河北保定勘察宿舍改造项目全程营销策划方案_64PPT_XXXX

保定勘察宿舍改造项目全程营销策划方案甲乙堂品牌策划顾问机构2010.4.18---甲乙堂品牌策划顾问机构---22010，让我们一起来寻找地产蓝海！---甲乙堂品牌策划顾问机构---3前言甲乙堂品牌策划顾问机构是一家专业房地产代理机构，自成立以来，本着专业敬业的服务理念，成功的策划代理了石家庄裕华区“国际丽都”项目，石家庄桥西区“佳泰国际”（观筑），衡水市区“凯旋城”项目，取得了不俗的业绩；同时成功的对“天然城逸墅”“橄榄城”等项目进行市场策划推广，得到了开发商以及市场的认可，与众多开发企业建立了良好的合作关系。此次承蒙保定筑业房地产开发有限公司的信任，使本机构参与保定勘察宿舍改造项目的前期策划营销，我们通过对该项目周边环境的市场分析和项目定位同时又抽调出大批市场调研人员和地产精英深入保定市场，针对该项目进行了全面的市场调研，同时结合本机构以往操作项目的操盘经验，制订了适合本项目的全程营销策划方案，以指导项目的营销和市场推广，此项目是贵公司进军保定市场的第一枪，故本项目营销成功与否对贵公司近期利益及长期稳定发展具有深远的影响。故在此希望开发企业的各级领导，项目小组，以及各个环节部门能够通力合作达成共识，使本项目能够迅速占领市场份额，快速回笼资金，降低企业开发风险，取得最大的经济效益同时树立置业地产良好的企业品牌形象！---甲乙堂品牌策划顾问机构---4目录一、市场分析篇二、项目分析篇三、营销组织篇四、市场推广篇五、附录：营销代理合作方式---甲乙堂品牌策划顾问机构---5一、市场分析篇1、宏观经济及行业发展态势分析1.1我国近年宏观经济及其今年经济运行形势发展预测由于世界金融危机的影响，2009年政府实施一揽子经济刺激政策，使宏观经济从恢复性增长进入稳态增长。2010年，中国经济增长预期普遍提高，国内外经济环境将得到明显改善。经权威部门分析预测2010年中国经济增长率区间为9.6%～10%。2010年，中国经济面临较好的发展机遇，但也同样存在着诸多结构性、发展性和体制性的矛盾。因此，中国政府在2010年全年经济工作会议上把推进结构调整，转变发展方式，保持国民经济又好又快发展作为经济工作的主线，并把“稳增长、调结构、促就业、惠民生”作为宏观调控思路。---甲乙堂品牌策划顾问机构---61.22009年宏观经济运行回顾为应对国际金融危机，2009年中国实施积极的财政政策和货币政策，推出十大产业振兴规划，先后7次上调出口退税，采取了大力鼓励和刺激消费的一系列政策措施，取得了显著的成效。2009年国民经济逐季反弹，实现了“V”型复苏，全年宏观经济运行有如下五个方面的特征：(一)投资驱动明显(二)消费稳步提高(三)外贸降幅收窄(四)就业形势向好(五)物价低位运行---甲乙堂品牌策划顾问机构---7小结：本机构认为，2010年中国所面临的外部环境会不断趋好，刺激政策是稳定且连续的，经济的复苏也是持续发展的。2010年，中国经济将不再面对“保增长”的压力，不再是“危机经济”，而是重新回到推动可持续增长的战略目标。同时2010年第一季度财政数据显示中国经济良好的发展态势，为全年经济发展奠定良好基础。---甲乙堂品牌策划顾问机构---82.河北保定房地产行业近年走势分析2.1北部、东部仍是开发热点区域保定市2001-2020年总体规划（建设用地主要向北发展，适当向东发展）出台，东部、北部地区已逐渐成为房地产开发的热点地区，此区域项目的主要特征表现为：项目规模大、开发周期长，产品类型以小高层、高层为主，兼有部分高品质的多层。北部区域在一个时期内仍是住宅开发的热点地区，同期楼市供应量较大，项目的选择性、可比性加大导致整个区域内楼市价格水平基本持平，因此该区域的价格相对其它区域偏低。但近年随基础配套设施的完善目前本区域已经开发出众多中高档楼盘成为市场的追捧区域。东部区域热点主要集中在军校广场周边，因待开发土地稀缺，东部板块可销售项目数量少，楼市供应呈现供不应求的局面，导致东部区域楼盘的销售价格高于市内其它区域。---甲乙堂品牌策划顾问机构---92.2旧城改造项目开始大量上市造成市场上供求量增加市场竞争更加白热化---甲乙堂品牌策划顾问机构---102005—2009价格走势分析价格走势图160018002300280034003500380005001000150020002500300035004000年份价格价格(平方米/元)---甲乙堂品牌策划顾问机构---112005-2009保定市房产价格走势总结从保定近四年来的价格走势来看2006与2007年价格开始飙升，2007年价格趋于稳定上升，2007年的下半年至2008年价格趋于稳定。2009年以来价格稳步上升并有加速上扬趋势。---甲乙堂品牌策划顾问机构---121.3目前保定房地产业发展中存在的问题1.旧城区改造面临诸多问题。由于保定是一座历史悠久的古城，城中村改造项目较多，而旧城改造涉及到的居民太多，居民的个人利益难以均衡，难度大，进程慢。（本项目即属于此情况）---甲乙堂品牌策划顾问机构---13目前保定房地产业发展中存在的问题2.规划对房地产业发展的引导不够。新市区，北市区，南市区的发展良莠不齐。---甲乙堂品牌策划顾问机构---14目前保定房地产业发展中存在的问题3.“城中村”的存在严重影响和制约着城市的建设和发展---甲乙堂品牌策划顾问机构---15目前保定房地产业发展中存在的问题4.资金筹措困难。开发商实力不均，很难建设高品质的高档社区。这也为本项目的开发和贵公司的品牌建设提供了机会。---甲乙堂品牌策划顾问机构---16目前保定房地产业发展中存在的问题5.房地产市场发育不健全（1）房地产发展的外部环境不够好（2）房地产市场体系松懈，调控机制不健全（3）房地产开发企业规模小、资质不高、市场竞争力低，未形成规模效应（4）招商引资和旧城改造项目难以实施“招拍挂”（5）收购储备工作进展缓慢，政府垄断土地市场的政策难以到位（6）房地产信息渠道狭窄，信息不流畅。尤其是网络房产信息。---甲乙堂品牌策划顾问机构---17目前保定房地产业发展中存在的问题6.物业管理滞后，市场化程度低（1）物业管理起步较晚，水平低。大多数是由开发商自己进行经营，如秀兰。（2）市场机制不健全。保定市场上没有专门从事物业管理的公司。---甲乙堂品牌策划顾问机构---18保定房地产业持续发展的潜在市场需求分析保定房地产市场尽管在发展过程中存在一些问题，比如商品房空置量居高不下，房地产开发投资仍在持续增长，房价远远超出工薪阶层的购买能力等等。BUT潜在的市场需求仍然成为房地产业持续发展的巨大推动力，房地产市场总体走势仍然看好。---甲乙堂品牌策划顾问机构---191、城市化水平稳步提高对房地产市场的巨大需求---甲乙堂品牌策划顾问机构---202、居民消费结构变化对房地产市场的需求随着城镇居民的消费水平的提高，消费需求开始从基本生活消费为主转向发展性和享受性消费为主。---甲乙堂品牌策划顾问机构---213、流动人口增长对房地产市场的巨大需求---甲乙堂品牌策划顾问机构---222009年后。。。。。---甲乙堂品牌策划顾问机构---234万亿+税费优惠政策+“地王”效应+通货膨胀+人民币预期+城镇化建设战略=房价飙升---甲乙堂品牌策划顾问机构---242010年3月后首套房7折利率收紧+二套房首付提高有40%提高至50%利率1.1倍+第三套房禁止贷款+房产税试点+土地市场融资渠道+。。。。。=？---甲乙堂品牌策划顾问机构---25小结：从历次房地产市场调控的结果来看，市场往往总是难逃“观望———复苏———爆发”的发展过程。对于三线保定市场而言，房地产发展仍然处于初期的发展阶段，市场的发展空间还有巨大的潜力。---甲乙堂品牌策划顾问机构---262、项目面临的区域市场分析2300多年历史古城保定，是中国历史文化名城和对外开放城市，位于河北省中部，地处北京、天津、石家庄三角地带，素有“京钱重地”、“首都南大门”之称。94年底，国务院批准原保定地区和保定市合并，组建了新的保定市。保定市统辖澳各县（市）、区，总面积2.21万平方公里，人口逾千万，是河北省第一大市，在环渤海经济区域中居重要地位。---甲乙堂品牌策划顾问机构---27区位优势保定市区位优势明显，开放条件优越。市中心距北京140公里、天津145公里、石家庄125公里，直接可达首都机场、正定机场及天津、秦皇岛、黄骅等海港。京广铁路、107国道、京深高速公路纵贯市区，保定拥有四通八达的交通网络。通讯畅达迅捷，电话已全部实现程控自动化；电力充足，有较高的供电能力和配电可靠率；生活服务设施齐全，医疗保健机械完善，文化娱乐场所众多。---甲乙堂品牌策划顾问机构---28丰富而独特的自然物产资源保定市有丰富而独特的自然物产资源，开发、贸易潜力巨大。西部山区蕴藏着50余种金属和非金属矿产，东部的石油、天燃气、地热等资源分布广、储量大、开采利用前景极为广阔。同时，保定作为冀中著名的粮油产区，不仅盛产小麦、玉米、棉花、花生、豆类等多种农作物，而且林果种类繁多，产量可观，草莓、大枣、鸭梨、核桃、红果等畅销海内外。---甲乙堂品牌策划顾问机构---29工业基础保定市工业基础雄厚，门类齐全。以百余家国有大中型企业为骨干，形成了机械、纺织、电子、化工、建材、汽车、矿产、食品、医药等十几个主要行业，十余种产品不仅在国内占有举足轻重的地位，而且享誉海外。保定市乡镇企业异军突起，特色区域经济发展势头强劲，给全市经济发展注入了新的活力。---甲乙堂品牌策划顾问机构---30保定饮食保定饮食文化源远流长，积淀丰富，历史悠久，地处广袤的冀中平原，物产丰富，特产居多，山珍水产不乏有之。自元明清以来，保定一直是京畿之地，深受京菜和宫廷菜的影响，再加上地方官府的来来往往，使得各地的菜肴都多多少少与保定饮食相结合，从而决定了保定的饮食有着一定的兼容性。保定的饮食历史和人为因素决定了它丰富的内涵，保定菜肴是冀菜的重要渊源，品目繁多，其特色菜肴更是为数众多，口味独特，颇受各地游客的喜爱和赞赏。如保定会馆保定餐饮技校：玉兰香、虎振等全国知名---甲乙堂品牌策划顾问机构---31特殊资源特殊资源荟萃。保定是一个拥有43个民族的大家庭，形成了丰富多彩的民俗文化。现有5处国家非物质文化遗产，5处国家级工农业旅游示范点。有“千年药都誉天下，世界盛会喜迎宾”的安国药都；有“旅游名镇，购物天堂”的中国白沟；有全国四大名砚之一的易水古砚等11大特色区域经济。---甲乙堂品牌策划顾问机构---32保定人口结构保定市辖3个市辖区、18个县，代管4个县级市。保定市面积22159平方千米，人口1100万人新市区面积75平方千米，人口44万人。北市区面积19平方千米，人口29万人。南市区面积43平方千米，人口27万人。定州市面积1274平方千米，人口114万人。涿州市面积742平方千米，人口59万人。安国市面积486平方千米，人口40万人。高碑店市面积672平方千米，人口57万人。满城县面积734平方千米，人口39万人。清苑县面积953平方千米，人口62万人。易县面积2538平方千米，人口55万人。徐水县面积736平方千米，人口56万人。---甲乙堂品牌策划顾问机构---33定兴县面积714平方千米，人口56万人。顺平县面积714平方千米，人口30万人。唐县面积1417平方千米，人口54万人。望都县面积357平方千米，人口26万人。涞水县面积1666平方千米，人口34万人。高阳县面积497平方千米，人口31万人。安新县面积724平方千米，人口41万人。雄县面积513平方千米，人口34万人。容城县面积311平方千米，人口25万人。曲阳县面积1064平方千米，人口55万人。阜平县面积2497平方千米，人口21万人。博野县面积331平方千米，人口25万人。蠡县面积652平方千米，人口49万人。---甲乙堂品牌策划顾问机构---343、公司需求分析3.1快速回笼资金降低企业的运营成本和开发风险3.2制定