河北张家口项目营销策划报告大盘销售推广策略

张家口项目营销策划报告汇龙森招商服务中心张家口房地产市场分析当前在售项目概况及分析本案SWOT分析本案定位张家口市概况目录本案开发周期与销售周期本案经济效益分析汇龙森招商服务中心张家口市概况张家口市地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京、西连煤都大同、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，因战略位置重要，被称为北京的北大门，距北京150公里。90年代曾驻军达10万，包括全部的陆军第65集团军和空军的两个飞行团。张家口资源丰富，已探明矿种近60种，黄金、煤炭、铅、锌、磷等10多种矿产储量居全省首位，煤炭总储量达27亿吨；天然草场面积达1600多万亩,风力和地热资源丰富。张家口市是中国北方早期的工业城市，具有较好的工业基础和技术优势。现在全市有工业企业近万家，其中大中型企业89家，形成了门类齐全的工业体系，是河北省重要的工业城市。汇龙森招商服务中心张家口市概况张家口市地处河北省西北部，三面环山。汇龙森招商服务中心•五区——桥东、桥西、高新、宣化和下花园区；•十三个县——康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区张家口市概况汇龙森招商服务中心•张家口人口总数为450万，除汉族外，还有回、满、蒙古、壮、朝鲜、藏、苗、维吾尔等26个少数民族；•五个区总面积为850平方千米，总人口为85万人；•十三个县总面积为35900平方千米，总人口为365万人；康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区23万人26万人29万人7万人30万人33万人34万人28万人23万人28万人12万人28万人19万人37万人28万人22万人25万人张家口市概况汇龙森招商服务中心主城区面积范围及南北、东西跨度总面积36873平方公里.南北最大距离300公里东西最大距离228公里张家口市概况汇龙森招商服务中心城市经济发展张家口市生产总值增速9.5%11.5%13.0%13.1%13.8%12.0%11.9%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年增长率2008年张家口社会经济发展经受了严禁的挑战与考验，国内经济形式变化快，市场需求波动大。在这种特殊的市场背景条件下，张家口市全市的生产总值为720.4亿元，人均GDP2286美元（按1/7计算），增长11.9%，低于计划增速0.1个百分点08年张家口市经济增速为11.9%，经济速度有所放缓，是自04年以来最为不理想的一年，这主要是受到当前国内、国际不景气经济形式的影响张家口市概况汇龙森招商服务中心08年张家口年财政收入为114.6亿元，较07年91.87亿元有较大幅度的增长，增长24.8%，高于计划增速4.8个百分点。其中地方一般预算收入完成41.6亿元，增长20.7%。08年在国内外经济不景气的背景下，张家口财政收入让仍保证了一定幅度的增长，这表明金融还小并未对张家口本土企业造成较大的影响张家口市历年财政收入总额(亿元)30.8339.0854.0472.5383.8591.87114.60204060801001201402002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年财政收入张家口市概况汇龙森招商服务中心08年张家口市城市居民人均可支配收入12054元，增长19.9%，高于计划增速9.9个百分点；农民人均纯收入3286元，增长15.1%，高于计划增速5.1个百分点；从02年至08年的数据分析，张家口城乡居民收入相差较大，且城市居民的增长幅度明显高于农村人口，张家口市人均可支配收入总体水平不是很高张家口市城乡居民收入（元）1534177721162329275728543286523356896520771489401005112054050001000015000200002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年农民人均纯收入城市居民人均可支配收入张家口市概况汇龙森招商服务中心自2002年以来，张家口社会消费品总额每年都会有一定程度的增长，可以表明张家口市居民的生活水平和可支配收入逐年都在提高，人均购买力逐年增强08年张家口市社会消费品零售总额为232.6亿元，较07年增长42.38亿元，表明经济低迷期并未对张家口当地居民的消费习惯造成较大的影响张家口市社会消费品零售总额(亿元)110.9117.45130.36146.14165.21190.22232.60501001502002502002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年零售总额张家口市概况汇龙森招商服务中心张家口市历年对外经济贸易值(万美元)8919118871711619809291084655437782010000200003000040000500002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年出口总值从以上数据表可以看出，02年至07年，张家口市的对外贸易都一直保持着较为稳定的增长速度，07年达到高峰，07年以后，由于全球经济的不景气，张家口的外贸值开始有一定程度的下滑由于受全球经济危机的影响，08年张家口全市对外贸易值为37782万美元，较07年有较大幅度的下降张家口市概况汇龙森招商服务中心•08年张家口全市其他各项经济指标•——城镇新增就业人数3.6万人，完成年计划的128.6%。城镇登记失业率为4.4%，控制在4.5%的预期目标以内。城镇参加基本养老保险人数达到36.49万人，完成年计划的102.8%；•——居民消费价格总水平上涨6.9%，超出计划目标2.9个百分点；•——全社会固定资产投资完成410.3亿元，增长41.5%，高于计划增速21.5个百分点。其中城镇固定资产投资完成361.6亿元，增长44.9%，高于计划增速24.9个百分点；•——实际利用外资6371万美元，增长23.4%，完成年计划的106.2%；•——单位生产总值能耗、化学需氧量排放量和二氧化硫排放量分别下降5%左右、7%和16%，均实现了年度计划目标；•——地方普通高等学校招生5500人，完成省下达计划任务的106.8%。中等职业技术学校招生1.98万人，完成年度计划106.5%；•——人口自然增长率为4.34‰，控制在6‰的预期目标以内；张家口市概况汇龙森招商服务中心发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30%-50%50%-90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速曾长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移张家口市目前的城市化发展特征张家口市概况汇龙森招商服务中心张家口市目前所处的房地产发展阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-3,0003,000-4,0004,000-8,0008,000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展政府主导快速发展市场调节增强政府干预减弱平稳发展市场主导政府宏观调控缓慢发展市场主导人均GDP与房地产发展阶段关系表：08年张家口市人均GDP为2286美元，可以判定张家口市目前房地产市场正处于启动阶段，主要以生存需求为主，发展特征为政府主导、超速发展型张家口市概况汇龙森招商服务中心•一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀安、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴。根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域，东部次区域，中部次区域和南部次区域城市发展战略张家口市概况汇龙森招商服务中心•城市主要道路景观环境治理以大清河两旁主干道、五一大道、胜利路和建国路为主要主要治理对象，包括公厕、市场、绿地和停车厂的修建和政治张家口市概况汇龙森招商服务中心•2008年张家口市主要实施了主城区“三纵十横十四路”的道路建设改造工程，长度110公里。完成了胜利中路，滨河路，清水河路三条城市纵向主干道的改造拓宽，实现南北向道路的畅通；•完成了城市快速路南北环线、赐儿山大街、东兴街、建设街、工业西街、盛华大街、市府大街、朝阳大街、站前大街十条城市横向道路的拓宽改造工程，打通了城区道路与城市快速路的连线；•对工业南横街等部分断头路以及路况较差的十四条支路实施了拓宽改造；张家口市概况汇龙森招商服务中心•2008年——2010年三年时间，张家口市要完成主城区73家工业企业外迁工作，提供城市建设用地5200亩。其中：•桥东区23家，占地3000亩；•桥西区17家，占地500亩；•高新区33家，占地1700亩；全市经济的断增长城区土地资源的有限性迫使城区工业企业外迁城区工业发展受限因素加大城区工业扰民污染造成的社会因素张家口市概况汇龙森招商服务中心三个产业聚集区发展规划东山产业聚集区南山产业聚集区西山产业聚集区张家口市概况汇龙森招商服务中心住房建设用地其他建设用地•中心城区住房用地规划张家口市概况汇龙森招商服务中心中心城区住房用地布局张家口市概况汇龙森招商服务中心中心城区住房用地规划住房建设用地其他建设用地张家口市概况汇龙森招商服务中心张家口房地产市场分析当前在售项目概况及分析本案SWOT分析本案定位张家口市概况目录本案开发周期与销售周期本案经济效益分析汇龙森招商服务中心•当前张家口市房地产主要分为三大板块——桥东、桥西和高新区板块；•桥东和桥西板块是张家口的老城区，老旧建筑较多，且规划凌乱，但市政设施和各项商业配套完善；•高新区是张家口市的新城区，人口稀少，市政设施缺乏，商业配套还有待进一步的完善桥西区桥东区高新区张家口房地产市场分析汇龙森招商服务中心当前张家口市房地产住宅类型多层住宅是张家口房地产市场的主流建筑形式，也是中、低端客户市场最受青睐的产品。现在张家口房地产市场有近70%的需求来自中低端客户，面积在80-100平方米；高层住宅在张家口的走势平缓。张市最早出现的小高层在博杨小区，但是其销售状况一直不是很理想。主要是当时小高层作为新的产品形式，张家口人接受还需要一定的时间。后来随着世纪豪园和金鼎项目的开发，以及08年远大·盛和苑项目的热销，小高层的销售情况才逐渐表现良好，现在已经开始被许多当地市民接受；高端住宅在张家口市表现的参差不齐，主要是由于张家口市地段的分布和周边消费群体的结构不同所引致，但总体来说，高端产品市场还不足以满足现状需求；张家口房地产市场分析汇龙森招商服务中心•2009年张家口市主城区计划完成29个项目，用地规模1865.08亩，建设规模247.65万平方米，总投资507230.4万元；•各县及管理区完成55个项目，用地规模2719.49亩，建设规模289.02万平方米，总投资294335万元。•全市累计计划完成项目84个，用地规模4584.57亩，建设规模536.67万平方米，总投资801565.4万元。康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区张家口房地产市场分析汇龙森招商服务中心张家口市主城区普通商品住房建设计划项目名称占地规模（亩）建筑面积（万㎡）建设地址总投资（万元）施工现状桥西美新区旧城改造8014桥西区新华后街28000南口改造303.8南口（建设东街）7000西泽园小区419桥西区建设西街6号10000同人创业园三期工程2110桥西区西苑中路5号20000容辰花园13421.3探机小学、食品公司、石油机械75000荔模公寓及附属小区192平门路4号3000综