•从周边配套来看，环境道路条件较好，距离政府机构较近；•从周边商业环境来看，项目周边人口少、商业基础差、商业设施少。根据这三点引伸出，本项目定位需关注的三点：•因区域商业环境较差，因此必须对本项目进行精准的定位，找到合适的市场切入点；•因区域人口较少，本项目消费群体必须扩大人口辐射半径；•因项目临街面长，此点必须充分利用，发挥最大的商业价值；以上我们从地块的客观情况对项目定位做了基础的关注点，后面报告部分会在这三点的基础上做详细的分析。地块价值分析第二部分市场篇——城市基础信息•城市历史文化介绍•官林重镇风采•宜兴区域位置图分析•官林镇区域位置图分析•宜兴城市规划分析•宜兴城市基础信息•官林镇经济水平状况•宜兴经济水平及周边城市比较分析•城市基础信息总结城市基础信息城市基础信息•宜兴城市文化形成的人文特色使得宜兴人具有怎样的特点和喜好？•宜兴城市的整体位置和规划为本项目带了怎样的发展契机？•宜兴城市的人口与经济环境为本项目提供了怎样的基础？城市基础信息宜兴历史文化介绍宜兴陶瓷被誉为“东方明珠”，紫砂、均陶、精陶、青瓷、彩陶“五朵金花”各放异彩；独步千秋的紫砂陶更为世界一绝。有着5000多年制陶史和2200多年建县史的陶都宜兴人文景观相当丰富，可谓人杰地灵，人文荟萃，素有“教授之乡”、“书画之乡”的美称。在这里，出现过三千多位教授，21位国家两院院士，所以当地人对教育十分推崇和尊重。对教育以及对孩子的培养很重视；略带小资情调；乐得清闲与享受。紫砂陶艺教授之乡宜兴人特点城市基础信息官林重镇风采人文地理重镇风采产业特色官林镇位于宜兴西北区，镇域面积124平方公里，人口8万。官林镇地处太湖流域，水产资源丰富，也是宜兴市重要的工业经济中心。官林镇以工业化促进城镇化，以城镇化推动现代化，利用自身工业优势，大力发展线缆行业，被誉为“中国国际电缆城”，电线电缆销售量占到全国总量的10%。“中国经济强镇”、“全国文明镇”、“国家卫生镇”、“全国重点镇”、宜兴西北地区政治、文化、交通、商贸中心。城市基础信息宜兴区域位置图宜兴地处经济发达的长江三角洲中心环太湖地带，位于江苏省南端、太湖西岸，与浙江、安徽两省交界，东距上海180公里，西距南京135公里，南距杭州125公里。城市基础信息官林镇区域位置图城市基础信息官林镇位于宜兴市西北区域，紧靠滆湖西岸，与市中心直线距离约为20公里，距离无锡市57公里，距离常州市42公里。主要由S240省道连接官林与宜兴市。官林镇宜兴市无锡市常州市宜兴城市规划分析城市空间规划：市域形成一片一轴的发展格局。其中，“一片”为东部中心片区；“一轴”为西部官林—徐舍—张渚—太华城镇发展轴。市区形成“一核三组团”的空间结构形态。其中，“一核”为以龙背山、东氿公园为绿核；“三组”团为宜城、丁蜀、滨湖新城。城市基础信息宜兴城市基础信息•全市总面积2038.7平方公里，宜兴市辖官林、丁蜀等14个镇，4个街道办；•至2009年末，宜兴市户籍总人口107.18万人，其中城镇人口54.69万，占全市的51.02%；•2009年，宜兴市GDP总量到达680亿元，财政总收入达到108.33亿元，其中一般预算收入45.02亿元，城镇居民人均可支配收入及农民人均纯收入分别达到23201元和11230元。城市基础信息官林镇经济水平状况城市基础信息官林镇国内生产总值及财政收入02040608010012014020062007200820090.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%GDP财政收入GDP增长率财政收入增长率官林镇国内生产总值（GDP）近年来呈现高速发展的趋势，在2007年突破100亿元大关之后，至2009年，缓慢下降至9%的增速。2008年，官林镇的工业销售成绩连续八年名列宜兴第一，以不到宜兴5%的地域、7%的人口创造了宜兴四分之一的工业销售业绩。宜兴市国内生产总值及财政收入0100200300400500600700800200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%GDP财政收入GDP增长率财政收入增长率宜兴整体经济水平单位（亿元）宜兴市国内生产总值（GDP）近年来先高后稳的发展趋势，在2007年突破500亿元大关之后，至2009年，缓慢下降至16%的增速。2010年8月15日，宜兴市在2010年全国县域经济基本竞争力与科学发展评价报告揭晓，蝉联全国县域经济基本竞争能力第六位。城市基础信息宜兴市与周边主要城市间的比较（2009）经济指标吴江昆山江阴宜兴金坛小结人口规模（万人）79.7269.99120.35107.1821.22位居前列GDP（人民币亿元）850.201750.081713.36680.68261.4较于后列GDPGDP增长率13.3%16.0%11.60%11.7%10.3%相对较慢人均GDP（人民币元）1066482500471423646350812318位于后列零售总额（人民币亿元）148.36241.82348.12249.8896.0总量相对较大增长额增长率18.6%19.8%18.67%18.9%10.0%发展很快人均可支配收入（人民币元）2761527609271192320121681位于中等•通过对比得出宜兴相对繁荣，发展潜力强的特点。•上表中所列的城市均为国内经济发展状况位于前列的三线城市，良好的经济基础为城市的发展提供了良好的经济支撑。城市基础信息宜兴城市介绍——综合结论从上述有关宜兴的文化、人口、城市规划、及经济状况的判断中得出以下四点：1、城市的人文特性，引发我们对教育培训产业和特色产业的考虑；2、三线城市位于前列的GDP总值和GDP人均值为印证了城市的投资能力；3、零售总额和零售增长率的水平甚至高于比宜兴GDP整体水平高的城市，印证了宜兴较强的消费支撑力；4、虽然项目所在位置是官林镇，但宜兴经济发展的影响依旧能辐射到本项目所在。总结：从城市的基本状况为本案的产品定位方向提供了一定的建议思考，以及为本案合理定位定下了基调。城市基础信息第三部分市场篇－零售市场概览与分析•宜兴城市发展规划•宜兴区域主要商圈分布图•人民路商圈介绍•新天地商圈介绍•大润发商圈介绍•现代生活广场商圈介绍•宜兴商圈对本项目的借鉴意义零售市场概览分析零售市场概览与分析*•各大商圈在宜兴的布局，为本案的定位提供了何种思考？•各大商圈的业态组成，结合本案的业态组合，为本案的定位提供了多元化的方向？•各大商圈的优势劣势，为本案的定位，提供了哪些借鉴？*说明：由于本项目所位于的官林镇并没有能够同本项目类比的商业项目，所以我们将类比项目的范围扩大到整个宜兴市中心城区。零售市场概览分析宜兴城市发展规划老城区城东新区城市发展规划方向城市发展规划：•随着城市化进程，宜兴主城区将主要向东拓展，新的宜兴城市中心区将包括宜兴老城区和城东新区；•宜兴未来城市的整体规划中，工业产业将往北发展，居住将往东发展；对本项目影响：•本项目不处于未来城市发展主轴上；•项目与宜兴未来城市发展中心存在一定距离，未来较难吸引宜兴主城区的消费者。零售市场概览分析宜兴主要商圈分布图人民路商圈新天地商圈大润发商圈现代生活广场商圈零售市场概览分析人民路中心商圈编号项目名称物业类型1华地百货（和信店）百货2大统华超市3蛟桥河步行街步行街4天健医药商场（国美）电器5新东方百货百货6华地百货百货7宜兴影城影院8五星电器电器•沿人民路沿线两侧分布，零售商业的核心集中在人民路和解放路交叉的十字区域；•人民路商圈是目前宜兴市内最为成熟和繁华的商业街区；•本