美格行XXXX年5月30日增城盛唐世纪广场招商及营销策略

SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构2019年10月22日盛唐世纪广场招商及营销策略方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page2招商策略建议1销售策略建议2本次报告内容销售租赁收益测算3SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page3一、项目招商策略建议1、项目招商整体策略2、租金定位3、租赁优惠条件建议4、租金细化方案建议5、十年租金收益测算SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page41、项目招商整体策略1、项目商业氛围浅薄，取决于周边规划发展，市场培育期较长。2、项目区位、规模优势明显，未来具备较优的发展前景。整体策略出发点SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page5项目较为薄弱的商业基础，初期面临较大的商家信心不足的问题，同时整体规模较大需要较多商家支撑，因此，项目制定招商策略需要以更为优厚的租赁条件以吸引商家，尽可能实现较高的招商率，为项目长期经营奠定基础。1、项目招商整体策略招商整体策略SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page62、租金策略建议及水平定位分析租金策略建议及水平定位分析租金策略分析新塘周边市场及各业态租金水平调研项目招商优劣势分析标准租金定位租金策略建议各层租金策略及标准租金水平建议SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page7两种策略策略介绍评价适宜区域正常递增以初始租金为准，按一定的递增率增长•能够给予商家较大的信心保障•租金较为明确•较适宜氛围较为成熟区域标准租金打折设置项目标准租金，第一年以较低折扣（五折）给予商家优惠，第二年适度提高折扣，第三年恢复标准租金•初始租金较低，降低招商难度•给予商家以想象空间•有利于销售•较适宜氛围较为浅薄区域2.1两种租金策略分析2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page8案例策略选择具体操作案例借鉴深圳保利正常递增初始租金为240-260元/月/㎡，第三年起递增5%保利与海岸城销售时间较为接近，选择两种不同策略，结果显示海岸城对于商家具有更大的吸引力；中信地铁广场时间较早，同时在当时作为地铁商业销售项目市场认知度有限情况下，此方式收效较为显著。深圳海岸城标准租金打折标准租金为400-500元/月/㎡，第一年租金为50%的折扣深圳中信地铁广场标准租金打折分四年，第一年5折，第二年6.5折，第三年8折，第四年恢复标准租金打折方式较适宜商业氛围较不成熟区域，对商家具有较好的吸引力，建议本项目采用此方式。2、租金策略建议及水平定位分析2.1两种租金策略分析：案例介绍SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page92.2项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）商场名称新塘广场档次中档租金(元/㎡)约170-280元/月/㎡面积在60-80㎡业态分布-2F/-1F:停车场；1F:家电数码、服饰、化妆品、餐饮、精品；2F:超市、服饰；3F:餐饮、超市、美容经营情况较好中岛（柜台）租赁形式扣点：约21个点所访商家美意珠宝、六福珠宝、周六福、周大福、小肥羊、味千拉面、仙踪林、金利来、富贵鸟、皮尔卡丹、天美意、百丽、达芙尼备注开业时间为2009年5月8号，招商率100%2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page10商场名称金海岸城市广场档次中档租金(元/㎡)免租：无租金：在100-150元/月/㎡（不含水电费）面积：平均在30-150㎡/间负一层流行前线150-220元/㎡/月(含物业、空调费）,前三个月租金50%折扣，免租半年业态分布-1F:停车场、流行前线；1F:品牌服饰、精品、化妆品、餐饮；2F:大润发超市、美容美发；3F:儿童乐园、服饰、苏宁、家纺、婴幼；4F:未营业；5F:未营业。经营情况较好大润发商家租赁条件合同：一至两年；免租：无；租金：在6000-17000元/月（含水电费）；面积：平均在30-75平方/间。所访商家摩卡奴、大小姐、优之良品、唐朝、卡路.约翰流行头饰物、1001概念鞋工厂、阿依莲、啄木鸟、CC@DD三枪、堡狮龙、周六福、宝岛眼镜备注开业时间为2009年5月8号，四、五层未招到商，一、三层商铺有空置。2.2项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page11商场名称新客隆大旺城档次中档租金(元/㎡)60-100元/月/㎡；面积：在50-100平方/间。业态分布1F：家电、服饰、精品、餐饮；2F：服饰、超市；3F：服饰、图书、乐器行；4F：电影城、休闲活动场。经营情况较好所访商家香港福泰珠宝、奥康、火烈鸟、康龙、金至尊租赁政策租金：60-100元/㎡；人员管理费：200元/人；管理费：2元/㎡；进场费：3000-5000元（视品牌而定）。备注当地商家，有多家连锁店，开业时间为2008年1月。商场环境、规模、配套设施不如新塘广场和金海岸广场。2.2项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page12商场名称新客隆广场档次中档租金(元/㎡)100-120元/月/㎡（含管理及水电费）；（租金视位置而定）；人员管理100元/人。业态分布1F:珠宝精品、服饰、餐饮；2F:新客隆超市、床上用品、苏宁；3F:皮具、休闲娱乐、苏宁。经营情况较好中岛（柜台）租赁形式扣点；18-20个点；合同：一年一签；管理费：25元；所访商家米奇乐、梦特娇、花花公子、伊韵儿、淑女坊、金至尊、新客隆珠宝、维拉丝女、英吉丽鞋、老爷车备注当地商家，有多家连锁店，开业时间较早，商场环境、规模、配套设施不如新塘广场和金海岸广场。2.2项目周边租金水平情况：集中商业（所调研租金水平以建筑面积计算）2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page13类型位置租金水平物业管理费（卫生费）街铺新塘广场周边180-360元/㎡/月——本项目周边纯临街铺：27-45元/㎡；住宅小区街铺：60-120元/㎡纯临街铺：0.6元/㎡/月现代城街铺100-200元/㎡/月2.5元/㎡/月集中商业内部国际牛仔城27-45元/㎡/月1.50元/㎡/月金福星广场45-90元/㎡2.5元/㎡/月新塘国际贸易中心写字楼28-35元/㎡乐天购物内铺：40-55元/㎡外铺：63-144元/㎡2元/㎡/月乐天：19元/㎡/月2.2项目周边租金水平情况:街铺及其他集中商业2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page14•以新塘广场为主的解放北路为新塘商业氛围发展较为成熟区域，因此也为新塘租金最高区域，达到150-350元/月/㎡，但作为商业氛围浅薄的本项目，此租金水平将作为本项目未来可实现标准；•金海岸广场、大旺城与本项目同处氛围较为浅薄区域，同时开业时间不长，其租金水平为100-150元/月/㎡，对于本项目具有较高的参考性。新塘集中商业以及商业街租金调研结论2.2项目周边租金水平情况2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page15业态建筑面积能承受的固定租金或扣率提成百分比百货15000-40000㎡25-50元/月/㎡或提成6-8%超市10000-20000㎡20-30元/月/㎡男女服装40-300㎡80～200元/月/㎡或提成15～25%运动服装40-120㎡80～200元/月/㎡或提成15～25%数码通讯80-500㎡100-200元/月/㎡西式餐厅100-800㎡30～80元/月/㎡中式酒家1500-5000㎡提成或15-40元/月/㎡特色餐饮300-1200㎡25-100元/月/㎡快餐连锁店350-500㎡40-100元/月/㎡或提成6-8%休闲娱乐500-3500㎡20-40元/月/㎡此租金区间根据区位不同而变换，为新塘各业态的主要租金范围2.2项目周边租金水平情况：各业态商业租金可承受范围2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page16•根据以上数据分析，可以发现服饰精品、珠宝首饰、配套、鞋类以及手机等业态承受的租金较高，餐饮、娱乐类业态对于面积需求较大，承受租金的能力也相对较低；•市场通过行业检验调整后所体现的租金水平是相对比较真实的，也是不容作大范围调整的，可作为项目租金定位的参考依据，建议项目的租金定位以上述市场数据为依托，不可偏移太多。2.2项目周边租金水平情况2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page17优势劣势区位优势：市场前景看好；规模优势：为新塘以及周边镇市最大的商业项目；消费群优势：周边中高档住宅楼盘的兴起；双主力店优势：辐射面广。项目目前商业氛围浅薄，市场培育期较长；周边区域改造仍需一定时间；规模较大，需要较多商家支撑，招商难度较大。项目有条件成为片区的核心商业项目。项目经营初期面临较大困难。2.3本项目招商优劣势分析2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page18结合本项目实际条件，为缩短招商周期，尽快进入经营正轨，本项目建议以标准租金打折法作为整体租金策略，第一年以较低折扣吸引商家进驻，同时能给予日后租金提升以较为合理的说法，并在租赁条件上建议在现有商业基础上提供更为优厚条件，。2.4项目租金策略建议2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page19类比项分值(分)新塘广场金海岸大旺城新客隆本项目区域发展潜力1581010712商业规模158119612商业氛围1513101095人流量1513101096周边配套1591010910交通易达性1099999辐射范围1510109812总计1007070675766平均租金C——220150120100——权重比值K-0.9428571430.9428571430.9850746271.157894737实际权重价格-207.4285714141.4285714118.2089552115.7894737所占比例I-10%45%35%10%整体均价P-20.7428571463.6428571441.3731343311.57894737125.7588486权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。整体均价P：P=∑(C*K*I)。2.5项目标准租金定位2、租金策略建议及水平定位分析SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page202、租金策略建议及水平定位分析由于其余商业所调研租金基本为一层商家水平，因此，按市场比较法测算数据应为本项目一层街铺租金水平，为126元/月/㎡；同时，以本项目目前的商业氛围在市场培育期间难以达到此租金水平，因此，我司建议，以126元/月/㎡作为项目