江苏溧水赤城大厦项目整合营销策划提报-105PPT

溧水◎赤城大厦项目整合营销策划提报第一部分市场竞争环境分析城市研究•真山真水、生态之城。•典型的县域经济，对外辐射力弱，经济上自觉接受南京的有效辐射。溧水——百里秦淮源头的明珠，是一个物产富饶的国家级生态示范县区。公元591年建县，至今已有1400多年历史。溧水——南京的南大门，距南京仅42公里，是南京国际空港第一县，总面积1067平方公里，人口41万，下辖八个镇，一个省级开发区。城市概况地理位置全县设8个镇、1个省级开发区。全县有40.28万人口，总面积983.45平方公里(不包括石臼湖水面)，人口密度410人/平方公里。城市概况行政区划对外：公路方面：宁高、宁杭、宁常3条高速、一二级公路共7条，快速沟通苏、乎、浙、皖；水运方面：经秦淮河、石臼湖可直接到达长江。距南京新生圩港56公里；铁路方面：规划中的宁杭高铁途经县城，距规划中的京沪高铁南京南站仅40公里；航空方面：距华东第二大空港南京禄口国际机场仅13公里；•对外，初步形成公路、铁路、内河、航空相结合的立体交通网络。城市概况交通区位•五年来，溧水经济稳步发展，03年以来呈明显加速上扬态势。•增速排名较高,但总量排名位次落后。49.6561.0475.8983.03102.5128.215.1%22.9%24.3%20.0%22.0%25.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0204060801001201402002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP增加值（亿元）同比增长率城市经济经济发展•“汽车、制药、食品、金属”等四大支柱产业的兴起标志着溧水工业已向资本和技术密集型方向转变。2007年上半年，全市三次产业结构由2001年的17.2：50.5：32.3演进为8.6：59.5：31.9；第二产业比重提高了约9个百分点。以服务业为核心的第三产业所占比小幅下降，经济发展的主要推手是以工业为代表的第二产业。城市经济产业结构小结作为南京的南大门，溧水县经济自03年以来进入一个快速发展的新局面，虽然起点不高、整体基础较为薄弱，但发展后劲十足。生态之城，山水资源丰富，已逐渐成为南京的后花园，区域房地产市场特别是高端项目对外吸引力增强。经济结构不尽合理，工业的高歌猛进与服务业的不温不火形成鲜明对比。房地产市场研究房地产市场研究发展历程起步期（2000年以前）快速发展期（2000-04年）再次发展期（06年下半年-07年）理性回归期（04-06上半年）持币观望期（08年上半年）溧水县城内无商品房小区，居民通过单位集资建房货自建房解决住房。溧水房地产进入快速发展通道。销售价格从980元/平米发展到1800元/平米。宏观政策效应产生，需求下降，市场销售压力明显，出现供大于求的现象，整个房地产市场进入了理性的调整阶段，县城房价在2000-3000元/平米价位盘整。2007政策年效应产生，走出直升通道，市场开始降温。政策影响逐渐被市场消化，大量开发企业和知名代理公司进入，溧水市场也迎来了有一个快速发展期，房价处于不断攀升状态。供销市场旺盛，季度销售量屡创新高。去化速度加速，累计供销比一路下滑，截止到07年3季度为1.2。房地产市场研究供销市场140平米以下的房源成为销售主力，随着房价不断攀升，80-100平米的房源成交量逐步上升。.80-100平米和120-144平米的房源上市占比最大。房地产市场研究供销结构07年开始，溧水商品住宅销售价格进入快速通道，07年3季度，溧水商品住宅均价过3000元/平米大关，为3292元/平米。房地产市场研究成交价格与南京房地产市场大气候契合，溧水房地产近几年发展迅速，供销量及销售价格进入快速通道，但受制于国家宏观调控，08年上半年市场开始降温，持币观望现象出现。房价不断攀升，80-100平米的销售占比逐渐升高，成为市场接受度最高的面积段。商品住宅累计供销比呈不断下滑的走势，截止07年3季度为1.2；08年上半年，销售市场表现不佳，预计累计供销比有一定程度地回升。销售价格屡创新高，某些普通商品住宅的价格已超过4000元/平米大关。小结地块价值研判位置是根本本项目处于溧水县，常溧路东段，呈四方形项目位置项目本身呈四方形；北临常溧路；属于溧水老城范围之内；常溧路地块四至范围图示项目四至西侧与现有小区宏进佳苑紧邻东侧为普通民房北侧常溧路南侧为现有第三中学宿舍，距离相距较近地块北东西南城市规划原属老城地块周边交通条件交通状况地块周边公交线路为1路、4路、7路，到达市区，站台即在项目周边本地块－－宁高高速：3.6公里本地块－－汽车总站：0.9公里本地块－－城南新城：2.5公里汽车总站城南新城宁高高速优质地块地块印象东西南基地印象基地条件影响着整个项目成败的关键，是开发企业进行项目决策的重要考虑因素：地块区属为溧水老城区，相距中心商圈不远，区属优势明显；未来地块发展依然为老城配套，但并非未来居住发展主要片区；地块形状呈似四方形，地势平坦，地块平整完毕，具备较好的开发条件；地块道路交通系统完备，易达性好；周边生活配套齐全；典型个案君悦华庭典型个案常溧路文昌路龙山路龙岗路秦淮路板桥路本案工商局钟声电脑学院板桥小学■□区位图■□项目概况开发企业：南京中顺房地产开发有限公司地理位置：溧水县永阳镇文昌东街29号物业管理：南京五星物业管理有限公司建筑设计：溧水县建筑设计院施工单位：浙江中凯建设有限公司项目位于溧水县永阳镇新区，整个楼盘占地面积29643平方米，建筑面积4万余平方米。分东区块和西区块，其中东区块（一期）占地面积10000余平方米，建筑面积13650平方米。一期工程为01幢、02幢、04幢、05幢、06幢。沿街为商业用房，内部为住宅。东西南该项目部分楼栋开盘较早，价格由早期的2500元以下上涨至目前的3100元/㎡。■□推盘节奏二期一期在售■□销售价格■□供销结构在售的房源位于一期的3幢和7幢，共计65套，户型为100-108平米的三房一厅；从销售来看，07年开盘至今，网上数据显示，共销售21套，销售率为32.3%；考虑到销售记录滞后的因素，实际成交量要高于网上统计的数据。■□客群分析当地的公务员，如2幢的购买者大多为供电所职员；为了体验乡下生活的南京人；溧水乡镇购房群体；溧水当地部分购房者。君悦华庭典型个案阳光家苑典型个案东■□项目概况开发企业：南京宁欣房地产开发有限公司地理位置：溧水县秦淮路159号物业管理：南京雨田物业管理有限公司建筑设计：溧水县建筑设计院施工单位：南京明辉建筑工程有限公司代理公司：金利威房地产咨询顾问有限公司项目位于溧水县永阳镇新区，秦淮路东侧、龙山东路南侧。总用地面积为92828.1平方米。总建筑面积为111393.1平方米，其中公建面积27355.47平方米（商业面积23529.22平方米）；住宅面积89929.85平方米，容积率1.2，绿地率35.01%，总户数618户，车位为372辆（其中室外停车位168辆）。■□区位图长途车站交通路秦淮路本案龙山路珍珠路青年路通济街金宝市场珍珠桥市场东西南在售房源位于中心景观区，目前6幢房源的销售率为63.88%。售罄■□销售情况阳光家苑典型个案东西南■□供销结构分析010203040506082平米99平米100-110平米110-120平米125平米140平米220平米0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%供应套数销售套数销售率位于中心景观在售房源的供销结构显示，110-120平米成为供销主力，100-110平米的面积段的销售率最高。■□客群分析项目紧邻政府用地，文化中心、体育中心、行政中心、人民医院等近在咫尺，因此医生、教师、公务员成为项目的客群之一；项目学区为溧水三小和省溧中，因此学区房成为本项目的重要卖点，吸引了部分为儿女上学而购房的客群；乡镇年轻人购买婚房为本项目提供了部分有效客户。阳光家苑典型个案■□项目概况开发企业：南京市龙昌房地产开发集团有限公司地理位置：溧水县永阳镇毓秀路80号物业管理：南京龙腾物业管理有限公司建筑设计：南京柏海建筑工程顾问有限公司施工单位：江苏弘扬建设工程有限公司■□项目信息金庭国际花园位于溧水主城区西南面，毓秀路80号，与溧水县中、县二中、教师进修学校为邻，书香人文；1路和3路公交直达本案，南门车站近在咫尺，距南门口仅五分钟车程，交通便利，四通八达，闹中取静；西面紧邻天生桥风景区，南面相依无想寺森林公园，风水宝地，吉宅善居；周边涵盖银行、超市、医院、菜场、学校等设施，生活配套极其完善，地段优势十分明显。本项目占地133亩，总建筑面积112900平方米，商业面积16600平方米，绿化率55％，容积率1.3，楼间距1：1.3。整个小区由20栋多层公寓，4栋花园情景洋房，3栋小高层，600米长商业街以及将近1500平方米的会所，幼儿园组成。典型个案金庭国际花园07年9月推出一期7栋多层和2栋花园洋房07年12月推出一期剩余4栋多层和2栋花园洋房沿街600米商业风情街■□推盘节奏典型个案金庭国际花园面积区间（㎡）户型套数占比85-99两房两厅一卫10028.9%95-110三房两厅一卫10530%119-126三房两厅两卫10330%139以上4房以上3810.1%一期共推出346套普通多层住宅和80套花园洋房，目前已销售240套,去化率56%。一期第一批房源均价3700元/㎡，第二批房源均价4100元/㎡，商业1、2层连卖价格7500元/㎡。■□一期户型配比、价格、去化典型个案金庭国际花园成熟地段配套完善溧水城核心板块，周边学校、银行、医院、书店、餐饮等一应俱全。产品附加值保温层、断桥双层中空、新风系统、食物粉碎机、末端直饮水、指纹密码锁、彩色可视对讲系统。规模总建面12万物业类型涵盖多层、花园洋房、小高层项目的核心卖点—地段、产品附加值、规模典型个案金庭国际花园■□项目概况开发企业：南京中孚置业有限公司地理位置：溧水县永阳镇金蛙号99号物业管理：南京好管家物业管理有限公司建筑设计：南京溧水建筑设计院等施工单位：常州第一建筑工程有限公司等■□项目信息中孚水岸康城占地面积约300亩，总建筑面积约24万平方米。地处城市人居环境东南向发展的优越区位。四周环路，交通便捷。区域内书香氛围浓郁，相邻省溧中、且委党校、第二中学、第三小学、实验幼儿园等教育机构。小区一期以多层小康公寓、花园洋房为主。社区环境优美，设计遵从自然地形，以“天人合一”的现代设计理念，把建筑融于自然，与天地合为一体。整体布局依循自然高低错落，采用湖景、溪景、广场、园林、植裁的细腻手法，铺排出滨水的园林生活，演绎江南园林与欧风建筑的和谐情韵。在暄嚣、嘈杂的现代钢筋水泥的城市丛林映衬下，小区天成自然，在此，可以让您放飞心灵，品享稀有，体味人生。典型个案水岸康城■□推盘节奏08年1月推出四期最后共6栋多层189套房源典型个案水岸康城面积区间（㎡）户型套数占比88-105两房两厅一卫10254%112-127三房两厅一卫6534%141-144三房两厅两卫105.5%168以上跃层126.5%四期共推出189套普通多层住宅，目前去化率不高。四期房源均价3500元/㎡■□四期户型配比、价格、去化典型个案水岸康城同城印象典型个案■□区位图■□项目概况开发企业：亚东建发集团地理位置：溧水主城区交通西路南端物业管理：亚东物业总建筑面积：7万多平米开盘时间：6月底得房率：84%一期房源同城印象典型个案■□户型结构126平米三室两厅两卫138平米三室两厅两卫114平米三室两厅一卫98平米两室两厅一卫同城印象典型个案■□客群分析由于本项目由亚东建发开发建设，楼盘品质定位较为高端，凭借开发商品牌效应项目销售价格相对较高，因此购房群体定位为经济能力较强的购房者。从前期积累的客户来看，私营个体老板成为本案的主力客群。■□价格策略市场观望氛围较浓导致项目客户积累一般，预计销售价格将低于物价部门的核价水平，销售价格将在3500-4000多元/平米不等。项目前40名交意向定金的购房者将有较