江西抚州融旺项目营销策划报告（终稿）_129PPT

“融旺国际公馆”市场策略简报RONGWANGINTERNATIONALMANSION前言：操作商业项目须把握的几大关键点1、了解当地商业市场布局。包括：商业售价租价情况、店铺进驻及经营情况、区域人流车流量等一切与商业有关的市场信息。2、了解当地居民收入情况、消费喜好及消费习惯。3、掌握项目所针对的三级客户体系：投资客户、经营业主及消费者三部分之间的关联。4、设定合理的售价、租价及投资回报率。5、明确项目的业态定位和布局。6、制定出适合项目发展的整合推广及销售策略。RONGWANGINTERNATIONALMANSION目录PART1市场分析PART2项目概况PART3项目SWOT分析PART4商业地产分类PART5商业项目操作模式PART6本案操作思路PART7视觉形象展示PART1市场分析RONGWANGINTERNATIONALMANSIONRONGWANGINTERNATIONALMANSION1.1抚州商业地产市场宏观分析抚州整体商业地产发展疲软，截止目前，无一商业项目运作成功，整体宏观环境较为特殊，市中心繁华地段商业亦难发展。对本案而言，于此类市场中风险与机遇并存。抚州市区缺乏特色商业街，除服装业外其他各种业态发展混乱，零星分布、不成规模。洪客隆是目前抚州城区内唯一经营较好的大卖场，其余均不景气。但据调查，抚州居民消费力较强，故国际性大卖场的引入势在必行。PART1市场分析RONGWANGINTERNATIONALMANSION1.2抚州商业项目运营现状分析目前运营较好的项目：洪客隆百货、马家山广场。运营停滞的项目：丹亭步行街、抚州小商品城、田缘商贸广场、国光休闲服饰。竞争力较大项目：步步高百货、时代城市广场、均天广场、君临福泰。PART1市场分析赣东大道玉茗大道大公路环城南路本案丹亭步行街马家山洪客隆均天项目（新步步高）时代城市广场抚州新城区大型居住区大型居住区步步高购物公园RONGWANGINTERNATIONALMANSION序号项目数值1总占地面积17167.6㎡2地上建筑面积93131.63㎡其中住宅建筑面积82248.18㎡商业建筑面积10883.45㎡地下建筑面积42467.64㎡其中地下商场建筑面积22237.76㎡地下车库面积17099.9㎡3容积率5.424绿化率28％5住宅总户数702户6机动车总停车位349辆7建筑层数32层RONGWANGINTERNATIONALMANSION2.2项目经济指标PART2项目概况PART3项目SWOT分析RONGWANGINTERNATIONALMANSIONRONGWANGINTERNATIONALMANSION3.1优势分析所处区域为老城区核心，周边人流车流较大，这是商业项目成功运作的前提和根本。周边沿街商业较为成熟，整体商业氛围浓厚。竞争压力相对较小：对本案商业部分而言，目前市场内直接竞争对手较少。构成一定竞争威胁的有对面君临福泰、南面均天广场、时代城市广场以及北面的洪客隆，但只要进行合理的差异化竞争，应能快速化解。产品设计合理：开间进深合理配比、步行街投入大量资金进行遮阳设施建设、步行街二三楼通道及上下电梯的配备等，这一切都将有利于商业部分的销售。PART3项目SWOT分析RONGWANGINTERNATIONALMANSION3.2劣势分析下沉式设计规划，不利于商业项目的操作。一是不利于聚客、二是容易倒灌雨水。商业部分体量较大：占总规模的近30％，不易消化。商业分布不合理：其地块性质决定了商业布局，整个项目沿赣东大道的商业体量较少，而内街体量大，有一定销售难度。抚州整体商业地产市场运作非常差，不成熟的市场环境对本案商业部分的运作造成很大困难。周边丹亭步行街运作的失败，对本案的操作将造成一定影响。PART3项目SWOT分析RONGWANGINTERNATIONALMANSION3.3机会分析本项目处于老城区中心，投资潜力大；老城区作为以商业为主体的商业中心，投资潜力巨大，赣东大道沿线将成为抚州市房地产市场的热点区域。本案的投资价值和升值潜力巨大。PART3项目SWOT分析RONGWANGINTERNATIONALMANSION3.4威胁分析步步高将迁移至均天商场，距离本案较近，且规模较大，对本案的主力店招商工作会有一定影响。时代城市广场将于今年年底重新包装上市，对本案销售将构成一定竞争威胁。市政府的迁移，对投资置业者的购房意识具有一定引导作用。随着新城区配套的不断完善，该区域楼盘凭借其价格、环境等方面优势将吸引大量置业者，对老城区项目包括本案在内会造成一定的客户分流。PART3项目SWOT分析PART4商业地产分类RONGWANGINTERNATIONALMANSIONRONGWANGINTERNATIONALMANSION4.1商业地产分类一般商业项目按其性质可分为以下几类：1、购物中心（市区、社区、街区购物中心）2、商业步行街（商业街、步行街、专业街、特色街）3、批发市场（服装、小商品、农贸、家居、建材、汽车等专业或综合性市场）4、复合型商业地产（商办+商住+商务、酒店+商场+写字楼）5、社区商业（社区购物中心、社区商业街）6、休闲娱乐商业（旅游商业地产、购物公园）PART4商业地产分类RONGWANGINTERNATIONALMANSION4.2本案商业性质★本案属于社区商业＋购物中心两种相结合的商业模式。★沿街商业受街道人流、车流、交通、配套以及周边商业氛围等因素影响较大；而社区商业更多的与社区规模、业主消费喜好、收入情况、消费习惯以及社区入住率等情况相关联。★本案这种较为复杂的商业特色必然决定了我们不能仅凭任何一种单一的销售模式来操盘，需要融入更多周边地域特色及元素，采取多重销售策略相配合的方式，方能照顾全面。PART4商业地产分类PART5商业运作模式RONGWANGINTERNATIONALMANSIONRONGWANGINTERNATIONALMANSION5.1商业运作模式划分就目前的商业模式来看，主要可分为三种：一是综合性商业模式二是主题性商业模式三是专业性商业模式PART5商业运作模式RONGWANGINTERNATIONALMANSION5.2综合性商业模式这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住、行一条龙服务。行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、娱乐等休闲活动，拉动商业群体消费。PART5商业运作模式特点：这种模式能够全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，是理想的商场模式，适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业。RONGWANGINTERNATIONALMANSION5.3主题性商业模式主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。PART5商业运作模式特点：这种模式不局限于某一个行业，它的目标客户群是确定的，对于这些群体来说，主题商场能够满足他们的异质化和个性化心理诉求，针对性强。RONGWANGINTERNATIONALMANSION5.4专业性商业模式这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如南昌新大地电脑商场，就是借IT产品的市场风云之势，在南昌八一广场这个大的商圈背景下站稳了脚跟,它以IT产品市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买IT产品的消费者都不会转投到其他商场。PART5商业运作模式特点：这种模式针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。RONGWANGINTERNATIONALMANSION5.4本章小结综上三种商业操作模式的分析，再结合本案的特性。我司认为，本案宜采用综合商业模式＋主题商业模式相结合的操作方式。在业态上既能攘括消费者日常生活所需的衣食住行等需求，又能重点突出某一消费力较强的主题行业。详情见后续章节。PART5商业运作模式PART6本案商业操作思路RONGWANGINTERNATIONALMANSIONRONGWANGINTERNATIONALMANSION6.2抚州商业项目存在的问题洪客隆的商业是目前抚州最成功的商业，但整体人流量仍不是很大，规划的五层商业实际也只用了四层；步步高目前离洪客隆太近，市场竞争力要小于洪客隆，目前一楼已租赁给国美电器，即将整体搬迁至钧天广场；马家山的规划不是很合理，夏天日照时间过长，霉雨季节到来后，雨水倒灌影响一楼的经营，冬天的人流要高于其他季节；PART6本案操作思路抚州目前的商业项目存在什么问题6.1抚州商业项目存在的问题RONGWANGINTERNATIONALMANSION钧天广场的沿街店面进深太长，浪费空间太大，经营户得不偿失，不敢贸然进驻；小商品市场的失败原因主要缘于其在整体商业氛围不浓的情况下，在位置比较偏远的地段开发大体量的商业地产；综上，抚州目前在售和在经营的所有大中型商业项目都或多或少存在着产品规划、市场定位及销售模式上的问题，这更加剧了抚州商业地产市场存活及发展的难度。PART6本案操作思路抚州目前的商业项目存在什么问题6.1抚州商业项目存在的问题RONGWANGINTERNATIONALMANSIONPART6本案操作思路考虑到原定“融旺国际公馆”案名更多倾注于住宅部分，与项目商业部分不太协调，故建议以原案名为中心，为商业部分设定推广案名，便于日后的策划宣传。建议案名为：6.2商业推广案名RONGWANGINTERNATIONALMANSIONPART6本案操作思路6.2商业推广案名第一：首个、最好之意。在此表达了四层含义：（1）从区域上：位于抚州的城市中心，政治经济金融中心，繁华时尚中心，所谓“得中心者得天下”，那么得天下者数第一。（2）从商业发展上：表明在抚州这个商业地产存活艰难的特殊市场上，本案将成为抚州商业的龙头老大，并期待能带动整个抚州商业经济的快速发展，起表率作用，承接着历史的巨任，成为时代的楷模。（3）从物业形态上：抚州的第一高层项目，站在城市的最高度，掌控整个城市发展命脉。（4）从政治背景上：项目位于原市政府地块，是尊崇、荣耀、权贵的象征。RONGWANGINTERNATIONALMANSIONPART6本案操作思路6.2商业推广案名我们的目的是给客户一个概念：抢购第一街，抢占命运至高点。融旺第一街购物休闲第一街文化时尚第一街财富增值第一街RONGWANGINTERNATIONALMANSION以本案为中心，赣东大道以北，中低档品牌集中，赣东大道以南，中高档品牌集中，结合本案处于“阴阳街”的“阴”优势，将本案打造成中高档品牌的集中营，符合抚州的消费水平。凭借赣东大道的地理优势和老市府的行政优势，力争将本案打造成抚州高端购物休闲中心。在运作模式上，我们可以“统一业态”避免恶性竞争，并通过规划的巧妙、硬件设施的加强，削减将必须下电梯的劣势（可参考南昌紫金城项目）。比如在地下商铺，设置一些可供休闲的设施或场所，有效引导人群下电梯并促进消费。PART6本案操作思路我们的市场定位是什么6.3我们的市场定位RONGWANGINTERNATIONALMANSION我们的市场定位：PART6本案操作思路CPU：（1）在此寓意城市的心脏，掌握着整个城市的发展命脉，城市的核心也是经济发展的最前沿，预示项目前景无可限量，成功势在必得。（2）运用高科技打造抚州最尖端的建筑品质，设计最为人性化且最时尚的建筑规划。财智：（1）第一街是抚州财富的至高点，其地块的稀缺性及资源的不可再生性决定了财富快速升值的必然性。（2）第一街代表着抚州上流阶层的高端形象，这部分群体是财富一族，更是睿智一族，故