海南亚龙湾顶级别墅项目营销策划提案_72页_XXXX年

中国·海南·亚龙湾•營銷方案及彙報Marketingproposal谨呈：中糧集團亞龍灣開發股份有限公司彙報方：北京盛同聯行投資顧問有限公司北京華遠房地産經紀有限公司中国·海南·亚龙湾龍溪29是一个特殊的项目，此次汇报我们不仅要带着严谨的研究体系去思考项目，还要从项目特点出发，从问题切入，抓住重点：中国·海南·亚龙湾问题一：龍溪29对亚龙湾的意义是什么？中国·海南·亚龙湾•亚龙湾18年阶梯成长2010年凭借龍溪29完美登顶晋级国际一线滨海旅游度假区是中国鼎级度假地产的标杆之所在中国·海南·亚龙湾问题二：对于龍溪29，我们的核心目标是什么？中国·海南·亚龙湾•【双阶段品牌】龍溪29对于中粮的品牌意义是重大的，问题是我们以什么样的心态与技术来实现龍溪29对于中粮品牌的贡献。在项目【前期+中期】，以产品呈现以亚龙湾品牌带动龍溪品牌为主。在项目热卖【之后】，在不影响项目销售舆论环境的前提下，【视中粮品牌或集团未来高端系列传播之需】审慎推广。中国·海南·亚龙湾•以亚龙湾品牌带动龍溪29品牌2010.02蓄客2010.10开盘在对客户做一对一介绍时用中粮品牌背书龙溪公众媒体推广客户小众圈层视项目销售情况审慎传递【龍溪中粮出品】客户间口碑传播用中粮品牌背书龙溪中国·海南·亚龙湾问题三：如何做到不仅仅是把房子卖出去而是，【精彩】的完成龍溪29的营销组织工作？中国·海南·亚龙湾•我们的认识：龍溪29，仅供29位中国社会上层收藏的独栋别墅所以在中国这样的客户是不缺的而我们，则善于精准的找到这些客户难点在于：要让龍溪29在小圈子里流传要让龍溪29达到在上层社会中【供人景仰】的高度《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网中国·海南·亚龙湾问题四：龍溪29如何能够达到在上层社会中供人景仰的目标中国·海南·亚龙湾•营销工作应把握三项基本原则：第一：每栋别墅都成为客户身份的荣耀【购买稀缺、客户甄选】第二：只让有必要知道的客户知道龍溪29【大众神秘、小众传播】第三：开盘即收官，制造顶级别墅热销神话【长线蓄水、开盘售罄】中国·海南·亚龙湾虽然现在龍溪29还没有开盘，但是项目特性决定了，本案的营销工作要有极高的深度与细度，所以我们的营销策略要从今天开始：中国·海南·亚龙湾中国·海南·亚龙湾三、目录catalogPART1宏观经济与房地产市场概述TheanalysisofthemacroeconomicsenvironmentofChinaPART2项目定位基本回顾RealestatemarketanalysisofSanyaPART3目标客户分析TheanalysisofRegionalcompetitiveenvironmentPART4项目营销推广ProjectLocation中国·海南·亚龙湾虽然，我们都知道【奢侈品在中国】的销售，常常受宏观经济影响不大，就像龍溪29在三亚，但为了能够更加稳妥运营整个项目，我们还是选择了先静下心来看市场。中国·海南·亚龙湾PART1宏观经济与房地产市场概述关键字：国际旅游岛\宏观调控\抗跌性强\长期看好海南海南省经济发展水平持续走高，人民生活水平稳步提升，随着国际旅游岛的获批，及未来政策的不断出台，未来发展空间较大。从全省的固定资产投资情况来看，房地产市场处于蓬勃发展的状态。三亚三亚的经济发展势头迅猛，旅游业和房地产业已逐渐成长为三亚的主导产业；房地产作为三亚的重点扶持产业，发展迅速，持续增长。三亚国际旅游岛战略目标的确定将加速三亚城市化进程速度，在2009年年底市场也随此利好消息，整体价格出现了较大幅度的上涨。进入2010年，为了抑制房价过快上涨，维持行业平稳发展，国家的房地产政策逐步由扶持走向调控状态。海南省政府更是出台了，自2010年1月15日起，到《海南国际旅游岛总体规划》获得国家发改委批准前，全省各地暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。随着政策环境对房地产市场的调控，三亚房地产市场也出现了小幅波动。2005年2006年2007年2008年2009年接待旅游过夜人数406.59万454.9万538.43万603万669.05万比上年增长11.80%11.90%18.40%12%10.7%年旅游总收入51.29亿元65.4亿元80.11亿元90亿元103.77比上年增长30.00%27.50%22.50%12.35%14.0%旅游过夜人数年均增长率不低于10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%02550751001251501752002252004年2005年2006年2007年2008年2009年2004-2009年三亚固定资产投资与房地产投资关系固定资产投资（亿元）房地产投资房地产投资占固定资产投资的比例中国·海南·亚龙湾据我司估算，2007年至2010年经营性土地成交面积646.53万平方米，折合建面达401.73万平方米以上。按2009年实际住宅类商品房销售面积123.36万平方米的速度计算，约2年半的时间消化现有供应面积及潜在供应面积（一般城市土地储备供应量约为未来消化量4-5年），未来2-3年内三亚房地产市场土地市场相对供应量不足年份经营性成交面积(万㎡)经营性土地规划建面(万㎡)估算住宅类商品房建面(万㎡)2007年264.86146.0451.042008年239.19129.79以上102.232009年87.9194.6266.792010年54.5731.2828.17合计646.53401.73以上248.23批准预售面积（万㎡）实际销售面积（万㎡）市场存量房（万㎡）2007年103.6792.9710.72008年187.88109.6978.192009年106.74127.33-20.59目前三亚土地成交出现量价齐升状况，随着土地出让的暂停，土地放量将受到极大的限制；2007年至今的土地面积，若集中上市，按2009年商品房消化速度估计，只需要不到2年的时间就能消化现有供应面积及潜在供应面积，因此，三亚未来商品房开发市场存量较为稀缺。三亚房地产市场年消化量约在100万平米左右，2009年底，由于国际旅游岛政策确定的影响，成交量出现井喷，消化量同比增长14%，并消化了20.59万平米的历史存量。结合海南及三亚的宏观经济政策背景及其独特的自然旅游环境，尤其是三亚自身的供求关系分析，我们认为三亚房地产长期基本面仍然向好。中国·海南·亚龙湾虽然龍溪29在目前三亚市场上，还没有直接的竞争对手，但是在现在和未来上市的项目中，还是有一些项目值得我们关注的中国·海南·亚龙湾亚龙湾长约7.5km大东海长约2公里三亚湾长20多里海棠湾长19公里红塘湾长5.5公里市区从三亚房地产发展来看，三亚目前已经形成5湾+1区的格局，各区域之间已经形成初步的功能分区。亚龙湾以其密集而成熟的高端旅游度假设施，在各个湾区中凸显优势。三亚房地产片区发展状况分析已成型区域市区旅游综合服务中心三亚人口聚集、产业聚集、财富聚集的中心，生活配套齐全，自然资源一般，污染较为严重，楼盘客户多以东北等高寒地区的中高端养老、度假客户为主时代海岸、山水国际、凤凰水城、卓达、山屿湖三亚湾现代化滨海新城一线区域已经开发完毕，缺乏配套，未来住宅物业的供应量将主要集中在海坡二线片区；由于开发早，没有形成统一的开发与管理，工业污染较严重，目前开发以治理景观生态破坏为前提海居、财富海湾公馆、凤凰岛大东海有城市功能的综合滨海度假区大东海其规划是为公众开发的区域，少顶级酒店配套，该区域房地产项目土地供应量有限，供应项目数量少，供应结构以公寓为主半山半岛亚龙湾三亚最成熟的高端旅游度假区我国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区，是三亚目前五星级酒店最为集中区域，区域地块基本饱和，未来沿海产品供应较少，此种情况下，海景景观优势的项目更具稀缺性公主郡、高尔夫别墅、西山渡未成型区域红塘湾规划中为高档居住度假区目前正在进行土地一级开发，将按世界级标准建设，形成西部的旅游度假中心和服务基地，以住宅开发为主暂无海棠湾国家海岸是三亚市政府力荐的政府工程，将规划为多元文化社区、高端休闲旅游社区和综合游憩休闲服务区三个功能区，但距成熟还需要5--10年的时间福湾、国际知名酒店中国·海南·亚龙湾三亚湾板块三亚湾紧靠三亚市区，海湾长达22公里。岸边绿树成带，是迄今为止东南亚面积最大、最长的一条公共绿化带------椰梦长廊。海湾规划分为三段，紧连市区一段为游乐观光漫游区域，中段为公共海边泳场和海上活动区域，再远是休闲度假区域。该湾区主要被小盘分割，小规模的开发造成风格不统一，功能不完备，特色不突出。代表性房地产项目有:海居、伯爵公馆、财富海湾、凤凰岛。凤凰岛财富海湾公馆占地面积36.5万平方米11.53万平方米建筑面积48万平米6万平米（可售）产品类型酒店、酒店式公寓、别墅酒店式公寓、别墅总户数1125户可售酒店式公寓448套（其中产权式酒店部分92套，住宅部分55套大户型公寓，3套1500㎡别墅开发节奏滚动开发约15年，分为五期开发2005年动工开盘时间2010年1月11日开盘2010年2月10日取得预售证开始认购销售报价一期房源：起价39000元/㎡均价50000元/㎡；价格与1月份最高攀升为均价70000元/㎡；目前三期房源均价66000元/㎡认购价格:产权式酒店：48000元/㎡，空中别墅：60000元/㎡起销售情况385套认购150套，5亿货值销售率34.20%认购约30%客户分布江浙、上海、北京北京、上海、东北潜在供应三期已供应的房源剩余250套左右剩余300套房源三期销控公寓330套中国·海南·亚龙湾鹿回头半岛板块鹿回头半岛位于三亚市区正南端，距三亚市中心区约3公里。半岛西面为三亚湾，东面为小东海，南面为鹿回头公园，北面为南山岭，总面积约7平方公里，可建设面积5平方公里。但是湾区规划相对较小，目前可规划的土地很少。代表性项目为半山半岛。半山半岛占地面积137万平方米建筑面积100万平米产品类型公寓、别墅、酒店总户数一期公寓132套、别墅79套二期公寓360套、别墅94套三期公寓1032套（含酒店式公寓369套）四期公寓704套开发节奏共分5期开发一期别墅\公寓：于07年上半年开发建设，于08年12月31日交房入住二期别墅\公寓：于07年年底开发建设，于09年3月31日交房入住三期公寓\酒店式公寓;于08年3月开发建设，于10年2月底交房入住，已结构封顶四期（10万平米综合商用区）：预计于09年底开发五期产品类型:公寓开发时间未定酒店：洲际定于2010年初投入运营开盘时间一期2007年11月18日开盘二期2008年1月1日开盘三期2008年10月1日开盘四期2010年2月5日开盘销售报价一期公寓17000元/㎡别墅700万/套二期公寓20000元/㎡别墅820万/套三期公寓23999元/㎡四期公寓32000元/㎡--46000元/㎡销售情况四期销售210套，销售额33亿元销售率45.70%客户分布北京、上海、东北潜在供应四期未售房源近200套，五期由于暂未拆迁，年底前无法放量中国·海南·亚龙湾海棠湾板块海棠湾作为三亚最后一块高品质的海滨资源，集合了海湾、泻湖、岛屿、沙坝、湿地、冲积平原、滨海平原、水库、伊斯兰古墓群等重要生态文化资源，被视为三亚世界级旅游度假区的希望、三亚海滨度假区拓展的“重中之重”。2006年12月，海棠湾分区规划和城市设计通过评审，海棠湾定位“国家海岸”。海棠湾规划将在沿海建成一个酒店集群，打造三亚第二个高端旅游度假区，目前已有9家酒店动工。未来几年内，海棠湾一线海景地规划建设25家高星级酒店，其中包括一家7星级酒店。地块投资商开发权酒店项目名称星级酒店占地面积建筑面积（平方米）客房数量计划投资开工时间完工时间成交价格1号地海南开维集团有限公司19.94公顷（299.1亩）开维丽笙世嘉（卡尔森）酒店五星1.61万平，241亩65245804间+5